34
особенность. Согласие собственника при заключении предварительного
договора не требуется, в связи с тем, что предварительный договор не является
сделкой по отчуждению имущества. Но возникают определенные трудности в
заключении с унитарным предприятием либо учреждением основного
договора, так как он предполагает передачу имущества, в связи с чем
необходимо получение согласия собственника на эту передачу. Обязать
учреждение или унитарного предприятия не представляется возможным, так
как такая сделка запрещена законом.
Таким образом субъектами предварительного договора могут быть любые
правосубьектные участники гражданских правоотношений.
2.2. Условия договора и требования к их действительности
Договором признается соглашение двух или более лиц об установлении,
изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 ГК
РФ). Отсюда следует, что договор - это сделка, к нему применяются все
правовые условия сделок, а именно состав, условия действительности,
основания и последствия недействительности.
Рассмотрим классификацию договоров по различным основаниям.
1) Реальные и консенсуальные – гражданско-правовой договор, исходящий из
момента, с которого он считается заключенным. Консенсуальный договор
заключен с момента достижения соглашения между сторонами. Реальный
договор считается заключенным с момента достижения соглашения, в том
числе требуется передача вещи. Он считается заключенный с момента данной
передачи.
2) В зависимости от наличия или отсутствия основания договоры делятся на
абстрактные и каузальные.
Каждая сделка имеет правовую цель, к достижении которой стремятся
стороны. Из каузальной сделки видно, какую правовую цель она преследует.
На примере сделки купли-продажи видно какой товар приобретает покупатель
в собственность. На основании этого очевидно и правовое основание
возникновения права собственности покупателя на товар. Действительность
35
каузальной сделки должна быть законной и достижимой. Сделка может быть
недействительна, если она совершена не собственником и лицом не
обладающим полномочием на данное действие. Предварительный договор
является договором каузальным. В данном случае под каузой следует
понимать имеющую юридическое значение хозяйственную цель сделки,
направленную на взаимообусловленные в целом или в части предоставления,
либо направленность сделки на совершение предоставления при отсутствии
встречного предоставления.
Абстрактные сделки как бы оторваны от своего основания, то есть ее
действительность не зависит от основания - цели сделки.
3) По структуре содержания: односторонние договоры- для одной стороны
влекущие только права, для другой только обязанности; двухсторонние или
взаимные, в которых подразумеваются права и обязанности для обеих сторон.
4) По количеству участвующих в договоре сторон - двусторонние и
многосторонние. При двустороннем договоре желание сторон имеют
противоположную направленность. Например, в договоре купли-продажи
желание одной из сторон приобрести, другой - продать. При многостороннем
договоре желание сторон не противоположно, а сонаправленно. Например,
договор о совместной деятельности.
5) При наличии или отсутствии встречного предоставления договоры
дифференцируются на возмездные и безвозмездные. В соответствии с п. 3 ст.
423 ГК РФ договоры являются возмездными, если из правовых актов,
содержания договора не следует иное. Ст. 424 ГК устанавливает, при
отсутствии цены в возмездном договоре не делает его незаключенным, а
исполнение должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых
обстоятельствах обычно берется за аналогичные товары, работы или услуги (п.
3 ст. 424 ГК РФ). Возмездные договоры предполагают получение стороной
договора встречного предоставления в случае исполнения своих договорных
обязанностей. Безвозмездный же договор не предполагает встречного
предоставления. Безвозмездным признается договор, по которому одна из
36
сторон обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее
платы или иного встречного предоставления (пункт 2 статьи 423 Гражданского
кодекса Российской Федерации). Отсюда можно сделать вывод о
принадлежности предварительного договора к договорам безвозмездным, так
как у сторон не возникает обязанностей по предоставлению чего-либо другой
стороне.
6) Договоры делятся на договоры, заключенные в пользу контрагента и в
пользу третьего лица. Договор, влечет за собой порождение возникновения
прав и обязанностей в отношении его сторон. Договоры, заключенные в пользу
третьего лица заключаются без участия этого лица, а должник по его
требованию обязан исполнить обязательство в его пользу. Пунктом 2 статьи
430 ГК РФ установлено, что стороны договора не могут его расторгнуть или
изменить без согласия третьего лица, после того как третье лицо выразило
намерение воспользоваться оговоренными для него правами. Сторона в
договоре, заключенном в пользу третьего лица, не может требовать от
должника исполнения договора в свою пользу. Этим правом она может
воспользоваться только случае отказа третьего лица от установленного для
него права.
7) Договоры делятся на окончательные (основные) и предварительные.
Предметом окончательного договора является передача имущества,
выполнение работ, оказание услуг. Предварительный договор приводит к
обязанности заключить в будущем основной, окончательный договор на
условиях, определенных в предварительном договоре.
8) По юридической значимости существуют главные и придаточные договоры.
Главные договоры существуют сами по себе, независимо от придаточного.
Придаточные же договоры не могут существовать независимо от главного,
связаны с ним и следуют до получения результата. Среди придаточных
договоров числятся договоры о залоге, неустойке, поручительстве, соглашения
о задатке. При прекращении главного договора или признании его
недействительным подлежит прекращению или признается недействительным
37
и придаточный (акцессорный) договор. Недействительность или прекращение
придаточного договора не прекращает действие главного договора и не влечет
его недействительности.
9) Существуют поименованные и непоименованные договоры.
Поименованными являются договоры, прямо названые в ГК и иных правовых
актах, непоименованные - договоры, которые прямо в ГК или иных правовых
актах не названы. На основании статьи 8 ГК РФ, стороны могут заключить
любой договор, даже не предусмотренный законом, но не противоречащий
ему. К поименованным договорам применяются правила ГК, установленные
для данного типа договоров и общие положения обязательственного права,
применимые к данным договорам в части их применения специальными
нормами данного договорного института. К непоименованным договорам нет
возможности применить нормы отдельных договорных институтов, в связи с
чем подлежат применению положения общей части обязательственного права.
Гражданский кодекс в соответствии с пунктом 3 статьи 421 ГК РФ допускает
возможность заключения смешанных договоров, в которых содержатся
элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными
правовыми актами. К правоотношениям сторон по смешанному договору
применяются правила о договорах, элементы которых содержатся в
смешанном договоре, если иное не предусмотрено соглашением сторон или
существом смешанного договора и общими положениями обязательственного
права.
10) Существуют взаимосогласованные и договоры о присоединении. В
большинстве случаев условия договора в гражданском праве формируются по
соглашению сторон исходя из принципа свободы договора, то есть являются
взаимосогласованными. Договор присоединения в соответствии с п. 1 ст. 428
ГК РФ – это договор, договоренность по которому определена одной из сторон
в стандартных формах и принимаются другой стороной путем присоединения
к договору в целом. В данном случае вторая сторона не имеет возможности
обсуждать или изменять предложенные условия. Ей остается или
38
присоединиться к установленным другой стороной условиям в целом или
отказаться от договора.
11) Договоры так же делятся на свободно заключаемые и обязательные к
заключению хотя бы для одной из сторон. Большинство договоров - свободно
заключаемые. Договорами, заключение которых обязательно хотя бы для
одной из сторон являются - публичный договор, договор, заключаемый во
исполнение заключенного ранее предварительного договора, некоторые виды
договоров, предусмотренные ГК РФ и иными нормативно-правовыми актами.
Содержание договора состоит из его условий. Содержание договора
отличается от содержания обязательственного отношения, которое вытекает из
договора, которое обрисовывает права и обязанности сторон.
В содержании договора выделяют следующие группы условий.
1. Существенные условия.
Определяются статьей 432 ГК РФ. Без согласования условий данной группы
договор считается не заключенным. Делятся на три вида:
О предмете договора - что является существенным, даже при отсутствии
отдельного указания в законе. Как пример- договор дарения.
Условия, названные существенными, необходимыми для договоров подобного
вида в законе или других правовых актах. При определении существенных
условий в договоре указывается, что данное условие является существенным
или используется фраза «в договоре должны быть указаны».
Условия, на которых настаивает хотя бы одна сторона.
2. Обычные условия- условия, сформулированные в законодательных актах.
Присутствие таких условий в договор значения не имеет даже для признания
договора заключенным или незаключенным. Стороны при заключении
договора соглашаются с этими условиями. Условия могут быть указаны в
законе в качестве императивной или диспозитивной нормы. При
диспозитивной норме в случае желания сторонами изменить ее содержание в
договоре, условие становится существенным. На примере договоры аренды
обязанность капитального ремонта лежит на арендодателе, а текущего – на
39
арендаторе. Это пример диспозитивной нормы. При желании сторон
возложить обязанность капитального и текущего ремонта на арендатора
необходимо включить данное условие в договор и условие в данном случае
превращается из обычного в существенное. При императивной норме закона,
стороны включив ее в договор, изменить своим соглашением ее содержания не
могут. Таким образом, императивные нормы, включенные в договор, всегда
будут обычными условиями договора.
3. Случайные условия. Они не обязательны для договоров данного вида, но на их
внесение настаивает одна из сторон. Иногда они становятся существенными.
2.3. Анализ состава и предпосылок действительности основного и
предварительного договоров.
Действительный договор - это договор, который должным образом
заключен сторонами, воплощает их подлинное соглашение и его содержание
не противоречит основным принципам и нормам права. Отсюда вывод - для
того чтобы считаться действительным, договор должен быть правомерным по
способу заключения, по содержанию, объекту и целям. Только
действительный договор создает права и обязанности, которые в нем
предусматриваются. Действительность - это правомерность договора с точки
зрения содержания и соблюдения правил заключения. Договор считается
действительным, пока не доказано обратное.
Требования, которые предъявляются к составу предварительного договора
отличаются от требований, которые предъявляются к составу основного
договора. Тоже самое можно сказать и о предпосылках действительности
основного и предварительного договоров.
Официальные требования к предварительному договору более пластичны
по сравнению с основным договором. Это дает возможность использовать
предварительный договор для создания правового документа, когда
отсутствует возможность заключения основного договора.
В соответствии с пунктом 3 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре
должны быть прописаны условия, позволяющие установить существенные
40
условия основного договора. Понятие «условия, позволяющие установить
существенные условия основного договора» необходимо понимать в
совокупности со статьей 446 ГК РФ, в соответствии с которой в случаях
возникновения разногласий, появившихся при заключении договора, на
рассмотрение суда в соответствии со статьей 445 ГК РФ, либо по соглашению
сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия,
определяются в соответствии с решением суда. Данная правовая норма
подразумевает внесение в предварительный договор пунктов о дополнении
решением суда условий основного договора, по которым стороны не смогут
достичь договоренности. Для этого в предварительном договоре указывается,
какие условия основного договора в случае не достижения по ним согласия
передаются на рассмотрение в суд.
Предварительный договор, предполагающий заключения в будущем
основного договора, не влияет на содержание основного договора. В случаях,
когда нарушено обязательство заключить консенсуальный договор, в качестве
варианта допустимо изменение предварительного договора в основной,
несмотря на уклонение стороны от выражения воли, направленной на
возникновение основного договора. Но это последствие недопустимо, когда
основной договор является реальным, поскольку при изменении выпал бы
констатирующий реальный договор момент – передача и приемка вещи. В
данном случае последствием нарушения обязательства заключить реальный
договор может лишь являться уплата имущественных санкций.
В соответствии с пунктом 2 статьи 429 ГК РФ предварительный договор
заключается в форме, установленной для основного договора, а если основной
договор может быть заключен устно, то в письменной форме. В практике
встречаются ситуации, в которой предварительный договор может
заключаться в более простой по отношению к основному договору форме. Это
происходит если в предварительном договоре стороны устанавливают для
основного договора форму более сложную чем форма, которая требуется по
закону. Для примера, при заключении предварительного договора купли-
41
продажи квартиры, предусматривающего, что основной договор подлежит
нотариальному удостоверению, достаточно письменной формы путем
составления одного документа. На основании пункта 2 статьи 429 ГК РФ
форма предварительного договора должна быть идентична форме основного
договора, требования к которой имеют место в момент заключения
предварительного договора. Однако повышенные требования к форме
основного договора предъявляются в случае, если после заключения
предварительного договора, содержащего соответствующее условие, и
отсутствуют в момент его заключения.
Предварительный договор заключается если стороны по тем или иным
причинам не могут заключить основной договор. Одна из таких причин -
отсутствие предпосылок действительности основного договора. В этом случае
предварительный договор позволяет создать правовую связь, которая требует
заключение основного договора, включая действия по устранению
юридических препятствий для заключения основного договора. Идентичность
предпосылок действительности предварительного и основного договоров
ведет к бессмысленности заключения предварительного договора.
Пунктом 2 статьи 429 ГК РФ установлено основание недействительности
предварительного договора – несоблюдение правил о форме. Причины
недействительности сделок, предусмотренные в § 2 главы 9 ГК РФ, не
содержат исключений и в отношении предварительного договора. На
основании статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона
или иных правовых актов, ничтожна, если законом не установлено, что такая
сделка оспорима. Действующим законодательством установлен ряд оснований
недействительности сделок о распоряжении имуществом (например,
совершение не обладающим законным правом лицом сделки, направленной на
распоряжение имуществом, совершение крупной сделки без одобрения
советом директоров (наблюдательным советом) акционерного общества или
общим собранием акционеров). Так как предварительный договор не является
сделкой, направленной на распоряжение имуществом, то вышеуказанные
42
требования на него не распространяются. Например, заключение
предварительного договора по поводу имущества, на распоряжение которым
сторона не правоспособна, не влечет его недействительности. В случаях, когда
основной договор отвечает признакам крупной сделки, предварительный
договор крупной сделкой не является, поэтому при его заключении не
требуется соблюдение правил об одобрении крупных сделок.
На основании пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской
Федерации ничтожной сделка является с момента ее совершения и независимо
от признания ее в таком качестве судом. В случае признания предварительного
договора недействительным или незаключенным это не оказывает влияние на
действительность основного, заключенного договора.
Это происходит потому, что: недействительная сделка не влечет юридических
последствий, кроме тех, которые связаны с ее недействительностью, и
недействительна с момента совершения; при недействительности сделки
каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в
случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его
стоимость в деньгах; иные последствия недействительности сделки могут быть
предусмотрены в законе. Ликвидирование юридических последствий
предварительного договора состоит в не возникшей обязанности по
заключению основного договора, что не влияет на действительность основного
договора. Во время заключения предварительного договора отсутствует
имущественное предоставление, которое можно вернуть или вернуть его
стоимость. Во время заключения основного договора имущественное
предоставление обязательно. Действующим законодательством не
предусматриваются специальные последствия недействительности основного
договора.
Рассматривая влияние недействительности предварительного договора на
основной, и основываясь на пункт 2 статьи 166 ГК РФ А.В. Васильев отмечает,
что несоблюдение правил о форме предварительного договора может повлечь
за собой применение последствий ничтожности сделки по ходатайству сторон,
43
любого иного заинтересованного лица, а также по инициативе суда. "Те же
последствия, видимо, будут применены и в той ситуации, когда основной
договор был заключен в обязательном порядке на основе недействительного
предварительного (по основанию составления предварительного в
ненадлежащей форме)"
1
. С позиции автора, последствия ничтожности к
основному договору могут быть применены лишь в случае понуждения к
заключению на основании ничтожного предварительного договора. А в случае
добровольного заключения основного договора на основе недействительного
предварительного последствия ничтожности не будут распространяться.
Гражданский кодекс указывает на обязательные условия, без которых
договор считается незаключенным. Применительно к предварительному
договору это предмет и срок. Предмет - основополагающее, существенное
условие договора. Срок в договоре данного типа может отсутствовать, что
предусматривает абзац 2 пункта 4 Гражданского кодекса Российской
Федерации где в случае отсутствия в предварительном договоре условия о
сроке, его (срок) следует считать равным одному году. По внесенным в
законодательный акт изменениям, с 1 июня 2015 года, предварительный
договор должен содержать в себе условия, позволяющее установить предмет,
условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из
сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении
предварительного договора.
Законодателями не выносится требований относительно количества
документов составляемого предварительного договора. Исходя из пункта 3
статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с
которым форма предварительного договора должна соответствовать форме
основного договора можно предусмотреть это правило применительно к
предварительному договору. Например, предварительный договор купли-
продажи недвижимости заключается в подписании сторонами одного
1
Васильев А.В. Предварительный договор в праве России и США. Дисс. на соиск. уч. ст.
канд. юрид. наук. // Васильев А.В. - М., 2007. - Стр. 65