34
одной, так и другой стороны. Приведенное судебное решение показывает,
что это не всегда так, и в некоторых случаях – таких, как рассмотренный
выше, надлежащим и наиболее эффективным способом защиты права –
является именно понуждение к исполнению обязательства в натуре, то есть
понуждение к заключению сделки, которая признается решением суда.
Юридически именно решение суда является в таком случае основанием для
регистрации права собственности участника сделки на имущество, а
волеизъявление другой стороны не требуется. В связи с этим вовсе не
обязательно разыскивать уклоняющуюся от сделки сторону и принуждать ее
к заключению основного договора. Суд, анализируя все обстоятельства дела,
своим решением признает сделку заключенной и принимает решение о ее
государственной регистрации.
Данный способ защиты права можно сравнить со способом,
предусмотренным п.3 ст.551 ГК РФ, согласно которому в случае, когда одна
из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права
собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны,
вынести решение о государственной регистрации перехода права
собственности. Однако между ними имеются определенные различия,
которые свидетельствуют о степени принудительной силы при понуждении к
исполнению сделки. В случае со ст.551 ГКУ РФ речь идет об уклонении от
регистрации перехода права собственности на недвижимость. В приведенном
примере суд принял решение о регистрации перехода права собственности,
однако в контексте судебного дела отсутствовал основной договор в
принципе – стороны смогли заключить только предварительный, и решение о
переходе права собственности было принято сразу от предварительного
договора к регистрации права собственности покупателя, которым, по сути,
истец так и не стал, поскольку наделение его статусом покупателя, как
представляется, стало бы возможным лишь с момента заключения основного
договора купли-продажи. В случае применения положений ст.551 ГК РФ
основной договор купли-продажи имеется, и он может быть даже
35
подписанным обеими сторонами, однако для государственной регистрации
перехода права собственности необходимо личное присутствие двух сторон,
подписавших договор, в учреждении по государственной регистрации прав.
Неявка одной из сторон, как правило, продавца, в данный орган и уклонение
его от явки в последующем, и расценивается как уклонение от
государственной регистрации сделки купли-продажи, то есть, основного, а не
предварительного договора. Очевидно, что норма ст.551 ГК РФ является
более императивной, и с ее помощью возможно признание права на
имущество, собственник которого уклоняется от сделки, однако имеются все
сведения о том, что он получил денежные средства за имущество.
Если сравнивать две нормы – ст.551 ГК РФ и ст.445 ГК РФ, поскольку
они являются основанием для применения одинакового способа защиты
права – понуждения к исполнению обязательства в натуре – можно
заключить, что более простой в применении является именно ст.551 ГК РФ,
поскольку она применяется к основному договору, а не к предварительному,
как ст.445 ГК РФ.
Тем не менее, несмотря на существование и в ряде случаев успешное
применение такого способа защиты права, связанного с заключением
предварительного договора, как понуждение к заключению основного
договора, исследователи также критически рассматривают перспективы
применения такого способа защиты. Так, О.П.Шевченко в своей работе
указывает: «Предметом предварительного договора купли-продажи квартиры
является не покупка квартиры как таковой, а лишь намерение сторон в
будущем заключить основной договор купли-продажи. Соответственно не
может быть гарантий получения уже оплаченной покупателем квартиры. Суд
не может признать право собственности на квартиру, так как договор не
содержит обязательства продавца передать квартиру покупателю. Если же
покупатель обратится в суд с иском о понуждении заключения основного
договора купли-продажи, велика вероятность подачи встречного иска о
36
признании предварительного договора купли-продажи недействительным
или незаключенным»
16
.
Момент передачи недвижимого имущества от продавца покупателю
уже рассматривался нами в первой главе работы, и это было названо одним
из препятствующих обстоятельств для понуждения к заключению основного
договора купли-продажи. Однако в вышерассмотренном случае суд все же
принял соответствующее решение, но в том случае жилое помещение не
было обременено правами пользования третьих лиц или же собственника и
являлось свободным от проживания. Как представляется, даже в случае
наличия таких лиц и отсутствия условий о моменте передачи недвижимого
имущества это не будет являться препятствием для принудительного
заключения сделки и регистрации ее в соответствующем органе. Момент
передачи недвижимого имущества вообще не является существенным
условием договора, поскольку к таковым возможно отнести цену
продаваемого объекта и перечень лиц, имеющих право пользования
объектом. Право собственности на недвижимое имущество возникает с
момента государственной регистрации перехода права собственности,
поэтому момент передачи имущества в случае принудительного заключения
сделки по судебному решению не будет иметь какого-либо
основополагающего юридического значения.
Решением Северодвинского городского суда Архангельской области от
27.02.2018г. было отказано в удовлетворении исковых требований по иску
Гурьевой ФИО26, действующей в своих интересах и в интересах
несовершеннолетних ФИО29 ФИО28 ФИО27, ФИО30, к Шнуркевич ФИО31,
Шнуркевич ФИО32, Шнуркевичу ФИО33 и Шнуркевичу ФИО34 о
признании заключенным договора купли-продажи комнаты, признании права
собственности на 1/3 доли в праве собственности на комнату за каждым из
истцов, взыскании с истцов в пользу ответчиков стоимости комнаты за счет
16
Шевченко О.П. Каковы гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи
квартиры? // Электронный журнал «Азбука права» – 19.05.2016г.
37
средств материнского семейного капитала в сумме 433026 руб. после
возникновения права собственности у истцов на объект недвижимости.
По материалам дела истец собиралась приобрести у ответчиков
комнату в собственность с использованием средств программы
«Материнский капитал». После получения задатка ответчик прервал
отношения с истцом в связи с возникновением конфликтной ситуации. В
установленный срок – к 30 ноября 2017г. основной договор купли-продажи
заключен между сторонами не был, в связи с чем истец обратился с иском к
ответчику. В исковых требованиях истец просил признать заключенным
договор купли-продажи, о намерении заключить который был составлен
предварительный договор, а также просил взыскать с себя в пользу ответчика
денежные средства в указанном договором размере из средств программы
«Материнский капитал». По условиям предварительного договора ответчик
заселился в приобретаемую комнату и получил на условиях
предварительного договора право пользования ей.
Ответчик Шнуркевич Н.В. в судебном заседании требования не
признала. Пояснила, что действительно между сторонами был заключен
предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости, условиями
договора предусматривалось, что основной договор будет заключен 30
ноября 2017 г. Вместе с тем, до указанной даты ни одна из сторон своих
предложений по заключению договора не высказала, договор купли-продажи
заключен не был. Она не намерена заключать такой договор, поскольку в
декабре 2017 г. ей стало известно, что истец без еѐ разрешения сдает в наѐм
за плату принадлежащее ей спорное жилое помещение, при этом все
денежные средства присваивает себе. Более того, никаких согласований
проекта договора купли-продажи жилого помещения с использованием
средств материнского семейного капитала ни с органами опеки и
попечительства, ни с пенсионным органом не проводилось. Просит в
удовлетворении требований отказать.
38
Судом было установлено, что орган опеки и попечительства не давал
согласия на отчуждение долей в спорной комнате, принадлежавших
несовершеннолетним детям ответчика.
Суд в мотивировочной части указал на нормы ст.421 ГК РФ, согласно
которым граждане и юридические лица свободны в заключении договора;
понуждение к заключению договора не допускается, за исключением
случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим
Кодексом, законом или добровольно принятым на себя обязательством.
Как было установлено судом, ни одна из сторон после заключения
предварительного договора с предложением заключить основной договор к
другой не обращалась, что позволило суду сделать вывод об утрате интереса
у обеих сторон на совершение основной сделки.
Кроме того, как было установлено судом, требование Гурьевой Ж.С. о
признании права собственности на объект недвижимого имущества не
подлежит удовлетворению и на том основании, что в соответствии с п.2
ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет
собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора
купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого
имущества, однако, как установлено судом, сделки об отчуждении
имущества между сторонами заключено не было.
Таким образом, отсутствие проекта основного договора, направленного
стороне ответчика, отсутствие намерений на заключение основной сделки
послужило основанием для отказа в удовлетворении исковых требований
17
.
Вывод: из вышерассмотренных случаев можно сделать весьма
интересное заключение – сделка по предварительному договору закрепляет
намерение на совершение основной сделки, что порождает соответствующее
обязательство, однако это обязательство характеризуется совокупностью как
принудительных, так и добровольных оснований для его исполнения.
17
Решение Северодвинского городского суда Архангельской области от 27.02.2018г. по делу №2-
5896/2017г. – Судакт.ру, режим доступа: http://sudact.ru/regular/doc/mZSMBLmifCLJ
39
Добровольность заключается в том, что к предварительному договору, как к
любому договору гражданско-правового характера применимы нормы ст.421
ГК РФ о добровольности совершения сделки, при этом в качестве
исключительных случаев из нормы ст.421 ГК РФ указывается добровольное
принятие на себя обязанности по заключению основного договора.
Принудительность заключается в том, что в случае уклонения стороны
предварительного договора от заключения основного договора вторая
сторона имеет право на подачу иска о понуждении к заключению основного
договора и исполнении обязательства в натуре. Это может означать, что
добровольно принятое на себя обязательство по заключению основного
договора является основанием для принудительного требования по его
исполнению. При этом в случае неисполнения условия по направлению
предложения о заключении основного договора, обязательство, возникшее на
основании предварительного договора прекращается.
2.2. Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества:
особенности и место в сделках с недвижимостью
В сфере недвижимого имущества предварительный договор купли-
продажи давно и прочно занял место в качестве договора, практически
обязательного для заключения, хотя обязательность и не предусматривается
нормами гражданского права. В данном случае можно сказать, что обычаи и
деловые нормы гражданского оборота в своем развитии обогнали
гражданское право и, тем более, науку гражданского права, признавая
предварительный договор необходимым условием заключения сделки.
Намерение на заключение основного договора купли-продажи фиксируется
не только заключением предварительного договора, но и передачей задатка.
Согласно ч.1 ст.380 ГК РФ задатком признается денежная сумма,
выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее
по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора
и в обеспечение его исполнения. Это указывает на формирование целого
комплекса обязательств в случае заключения договора, связанного с
40
недвижимым имуществом. Это обязательства как неимущественного
характера в виде обязательства по заключению основного договора, так и
имущественные в виде передачи денежной суммы в качестве подтверждения
заключения предварительного договора и обеспечения заключения
основного договора.
Согласно ч.4 ст.380 ГК РФ, если иное не установлено законом, по
соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение
обязательства по заключению основного договора на условиях,
предусмотренных предварительным договором (ст.429).
Таким образом, задаток является материальным способом обеспечения
исполнения основного обязательства по заключению договора купли-
продажи, а предварительный договор является нематериальным способом
закрепления намерений на совершение основной сделки.
Весьма интересно теоретическое соотношение понятия сделки,
договора и обязательства в гражданском праве. Так, договор в соответствии с
основополагающими принципами гражданского права должен основываться
на свободе его составления. Договор купли-продажи недвижимого
имущества как окончательная стадия формирования волеизъявления на
приобретение недвижимого имущества не может считаться сформированным
под руководством данного принципа, если для его заключения были
применены предварительный договор купли-продажи и договор
(соглашение) о задатке, поскольку к заключению окончательного договора
стороны подталкивались наличием нескольких указанных обязательств,
неисполнение которых привело бы к штрафным санкциям, а также могло бы
вызвать применение различных способов защиты гражданского права.
В.К.Андреев в своей работе указывает, что, несмотря на логические
противоречия в соотношении договора и сделки, договора и обязательства,
следует признать, что договор является центральным всеобъемлющим
понятием гражданского и предпринимательского права, включающим в себя
различные особенности согласования воли сторон, порождающего права и
41
обязанности сторон, их модификации
18
. Автор отмечает, что соглашение
сторон может иметь самостоятельное значение по отношению к договору.
Так, стороны обязательства, действуя при осуществлении
предпринимательской деятельности на основании соглашения к
обязательству, могут возместить имущественные потери другой стороны
(ст.406.1 ГК РФ).
Однако стоит задать вопрос – имеет ли самостоятельное значение
соглашение о задатке и может ли оно существовать в отсутствие
предварительного договора купли-продажи? Предположим, стороны
обговорили условия приобретения объекта недвижимости и передали по
расписке задаток, однако предварительный договор купли-продажи не
составили, но предусмотрели в соглашении о задатке срок приобретения
недвижимости и цену приобретаемого объекта. Будет ли в таком случае
считаться, что стороны заключили предварительный договор?
Как следует из определения ч.1 ст.380 ГК РФ, задаток передается в
доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Но
никакого договора заключено не было, а основной договор будет заключен
позже, в оговоренный срок. Чем же в таком случае является переданная
сумму и в доказательство заключения чего она передана? Согласно ч.3 ст.380
ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в
счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в
частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2
настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не
доказано иное. П.2 ст.380 ГК РФ указывает на обязательную письменную
форму соглашения о задатке, что аналогично требованию к форме
предварительного договора. Однако условиях отсутствия предварительного и
основного договора задаток, очевидно, становится авансом, и в его
отношении не применяются нормы и правила относительно задатка, а
именно, положения, предусмотренные ст.381 ГК РФ.
18
Андреев В.К. О проблемах совершенствования ГК РФ // Государство и право – 2009г. – №3 с.51
42
Согласно ч.1 ст.381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала
его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности
исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
Согласно ч.2 ст.381 ГК РФ, если за неисполнение договора
ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за
неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она
обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
В данном случае речь идет о наличии обязательства. Обязательство в
случае отсутствия основного договора формируется предварительным
договором в виде намерения на заключение основного договора купли-
продажи. Если отсутствует предварительный договор в письменном виде, то
в соответствии с требованиями ч.2 ст.429 ГК РФ это влечет его ничтожность.
В соответствии с ч.1 ст.166 ГК РФ ничтожная сделка является
недействительной вне зависимости от признания ее судом таковой.
Отсутствие предварительного договора влечет отсутствие обязательства на
заключение основного договора, при этом условия, предусмотренные
сторонами в соглашении о задатке, о сроках и стоимости объекта
недвижимости являются не более, чем условиями, которые не влекут
обязательственного обоснования и могут исполняться на добровольных
основаниях, то есть, являются диспозитивными. Из этого следует, что
обязательственная природа совершения сделки купли-продажи
обеспечивается не задатком, который является лишь способом обеспечения
обязательства, но именно наличием предварительного договора. То есть,
главным является не имущественное обязательство по возврату задатка, а
неимущественное обязательство по заключению основной сделки в срок и на
условиях, согласованных в предварительном договоре. Именно
предварительный договор обеспечивается в случае неисполнения
принудительной силой
Это указывает на очень большое значение предварительного договора
купли-продажи в сделках с недвижимым имуществом. Данный договор, как
43
показывает исследование, защищает интересы и продавца, и покупателя, а
также наделяет авансовый платеж статусом задатка и распространяет на него
все условия и положения ст.381 ГК РФ.
Т.В.Широкая в своей работе приводит сравнение соглашения о
намерениях и предварительного договора. Материально-правовой смысл
данных договоров примерно аналогичен: соглашение о намерениях содержит
наименования договаривающихся сторон, декларируемые ими цели,
перечень действий, направленных на согласованный сторонами результат и
требования, предъявляемые сторонами к таким действиям. При этом
соглашение о намерениях как гражданско-правовая сделка и
предусмотренный вид договора отсутствует в ГК РФ, поэтому при
совпадении толкования норм, заключенных в таком соглашении оно может
быть признано предварительным договором судом. Вне такого признания
соглашение о намерениях подлежит лишь добровольному исполнению и в
случае неисполнения обязательства стороне истца необходимо будет
выдвигать несколько требований неимущественного характера: о признании
соглашения предварительным договором и о понуждении стороны ответчика
к заключению основного договора на условиях, предусмотренных
соглашением о намерениях
19
.
Как показывает судебная практика, подобные гражданские дела очень
распространены. Решение Курчатовского районного суда г.Челябинска от 17
апреля 2015г. удовлетворены исковые требования Шаматовой И.С. к
Байрамгуловой Светлане а о взыскании суммы задатка, процентов за
пользование чужими денежными средствами. По материалам дела истец
обратилась в суд иском к Байрамгуловой С.А. о взыскании двойной суммы
задатка, процентов за пользование чужими денежными средствами с 30
марта 2013 года по 17 декабря 2014 года, по тем основаниям, что с
ответчиком было заключено соглашение о намерениях от 05 декабря 2012
года (предварительный договор купли-продажи), согласно которому стороны
19
Широкая Т.В. Условия предварительного договора // Молодой ученый – 2018г. – №5 – с.141-144