14
течение года с момента подписания предварительного договора. Обязательства
по предварительному договору прекращаются в случае пропуска
установленного срока и при отсутствии инициативы сторон в заключении
данного договора.
Положения статьи 429 Гражданского кодекса позволяют улучшить
управление экономическими связями и организовать грамотное планирование
хозяйственной деятельности. В данной статье предварительный договор
определен как договор сторон, в соответствии с которым они обязаны
заключить между собой в будущем основной договор на условиях,
предусмотренным этим предварительным договором. Приходим к выводу, что
Гражданский кодекс сужает сферу применения предварительного договора в
случаях, когда основной договор подразумевает под собой передачу
имущества (Приложение 1. Предварительный договор о заключении договора
аренды недвижимого имущества (с условием о передаче имущества в
определенный срок и ответственности за его нарушение)), выполнение работ
(Приложение 2. Предварительный договор на выполнение субподрядных работ
по ремонту) или оказание каких-либо услуг (Приложение 3. Предварительный
договор возмездного оказания услуг по организации банкета)
Понимание п.1 статьи 429 Гражданского кодекса предполагает, что
предварительный договор заключается в отношении основных договоров по
обязательственным правоотношениям. Также в гражданском праве имеются
«вещные» договора, которые не вызывают возникновение обязательств.
Пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса гласит «установить предмет, а
также условия основного договора»
1
, что связывает участников
предварительного договора всеми положениями основного договора, что
лишает их маневренности и определении существенных пунктов основного
договора в будущем. Данный пункт статьи лишает предварительный договор
пластичности и возможности предусмотреть важные условия будущих
1
Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 от 30.11.1994 №51 ФЗ (ред от
23.03.2017 года)//Консультант плюс
15
договоров. Следуя логике, в предварительном договоре предостаточно было
определить предмет основного договора и предоставить на усмотрение сторон
согласование остальных условий. Регулирование таким образом положений
статьи 429 Гражданского кодекса привело бы к повышению результативности
института предварительного договора. На данном этапе в теории и практике
отсутствует однозначный ответ, но ведутся исследования в этой области,
которые приходят к выводу, что существуют аналогии, которые могут быть
применены в соответствии с действующим гражданским законодательством.
Большое развитие предварительный договор получил в сфере продажи
недвижимости (Приложение 4. Договор купли-продажи недвижимости). Это
товар, который играет значимую роль в жизни гражданина, в хозяйственном
развитии юридического лица, и часто стороны, выбрав нужный для
приобретения объект, желали бы иметь юридические гарантии того, что,
согласовав со стороной продавца условия продажи, но не имея возможности
купить объект сразу, они могут спокойно в течение какого-то определенной
срока подготовиться (собрать деньги, оформить требуемые документы) и по
наступлении положенного времени заключить желаемый договор. В данной
ситуации заключение предварительного договора удобный выход из ситуации.
Единственное надо не упустить срок, установленный в предварительном
договоре. Так как направление одним участником предварительного договора
другому участнику проекта договора купли-продажи недвижимости за
пределами срока, установленного в предварительном договоре,
свидетельствует о прекращении обязательств, предусмотренных данным
договором. Стороны обязуются заключить основной договор не позднее точно
установленной предварительным договором даты. Естественно стороны
обязуются не совершать с другими партнерами сделок в отношении
недвижимости, являющейся предметом договора. При уклонении одной из
сторон от заключения основного договора, вторая сторона вправе обратиться
суд. Во избежание споров между сторонами предварительного договора купли-
продажи, в предварительном договоре нужно указывать точную сумму
16
стоимости недвижимости (с указанием валюты), включая НДС, способ оплаты
(например, путем безналичного перечисления денежных средств на
банковский счет продавца в сроки, определенные предварительным и
основным договорам). Данный вопрос до сих пор остается спорным.
Продумывается вариант защиты обоих сторон предварительного договора.
Существует мнение если включить условие о задатке в предварительный
договор, то возможность заключения основного договора купли-продажи
недвижимости несколько возрастет. Проблема состоит в том, что договор
носит организационный характер и не влечет имущественные, а тем более
денежные обязательства. Правильнее будет если заключение
предварительного договора купли-продажи будет рассматриваться сторонами
не как обязательство возврата задатка в двойном размере, в случае не
заключения основного договора, а как начало грамотных партнерских
отношений, основанных на порядочности и ответственности сторон, а также
на заключении впоследствии основного договора купли-продажи.
Рассмотрим пример предварительного договора о покупке недвижимости
и оценим риск покупателя в данном случае. Предварительный договор по
действиям с недвижимостью это по сути нотариально заверенное «намерение»
покупателя перед продавцом, то есть задаток, который в неблагоприятном
случае позволяет получить компенсацию. Следуя нормам Гражданского
кодекса, предварительный договор не влечет за собой материальных прав и
обязанностей, кроме необходимости заключения в течении установленного
срока основного договора на заранее согласованных условиях. Цель
предварительного договора в данном случае- честность намерений сторон по
заключению в будущем основного договора. При его оформлении покупателем
передается аванс или задаток в счет оплаты суммы по основному договору. В
момент заключения основного договора оплачивается остаток суммы,
указанной в предварительном договоре за минусом ранее уплаченной суммы.
Трудности возникают в невозможности государственной регистрации
предварительного договора. Не могут возникнуть обременения имущества, его
17
перехода или прекращения вещных прав в результате заключения и
государственной регистрации предварительного договора. Отсюда
напрашивается вывод о нереальности существования предварительных
договоров, требующих в будущем от основных договоров, государственной
регистрации. Это недопустимо с точки зрения ученых Елисеева И.В. и Кротова
М.В. Понимание учеными пункта 2 статьи 429 Гражданского кодекса, а именно
ссылка на то, что порядок заключения предварительного договора специально
не нормируется и при соблюдении формы основного договора (письменной
или нотариальной) влечет за собой и действительность предварительного
договора, соответствует действующему законодательству и более
обоснованно. Ученые приходят к выводу что обязательная регистрация
предварительного договора при необходимости государственной регистрации
основного не обязательна, что наиболее соответствует смыслу Гражданского
кодекса. Основываясь на пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса и
соответствующие статьи Федерального закона «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», регистрирующие
органы очень часто увеличивают круг сделок с имуществом, подлежащим
государственной регистрации, в том числе и предварительные договора о
заключении в будущем основного договора по сделкам с недвижимостью. За
период действия Единой системы государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним как следствие возникло много
вопросов, связанных с регистрацией предварительных договоров. В
информационном письме от 16 февраля 2001 года за №59 в пункте 14,
Президиум Высшего Арбитражного суда пояснил, что предварительный
договор, предшествующий заключению в будущем договора, подлежащего
государственной регистрации, государственной регистрации не подлежит.
Согласно пункту 2 статьи 429 Гражданского кодекса предварительный договор
должен соответствовать форме основного договора. Предварительный
договор, в соответствии с которым стороны обязуются заключить договор
аренды здания, подлежащий регистрации, в соответствии со статьей 164
18
Гражданского кодекса не является сделкой с недвижимостью. Предметом в
данном случае является обязательство сторон по заключению будущего
основного договора, а не обязательства по поводу недвижимости. Кроме того,
наличие предварительного договора не ущемляет права сторон в рассмотрении
разногласий в судебном порядке.
Рассмотрим функции предварительного договора. Функцией договора следует
считать вид действия (воздействия), рассматриваемого юридического факта на
общественные отношения. О.А. Красавчиков выделяет следующие функции,
присущие каждому договору:
Инициативная. Функция заключается в том, что стороны договора сами
устанавливают для себя права и обязанности, реализуя при этом их равенство,
правосубъектность и самостоятельность.
Программно-координационная. Договор определяет конкретное
поведение его участников, выступает балансиром отношений между ними.
Информационная. Поскольку договор определяет конкретное поведение
сторон, он несет сведения об их правах и обязанностях, что позволяет самим
сторонам определять их, исполнять и требовать исполнения от другой стороны
договора, а третьим лицам (например, судам) - использовать содержащуюся в
них информацию для правильного разрешения спора.
Гарантийная (обеспечительная). Функция, позволяющая предусматривать
в договоре взаимные обеспечительные и стимулирующие меры воздействия.
Защитная. Сущность данной функции проявляется в возможности защиты
своего права в случае его нарушения другой стороной.
Обеспечительная функция. Предварительный договор является способом
обеспечения обязательств. По этому поводу существует спорная точка зрения.
Например, по мнению Ю.В. Шанауриной "предварительный договор является
способом обеспечения обязательства (обеспечительной мерой), так как
устанавливается по соглашению сторон, служит основанием для
возникновения основного обязательства, существует в виде акцессорного
(дополнительного) обязательства и стимулирует должника к исполнению
19
обязательства в случае его неисправности"
1
. Предварительный договор как
способ обеспечения исполнения обязательства рассматривают и другие
авторы. Обдумав данную позицию, можно прийти к выводу что это может
являться ошибочной точкой зрения, так как в этом случае предварительный
договор обеспечивает обязательство, которого еще нет, основной договор не
заключен, а в момент его заключения предварительный договор прекращает
свое действие, таким образом он не является акцессорным.
Предварительный договор является как бы гарантией стабильности
отношений между сторонами. Правовая доктрина предварительного договора
может быть необходима для регламентации самого процесса заключения
договора, несмотря на то, что при заключении договоров о передаче товаров,
выполнении работ, оказании услуг и т.п. стороны имеют возможность
установить иную дату исполнения договорных обязательств на момент
заключения соглашения.
Сфера применения предварительного договора довольно разнообразна.
Он часто используется как итоговый документ переговоров сторон и как
дополнительное средство возможности понуждения стороны к заключению
основного договора, то есть обеспечением. Именно предварительный договор,
на основании пункта 3 статьи 159 Гражданского кодекса Российской
Федерации дает возможность заключить сделку, требующей письменной
формы, устно.
В договорном праве распространено использование предварительных
договоров в качестве рамочных соглашений, которое уже не актуально с 1
июня 2015 года, потому что Федеральным законом от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ
предусмотрено включение в главу 27 Гражданского кодекса Российской
Федерации статьи 429.1 "Рамочный договор".
1
Шанаурина Ю.В. Институт предварительного договора в гражданском праве России:
дисс. … канд. юрид. наук. // Шанаурина Ю.В. - Тюмень, 2006. - с.165.
20
Чаще всего стороны используют предварительный договор при
отсутствии всех необходимых условий для заключения основного договора
(например, правоустанавливающие документы на объект недвижимости).
Действующее право именует в качестве договоров ряд правовых структур,
которые не образуют отдельный договорный вид (род), но представляют собой
специальный правовой режим гражданско-правовых договоров практически
любого вида (рода)". Для примера: публичный договор, договор
присоединения, договор в пользу третьего лица и т.п. Существуют
отрицательная и позитивная теории о самостоятельности предварительного
договора. В соответствии с отрицательной теорией предварительного договора
он отождествлен с основным договором. И является практически бесполезным
по мнению И.Б.Новицкого. М.М.Агарков также считает, что "юридические
последствия сделки, порождаемые ею права и обязанности, должны
устанавливаться на основании намерений сторон, направленных на
определенный практический эффект, на некоторый в большинстве случаев
экономический результат, а не согласно их представлениям о тех или иных
юридических формулах. <…> в ряде существенных случаев привлечение
понятия предварительного договора является излишним"
1
. Мнение ошибочно
так как автор ссылается на конечный результат, а не рассматривает
особенности возникающих отношений.
И.Б. Новицкий, рассматривая основной и предварительный договоры по
целям их заключения, указывает на самостоятельность предварительного
договора, признает его особой разновидностью договоров. Автор делает
акцент на то, что предварительный договор обладает всеми необходимыми
признаками договора. "Но предварительный договор не есть дублирование
основного договора, потому что с каждым из них связаны свои последствия:
основной договор порождает те последствия, какие ему вообще присущи (с
теми модификациями, какие стороны придадут договору, внося в него
1
Агарков М. М. Избранные труды по гражданскому праву. В 2 т. Т. 2: Общее учение об
обязательствах и отдельных его видах / Агарков М. М. М.: Статут, 2012. - С. 153-154.
21
специальные условия); что же касается предварительного договора, то из него
вытекает лишь обязательство заключить в будущем договор, который стороны
имели в виду, заключая предварительный договор"
1
.
Меньшенин П.А. солидарен с высказанной Новицким И.Б. позицию о
самостоятельности предварительного договора и отмечает, что "определение
предварительного договора через понятие "обязательство заключить договор",
противопоставленное обязательствам по передаче имущества, выполнению
работ, оказанию услуг, следует понимать как указание на то, что
предварительный договор образует самостоятельный вид (род) договорных
обязательств"
2
. В своем труде автор определяет предварительный договор
через понятие "обязательство". Договор порождает обязательство, но сам
обязательством быть не может. На основании пункта 2 статьи 307 ГК РФ
обязательства вытекают из договора, вследствие причинения вреда и из иных
оснований, указанных в Гражданском кодексе Российской Федерации.
Предварительному договору посвящена отдельная статья в ГК РФ. Он
заключается до основного договора и имеет собственный предмет, отличный
от предмета договора о передаче имущества, выполнении работ и т.п.
Различны последствия заключения названных договоров. Отсюда видно, что
самостоятельность предварительного договора не вызывает сомнений. Это
следует из отличий законодательного регулирования, различия целей и
последствий заключения основного и предварительного договоров. Для
определения места предварительного договора в системе гражданско-
правовых отношений необходимо детальное понимание правовой природы
предварительного договора.
Будем основываться на классификацию, когда-то предложенную М.И.
Брагинским. По направленности предварительные договоры делятся на четыре
группы: направленные на передачу имущества, выполнение работ, оказание
1
Новицкий И.Б., Лунц Л.А. Общее учение об обязательстве // И.Б. Новицкий, Л.А. Лунц. –
Государственное издательство юридической литературы, 1950. – Стр. 146.
2
Меньшенин П. А. Предварительный договор в Российском гражданском праве. Дисс. на
соиск. уч. ст. канд. юрид.наук. // Меньшенин П. А. - М., 2011. – Стр. 40-41.
22
услуг и договоры о совместной деятельности. П.А. Меньшенин приходит к
выводу о том, что договора о совместной деятельности лучше всего отражают
специфику предварительного договора, кроме признака об осуществлении
имущественного предоставления. М.И. Брагинский не находит имущественное
предоставление в качестве обязательного в договоре о совместной
деятельности. Он лишь выделяет группу договоров, направленных на создание
коллективных образований, среди которых выделяются две разновидности по
наличию или отсутствию правосубьективности возникающих образований. В
данной ситуации П.А.Меньшенин делит договора о совместной деятельности
на предполагающие и не предполагающие имущественное предоставление. Ко
второй группе относятся предварительные договора, так как стороны
предварительного договора в отличие от сторон договоров о передаче вещей,
выполнении работ, оказании услуг и т.п. преследуют одну и ту же цель,
достижение которой возможно при совершении ими сонаправленных
действий.
На основании вышеизложенного, предварительный договор – это
самостоятельный род (вид) гражданско-правовых договоров, в группу
договоров о совместной деятельности. Особенность данного договора состоит
в удовлетворении своего интереса сторонами в заключении предварительного
договора, то есть в установлении для себя обязательств, и в понимании того,
что удовлетворение своего интереса возможно лишь в результате совершения
сонаправленных действий.
1.4. Рамочный договор (Приложение 5. Рамочный договор. Договор на
оказание услуг), опцион на заключение договора (Приложение 6. Опционное
соглашение)
Федеральный закон от 08.03.2015 г. № 42-ФЗ Гражданский кодекс
Российской Федерации дополнен статьями 429.1 - 429.2, которые выделяют
следующие правовые нормы: рамочный договор, опцион на заключение
договора.
23
Ранее, до законодательного закрепления конструкции рамочного договора
в науке описывались различные варианты данного правового термина.
Ефимова Л.Г. понимает под рамочным договором договор, целью которого
является поддержание длительных деловых связей в виде потока
разнообразных деловых отношений, для достижения которых требуется
заключение (как правило, между теми же субъектами) договоров-приложений,
отдельные условия которых согласовываются в основных договорах. В ее
понятии рамочный договор равен организационному договору. По мнению
Козловой Е.Б., "рамочным (собственно организационным) следует считать
договор, по которому стороны обязуются заключить в будущем основной
договор (или несколько основных договоров), содержащий условие о сроке
своего действия, о предмете основного договора (основных договоров), а также
некоторые иные условия основного договора (основных договоров)
1
". К
рамочным договорам Козлова Е.Б. относит договор на проведение торгов и
договор о проведении публичного конкурса на заключение договора, договор
об организации перевозки грузов, а также генеральный полис. Правом
установлена несколько иная, отличная от предложенных Ефимовой Л.Г. и
Козловой Е.Б. модель рамочного договора.
На основании пункта 1 статьи 429.1 Гражданского кодекса Российской
Федерации рамочный договор (договором с открытыми условиями) считается
договор, определяющий общие условия обязательственных взаимоотношений
сторон, которые могут быть конкретизированы и уточнены сторонами путем
заключения отдельных договоров, подачи заявок одной из сторон или иным
образом на основании либо во исполнение рамочного договора. В соответствии
с пунктом 2 данной статьи к отношениям сторон, не уточненных отдельными
договорами, а также в случае не заключения сторонами отдельных договоров,
применяются общие условия, содержащиеся в рамочном договоре, если иное
не указано в отдельных договорах или не вытекает из существа обязательства.
1
Козлова Е.Б. Организационные договоры: понятие и классификация // СПС Консультант
Плюс