52
2.3 Недобросовестное поведение участников предварительного
договора
Значительное число императивных норм гражданского
законодательства Российской Федерации имеет целью предотвратить
заведомо недобросовестное поведение участников гражданских
правоотношений.
Как отмечает А. Л. Маковский, «основное бремя восполнения
отсутствия в ГК РФ принципа добросовестности несет вошедшее впервые в
наше законодательство правило о злоупотреблении правом»
48
. На
сегодняшний день оно сформулировано в статье 10 ГК РФ, получившей
наименование «Пределы осуществления гражданских прав»
49
.
Закон устанавливает, что не допускаются действия граждан и
юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить
вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
В случае несоблюдения указанных требований, суд, арбитражный суд
или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему
права.
По мнению Д. В. Новак, «исчерпывающий нормативный перечень
«иных форм» злоупотребления правом дать невозможно. Их выявление при
рассмотрении гражданско-правовых споров с учетом всех обстоятельств
соответствующего дела и наполнение абстрактной нормы ст. 10 ГК РФ
конкретным содержанием - задача судов. Судебная практика позволяет
48
Новак Д. В. Действия, направленные на неосновательное обогащение, как форма
злоупотреблением правом // Основные проблемы частного права : сб. ст. к юбилею д-ра юрид.
наук, проф. Александра Львовича Маковского / отв. ред. В. В. Витрянский, Е. А. Суханов. М.:
Статут, 2010. С. 183.
49
Крашенинников П.В. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской
Федерации, части первой / под ред. П.В. Крашенинникова. – 2-е изд., испр. и доп. – М.,
2016. С. 459.
53
сделать вывод, что одной из типичных форм злоупотребления правом, не
поименованных в ст. 10 ГК РФ, являются действия по реализации
гражданских прав, осуществляемые их обладателями с целью
получения неосновательного обогащения за счет других лиц»
1
.
Нельзя не отметить, что нарушающие права третьих лиц действия
хозяйствующих субъектов нередко образуют составы преступлений и
административных правонарушений.
Одним из преступлений в сфере экономики, предусмотренных
уголовным законодательством Российской Федерации, является
мошенничество.
В статье 159 Уголовного кодекса Российской Федерации (в редакции
от 29 декабря 2010)" под мошенничеством понимается хищение чужого
имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или
злоупотребления доверием.
Как следует из разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума
Верховного Суда Российской Федерации от 27 декабря 2007 г. № 51 «О
судебной практике по делам о мошенничестве, присвоении и растрате», «в
отличие от других форм хищения, предусмотренных главой 21 Уголовного
кодекса Российской Федерации, мошенничество совершается путем обмана
или злоупотребления доверием, под воздействием которых владелец
имущества или иное лицо либо уполномоченный орган власти передают
имущество или право на него другим лицам, либо не препятствуют изъятию
этого имущества или приобретению права на него другими лицами» .
Таким образом, объективная сторона указанного преступления
характеризуется, прежде всего, добровольной передачей потерпевшим своего
имущества, в том числе денежных средств.
54
В качестве одного из способов указанного противоправного завладения
имуществом нередко используется такой гражданско-правовой институт, как
сделка.
Недобросовестными участниками хозяйственного оборота при
совершении сделок могут быть предоставлены подложные документы,
договор может быть подписан от имени несуществующего юридического
лица или незарегистрированного индивидуального предпринимателя.
Возможна также ситуация, когда руководитель или иное должностное лицо
организации, заключающей с потребителем договор о передаче имущества,
выполнении работ или оказании услуг, заведомо не намерены исполнять от
имени юридического лица обязательства перед контрагентами.
С развитием непроизводственной сферы жизни общества доля
информационных услуг неизменно продолжает увеличиваться. В связи с
отсутствием подлежащего передаче заказчику овеществленного результата
таких услуг оценка качества и объема их исполнения вызывает затруднения.
Этим обусловлена отмечаемая тенденция злоупотребления правом
некоторыми участниками риэлторской, аудиторской, оценочной, а также
других видов деятельности.
В гражданском праве России сложно отыскать институт,
использование которого облегчало бы совершение на различных товарных
рынках противоправных действий более чем предварительный договор.
Действительно, зачастую модель предварительного договора
становится удобным средством завладения чужим имуществом путем обмана
, пренебрежения добросовестным поведением участников гражданского
оборота.
Объективными причинами для заключения предварительного договора,
как правило, является отсутствие на момент его подписания полномочий
55
сторон на совершение основной сделки (например, отсутствие
зарегистрированного права собственности продавца в отношении имущества,
являющегося объектом купли-продажи), недостаток у покупателя денежных
средств для уплаты всей суммы, предусмотренной условиями
основного договора.
Кроме того, препятствием к заключению основного договора может
послужить наличие у будущего продавца неполного комплекта технической
и иной необходимой документации на объект недвижимого имущества в
случае, когда к нежилому помещению, используемому по
производственному назначению, была возведена пристройка или
произведена иная реконструкция, затронувшая элементы строения, что
способствовало увеличению первоначальных размеров помещения.
Отдельного осмысления требуют условия предварительного договора о
цене строящегося жилья и порядке взаиморасчетов. Рост цен на
строительные материалы, возникновение необходимости несения
дополнительных расходов на подключение инженерных коммуникаций
(отопление, водоснабжение, канализация и другое), остекление балконов и
лоджий, оформление правоустанавливающих документов в совокупности с
действующими временными факторами определяют устойчивую тенденцию
удорожания жилья на завершающей стадии строительства.
Одновременно изменение суммы договора может быть обусловлено
дополнительным метражом, который, как правило, образуется при
окончательном обмере квартиры.
Учитывая это, застройщики стараются избежать указания в
предварительном договоре окончательной суммы основного договора,
допуская возможность изменения цены, по которой он будет исполняться.
56
Принимая во внимание характер требований пункта 1 статьи 429 ГК
РФ, предусматривающих, что стороны обязуются заключить в будущем
договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на
условиях, предусмотренных предварительным договором, следует
рекомендовать заказчику настаивать на однозначном определении суммы
основного договора на этапе оформления предварительных договоренностей.
В противном случае отказ соинвестора от подписания дополнительных
соглашений, предусматривающих увеличение суммы договора и его
обязанность внесения дополнительных платежей, может послужить
основанием для расторжения предварительного договора.
Особого внимания со стороны покупателя требуют условия
предварительного договора, регламентирующие сроки исполнения
отдельных обязательств продавца. Так, не лишним будет указать в
предварительном договоре срок, в течение которого продавец обязуется
оформить свое право собственности на жилое помещение в многоквартирном
доме. Кроме того, необходимо предусмотреть срок, в который должен быть
заключен основной договор купли-продажи, например, не позднее одного
месяца со дня государственной регистрации права собственности
застройщика.
Достижению определенных сдвигов в балансе интересов участников
рассматриваемых отношений в сторону потребителей способствовало
принятие Федерального закона об участии в долевом строительстве.
В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Федерального закона об участии в
долевом строительстве застройщик вправе привлекать денежные средства
участников долевого строительства для строительства (создания)
многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после
получения в установленном порядке разрешения на строительство,
57
опубликования, размещения и (или) представления проектной
декларации и государственной регистрации застройщиком права
собственности на земельный участок, предоставленный для строительства
(создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в
состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора
аренды, договора субаренды такого земельного участка.
Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у
граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных
домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не
введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о
градостроительной деятельности, допускается только:
1)на основании договора участия в долевом строительстве;
2)путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды,
праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке
разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного
дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих
право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в
соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными
кооперативами.
В случае привлечения денежных средств граждан для строительства
лицом, не имеющим в соответствии с Федеральным законом об участии в
долевом строительстве на это права и (или) привлекающим денежные
средства граждан для строительства в нарушение установленных требований,
гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата
переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере
предусмотренных статьей 395 ПС РФ процентов от суммы этих средств и
возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.За
58
нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости установлена
административная ответственность должностных и юридических лиц.
В частности, частью 1 статьи 14.28 Кодекса об административных
правонарушениях Российской Федерации1 предусмотрено, что привлечение
денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина
правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме,
который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не
введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о
градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с
законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных
домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или)
привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований,
установленных указанным законодательством, влечет наложение
административного штрафа на должностных лиц в размере от двадцати
тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от пятисот тысяч
до одного миллиона рублей
50
.
Казалось бы, указанные законодательные меры должны были
способствовать существенной декриминализации отношений участников
долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости. Однако, к большому сожалению, законодатель вновь повел
себя непоследовательно, предусмотрев рассматриваемым федеральным
законом возможность уступки прав участником долевого строительства с
момента государственной регистрации договора до момента подписания
сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта
долевого строительства. Возможность уступки прав новому участнику
50
Баринов Д.А. Некоторые теоретические аспекты определения понятия гражданское
право и гражданские правоотношения // Вопросы российского и международного права. –
2016. – № 5. – С. 30-37.
59
долевого строительства одновременно с переводом на него долга по
первоначальному договору обусловила рост числа посредников, нередко
злоупотребляющих правом на соответствующем сегменте хозяйственного
оборота, в том числе в процессе использования конструкции
предварительного договора.
Надо сказать, что трудности в исполнении предварительного договора
встречаются и на рынке готового (вторичного) жилья.
Активными участниками указанного рынка выступают агентства
недвижимости, которые могут предложить продавцу квартиры, не имеющему
другого места жительства, и будущему покупателю заключить
предварительный договор купли-продажи со сроком действия, необходимым
для подыскания продавцу альтернативного жилья. Такой вариант
используется также в случаях, когда права на квартиру имеют
несовершеннолетние члены семьи продавца.
Такой способ приобретения недвижимости получил название
«встречная покупка»
1
.
Подписывая предварительный договор и внося задаток, покупатель
подтверждает свои намерения заключить договор купли-продажи, однако
никто не может гарантировать ему исполнение заверений агента и продавца
убрать квартиру из рекламы и не продавать ее в течение срока договора
никому другому.
Аналогичная ситуация возникает в случае заключения
предварительного договора купли-продажи в отношение квартиры, из
которой ещё предстоит выписываться членам семьи продавца.
Более того, покупателю жилого помещения при заключении
предварительного договора купли-продажи необходимо также учитывать,
что на основании пункта 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской
60
Федерации за бывшим членом семьи собственника жилого помещения в
соответствии с решением суда может быть сохранено право пользования
жилым помещением на определенный срок, если у него отсутствуют
основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым
помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи
собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания
обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением.
61
ГЛАВА 3. ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР В ОБЯЗАТЕЛЬСТВАХ,
ЯВЛЯЮЩИХСЯ ВИДАМИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ
3.1 Предварительный договор розничной купли-продажи
Договор купли-продажи имеет давнюю историю и считается самым
древним средством обмена товарами, начало его использования в
регулировании процессов обращения вещей относится к временам появления
частной собственности. Этот договор «...вошел в употребление еще до того,
как появились деньги, и представлял собой непосредственный обмен вещи на
вещь, т.е. мену (permutatio). Это соответствовало общим экономическим
условиям развития общества, только что переходившего от натурального
хозяйства к меновому.
Но так как не всегда и не легко совпадало так, чтобы у тебя было то,
что нужно мне, а я, в свою очередь, имел то, что хочешь получить ты, то был
выбран предмет, получивший публичную постоянную оценку; посредством
передачи его в равном количестве устраняли трудности непосредственного
обмена. Этому предмету (мерилу ценностей) была придана публичная форма,
и он приобрел распространение и значение не столько по своей сущности,
сколько по количеству, причем перестали называть товаром (merx) то, что
дает и та и другая сторона, а один из предметов стали называть ценой
(pretium)»
51
.
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ, по договору купли-
продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в
51
Баринов Д.А. Некоторые теоретические аспекты определения понятия гражданское
право и гражданские правоотношения // Вопросы российского и международного права. –
2016. – № 5. – С. 30-37.