44
не позднее 30 марта 2013 года обязались заключить основной договор купли-
продажи квартиры с согласованной ценой продажи. Истцом ответчику был
передан задаток. Поскольку в установленный предварительным договором
срок договор купли-продажи квартиры заключен не был, обязательства
сторон прекращены, денежные средства, переданные ответчику в качестве
задатка, подлежат возврату в двойном размере, на сумму задатка подлежат в
силу ст.395 ГК РФ начислению проценты.
Суд в мотивировочной части указал в отношении соглашения о
намерениях следующее.
В ходе судебного разбирательства установлено, что по условиям
соглашения о намерениях от 05 декабря 2012 года, заключенного между
истцом и ответчиком, стороны обязались в будущем, в срок не позднее 30
марта 2013 года, заключить договор купли-продажи квартиры на условиях,
указанных в соглашении о намерениях. Соглашением о намерениях, который
по своем содержанию является предварительным договором купли-продажи,
предусмотрены существенные условия, согласно которым, предметом
договора является квартира по вышеуказанному адресу, стоимость которой
согласована сторонами в размере <данные изъяты> руб., из которых <данные
изъяты> руб. уплачены при подписании настоящего договора в качестве
задатка, оставшаяся сумма в размере <данные изъяты> руб. оплачивается
покупателем за счет собственных средств в день передачи документов на
государственную регистрацию договора купли-продажи в правление
Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии
по Челябинской области.
Таким образом, именно наличие существенных условий в соглашении
о намерениях – цены, сроков заключения основного договора, порядка
оплаты приобретаемой недвижимости, ее точное описание – позволили суду
истолковать соглашение о намерениях как предварительный договор купли-
продажи.
45
Далее суд указал, что в оговоренный договором срок основной договор
купли-продажи квартиры не был заключен. Следовательно, основное
обязательство между сторонами отсутствует. Истцом была направлена
претензия ответчику о возврате задатка, которая осталась без ответа.
Далее суд проанализировал основания и обстоятельства незаключения
в установленный срок основного договора купли-продажи и пришел к
выводу, что сторона ответчика не предоставила каких-либо доказательств
незаключения договора по вине истца, в связи с чем ответственность за
неисполнение обязательства была возложена на ответчика. Суд признал
денежные средства, переданные в рамках соглашения о намерениях,
задатком и вынес решение о возврате двойной суммы задатка и начислении
процентов на сумму задатка
20
.
Это указывает на то, что н7епоименованные договоры гражданско-
правового характера могут быть истолкованы по аналогии закона, и в
данном случае соглашение о намерениях, соответствующее всем условиям
предварительного договора, было признано судом таковым, и права
приобретателя объекта были защищены.
При этом весьма интересным выглядит конструкция
недействительности предварительного договора. Так, А.В.Максименко в
своей работе замечает, что отсутствие в тексте предварительного договора
условий, определяющих предмет и существенные условия основного
договора, влечет по требованию какой-либо из его сторон или иного
заинтересованного лица признание предварительного договора не
соответствующим требованиям закона и применение последствий
недействительности ничтожной сделки по основаниям, предусмотренным
ст.168 ГК РФ. Автор указывает на то, что подобная квалификация с
завидным единообразием встречается в судебно-арбитражной практике
21
.
20
Решение Курчатовского районного суда от 17.04.2015г. по делу №2-1031/2015г. – Судакт.ру,
режим доступа: http://sudact.ru/regular/doc/pSzHUvt4e9xm
21
Максименко А.В. Условия заключения предварительного договора // Вестник Московского
университета МВД России – 2011г. – №1 – с.107
46
Между тем, само по себе требование о применении последствий
недействительности ничтожной сделки выглядит в отношении
предварительного договора с неимущественным характером обязательств
довольно неуместно. При недействительности сделки каждая из сторон
сделки должна вернуть все, что она получила по сделке. Однако что может
быть возвращено по предварительному договору, если он не обеспечен
задатком? Обязательство о заключении основного договора при признании
договора недействительным прекращается. Нематериальные обязательства не
могут подлежать возврату. Задаток также возвращается в связи с
прекращением обязательства, но это не применение последствий
недействительности сделки, а следствие прекращения основного
обязательства. Гражданским правом предусмотрено, что при прекращении
основного обязательства прекращается и дополнительное, которое это
обязательство обеспечивало. Таким образом, применение последствий
недействительности ничтожной сделки в отношении предварительного
договора купли-продажи выглядит довольно странно.
Решением Ессентукского городского суда Ставропольского края от 26
декабря 2014г. был удовлетворено исковое заявление Бердника А.И. к
Гюльбякову Р.А. Калайчеву Я.А. о признании предварительного договора
купли-продажи квартиры недействительной (ничтожной) сделкой,
применении последствий недействительности ничтожной сделки –
предварительного договора купли-продажи путем возврата денег, взыскании
денежных средств, процентов за пользование чужими денежными
средствами.
По материалам дела Бердник А.И. обратился в Ессентукский городской
суд с иском к Гюльбякову Р.А. о признании предварительного договора
купли-продажи квартиры недействительной (ничтожной) сделкой,
применении последствий недействительности ничтожной сделки –
предварительного договора купли-продажи путем возврата денег, взыскании
денежных средств, процентов за пользование чужими денежными
47
средствами, компенсации морального вреда, указывая, что ........ между ним и
Гюльбяковым Р. А., осуществляющим строительство многоквартирного
дома, расположенного по адресу: Ставропольский край, г.Ессентуки, ул.........
был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно
п.1.1. которого, стороны договорились о том, что Гюльбяков Р.А. в будущем,
после получения всех необходимых документов для оформления купли-
продажи, продаст ему квартиру по адресу: Ставропольский край,
г.Ессентуки, ул......... д......... В соответствии с п.1.2. договора дом, в котором
отчуждается квартира, будет оформляться Гюльбяковым Р.А. после
окончания строительства. Гюльбяков Р.А. принял на себя обязательство
достроить продаваемое имущество до ........ и в этот же срок передать
указанную в договоре квартиру ему. Стоимость квартиры составляет
<данные изъяты> рублей и остается неизменной. Согласно п.2.2. договора
Покупатель выплачивает <данные изъяты> рублей при подписании
предварительного договора, а окончательный расчет производится до .........
Между ним и Гюльбяковым Р.А. было заключено соглашение об авансе от
........ в соответствии с п.1.3 которого, он передал последнему денежные
средства в качестве аванса в размере <данные изъяты> рублей.
Окончательный расчет по договору им произведен в размере <данные
изъяты><данные изъяты> руб., наличными денежными средствами, на
основании соглашения об окончательном расчете от ........ года, через
Калайчева Я.А., который действовал от имени Гюльбякова Р.А. Он
полностью произвел оплату за квартиру. Ответчик Гюльбяков Р.А., в свою
очередь, не выполнил своих обязательств по договору, в установленный срок
квартиру ему не передал и договор купли-продажи с соответствующими
документами для государственной регистрации перехода права
собственности не представил. Считает, что у Гюльбякова Р.А. отсутствовало
право получать денежные суммы путем приема платежей по
предварительному договору. Считает, что предварительный договор от ........
не соответствует требованиям закона, а также является притворной сделкой,
48
и, в силу ст.170 ГК РФ, является ничтожным. Предварительный договор
купли-продажи квартиры после окончания строительства дома, фактически
прикрывает иную сделку – договор долевого участия в строительстве.
Суд, проанализировав условия предварительного договора, пришел к
выводу, что фактически он являлся договором долевого участия в
строительстве, поскольку объект недвижимости, который фигурировал в
заключенном договоре, еще не существовал, а только возводился за счет
средств ответчиков и привлекаемых средств, то есть, право собственности на
объект недвижимости у ответчиков отсутствовало. Между тем, истец внес
два авансовых платежа в качестве оплаты части стоимости объекта
недвижимости, однако в указанный срок основной договор так и не был
заключен с истцом. По пояснениям представителя ответчиков это произошло
из-за неготовности его к вводу в эксплуатацию.
Суд признал предварительный договор недействительным и применил
к нему положения ст.168 ГК РФ. По решению суда ответчики должны были
вернуть истцу полученные по договору денежные средства
22
.
Конечно, в случае возмездности предварительного договора и
невозможности заключить основной договор применение последствий
недействительности оправдано, однако в тех случаях, когда договор был
заключен безвозмездно, существует лишь нематериальное обязательство по
заключению основного договора, и в его отношении оправдано применение
способа защиты права, предусмотренного ст.445 ГК РФ.
Указанной нами в работе точки зрения о нематериальной природе
обязательства из предварительного договора придерживается также и
С.В.Новикова, отмечающая, что иные обязательства из предварительного
договора не возникают. Автор в своей работе тщательно анализирует
понятие и значение задатка для предварительного договора купли-продажи,
указывая, что функциональное назначение задатка состоит в том, что он
22
Решение Ессентукского городского суда Ставропольского края от 26.12.2014г. по делу №2-
1999/2014г. – Судакт.ру, режим доступа: http://sudact.ru/regular/doc/IHekXGCSMJZZ
49
является средством защиты имущественного положения сторон в
обязательстве, что выражается в предоставлении дополнительных правовых
возможностей в гражданском обороте.
В научной литературе сложилось мнение о трех функциях задатка –
платежной, обеспечительной и доказательственной. Обеспечительная и
доказательственная функция следуют из определения гражданского права в
ст.380 ГК РФ. Платежная функция подразумевает зачет задатка в основную
сумму договора купли-продажи. Тем не менее, в научной среде существует
дискуссия относительно необходимости включения условия о задатке в
предварительный договор, которая представляет определенный научный
интерес, поскольку возникает вопрос о самостоятельной правовой природе
задатка как способа обеспечения и доказывания, а также об определенной
ассимиляции задатка и предварительного договора купли-продажи в сфере
недвижимого имущества, что приводит к сращиванию правовых норм.
А.Мазавина делает вывод о том, что «ГК РФ не предусматривает
обязательств платежа по предварительному договору. Это говорит о том, что
соглашение о задатке на этапе предварительного договора не отвечает
требованиям параграфа 7 главы 23 ГК РФ, а уплаченная сумма задатком не
является»
23
.
Е.И.Мелихов и П.М.Пермякова полагают, что предварительный
договор не порождает имущественных, а, тем более, денежных обязательств.
Следовательно, в рамках данного договора платежная функция задатка
реализована быть не может. Указание на то, что сумма, переданная будущим
покупателем будущему продавцу при совершении предварительного
договора засчитывается в счет платежей по основному договору, положения
не меняет, ведь основной договор еще не заключен
24
. Таким образом,
платежная функция задатка ставится исследователями под вопрос.
23
Мазавина А. Обеспечение предварительных договоренностей // Юридический справочник
руководителя – 2007г. – №11
24
Мелихов Е.И. Предварительный договор и задаток // Юрист – 2003г. – №4
50
М.Ф.Ермошкина в своей работе допускает применение задатка для
обеспечения предварительных договоров
25
.
С.В.Новикова же полагает, что платежная функция задатка
распространяется не столько на предварительный договор, сколько на
основной, который будет носить имущественный характер
26
. Представляется,
что предварительный договор не может носить одновременно и
имущественный, и неимущественный характер, поэтому денежные средства
не могут фигурировать в рамках неимущественного договора, которым
является предварительный договор, порождающий нематериальное
обязательство. Таким образом, основное назначение задатка – это
обеспечительно-платежная функция, которая, на наш взгляд, не может
существовать отдельно от предварительного договора, в контексте которого
идет речь о заключении основного. В оплату основного договора и
передается задаток, поэтому он также наделяется определенными
признаками намерения заключить в будущем основной договор.
Вывод: предварительный договор имеет важнейшую функцию – он
призван создавать нематериальное обязательство по заключению основного
договора в установленный срок и на установленных условиях. Обязательство
по заключению основного договора обеспечивает заключение основного
договора купли-продажи, который при таких условиях не может считаться
полностью соответствующим принципу свободы договора. Соглашение о
намерениях заключить основной договор может быть признано
предварительным договором судом, если такое соглашение содержит все
необходимые условия предварительного договора – подробное описание
предмета сделки, цены объекта недвижимости, который будет объектом
сделки в будущем. В то же самое время имеются и дискуссионные вопросы,
обсуждаемые в научной среде. Ряд исследователей ставят под сомнение
25
Ермошкина М.Ф. Задаток: понятие, правовая квалификация, отдельные виды и сфера применения
– М.: Статут, 2008г. – с.142
26
Новикова С.В. Функции задатка в предварительном договоре // Научный журнал КубГАУ – 2014г.
– №100(06)
51
платежную функцию задатка, указывая на неимущественную природу
предварительного договора купли-продажи, признавая лишь
доказательственную и обеспечительную функцию задатка.
52
3. Актуальные проблемы гражданского права, связанные с предварительным
договором
3.1. Расторжение предварительного договора: проблематика и судебная
практика
Расторжение предварительного договора купли-продажи совершается в
том же порядке, что и расторжение иных сделок в гражданском праве, то
есть, в принудительном одностороннем порядке и в добровольном порядке
по соглашению сторон. Следует учитывать положения п.6 ст.429 ГК РФ, в
соответствии с которыми при окончании срока действия предварительного
договора купли-продажи обязательство по заключению основного договора
также прекращается, если ни одна из сторон не предложит заключить
основной договор. Как уже было установлено в работе, основным
назначением предварительного договора купли-продажи является
возникновение неимущественного обязательства по заключению основного
договора. Расторжение договора означает прекращение существования
подобного обязательства. При этом истечение срока действия
предварительного договора также приводит к прекращению подобного
обязательства, что означает, что срок действия предварительного договора
является его существенным условием. Прекращение обязательства и
предварительного договора в связи с истечением срока его действия можно
полагать добровольным двухсторонним расторжением договора, поскольку
ст.429 ГК РФ установлена возможность конкуренции сторон договора по
предложению заключить основной договор, то есть, исполнить основное
обязательство. При этом уклоняющейся от исполнения основного
обязательства будет являться та сторона, которая в установленный срок не
представит свой ответ на предложение заключить основной договор на
предложенных условиях. Если же обе стороны не предлагают никаких
условий, они обе считаются уклоняющимися от исполнения обязательств
предварительного договора.
53
Презумпция добросовестности участников гражданского оборота
является одним из основополагающих принципов теории гражданского
права. Ей корреспондирует и теория возникновения обязательств. Так,
согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим
образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона,
иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в
соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ч.1 ст.10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских
прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в
обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо
недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление
правом). В случае, когда обе стороны предварительного договора не
предлагают никаких способов заключения основного договора после
истечения действия предварительного, речь может идти об отсутствии у
сторон волеизъявления на совершение сделки. Однако представляется, что
подобное положение может существовать лишь в тех крайне редких случаях,
когда предварительный договор не обеспечивается задатком. Задаток, как
было показано нами в работе, имеет специальное материальное назначение –
он стимулирует стороны договора заключить в установленный срок основной
договор купли-продажи и исполнить тем самым имеющееся обязательство.
Очевидно, что в тех случаях, когда сторона, получившая задаток,
уклоняется от заключения основного договора купли-продажи, речь идет о
явно недобросовестных действиях субъекта гражданского права, в связи с
чем правомерно применение такого специального способа защиты права, как
взыскание двойной суммы задатка.
При этом очень большой интерес вызывает такая мера защиты
нарушенного права, как взыскание двойной суммы задатка.
Так, согласно ч.2 ст.380 ГК РФ если за неисполнение договора
ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за