43
которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в
строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.
В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может
обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника,
поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным
платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Статьей 12.1 Закона № 214-ФЗ данный перечень в отношении
обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору долевого
участия немного сужен до обязательного залога, а также - по выбору
застройщика - поручительством банка или страхованием гражданской
ответственности застройщика.
Согласно п. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ в случае нарушения
предусмотренного договором срока передачи участнику долевого
строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает
участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой
ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации,
действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый
день просрочки.
Если участником долевого строительства является гражданин,
предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается
застройщиком в двойном размере.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи
участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие
уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного
акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства
застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства
неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих
обязательств по такому договору.
Отметим, что с 1 января 2016 года значение ставки рефинансирования
Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России,
44
определенному на соответствующую дату (с 19.09.2016 он составляет 10%
годовых).
Стороны уже в период действия договора могут столкнуться с проблемой
неисполнения застройщиком своих обязательств, и чаще всего - по срокам
сдачи объекта. В этом случае очень острой становится проблема начисления и
уплаты неустойки за подобное нарушение обязательств со стороны
застройщика.
Однако как-либо уменьшить размер данной неустойки (а исходя из
стоимости объектов недвижимости она может достигать очень даже приличных
размеров) сторонам не позволено ни в добровольном договорном порядке, ни в
судебном.
Так, Верховный Суд РФ придерживается позиции, что размер неустойки
за нарушение срока передачи участнику объекта долевого строительства не
может быть уменьшен по соглашению сторон (см. Обзор практики разрешения
судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости).
При этом в практике споров между застройщиком и дольщиком
превалирует ситуация, когда размер данной неустойки снижает... суд по
ходатайству застройщика-ответчика на основании ст. 333 ГК РФ (например,
Апелляционное определение Московского областного суда от 13.02.2017 по
делу № 33-2414/2017; Апелляционное определение Московского областного
суда от 06.02.2017 по делу № 33-1850/2017).
Создается странная ситуация - стороны размер неустойки, установленной
законом, снизить не могут никак.
А суд ее неизменно снижает, если дольщик-гражданин доходит до суда,
требуя выплаты указанной неустойки. Из данной практики можно сделать
несколько очень важных выводов:
1. Застройщику вовсе не обязательно (и даже - экономически
противопоказано) при срыве сроков сдачи объекта в эксплуатацию и передачи
построенного объекта участнику долевого строительства сразу и в
45
добровольном порядке платить неустойку, предусмотренную договором и
Законом № 214-ФЗ за нарушение обязательств застройщиком.
Лучше подождать инициирования дела в суде (выигрыш во времени), а
также походатайствовать перед судом о применении ст. 333 ГК РФ. И можно
быть почти уверенным в том, что суд данное ходатайство удовлетворит и
снизит размер законной (и договорной) неустойки.
Иногда такое снижение достигает практически половины начисленной
суммы, а иногда удовлетворенная часть от заявленной истцом суммы
составляет лишь 20%.
2. Участнику долевого строительства, который получил построенный
объект с опозданием, практически нечего надеяться на получение
полноразмерной компенсации «своих страданий» в виде полной суммы
неустойки за несвоевременную сдачу объекта.
Несвоевременное исполнение застройщиком своих обязательств по
договору долевого участия перед гражданином также становится основанием
для взыскания определенных штрафных санкций и по Закону РФ от 07.02.1992
№ 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон о защите прав
потребителей).
Однако взысканию (при установлении факта нарушения прав гражданина
как потребителя) подлежит только компенсация морального вреда и штраф за
неисполнение застройщиком законных требований потребителя в
добровольном порядке.
23
Некоторые граждане, являясь участниками долевого строительства,
наряду с неустойкой, предусмотренной ст. 6 Закона № 214-ФЗ (одновременно с
ней), пытаются также взыскать с застройщика и неустойку по Закону о защите
прав потребителей (в соответствии со ст. 23.1 Закона).
23
Мозолин В.П. Гражданское право. М.: Изд-во Проспект.2016. 816 с.
46
Однако суды отказывают им в этом, считая такие требования
чрезмерными со ссылкой на то, что правоотношения сторон регулируются
положениями Закона № 214-ФЗ.
По смыслу закона к отношениям, вытекающим из договоров,
заключенных гражданами - участниками долевого строительства
исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с
осуществлением предпринимательской деятельности, применяется
законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной
названным Федеральным законом.
Вопросы взыскания неустойки специально оговорены в названном
Федеральном законе.
Поэтому применению подлежат нормы Закона № 214-ФЗ о неустойке, а
не аналогичные нормы Закона о защите прав потребителей (например, данный
вывод в Апелляционном определении Ставропольского краевого суда от
21.12.2016 по делу № 33-9836/2016).
Отсюда можно сделать еще один вывод.
3. Если речь идет о нарушении прав гражданина, то последний, будучи
участником долевого строительства, обращаясь в суд за взысканием с
застройщика суммы неустойки за несвоевременную передачу построенного
объекта, вполне может предъявить требование в рамках Закона «О защите прав
потребителей» о компенсации морального вреда и взыскать с застройщика и
штраф за неудовлетворение требований в добровольном порядке.
Очень важный вопрос - о практике подмены договоров участия в долевом
строительстве другими видами договоров (предварительным договором купли-
продажи, например, или договором инвестирования) в целях исключения риска
наступления ответственности в виде неустойки за несвоевременную передачу
объекта участнику, начисляемую в соответствии со ст. 6 Закона № 214-ФЗ.
Думается, все же ошибочно полагать, что, заключив тот же
предварительный договор купли-продажи, гражданин (по сути - участник
47
долевого строительства) уже ничего изменить не сможет и взыскать неустойку
по Закону № 214-ФЗ тоже.
Интересной представляется судебная практика последних лет в данной
области.
Так, инициативные граждане вполне успешно признавали в судебном
порядке применимыми к договору инвестирования или предварительному
договору купли-продажи положения Закона № 214-ФЗ по тому основанию, что
по своей сути указанные договоры являются договорами участия в долевом
строительстве.
Интересно обоснование судом своей позиции «за» применение к
вышеуказанным договорам инвестирования или предварительным договорам
купли-продажи недвижимости положений Закона № 214-ФЗ.
Частью 2 статьи 1 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что привлечение
денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом
собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на
момент привлечения таких средств не введены в эксплуатацию в порядке,
установленном законодательством о градостроительной деятельности,
допускается только указанными в нем способами: на основании договора
участия в долевом строительстве; путем выпуска жилищных сертификатов
эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды
земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на
строительство на этом земельном участке многоквартирного дома; жилищно-
строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии
с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Исходя из положений указанного Закона он регулирует основанные на
договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с
привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого
строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Действие Закона № 214-ФЗ распространяется также на отношения,
возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан
48
и юридических лиц иными способами (заключении предварительных договоров
купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об
инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного
объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части
возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в
многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его
строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях
осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного
объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом будет установлено, что
сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом
строительстве.
Указанная правовая позиция сформулирована в Постановлении Пленума
Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами
гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», Обзоре судебной
практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2012 года, утвержденном
Президиумом Верховного Суда РФ 10 апреля 2013 года, письме Верховного
Суда РФ от 30 января 2013 года № 7-ВС-368/13 «О применении норм
Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о
внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской
Федерации».
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом
принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и
выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности
устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом
договора в целом.
Если правила, содержащиеся в ч. 1 ст. 431 ГК РФ, не позволяют
определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая
воля сторон с учетом цели договора.
49
При этом принимаются во внимание все соответствующие
обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку,
практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового
оборота, последующее поведение сторон.
С учетом изложенного суду, независимо от наименования договора в
подобных спорах, необходимо установить его действительное содержание,
исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений,
так и из условий договора, а также из действительной общей воли сторон с
учетом цели договора.
Если представленным суду предварительным договором купли-продажи
предусмотрено строительство ответчиком многоквартирного дома, сдача его в
эксплуатацию и передача гражданину квартиры, а также, уплата гражданином
стоимости этой квартиры начиная с момента заключения договора, хотя бы и
поименованного предварительным договором купли-продажи квартиры, к
отношениям сторон подлежат применению положения Закона № 214-ФЗ (
отражение данной позиции в Апелляционном определении Ставропольского
краевого суда от 21.12.2016 по делу № 33-9836/2016; Апелляционном
определении Санкт-Петербургского городского суда от 14.09.2016 № 33-
17120/2016).
Исходя из анализа обоснования позиций судов последнего времени по
спорам вокруг долевого строительства и споров о применении при нарушении
застройщиком сроков ввода в эксплуатацию объектов недвижимости и
передаче их участникам долевого строительства (фактически таковыми
являющимися) положений Закона № 214-ФЗ можно сделать следующий вывод:
если не оспаривать действия застройщика в суде, то, конечно, заставить
применять к отношениям сторон положения Закона № 214-ФЗ невозможно.
Однако в случае необходимости и заинтересованности в признании
заключенного гражданином с застройщиком договора именно договором
участия в долевом строительстве (независимо от его фактического
наименования) при определенной настойчивости инициатора договор можно
50
признать договором участия в долевом строительстве с соответствующими
последствиями такого решения, в том числе в части возможности применения к
нему положений Закона № 214-ФЗ о неустойке.
Однако, как известно, способ подтверждения легитимности
доверенности, удостоверенной нотариусом, - по телефону, по запросу - не
слишком надежен.
51
Глава 3 Правоприменительная практика по вопросам предварительных
договоров
3.1 Порядок переквалификации предварительных договоров
Конструкция предварительного договора в гражданском обороте
предназначена для фиксации обязательства сторон по заключению в будущем
основного договора. Данное обязательство может быть обеспечено неустойкой,
обеспечительным платежом, задатком и иными способами (ст. 329 ГК РФ), при
этом стороны вправе при желании дополнить предварительный договор и
иными условиями по своему усмотрению, например включить в него
положения иной сделки, сделав его смешанным (п. 3 ст. 421 ГК РФ).
Однако они должны учитывать, что специфика предварительного
договора не предполагает включения в него элементов основного договора, на
заключение которого в будущем он направлен. В ином случае создаются
условия для его переквалификации в основной договор со всеми вытекающими
отсюда последствиями, с учетом того, что правовая природа договора
определяется в зависимости от существа выраженных в нем обязательств, а не
от того, как он поименован, или иных внешних атрибутов (ст. 431 ГК РФ).
24
Напомним, что еще в 2011 году в судебной практике был сформирован
подход применительно к обороту строящихся объектов недвижимости. Если
сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в
соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на
предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого
имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при
этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя
имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого
имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как
24
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: В 5 кн. М.: Статут, 2011. Кн. 1:
Общие положения. С. 235.
52
договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о
предварительной оплате.
Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в
соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи (п. 8
Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54).
Данный подход направлен на защиту прав инвесторов, которые
действовали добросовестно и фактически выполнили свое обязательство по
оплате перед продавцом, дает им возможность получить более эффективное
средство защиты за счет возможности понуждения продавца к исполнению
обязательства по передаче вещи, минуя предварительную процедуру
понуждения к заключению основного договора.
На применение данного подхода ориентированы не только суды, но и
регистрирующие органы, осуществляющие в рамках установленной
компетенции правовую экспертизу сделок, представленных для регистрации
прав и обременений. При проведении проверки регистрирующий орган обязан
подходить к исследованию документов не формально, а оценивать существо
возникших правоотношений, выраженных в условиях сделки заявителей,
поименованной ими в качестве предварительного договора, но по факту
представляющей собой договор купли-продажи (Постановление АС МО от
21.02.2017 по делу № А41-31100/16).
Наличие в предварительном договоре условия о внесении покупателем
всей или существенной части покупной цены позволяет квалифицировать его
как основной договор. При этом указанный подход касается также случая,
когда платежную функцию по условиям договора выполняет обеспечительный
платеж, засчитываемый продавцом в счет платежей по основному договору
(Постановление АС МО от 31.05.2017 по делу № А40-132425/16).
С учетом того что суды уплату и удержание продавцом покупной цены в
качестве обеспечительного платежа считают критериями основной сделки, в
пользу этого может также свидетельствовать уплата покупателем задатка,
который несет в себе платежную функцию.