34
в последствие основной договор не вправе, равно как и не вправе выдвигать
требование о понуждении заключить основной договор на основе
предварительного договора купли-продажи. Тем не менее, в судебной
практике имеют место случаи выдвижения подобных требований.
Так, при разрешении одного из дел в судебном заседании было
установлено, что между истцом («покупатель») и ответчиком («продавец») был
заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно
которому продавец обязуется в срок до (не указано) приобрести в свою
собственность квартиру, расположенную по адресу: г. Хабаровск <данные
изъяты>, общей площадью кв.м., состоящую из двух комнат, расположенную
на 1-ом этаже 5-ти этажного жилого дома
1
.
После приобретения права собственности продавец обязуется продать, а
покупатель приобрести в собственность на условиях, изложенных в настоящем
договоре, квартиру <данные изъяты>, (далее по договору — имущество).
Стоимость продаваемого имущества определена сторонами в размере
<данные изъяты> руб., и будет уплачена в следующем порядке:
— часть стоимости квартиры в размере <данные изъяты> руб., уплачена
покупателем продавцу на момент подписания настоящего договора в качестве
аванса, и является частичной оплатой стоимости квартиры, указанной в п.2
настоящего договора;
— оставшуюся часть стоимости квартиры в размере <данные изъяты>
рублей, будет уплачена покупателем продавцу за счет собственных средств в
день подписания основного договора купли-продажи квартиры.
Продавец обязуется собрать и представить для оформления основного
договора купли-продажи имущества, необходимые для этого документы, но не
позднее 3 рабочих дней до составления основного договора купли-продажи.
Передача имущества продавцом и принятие его покупателем на момент
1
Решение Краснофлотского районного суда г. Хабаровска № 2-1111/2017 2-1111/2017~М-
901/2017 М-901/2017 от 27 июня 2017 г. по делу № 2-1111/2017 [Электронный ресурс] –
Режим доступа: https://sudact.ru/regular/doc/YldbfVC8Hcd8/.
35
подписания настоящего договора не осуществлена. Стороны договорились, о
том, что передача квартиры продавцом и принятие ее покупателем будет
осуществлено в течение 14 календарных дней со дня подачи документов на
государственную регистрацию перехода права собственности в Управление
федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по
Хабаровскому краю, претензий между сторонами нет.
Согласно ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям,
установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка)
либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права
владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении
принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и
иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы
других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим
лицам, передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и
распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его
другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии с ч.2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество,
которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на
основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об
отчуждении этого имущества.
В соответствии с ч.1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается
при отчуждении собственником имущества другим лицам, отказе собственника
от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате
права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Согласно сведений об основных характеристиках объекта недвижимости
от <данные изъяты> г., право собственности Пастухова С.В. на спорное жилое
помещение зарегистрировано <данные изъяты>, то есть значительно позже
заключения предварительного договора купли-продажи от <данные изъяты>.
36
Таким образом, на момент заключения предварительного договора купли-
продажи квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты> Пастухов С.В.
не являлся собственником данного жилого помещения, в связи с чем, не имел
никаких правовых оснований заключать предварительный договор купли-
продажи, который в силу изложенных обстоятельств является ничтожным.
В соответствии с ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет
юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее
недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Поскольку предварительный договор купли-продажи от <данные изъяты>
квартиры, расположенной по адресу: г. Хабаровск, <данные изъяты> заключен
с нарушением требований закона, является недействительным (ничтожным), в
силу положений ч. 1 ст. 167 ГК РФ не влечет юридических последствий,
исковые требования о возложении на ответчика обязанности по заключению
основного договора купли-продажи по основаниям, предусмотренным ст. 445
ГК РФ, удовлетворению не подлежат. Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,
суд отказал в удовлетворении исковых требований Тарасова ФИО8 к
Пастухову ФИО9 о понуждении заключить основной договор на основе
предварительного договора купли-продажи
1
.
Таким образом, ГК РФ предоставляет право заинтересованной
стороне в порядке, предусмотренном положениями п. 4 ст. 445 ГК РФ,
понудить сторону, уклоняющуюся от исполнения предварительного
договора, заключить основной договор на условиях, предусмотренных
решением суда. Тем самым законодатель устанавливает ответственность
стороны, заключившей предварительный договор, за уклонение от
заключения основного договора. При этом обязательный порядок
заключения основного договора на основании предварительного законом
не предусмотрен, что является правовым пробелом. Его устранение
1
Решение Краснофлотского районного суда г. Хабаровска № 2-1111/2017 2-1111/2017~М-
901/2017 М-901/2017 от 27 июня 2017 г. по делу № 2-1111/2017 [Электронный ресурс] –
Режим доступа: https://sudact.ru/regular/doc/YldbfVC8Hcd8/.
37
возможно в случае закрепления в ГК РФ нормы, предусматривающей
заключение в обязательном порядке именно основного договора на
основании предварительного, а не только общих вопросов заключения
договора в обязательном порядке. Считаем, что обособление нормы о
заключении основного договора имеет практический смысл, связанный с
тем, что заключение основного договора как способ защиты гражданских
прав должно осуществляться на основании решения суда, но с учетом
согласованных в предварительном договоре условий основного договора.
2.2 Возмещение убытков за нарушение обязательства заключить договор
Возмещение убытков в отечественном и зарубежном гражданском праве
рассматривается как наиболее универсальная форма гражданско-правовой
ответственности, предполагающая восполнение отрицательных
имущественных последствий, вызванных неправомерным поведением
нарушителя.
Вступившие в законную силу с 1 июня 2015 г. масштабные изменения
общих положений ГК РФ об обязательствах внесли существенные коррективы
в основные подходы к применению этой формы ответственности, расширив
возможности ее применения, в том числе и за рамками договорного
правоотношения (например, преддоговорные убытки).
Существенно изменился и подход к расчету убытков, который должен
быть установлен с разумной степенью достоверности, тогда как ранее, по
словам В. В. Витрянского, требования о возмещении убытков практически не
предъявлялись, истцы предпочитали им требования о неустойке и процентах по
ст. 395 ГК РФ, поскольку последние рассчитываются, а не доказываются
1
.
В целом теоретическая концепция понятия убытков не претерпела
существенных изменений, которые в основном распространяются на
1
Витрянский В. В. Ответственность за нарушение обязательств // Хозяйство и право. 2014.
№ 4. С. 28-29.
38
реформирование судебной практики. Под убытками понимают: вред,
понесенный имуществом и состоящий в уменьшении его ценности; вред,
выраженный в денежной форме
1
.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено,
произвело или должно будет произвести, чтобы восстановить нарушенное
право, утрату или повреждение имущества (реальный ущерб), а также
неполученные доходы, которые оно получило бы при обычных условиях
гражданского оборота, если бы его право не нарушил контрагент (упущенная
выгода).
Упущенная выгода определяется на основании расчета возможной
прибыли, которую предприятие могло получить, если бы не было, отказа
арендодателя от исполнения договора.
Если с мерами процессуального характера все достаточно ясно -
понуждение к заключению основного договора (п. 5 ст. 429 ГК РФ), то
имущественная гражданско-правовая ответственность за нарушение условий
предварительного договора может наступать в нескольких формах: возмещения
убытков, неустойки или потери задатка в некоторых случаях.
ГК РФ лишь частично, даже ограниченно, регулирует вопросы
ответственности в случае нарушения стороной принятого по предварительному
договору обязательства. Так, абз. 2 п. 4 ст. 445 ГК РФ гласит: «Сторона,
необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить
другой стороне причиненные этим убытки».
Следовательно, право на возмещение убытков предоставляется
потерпевшей стороне в силу указания закона и не вызывает сомнения. Вопрос
возникает только при определении размера таких возможных убытков.
Судебная практика, разъясняя порядок применения ст. 15 ГК РФ,
отмечает, что законодатель разделяет убытки на два вида: реальный ущерб и
упущенная выгода. В этом контексте в юридической литературе приводится
1
Темникова Н. А. Возмещение убытков как форма ответственности сторон за нарушение
договора // Сибирское юридическое обозрение. 2016. №3. С. 29.
39
мнение о том, что потерпевшей стороне компенсируется только так
называемый негативный интерес, то есть, расходы, которые сторона понесла,
обоснованно рассчитывая на заключение договора
1
.
По мнению А. О. Кирилловой сторона, предъявляя иск об убытках, «не
может требовать эквивалента исполнения, поскольку не заключен договор,
который считается никогда не заключенным, что не дает ей никакого права на
исполнение. Все, чего может потребовать уполномоченный на возмещение, –
это то, чтобы попытка заключения недействительного договора не служила для
него источником любого ущерба»
2
.
Как видим, ученый обосновывал возможность взыскания со стороны,
нарушившей предварительный договор, только реальный ущерб. И хотя ГК РФ
не ограничивает возможность взыскания убытков в случае нарушения
предварительного договора только реальным ущербом, однако приведенный
вывод, к сожалению, больше соответствует современным реалиям.
Сейчас ситуация такова, что доказать упущенную выгоду (особенно
учитывая общий настороженный подход российских судов к взысканию
упущенной выгоды даже в более очевидных случаях) представляется весьма
затруднительным и противоречит гибкости правовых связей предусмотренных
предварительным договором.
Конечно, подсчитать убытки, причиненные стороне уклонением другой
стороны предварительного договора от заключения основного договора - дело
не простое, но возможное. К тому же, убытки от незаключения основного
договора всегда будут ничтожно малыми по сравнению с неудовлетворенным
интересом одной из сторон по получению выгоды при заключении основного
договора. Это вызывает необходимость поиска других форм гражданско-
правовой ответственности за нарушение условий предварительного договора.
Примечательный спор о расторжении предварительных договоров купли-
1
Громов С. А. Нарушение предварительного договора и абстрактные убытки // Вестник
экономического правосудия Российской Федерации. 2019. № 6. С. 4.
2
Кириллова А. О. Признание гражданско-правовых последствий наступившими как
правовое последствие нарушений предварительного договора / А. О. Кириллова // Аграрное
и земельное право. 2019. № 4 (172). С. 58.
40
продажи, возврате обеспечительного платежа, взыскании штрафа, процентов и
убытков дошёл до КЭС Верховного Суда (дело №А40-113011/17)
1
.
Предварительные договоры были заключены 07.11.2016 г., стоимость
двух объектов имущества определена в 370 млн. руб. Истец требовал
расторгнуть договоры по причине уклонения ответчиков от заключения
основных договоров и наличия обременения имущества.
Решением Арбитражного суда г. Москвы, оставленным без изменения 9
ААС и АС МО, предварительные договоры купли-продажи расторгнуты.
Убытки взысканы в сумме 105304000 руб. Из решения суда 1-й инстанции:
«истец указывает на причинение убытков… в виде упущенной выгоды,
заключающейся в разнице между рыночной стоимостью спорного недвижимого
имущества по состоянию на 26.01.2017 г. (дата предполагаемого заключения
основных договоров) и ценой, указанной в договорах». То есть меньше, чем за
три месяца, объекты недвижимости «подорожали» на 105304000 руб.
КЭС заинтересовали доводы кассационной жалобы о неправильном
применении судами ст. 393.1 ГК РФ. В определении КЭС указано, что ст. 393.1
«..содержит специальное основание для взыскания убытков». По мнению
коллегии в данном случае убытки должны взыскиваться на основании п. 4 ст.
445 ГК РФ и при новом рассмотрении дела суду надлежит исследовать, в том
числе, обстоятельства наличия у истца убытков, вызванных «самим фактом
уклонения продавцов от заключения основного договора».
Представляется, что расчет убытков на основе цены замещающей сделки
в этом споре произведен неверно. Есть некоторое сходство спорной ситуации с
недобросовестным ведением переговоров. Гипотетически истец мог бы
ссылаться на утрату шанса на заключение другого договора (договора купли-
продажи аналогичного имущества) и требовать убытки на основании п. 3 ст.
434.1 ГК РФ.
1
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от
18.12.2018 №305-ЭС18-12143 по делу N А40-113011/2017 [Электронный ресурс] – Режим
доступа:
http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=ARB&n=564295#0235803386855971
9
41
Достаточно часто возмещение убытков по предварительному договору
осуществляется в рамках договора на долевое строительство. Рассмотрим
взыскание в пользу потерпевшей стороны убытков за неисполнение фирмой-
застройщиком своих обязательств в рамках предварительного договора купли-
продажи жилого помещения.
В рамках данного спора покупатель жилой недвижимости может
рассчитывать в основном на возмещение реального ущерба. Рассмотрим
основные убытки, которые несет потерпевшая сторона
1
.
Если покупатель выполнил свои обязательства в рамках
предварительного договора купли-продажи жилого помещения, а фирма-
застройщик не передала в собственность квартиру в срок и не возвращает
денежные средства, внесённые по предварительному договору, то покупатель
несет убытки:
1) проценты за пользование кредитными денежными средствами, если
жилое помещение приобреталось за счет кредитных средств. Исключительно
из-за виновных действий недобросовестной фирмы-застройщика покупатель
вынужден нести бремя содержания кредита;
2) расходы на аренду жилого помещения вместо квартиры, в которой он
мог бы уже проживать, если бы застройщик сдал квартиру вовремя;
3) убытки в виде разницы между ценой, установленной в
предварительном договоре и текущей стоимостью схожей квартиры.
Убытки, указанные в пункте 1 и 2 доказываются в рамках судебного
разбирательства путем представления в суд подтверждающих документов, а
именно справкой об уплаченных процентах по договору и первичные
документы, подтверждающие понесённые расходы. Касательно убытков,
указанных в пункте 3, доказывание происходит путем проведения судебной
экспертизы, где привлекается независимый эксперт, делающий анализ рынка
недвижимости и определяет стоимость схожей квартиры.
1
Комарова И.Г. Убытки как один из видов ответственности по договору поставки в рамках
неисполнения поставщиком договорных обязательств // Вестник Уральского института
экономики, управления и права. 2017. №2. С. 71-75.
42
Несмотря на то, что в основном покупатель может рассчитывать на
возмещение реального ущерба, он также может возместить упущенную выгоду
с недобросовестной стороны, в виде неполучения дохода от сдачи квартиры в
аренду, или вложения собственных денежных средств по проценты в банк
вместо покупки квартиры
1
. В данном случае покупатель недополучает доход.
При этом к возмещению упущенной выгоды покупатель редко
предъявляет требования по причине того, что в данном случае он будет
считаться инвестором/предпринимателем, а не дольщиком, а значит, ему
приходилось бы рассчитывать только на взыскание упущенной выгоды, размер
которой, оказался бы меньше, чем совокупность компенсаций для
потребителя/покупателя: неустойка, штраф, реальный ущерб, моральный вред.
Кроме того, процесс доказывания упущенной выгоды связан с рядом
трудностей, где доказывание их происходит с разумной степенью
достоверности, основываясь на принципах справедливости и соразмерности
ответственности допущенному нарушению. Тем самым, выбирая между
доказыванием реального ущерба и упущенной выгодой, пострадавшая сторона
руководствуется пропорцией: сложность доказывания – размер взыскания по
решению суда.
Таким образом, можно сделать вывод, что в соответствии с действующим
законодательством, в случае нарушения одной стороной предварительного
договора взятых на себя обязательств, другая сторона может защитить свои
интересы путем выдвижения требования о возмещении убытков, под которыми
понимаются как реальные убытки, понесенные стороной, так и упущенная
выгода. Решение данного вопроса осуществляется в судебном порядке.
Как показывает практика, что в большинстве случаев потерпевшая
сторона осуществляет возмещение именно реальных убытков, что обусловлено
трудностями в доказывании упущенной выгоды. Однако это относится к
договорам в целом.
1
Соловьев В.Н. Ответственность за недобросовестные действия при проведении переговоров
о заключении договора // Вестник экономической безопасности. 2018. №3. С. 112.
43
2.3. Обеспечительный платеж по предварительному договору
Современная практика правоприменения выражается в самостоятельном
установлении ответственности за нарушение условий предварительного
договора, как правило, в виде возврата двойной суммы внесенного задатка или
неустойки, что предусмотрено ст. 381 ГК РФ. При этом о возможности
обеспечения предварительного договора задатком свидетельствовали
результаты исследований, проводимых многими авторами. Сторонниками
данного средства обеспечения являются М. И. Брагинский и В. В. Витрянский,
М. Н., Илюшина, А. В., Карапетов А., Суханов Е. А. и другие.
Однако необходимо отметить, что задаток не является универсальным
средством обеспечения обязательств по отношению к предварительному
договору. Так, потеря задатка или обязанность вернуть его в двойном размере
как форма гражданско-правовой ответственности за нарушение условий
предварительного договора может наступать только в случаях, когда
предметом предварительного договора является заключение в будущем
основного договора, на основании которого возникает денежное обязательство,
в связи с чем не имеет универсального характера.
Кроме того, многие авторы негативно относятся к такому средству
обеспечения, рассматривая в приоритете неустойку как более приемлемый
способ обеспечения исполнения обязательств
1
.
Неустойка представляется наиболее адекватной формой ответственности
за нарушение условий предварительного договора, это согласуется с позицией
ВАС РФ: гражданское законодательство не содержит норм, в которых
закреплен запрет на применение сторонами неустойки в целях обеспечения
исполнения обязательств, предусмотренных в предварительном договоре.
Следовательно, условие об уплате неустойки за неисполнение
обязательства по заключению основного договора может быть включено в
1
Акинфеева В. В. О возможности использования обеспечительного платежа в качестве
способа обеспечения обязательств в предварительном договоре // Пермский юридический
альманах. 2018. № 1. С. 318.