44
предварительный договор. Рассматривая позицию В. В. Акинфеевой, отметим,
что автор утверждала, что в том случае, когда то или иное отношение снабжено
неустойкой, вопрос об его имущественном характере отпадает сам собой
1
.
Мы согласны, что такая универсальная форма гражданско-правовой
ответственности, как неустойка наиболее соответствует способу обеспечения
неимущественного обязательства вытекающего из предварительного договора.
Необходимо отметить, что реализация права стороны предварительного
договора требовать возмещения убытков (неустойки), причиненных не
заключением основного договора, не ставится в зависимость от обращения в
суд с требованием о понуждении заключить основной договор.
Затрагивая законодательный аспект, по нашему мнению, было бы
нецелесообразно закреплять неустойку за неисполнение предварительного
договора в ГК РФ. Так как, в зависимости от конкретных обстоятельств, ущерб
от возможных имущественных потерь носит дифференцированный характер,
вследствие чего невозможно предусмотреть единый порядок определения
размера такой законной неустойки.
При этом необходимо отметить, что задаток не является универсальным
средством обеспечения обязательств по отношению к предварительному
договору. Так, потеря задатка или обязанность вернуть его в двойном размере
как форма гражданско-правовой ответственности за нарушение условий
предварительного договора может наступать только в случаях, когда
предметом предварительного договора является заключение в будущем
основного договора, на основании которого возникает денежное обязательство,
в связи с чем не носит универсального характера
2
.
Согласно ст. 381.1 ГК РФ обеспечительным платежом признается
вносимая одной из сторон в пользу другой стороны определенная денежная
сумма, по соглашению сторон обеспечивающая денежное обязательство, в том
1
Акинфеева В. В. О возможности использования обеспечительного платежа в качестве
способа обеспечения обязательств в предварительном договоре // Пермский юридический
альманах. 2018. № 1. С. 319.
2
Афанасьева А. П. Стороны планируют заключить предварительный договор. От каких
условий лучше воздержаться // Арбитражная практика для юристов. 2016. № 5. С. 92-95.
45
числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае
нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям,
предусмотренным п. 2 ст. 1062 ГК РФ. Указанной нормой закона особо
оговорено, что обеспечительным платежом может быть обеспечено
обязательство, которое возникнет в будущем.
Так, рассматривая одно из дел, суд удовлетворил требования истца о
взыскании суммы обеспечительного депозита
1
(иное обозначение
обеспечительного платежа, употребленное до принятия изменений в ГК РФ об
обеспечительном платеже), а также пени за просрочку внесения
обеспечительного депозита по соглашению о взаимных обязательствах
(заключения в будущем договора аренды помещения), мотивируя свое решение
тем, что стороны в соглашении указали срок, в течение которого они обязуются
заключить основной договор, а такой срок не наступил, то в силу п. 6 ст. 429 ГК
РФ обязательства сторон по соглашению не прекращены, односторонний отказ
от исполнения обязательства (ст. 310 ГК РФ) недопустим, неоплата ответчиком
обеспечительного депозита неправомерна.
К.Д. Гасников, анализируя вышеуказанный спор, приходит к выводу о
том, что обеспечительный депозит как способ обеспечения исполнения
предварительного договора, в приведенном случае является неустойкой
2
.
Представляется, что отсутствие единообразной оценки возможности
обеспечить обеспечительным платежом предварительный договор во многом
обусловлено существовавшей ранее острой полемикой относительно
применения задатка, следовательно, и иных способов обеспечения в целях
исполнения обязательств, возникающих из предварительного договора.
Некоторые авторы крайне негативно высказываются о самой
1
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда № 09АП-7470/2011-ГК от
27.04.2011 [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=MARB&n=222282#03574969170186
2085.
2
Гасников К. Д. Применение обеспечительных платежей в рамках отдельных гражданско-
правовых обязательств: теоретические и практические аспекты // Журнал российского права.
2016. № 10 (238). С. 46-55.
46
возможности обеспечения исполнения обязательств по предварительному
договору. М.Ю. Кайгородова отмечает, что существующая позиция о
возможности включения в предварительный договор условий имущественного
содержания, опирающаяся на ст. 421 ГК РФ, воспринята в практике судов
общей юрисдикции, более того, под ее влиянием формируется новая судебная
практика
1
.
Далее автор отмечает, что оценка предварительного договора как не
исключающего имущественное предоставление и исполнение в рамках
предварительного договора условий будущего основного договора, заключение
которого предусмотрено предварительным договором, размывает
существующая четкую грань между предварительным договором и
порождаемым им предварительным обязательством и будущим обязательством
имущественного содержания.
Подчеркнем, что будущее обязательство – это несуществующее
обязательство, которое возникает при наступлении условий, определенных
обстоятельств; обязательство, возникающее из предварительного договора, –
существующее (возникшее) обязательство, исполнение которого отложено на
определенный срок. Второе не носит вероятностного характера, участниками
предварительного договора определены предмет обязательства, сроки его
исполнения и т.д.
Таким образом, предварительный договор порождает самостоятельное, не
денежное по своей природе обязательство по заключению основного договора.
В этом заключена наибольшая сложность применения обеспечительного
платежа к предварительным договорам, поскольку он призван обеспечивать
только денежное обязательство.
Анализ судебно-арбитражной практики, а также научной литературы
свидетельствует о возможности использовании обеспечительного платежа в
1
Кайгородова М.Ю. Проблемы реформирования института предварительного договора //
Правовые проблемы укрепления российской государственности: Сб. научных статей.
Редакторы: В.М. Лебедев, Г.Л. Осокина, С.К. Соломин, В. С. Аракчеев. Пермь, 2015. С. 18.
47
качестве способа обеспечения обязательств по предварительному договору.
Кроме того, возможность применения обеспечительного платежа к
предварительному договору обусловлена и фундаментальным характером
принципов гражданского права, в том числе свободы договора и
диспозитивности. Ограничение сторон в выборе обеспечительных средств в
данном случае ограничивало бы действие принципов
1
.
Таким образом, подводя итог данному разделу, можно сделать вывод, что
одним из способов защиты интересов сторон предварительного договора
является обеспечительный платеж.
В целом, подводя итог данному разделу исследования, можно отметить,
что обеспечительным платежом признается вносимая одной из сторон в пользу
другой стороны определенная денежная сумма, по соглашению сторон
обеспечивающая денежное обязательство, в том числе обязанность возместить
убытки или уплатить неустойку в случае нарушения предварительного
договора. При этом обеспечительный платеж не является универсальным
средством обеспечения обязательств по отношению к предварительному
договору. Несмотря на это, судебно-арбитражная практика признает, что за
неисполнение принятой на себя обязанности по предварительному договору —
заключить основной договор с кредитором в оговоренный срок, должник может
быть привлечен к гражданско-правовой ответственности посредством
удержания «обеспечительного депозита» в качестве штрафа (неустойки).
1
Широкая Т.В. Способы обеспечения исполнения обязательств, вытекающих из
предварительного договора // Новая наука и интеграционные процессы в современной
системе знаний Сборник научных трудов. Под ред. С.В. Кузьмина. Казань, 2018. С. 232.
48
ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО
ДОГОВОРА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И СПОСОБЫ ИХ
РЕШЕНИЯ
3.1. Анализ правоприменительной практики по заключению
предварительного договора
В настоящее время судебная практика по решению споров, вытекающих
из заключения предварительных договоров, весьма разнообразна. Несмотря на
то, что по вопросам предварительного договора существуют подробные
разъяснения Верховного Суда РФ, анализ материалов судебной практики
позволил выявить ряд проблем, с которыми сталкиваются суды в процессе
разрешения споров, возникающих в практике заключения предварительного
договора.
Прежде всего, отметим, что для признания предварительного договора
заключенным в нем должны содержаться следующие существенные условия:
предмет основного договора (и его характеристики, в том числе цена);
обязательство заключить основной договор; или пункт о внесении задатка в
целях обеспечения исполнения обязательства (если таковой предусмотрен), а
также время и место заключения основного договора
1
.
В случае, когда стороны не оговорили срок заключения основного
договора, он должен быть заключен не позднее 1 года с даты подписания
предварительного договора. При этом положения п.3 ст.429 ГК РФ не
разъясняется, что предварительный договор должен содержать в себе все
указания на существенные условия основного договора.
Законом предусматривается лишь обязанность сторон включить условия,
определяющие предмет основного договора. Получается, что стороны могут
определить в предварительном договоре цену в качестве существенного
условия основного договора и согласовать ее размер на этапе его совершения,
что позволит им учитывать изменение соотношения спроса и предложения,
1
Аблятипова Н. А. Особенности предварительного договора в гражданском праве РФ //
Вестник современных исследований. 2019. № 1.4 (28). С. 5-8.
49
представленных в соответствующей сфере
1
.
Так, Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в
Решении от 16 июня 2016 г. по делу № 2-3535/2016 отказал истцу в
понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры
2
.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком был
заключен предварительный договор, по которому они оговорили существенные
условия договора, в том числе, место и дату заключения основного договора (в
связи с тем, что у покупателя не было полной суммы денег на руках, а у
продавца полного пакета документов для совершения сделки).
В целях обеспечения обязательства был предусмотрен задаток. Истец не
предоставила в указанный срок документы, но не утратила интерес в продажи
квартире, что свидетельствует смс переписка лица. В день заключения
основного договора, определенный предварительным договором, истец
сообщила об отсутствии в полном объеме денежным средств.
Предварительный договор продлен не был. Суд отклонил требования
истца в понуждении к заключению основного договора. Несмотря на
конклюдентные действия, совершаемые сторонами после прекращения
действия предварительного договора, они латентно выразили обоюдный отказ
от совершения юридических действий. Причиной стало невыполнение своих
обязанностей сторонами, предусмотренных предварительным договором и не
направление другой стороне предложения заключить основной договор, что
влечет прекращение предварительного договора.
Необходимо отметить, что при предъявлении требований о понуждении к
заключению основного договора достаточно часто предъявляются также и
требования о передачи вещи, о взыскании задатка, обеспечительного платежа
или неосновательного обогащения и других.
Обратимся к судебной практике. Ответчик (арендатор) и истец
1
Аблятипова Н. А. Особенности предварительного договора в гражданском праве РФ //
Вестник современных исследований. 2019. № 1.4 (28). С. 7-8.
2
Решение Центрального районного суда г. Сочи (Краснодарский край) от 16 июня 2016г. по
делу №2-3535/2016 [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
ttp://sudact.ru/regular/doc/rytDLUzdXuZr/.
50
(субарендатор) заключили предварительный договор субаренды, предметом
которого является обязательство сторон заключить не позднее установленного
срока основной договор субаренды нежилого помещения.
Целью будущей субаренды было размещение в помещении выставочного
офиса фирмы с экспозицией продукции для заключения договоров оптово-
розничной реализации продукции. В соответствии с предварительным
договором было установлено, что в подтверждение серьезности своих
намерений (интересная формулировка условия об обеспечения исполнения
обязательств) субарендатор уплачивает арендатору обеспечительный платеж,
эквивалентный сумме арендной платы за один месяц аренды помещения
1
.
Статья 381.1. ГК РФ определяет обеспечительный платеж как денежное
обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить
неустойку в случае нарушения договора. Обеспечительным платежом может
быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем, следовательно,
допустимо использовать такой способ обеспечения исполнения обязательств,
предусмотренных предварительным договором. При наступлении
обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа
засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
Однако поскольку предварительный договор порождает у сторон
обязанность по заключению основного договора на уже согласованных
условиях, а возможные штрафные санкции могут быть установлены для обеих
сторон в виде неустойки, например, за уклонение от заключения основного
договора, то внесение обеспечительного платежа только одной стороной не
обеспечивает в должной степени исполнение обязательств по
предварительному договору.
Считаем, что было бы правильным установить законодательно
минимальный процент неустойки для стороны, виновно уклоняющейся от
заключения основного договора.
1
Аблятипова Н. А. Особенности предварительного договора в гражданском праве РФ //
Вестник современных исследований. 2019. № 1.4 (28). С. 8.
51
Возвращаясь к анализу судебной практики, отметим, что кроме
обеспечительного платежа для будущего субарендатора были предусмотрены и
другие платежи, в частности по оплате, совершенного арендатором
косметического ремонта и технического перевооружения арендуемого в
помещения по желанию субарендатора.
Согласно условиям договора, в случае отказа или уклонения от
заключения основного договора аренды, сумма, внесенная субарендатором
(обеспечительный платеж) будет признана отступным и полностью остается у
арендатора.
Все расходы субарендатора, связанные с осуществлением
подготовительных работ в помещении, с закупкой оборудования и тому
подобного, субарендатору не возмещаются.
В случае отказа арендатора заключить основной договор аренды на
условиях, установленных договором, субарендатор имеет право в
одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора и
потребовать выплаты неустойки в виде штрафа в размере одной постоянной
арендной платы.
Из материалов дела следует, что стороны подписали акт о выполнении
арендатором работ на сумму 70 000 рублей. Истец перечислил ответчику 131
200 рублей, в том числе 70 000 рублей за оказанные услуги, 30 600 рублей
аванса по арендной плате и 30 600 рублей в качестве обеспечительного платежа,
что подтверждается квитанциями. Основной договор субаренды стороны не
заключили. Истец обратился к ответчику с заявлением об отказе от заключения
договора аренды и возврате уплаченных денежных средств. Ответчик произвел
возврат авансового платежа в сумме 30 600 рублей. Остальные платежи
ответчик не возвратил, что и послужило основанием для обращения истца в
суд
1
.
Отказав в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции
1
Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 19 мая 2015г. по делу № А31-
6392/2014 [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://docs.pravo.ru.
52
исходил из условий договора о возможности признания обеспечительного
платежа в качестве отступного и оставления его у арендатора в случае отказа
или уклонения субарендатора от заключения основного договора.
Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для
возврата истцу внесенных им денежных средств, так как истец, по его мнению,
использовал спорное помещение, о чем свидетельствует проведение ремонта с
целью подготовки торгового места.
Суд апелляционной инстанции обоснованно указал на ошибочность
выводов суда первой инстанции, основываясь на том, что по правовой природе
предварительный договор является договором организационного характера и не
может содержать каких-либо денежных обязательств сторон друг перед другом.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором,
прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить
основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит
другой стороне предложение заключить этот договор.
При толковании условий договора суд принял во внимание буквальное
значение содержащихся в нем слов и выражений. Ответчик не совершил каких-
либо действий, направленных на заключение основного договора, ни одна из
сторон не настаивала на заключении основного договора аренды, поэтому
права и обязанности сторон из предварительного договора прекращены и у
ответчика возникла обязанность по возврату обеспечительного платежа.
Заключение основного договора в любом случае должно носить
самостоятельный характер и приложение проекта основного договора к
предварительному не освобождает арендатора от обязанности направить
субарендатору окончательный вариант основного договора для подписания
1
.
Основной договор не был заключен, помещение истцу не передавалось,
поэтому он не имел возможности использовать объект аренды. Действуя
разумно и добросовестно, заключив и исполнив все условия предварительного
1
Аблятипова Н. А. Особенности предварительного договора в гражданском праве РФ //
Вестник современных исследований. 2019. № 1.4 (28). С. 8.
53
договора, истец был вправе рассчитывать на заключение основного договора в
установленный срок и использовать в предпринимательских целях помещение в
конкретном здании (торговом центре), тогда как в результате бездействий
ответчика был лишен такой возможности. С учетом изложенного требование
истца о взыскании 70 000 рублей убытков заявлено обоснованно.
Достаточно часто судам, исследующим споры, вытекающие из
предварительных договоров, приходится обращаться к буквальному
толкованию условий договора, существу и правовой природе заключенного
договора. Как показывает практика, не всегда, договор, именуемый сторонами
как предварительный, являлся таковым на самом деле.
Как уже отмечалось, в правоприменительной практике зачастую
происходит смешение двух юридических конструкций: будущего обязательства
и предварительного договора
1
. Вместе с тем, неверная квалификация указанных
категорий приводит к правовым ошибкам, связанным, прежде всего, с
определением способов, позволяющих обеспечить исполнение обязательств,
возникающих из предварительного договора.
С этой точки зрения интересен следующий случай из судебной практики.
По условиям заключенного предварительного договора купли-продажи
квартиры покупатели должны были внести 100 процентную предоплату ее
стоимости. Денежные средства должны были быть им переданы не позднее 4
квартала текущего года.
Стороны договорились заключить основной договор купли-продажи
квартиры в течение 20 рабочих дней с момента получения продавцом
свидетельства о праве собственности на квартиру, но не позже IV квартала
текущего года. Причем, предоплату покупатели должны были внести еще до
подписания основного договора, что и было ими сделано в полном объеме.
В последствие продавец уклонялся от подписания основного договора,
договор был подписан в нарушении сроков, установленных предварительным
1
Аблятипова Н. А. Особенности предварительного договора в гражданском праве РФ //
Вестник современных исследований. 2019. № 1.4 (28). С. 10-11.