33
Особо следует указать на новые положения о создании новых
возможностей применения задатка по основному договору в рамках
предварительного договора
22
.
Именно такое понимание правовой сущности задатка и предварительного
договора было основано на нормах российского права.
В предварительном договоре соглашение сторон определяет только одно
обязательство: это обязательство сторон в будущем заключить договор о
передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (то есть основной
договор).
Любой платеж, который будет проведен для обеспечения
предварительного договора и в доказательство его заключения не может
осуществляться, так как предварительный договор сам по себе не содержит
денежного обязательства (оно может быть определено лишь основным
договором). В судебной практике по данному вопросу обнаруживались
совершенно противоположные позиции.
В частности, по одному из дел, рассмотренных в Верховном Суде РФ по
спору о предварительном договоре отчуждения долей, высшая судебная
инстанция указала, что основная цель задатка - предотвратить неисполнение
договора (ст. 329 ГК РФ). Кроме того, задаток служит доказательством
заключения договора, а также способом платежа. При этом ГК РФ не
исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст.
429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по
заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому
оснований (уклонение стороны от заключения основного договора)
обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ и
выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной,
ответственной за неисполнение договора.
Арбитражные суды часто занимали противоположную позицию, не
признавая задаток в качестве «средства платежа» по предварительному
22
Мелихов Е.И. Предварительный договор и задаток // Юрист. 2003. № 4.
34
договору купли-продажи.
В качестве примера приведем Постановление Федерального
арбитражного суда Уральского округа от 06.09.2004 № Ф09-2878/2004-ГК по
делу № А60-970/2004.
Дискуссия по этому вопросу завершилась в связи с принятием нового
правила, закрепленного в новелле п. 4 ст. 380 ГК РФ, которая устанавливает
диспозитивное правило, в силу которого, если иное не установлено законом, по
соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение
обязательства по заключению основного договора на условиях,
предусмотренных предварительным договором.
Это означает, что с 1 июня 2015 года стороны договора купли-продажи
жилого помещения, заключающие предварительный договор, могут
предусмотреть в тексте предварительного договора сумму задатка, который
будет служить обеспечительным средством для основного договора и,
соответственно, рассматриваться как договорное обязательство и защищаться
как договорное обязательство.
Как известно, ранее судебная практика не признавала выплаты по
предварительному договору задатком по основному договору, что влекло за
собой необходимость в случае незаключения основного договора применять
внедоговорное средство защиты - взыскание задатка как неосновательно
приобретенного имущества.
Новое правило о задатке означает также, что на эти отношения
автоматически будет распространяться правило п. 2 ст. 381 ГК РФ о том, что,
если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он
остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна
сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную
сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана
возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не
предусмотрено иное. Это еще раз подтверждает общий вывод о том, что
35
новеллы ст. 380 ГК РФ о задатке позволяют говорить о том, что на отношения
по использованию задатка в предварительных договорах купли-продажи жилых
помещений в полной мере будут распространяться способы защиты,
вытекающие из договорных отношений.
Это новое положение, наконец, позволит использовать механизм задатка
для многочисленных случаев заключения предварительных договоров, в
которых стороны желали бы использовать платеж в счет будущей оплаты по
основному договору купли-продажи жилого помещения, а также создать
обеспечительный ресурс для сторон договора.
2.2 Предварительные договоры в строительной деятельности
Предварительному договору посвящена статья 429 ГК РФ, согласно
пункту 1 которой по предварительному договору стороны обязуются заключить
в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании
услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным
договором.
Значение предварительного договора заключается в добровольном
установлении между контрагентами юридической связи по передаче вещи в
будущем, в связи с чем они скрепляют свои обязательства договором
организационного характера.
По смыслу статьи 429 ГК РФ лица, заключившие предварительный
договор, имеют единственную обязанность - заключить в будущем основной
договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора.
Правовая природа предварительных договоренностей, с точки зрения их
самостоятельного значения, не предполагает возникновения обязательственных
отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора, о
чем сказано в Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 21 декабря
2011 г. по делу № А19-20396/10.
36
В пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 11
июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из
договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в
будущем» отмечено, что, если сторонами заключен договор, поименованный
ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить
в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже
недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в
последующем, но при этом предварительный договор устанавливает
обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора
уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды
должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей
недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной
регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с пунктом 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ договор должен
содержать:
- определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого
строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после
получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и
(или) иного объекта недвижимости;
- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику
долевого строительства;
- цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
- гарантийный срок на объект долевого строительства;
- способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по
договору.
При отсутствии в договоре перечисленных выше условий договор
считается незаключенным.
37
Как указано в Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 18
декабря 2007 г. по делу № А33-6921/07-Ф02-9180/07, к предварительному
договору применяются только правила о форме основного договора.
Условие об обязательной регистрации договора долевого строительства
не распространяется на предварительный договор, поскольку предметом
предварительного договора является обязательство сторон по поводу
заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого
имущества.
О том, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в
будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не
подлежит государственной регистрации, сказано и в Информационном письме
Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения
споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Между тем при наличии в предварительном договоре участия в долевом
строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в
долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ, и в случае
соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства,
требованиям, предъявляемым к застройщикам статьей 2 (пунктом 1) и 3
(частями 1 и 2) Закона № 214-ФЗ, предварительный договор признается
договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной
регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению
документов на государственную регистрацию.
Такие разъяснения содержит пункт 9 Обзора практики разрешения
судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости,
утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 4
декабря 2013 г.
Как установлено пунктом 3 статьи 429 ГК РФ, предварительный договор
должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия
38
основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон
должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного
договора.
В соответствии с частью 1 статьи 432 ГК РФ договор считается
заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях
форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
При этом существенными являются условия о предмете договора,
условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные
или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия,
относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто
соглашение. Таким образом, в случае отсутствия в предварительном договоре
существенных условий основного договора в силу положений статьи 432 ГК
РФ такой договор считается незаключенным, что следует из Постановления
ФАС Московского округа от 19 ноября 2013 г. по делу № А41-9335/12.
Существует довольно обширная судебная практика по рассмотрению дел
о признании предварительных договоров незаключенными.
В качестве примера приведем Постановление ФАС Волго-Вятского
округа от 19 декабря 2008 г. по делу № А79-2342/2008, в котором
рассматривался иск о признании предварительного договора купли-продажи
недвижимости незаключенным. Заявленное требование мотивировано тем, что
предварительный договор не содержит сведений, позволяющих установить
недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, а потому не
считается заключенным.
Как следует из предварительного договора, предметом договора является
ряд помещений, находящихся на первом этаже объекта незавершенного
строительства. Также в договоре отражены сведения об объекте
незавершенного строительства.
Технический паспорт как обязательный документ, идентифицирующий
объект недвижимости, составленный до заключения оспариваемого договора,
содержит данные об объекте - незавершенном строительстве, его инвентарный
39
номер. Данный документ содержит описательные и графические сведения всех
помещений с их индивидуальной поэтажной нумерацией, что исключает
возможность смещения помещений, в том числе указанную в договоре
нумерацию помещений первого этажа.
Таким образом, суд правомерно посчитал, что предварительный договор
содержит данные о номерах помещений, их этажности, о расположении
помещений в составе другого недвижимого имущества, о месте расположения
не завершенного строительством объекта, то есть содержит все необходимые
существенные условия предварительного договора купли-продажи
недвижимости и поэтому не может быть признан незаключенным.
Согласно статье 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен
предусматривать цену этого имущества.
В предварительном договоре определена цена всех продаваемых
помещений в целом, то есть предварительным договором согласована цена
продаваемых помещений.
Довод заявителя о том, что в предварительном договоре приведена общая
цена всех помещений без указания стоимости каждого помещения в
отдельности, поэтому условие о цене помещений не было согласовано, судом
отклонено, так как в предварительном договоре стороны предусмотрели, что до
даты возникновения у продавца права собственности на объект незавершенного
строительства продавец за свой счет изготовит технический паспорт на
продаваемые помещения, то есть упомянутые в договоре помещения не
рассматривались как самостоятельные объекты недвижимости.
В недавнем Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 20 января
2014 г. по делу № А17-191/2013 указано, что целью заключения
предварительного договора является закрепление достигнутых
договоренностей в условиях невозможности исполнить обязательства в момент
заключения договора, а также в принятии на себя обязанности заключить
основной договор в будущем.
40
То обстоятельство, что лицо ввиду невозможности или
недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по
предварительному договору о заключении основного договора, не может
рассматриваться в качестве основания для признания предварительного
договора недействительным.
Предварительным договором должен быть определен срок, в течение
которого стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок предварительным договором не определен, основной
договор подлежит заключению в течение года с момента заключения
предварительного договора, что установлено пунктом 4 статьи 429 ГК РФ.
Согласно статье 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми
актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой
или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами,
неделями, днями или часами.
Срок может определяться также указанием на событие, которое должно
неизбежно наступить.
Между сторонами был заключен предварительный договор, которым
установлено, что продавец обязуется заключить основной договор купли-
продажи в течение трех дней после регистрации права собственности на здание.
Как указано в Постановлении ФАС Центрального округа от 12 февраля
2008 г. по делу № А14-3230/2007/129/13, в предварительном договоре прямо
указан трехдневный срок с момента государственной регистрации права
собственника ответчика, в течение которого стороны должны были заключить
основной договор купли-продажи, а не событие, с которым связана эта
обязанность.
Судебная коллегия сочла, что вывод судов предыдущих инстанций о том,
что сторонами в предварительном договоре не был определен срок для
заключения основного договора, а следовательно, по правилам пункта 4 статьи
429 ГК РФ основной договор должен быть заключен в течение одного года с
момента подписания предварительного договора, является ошибочным.
41
В соответствии с пунктом 6 статьи 429 ГК РФ обязательства,
предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до
окончания срока, в течение которого стороны должны заключить основной
договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне
предложение заключить основной договор.
Рассмотрим пример из судебной практики. Стороны заключили
предварительный договор участия в долевом строительстве жилого дома.
Договором определен размер денежных средств, подлежащих уплате
дольщиком за получение в собственность квартиры.
Согласно условиям предварительного договора стороны обязались
заключить основной договор не позднее 27 декабря 2006 г.
На основании заключенного соглашения о задатке дольщик перечислил
ответчику согласованную денежную сумму.
В соглашении о задатке и дополнительном соглашении к
предварительному договору указано, что в случае неисполнения
предварительного договора или его расторжения по инициативе застройщика
дольщику выплачивается сумма задатка и неустойка, размер которой также
определен.
Ссылаясь на то, что основной договор заключен не был, а ответчик
неправомерно удерживал сумму задатка, дольщик обратился в суд с
требованием о взыскании неустойки.
Отказывая во взыскании неустойки, суд признал требование дольщика
необоснованным по праву в связи с незаключением основного договора участия
в долевом строительстве в установленный срок.
ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении от 22 января 2008 г.
по делу № А19-7383/07-Ф02-9909/07 указал, что в силу нормы пункта 6 статьи
429 ГК РФ обязательства сторон по предварительному договору прекратились.
В силу пунктов 1 и 5 статьи 429 ГК РФ лица, заключившие
предварительный договор, имеют единственную обязанность заключить в
будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения
42
основного договора в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ. С иском о
понуждении заключить основной договор участия в долевом строительстве
дольщик не обращался.
Вместе с тем прекращение обязательств по предварительному договору
на основании пункта 6 статьи 429 ГК РФ не лишает стороны права в любое
время заключить тот основной договор, который они намеревались заключить
по предварительному договору.
При таких обстоятельствах кассационная инстанция находит, что истец
не доказал наличия у него права требовать с должника неустойку, в связи с чем
суд правомерно отказал в этой части иска.
Доводы жалобы, касающиеся отсутствия у ответчика необходимой для
заключения основного договора документации, не являются основанием для
возникновения ответственности, поскольку требований о заключении договора
истцом не заявлялось.
Согласно пункту 5 статьи 429 ГК РФ, если сторона, заключившая
предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора,
применяются положения пункта 4 статьи 445 ГК РФ.
Требование о понуждении к заключению основного договора может быть
заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по
заключению договора.
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий
основного договора такие условия определяются в соответствии с решением
суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента
вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в
решении суда.
Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам,
которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными
предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по
строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения