24
ГЛАВА 2. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО
ДОГОВОРА
2.1. Признаки и содержание предварительного договора
Предварительный договор как вид гражданско-правового соглашения
сторон имеет свои особенные специфические признаки, которые позволяют
квалифицировать его как таковой. Признаки предварительного договора
вытекают из закреплённых в ст. 429 ГК РФ требований и условий
заключения данного вида гражданско-правового договора.
Во-первых, предварительный договор должен содержать в себе
обязательства лиц заключить в будущем основной договор. Соответственно,
сам договор не должен в себе содержать принятых обязательств по
основному договору, а лишь только обязательство совершения на будущее
такое действие. Так, например, Курским районным судом Курской области
предварительный договор аренды был признан недействительным в связи с
тем, что данный договор явился самостоятельным договором аренды
нежилого помещения со всеми ему присущими признаками, а само
наименование договора – «предварительный договор» и наличие в нём п. 3.3,
обязывающего в будущем заключить основной договор аренды противоречит
п. 5.6, содержащему в себе сведения о передаче арендатору нежилого
помещения арендодателем до истечения срока наступления даты заключения
основного договора аренды, что также подтверждается актом приёма-
передачи недвижимого имущества от арендодателя к арендатору.
1
В связи с вышеизложенным хотелось бы озвучить мнение А.М.
Соколова по вопросу такого признака как обязательство будущего
1
Решение Курского районного суда Курской области от 22 июня 2017 г. по делу № 2-
882/2017 // https://kursky--
krs.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&srv_num=1&H_date=22.06.2017.
25
совершения действий по заключению основного договора. А.М. Соколов в
качестве признаков предварительного договора выделяет то, что «действие,
подлежащее совершению, устанавливается им не в окончательном виде».
1
Это означает, что предварительный договор может носить условное
обозначение будущей сделки. Например, Иванов А.А. обязуется заключить
договор с Петровым П.П. о передаче в собственность автомобиля марки Х
государственный регистрационный знак ААА. В данном случае основной
договор может быть оформлен в виде договора купли-продажи, договора
дарения.
ООО «К» обязуется заключить договор аренды с ООО «Л» в
отношении земельного участка с кадастровым номером 555. В данном случае
предварительный договор не содержит в себе окончательных условий
основного договора, ООО «К» и ООО «Л» обязаны заключить договор
аренды по объекту, закреплённому в предварительном договоре, в то же
время срок такого договора согласуется сторонами уже непосредственно при
оформлении договора аренды.
Возвращаясь к спорному моменту о квалификации предварительного
договора, из которого не должно вытекать совершения конкретных действий
основной сделки, необходимо обратиться к позиции Высшего Арбитражного
Суда РФ, которая в отношении вышерассмотренного признака нашла своё
отражение и в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ.
Так, согласно в п. 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда
РФ от 11 июля 2011 г. № 54,
2
указано, что если сторонами заключен договор,
поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они
1
Соколов, А.М. Особенности договора железнодорожной перевозки // Опыты
цивилистического исследования: Сборник статей [Текст] / А.М. Соколов, Д.В. Гудков,
И.И. Зикун, А.А. Зябликов и др.; рук. авт. кол. и отв. ред. А.М. Ширвиндт, Н.Б. Щербаков.
– М.: Статут. – 2016. – 448 с. // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
2
О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу
недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем [Текст]: Постановление
Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ: [принято 11 июля 2011 г. № 54: по состоянию
на 05.07.2017] // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
26
обязаны заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной
договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или
приобретено в последующем, но при этом предварительный договор
устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения
основного договора уплатить цену недвижимого имущества или
существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор
купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной
оплате. П.В. Крашенинников отметил, что в случае заключения
предварительного договора и одновременного исполнения обязательств по
будущему договору купли-продажи объекта в виде уплаты стоимости
предмета (объекта) договора, передачи предмета от продавца покупателю, то
«споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в
соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи».
1
Вторым признаком предварительного договора является форма его
заключения. В соответствии с ч. 2 ст. 429 ГК РФ форма предварительного
договора напрямую зависит от обязательности формы заключения основного
договора. Так, например, в случае сделок недвижимым имуществом
предусмотрена только письменная форма договора, соответственно,
предварительный договор должен быть составлен только в письменном виде.
Отдельные виды сделок предусматривают устную форму, например, договор
займа, заключённый между гражданами в размере, не превышающем десять
минимальных размером оплаты труда, что по состоянию на 01 июля 2017
года составляет не более 78000,
2
может быть оформлен устно, а
1
Гражданский кодекс Российской Федерации. Общие положения о договоре.
Постатейный комментарий к главам 27 – 29 [Текст] / В.В. Витрянский, Б.М. Гонгало, А.В.
Демкина и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. – М: Статут. – 2016. – 223 с. // Справочная
правовая система «КонсультантПлюс».
2
О внесении изменения в статью 1 Федерального закона «О минимальном размере оплаты
труда» [Текст]: федер. закон: [принят 19 декабря 2016 г. № 460-ФЗ: по состоянию на
11.07.2017] // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
27
соответственно, предварительный договор о займе также может быть
заключён в устной форме.
В том случае, если законодательством не установлена форма основного
договора, то предварительным договор должен быть только в письменном
виде. В противном случае, это ведёт к признанию предварительного договора
недействительным.
В то же время в судебной практике присутствовали разногласия по
такому признаку предварительного договора как его форма, и данное
разногласие строилось на неправильном понимании правоприменителя
самого термина «форма договора». Так, в качестве примера приведём
судебную ошибку в толковании нормы п. 2 ст. 429 ГК РФ, которая была
устранена вышестоящей инстанцией. Индивидуальный предприниматель на
основании п. 4 ст. 445 ГК РФ обратился в арбитражный суд с исковым
заявлением к юридическому лицу о понуждении последнего заключить с ним
договор аренды здания сроком на условиях ранее заключённого
предварительного договора. Ответчик, возражая против удовлетворения
исковых требований истца сослался на факт отсутствия государственной
регистрации предварительного договора, который, по их мнению, подлежал
также и основной договор об аренде государственной регистрации, и на
основании этого просил признать договор не заключённым.
Согласившись с доводами ответчика арбитражный суд первой
инстанции отказал истцу в удовлетворении его исковых требований, иска,
отметив, что на основании п.2 ст.429 ГК РФ предварительный договор
заключается в форме, установленной для основного договора. В связи с этим
судом отмечено, что поскольку договор аренды здания подлежал
государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ, то и
предварительный договор также подлежал государственной регистрации, а
несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его
ничтожность.
28
Не согласившись с решением суда первой инстанции истцом были
поданы жалобы, в результате чего суд кассационной инстанции решение суда
первой инстанции отменил и удовлетворил иск о понуждении заключить
договор аренды, указав, что «в силу п. 2 ст. 429 ГК РФ к предварительному
договору применяются только правила о форме основного договора, а
установленное п. 2 ст. 651 ГК РФ условие об обязательной государственной
регистрации договора аренды здания не является элементом формы этого
договора. Предварительный договор, по которому стороны обязались
заключить договор аренды здания, подлежащий государственной
регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью, исходя из
требований ст. 164 ГК РФ».
1
С учётом вышеизложенного суд кассационной
инстанции пришёл к правильному выводу о том, что предварительный
договор должен соответствовать только форме основного договора, а иные
его условия не распространяются на данный вид договора.
В то же время в 2014 г. в Государственную Думу Федерального
Собрания РФ был внесен законопроект,
2
в ст. 1 которого содержалось
предложение изменить ст. 429 ГК РФ, дополнив п. 2 абз. 2 следующего
содержания: «Предварительный договор в отношении недвижимого
имущества подлежит государственной регистрации».
3
Однако данный
законопроект не был поддержан Государственной Думой Федерального
Собрания РФ ввиду того, что данный вопрос противоречит действующему
1
Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [Текст]:
Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ: [принято 16
февраля 2001 г. № 59: по состоянию на 06.07.2017] // Справочная правовая система
«КонсультантПлюс».
2
О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской
Федерации[Текст]: проект федер. закон: [текст по состоянию на 30 апреля 2014 № 511638-
6: по состоянию на 14.07.2017] // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
3
Договорное право России: реформирование, проблемы и тенденции развития:
монография [Текст] / Е.Е. Богданова, Л.Ю. Василевская, Е.С. Гринь и др.; под общ. ред.
Л.Ю. Василевской. – М.: НОРМА, ИНФРА-М. – 2016. – 192 с. // Справочная правовая
система «КонсультантПлюс».
29
законодательству и по нему фактически принято решение исполнения судами
России.
В научной среде также часто можно встретить ряд заблуждений
относительно формы предварительного договора. Так, например, Н.И.
Варенья и В.Н. Сусликов утверждают, что «с учётом последних тенденций
развития гражданского законодательства контрагентам следует быть особо
внимательными к соблюдению формы договора, поскольку изменение
формы основного договора (например, с письменной на нотариальную)
повлечёт и изменение формы предварительного договора».
1
Однако такая
позиция учёных не соответствует действительности, и по аналогии с
отсутствием обязательности государственной регистрацией
предварительного договора, данный договор должен по своей форме быть
либо устным либо письменным, а признак присутствия простого или
нотариально заверенного не имеет своё распространение на предварительный
договор.
Третьим признаком предварительного договора необходимо назвать
закрепление существенных условий основного договора, к которым
относятся в соответствии со ст. 432 ГК РФ: стороны основного договора,
дата заключения договора (указывается крайняя дата заключения основного
договора), предмет (объект) договора. Ч. 3 ст. 429 ГК РФ в качестве
существенного условия договора устанавливает обязательность наличия
определённо-обособленных признаков предмета соглашения, то есть предмет
будущей сделки, а по предварительному договору – предмет
предварительного договора, должен быть чётко определён и иметь
обособленные идентифицирующие его критерии.
Рассматривая предварительный договор купли-продажи недвижимого
имущества и ссылаясь на ст. 554 ГК РФ, которая закрепляет обязательность
1
Варенья, Н.И. Условия заключения предварительного договора купли-продажи [Текст] /
Н.И. Варенья, В.Н. Сусликов // Известия Юго-Западного государственного университета.
Серия: История и право. – 2012. – № 1-2. – С. 15.
30
включения в договор идентифицирующих предмет сделки признаков Е.А.
Черячукина и Т.В. Толбузина отмечают, что, например, «если земельный
участок никогда не был сформирован и поставлен на государственный
кадастровый учёт в установленном законом порядке как объект
недвижимости, границ такого земельного участка определено не было, и
какие-либо права на земельный участок отсутствуют и никогда не
существовали, то он не может выступать объектом купли-продажи до
момента постановки на государственный кадастровый учёт. В любом случае
в предварительном договоре купле-продажи (договоре о намерениях) должен
быть указан предмет договора, будь то земельный участок или иные объекты
недвижимости (жилой дом или иные строения, находящиеся на данном
участке)».
1
Таким образом можно отметить, что если в предварительном договоре
отсутствуют документы о принадлежности указанного имущества продавцу,
которые бы позволили конкретизировать границы земельного участка, а
также сведения о доме и иных строениях говорит о том, что «предмет
договора не согласован, а, следовательно, сам договор является
незаключённым».
2
Предварительный договор должен содержать в себе ещё один признак
– «возможность принуждения к заключению договора».
3
Данный признак
обусловлен двумя факторами. Во-первых, предварительный договор должен
предусматривать срок, по истечении которого стороны обязаны заключить
1
Черячукина, Е.А. Существенны ли условия для заключения предварительного договора
купли-продажи недвижимости [Текст] / Е.А. Черячукина, Т.В. Толбузина // Социально-
экономические исследования, гуманитарные науки и юриспруденция: теория и практика.
– 2017. - №13. – С. 211 – 212.
2
Определение Верховного Суда РФ от 16 января 2015 года № 306-ЭС14-6789 //
Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
3
Сафарьянова, И.Р. Правовая природа предварительного договора [Текст] / И.Р.
Сафарьянова // Сборник научно-практических статей Всероссийской научно-практической
студенческой конференции «Актуальные проблемы современного частного права». –
2016. – С. 172.
31
основной договор. Если же предварительный договор не содержит указания
на определённый временной период, крайней датой которого является дата
исполнения принятых на себя сторонами обязательств, то в соответствии с п.
4 ст. 429 ГК РФ, основной договор должен быть заключён в течение одного
года с даты заключения предварительного договора. Вторым фактором
является наличие возможности принудить к заключению основного
договора. «Так, в частности, бронирование билетов на транспорте может
осуществляться в устной форме, и расторгается указанное соглашение тоже в
устной форме. Бронирование билетов в письменном виде на практике
практически не применяется, следовательно, его нельзя признать
предварительным договором вследствие несоответствия обязательного
признака».
1
Признаки предварительного договора играют существенную роль в его
квалификации. Отдельные учёные и практики относят различные виды
договоров к предварительным только по отдельным признакам, не беря во
внимание все характерные для данного вида договора признаки. Так,
например, отдельные учёные (Н.Д. Титов,
2
К.В. Гладилин,
3
А.В. Абрамов
4
)
относят договор поручительства к предварительному договору. Однако,
необходимо согласиться с позицией И.Р. Сафарьяновой в том, что «договор
1
Сафарьянова, И.Р. Правовая природа предварительного договора [Текст] / И.Р.
Сафарьянова // Сборник научно-практических статей Всероссийской научно-практической
студенческой конференции «Актуальные проблемы современного частного права». –
2016. – С. 172.
2
Титов, Н.Д. Некоторые особенности правоотношения, порождаемого договором
поручительства [Текст] / Н.Д. Титов // Вестник Томского государственного университета.
Право. – 2015. – № 1 (15). – С. 119 – 125
3
Гладилин, К.В. Актуальные проблемы правового статуса сторон в договоре
поручительства [Текст] / К.В. Гладилин // Современные тенденции развития науки и
технологий. – 2015. - № 8-6. – С. 30 – 33.
4
Абрамов, А.В. Договор поручительства: наследственно-правовой аспект [Текст] / А.В.
Абрамов // Сборник статей по материалам международной научно-практической
конференции «Актуальные вопросы развития юридической науки и практики в
современных условиях». – Новосибирск. – 2017. – С. 282 – 284.
32
поручительства также нельзя признать предварительным договором по той
причине, что такой договор не закрепляет существенных условий для
основного договора – стороны вправе не указывать условия обязательства, за
которое поручается лицо, однако должны указать иные условия,
необходимые для указанного соглашения».
1
Предварительный договор имеет своё закреплённое законодательством
содержание. С 1 июня 2015 года вступили в силу изменения, внесённые
Федеральным законом от 08.03.2015 года № 42-ФЗ.
2
С указанной даты
сокращён перечень условий, который должен содержать предварительный
договор. «В частности, теперь в предварительный договор необходимо
включать не все существенные условия основного договора, а только
следующие из них: условия о его предмете и условия, по которым при
заключении предварительного договора по заявлению одной из сторон
должно быть достигнуто соглашение».
3
При этом необходимо отметить, что
зачастую предварительный договор заключается, когда полная информация о
предмете основного договора отсутствует ввиду несуществования самого
предмета. В данном случае, суды допускают внесение наиболее полной,
идентифицирующей данный предмет информации. Так, например,
Федеральный Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в своем
определении отметил, что «если на момент заключения предварительного
договора стороны не располагают сведениями о точных характеристиках
имущества, подлежащего передаче по основному договору, то следует
1
Сафарьянова, И.Р. Правовая природа предварительного договора [Текст] / И.Р.
Сафарьянова // Сборник научно-практических статей Всероссийской научно-практической
студенческой конференции «Актуальные проблемы современного частного права». –
2016. – С. 172.
2
О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации
[Текст]: федер. закон: [принят 08 марта 2015 г. № 42-ФЗ: по состоянию на 14.07.2017] //
Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
3
Савельева, Н.М. особенности содержания предварительного договора купли-продажи
жилого помещения: некоторые теоретические и практические вопросы [Текст] / Н.М.
Савельева // Юридический вестник Самарского университета. – 2015. - №3. – С. 79
33
указать всю имеющуюся информацию, позволяющую его
индивидуализировать, например включить в предварительный договор
сведения из проектной документации строящегося здания».
1
В отношении предмета договора ни в судебной практике, ни в научном
мире особых споров и разногласий не происходит. А вот в отношении
условий, по которым по заявлению оной из сторон должен быть заключён
основной договор мнения разнятся. Так, например, А. Бычков в качестве
таких условий выделяет «условия по усмотрению сторон – цена и порядок
оплаты, срок передачи и др.».
2
Не всегда стороны не знают точно на стадии
заключения предварительного договора, в какой срок они смогут заключить
основной договор. Владелец достраиваемого офисного центра, привлекая
арендаторов на площади здания, располагает информацией о примерных
сроках окончания строительства, которые могут быть увеличены по
различным причинам (например, отказ в выдаче разрешения на ввод объекта
в эксплуатацию).
Указание в связи с этим в предварительном договоре на то, что
основной договор стороны заключат после ввода объекта в эксплуатацию и
открытия центра, означает несогласованность срока, поэтому к отношению
сторон в таком случае будет применяться правило об обязанности заключить
основной договор в течение года после заключения предварительного
договора.
Стороны могут для подобных случаев указать, что основной договор
подлежит заключению после ввода объекта в эксплуатацию и открытия
офисного центра, но не позднее какого-то определенного срока (не более
трёх лет, к примеру).
1
Определение Федерального Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28
марта 2012 г. по делу № А58-5257/10 // Справочная правовая система
«КонсультантПлюс».
2
Бычков, А. Нюансы предварительного договора [Текст] / А. Бычков // ЭЖ-Юрист. –
2015. - № 7. – С. 13 // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».