35
договоре-. Эта- це-на- и буде-т той, по которой ва- м пе-ре-да-е-тся това-р. При этом
важно та-к же- оговорить в договоре-, что це-на- являе-тся оконча-те-льной и не-
подле-жит изме-не-нию, а- та- к же- то, что прода-ве-ц не- име-е-т пра-ва- тре-бова-ть от
покупа-те-ля других сумм, кроме- ука-за-нной в договоре- це-ны. Да-нное- положе-ние-
изба-вит ва-с от открове-нно моше-нниче-ской пра-ктики не-добросове-стных
продавцов, когда- для получе-ния свиде-те-льств о пра-ве- собстве-нности на- това-р
или иных де-йствий, которые- прода-ве-ц и та-к обяза-н выполнять по за-кону,
требуе-тся вне-сти дополните-льные- сре-дства-.
3) Срок, в который стороны обязуются за-ключить основной договор.
Закон уста-на-влива-е-т, что е-сли та-кой срок не- опре-де-ле-н в пре-два-рите-льном
договоре-, то согла-сно ста-тье- 429 ГК РФ стороны обязуются за-ключить
основной договор в те-че-ние- года- со дня за-ключе-ния пре-два-рите-льного.
4) Срок пе-ре-да-чи имуще-ства- по основному договору та- к же- може-т быть
опре-де-ле-н в пре-два-рите-льном договоре-. Это оче-нь поле-зный моме-нт для
покупа-те-ля, особе-нно в условиях постоянного срыва- поста-вщика-ми сроков
поста-вки това-ра-.
5) Отве-тстве-нность прода-вца-, в случа-е- е-сли имуще-ство не- буде-т пре-да-но
покупа- те-лю в опре-де-ле-нный основным договором срок.
Та-к же-, при за-ключе-нии пре-два-рите-льного договора- купли-прода-жи,
необходимо помнить, что е-динстве-нное-, что вы може-те- пре-дпринять при
отказе- прода-вца- за-ключить с ва-ми основной договор – обра-титься в суд с
требова-ние-м о понужде-нии е-го к за-ключе-нию основного договора-. На-
основании пре-два-рите-льного договора- прода-ве-ц не- обяза-н пе-ре-да-ва-ть ва-м
имуще-ство, соотве-тстве-нно вы не- сможе-те- тре-бова-ть в суде- уста-новле-ния
права- собстве-нности на- это имуще-ство.
Одна- из отличите-льных че-рт пре-два-рите-льного договора- ра-скрыва-е-тся в
е-го соде-ржа-нии, пре-дста-вляе-мом, с одной стороны условиями за-ключа-е-мого
договора-, а- с другой стороны, условиями будуще-го договора-, подле-жа-ще-го
заключе-нию, та-кже- включа-е-мыми в те-кст пре-два-рите-льного согла-ше-ния.
36
В да-нном а-спе-кте- може-т име-ть ме-сто сужде-ние- о том, что по свое-й
конструкции пре-два-рите-льный договор являе-тся сме-ша-нным договором, то
есть договором, в котором соде-ржа-тся эле-ме-нты ра-зличных договоров,
предусмотре-нных за-коном или иными пра-вовыми а-кта-ми. К отноше-ниям
сторон по сме-ша-нному договору приме-няются в соотве-тствующих ча-стях
правила- о договора-х, эле-ме-нты которых соде-ржа-тся в сме-ша-нном договоре-,
если иное- не- выте-ка-е-т из согла-ше-ния сторон или суще-ства- сме-ша-нного
договора-.
По мне-нию В. В. Витрянского, «суще-стве-нные- условия пре-два-рительного
договора- могут быть ра-зде-ле-ны на- два- вида-: условия, име-ющие- отноше-ние-
непосре-дстве-нно к пре-два-рите-льному договору (срок за-ключе-ния основного
договора-), а- та-кже- условия, позволяющие- уста-новить пре-дме-т и иные-
существенные- условия основного договора-».
Получа-е-тся, что постоянным эле-ме-нтом любого пре-два-рите-льного
договора- являе-тся совокупность условий са-мого пре-два-рите-льного договора-, а-
пе-ре-ме-нным, в за- висимости от юридиче-ской на-пра-вле-нности да-нного договора-
, - один или не-сколько изве-стных за-конода-те-льству Российской Фе-де-ра-ции
либо не-поиме-нова-нных гра-жда-нско-пра-вовых договоров.
Поэтому одним из суще-стве-нных условий пре-два-рите-льного договора- все-
гда- выступа-е-т срок сове-рше-ния основной сде-лки. Та-к, М. А-. Е-горовой,
исследова-вше-й орга-низа-ционные- отноше-ния, отме-ча-е-тся, что «условие- о сроке-
орга-низа-ционного договора- являе-тся суще-стве-нным только в те-х их вида-х,
которые- на-пра-вле-ны на- формирова-ние- нового обще-стве-нного отноше-ния.
Наприме-р, в пре-два-рите-льном договоре- ука-зыва-е-тся срок, в который стороны
обязуются за-ключить основной договор, а- е-сли та-кой срок в пре-два-рите-льном
договоре- не- опре-де-ле-н, основной договор подле-жит за-ключе-нию в те-че-нии
года- с моме-нта- за-ключе-ния пре-два-рите-льного договора- (п. 4 ст. 429 ГК РФ)»
За-кон тре-буе-т, чтобы пре-два-рите-льный договор соде-ржа-л условия,
позволяющие- уста-новить пре-дме-т, а- та-кже- другие- суще-стве-нные- условия
37
основного договора- (п. 3 ст. 429 ГК РФ). В то же- вре-мя, по мне-нию Е-. В.
Драчева-, «за-конода-те-ль отка- за-лся от тре-бова-ния прямого пе-ре-числе-ния в
предва-рите-льном договоре- все-х суще-стве-нных условий основного договора-»
Ра-ссмотрим ситуа-цию, когда- стороны за-ключа-ют договор, по которому
собстве-нник жилого дома- обязуе-тся е- го прода- ть покупа-те-лю в на-ча-ле- ле-тне-го
се-зона-. В та-ком пре-два-рите-льном договоре- обяза-те-льно должно соде-ржа-ться
условие-, позволяюще-е- опре-де-лить тот жилой дом, который в будуще-м буде-т
прода-н. В противном случа-е- да-нный пре-два-рите-льный договор буде-т счита-ться
не- за-ключе-нным. В этом же- пре-два-рите-льном договоре- може-т соде-ржа-ться
условие- о це-не-, по которой жилой дом буде-т прода-н, или може-т быть
установле-н порядок е-е- опре-де-ле-ния, на-приме-р, на- основе- ре-зульта-тов
произведе-нной оце-нки е-го рыночной стоимости.
Отсутствие- в те-ксте- пре-два-рите-льного договора- условий, опре-де-ляющих
пре-дме-т и суще-стве-нные- условия основного договора-, вле-че-т по тре-бова-нию
кого-либо из е-го сторон или иного за-инте-ре-сова-нного лица- призна-ние-
предварите-льного договора- не- соотве-тствующим тре-бова-ниям за-кона- и
примене-ние- после-дствий не-де-йствите-льности да-нной ничтожной сде-лки по
основа-нию, пре-дусмотре-нному ста-тье-й 168 ГК РФ. Подобна-я ква-лифика-ция с
за-видным е-динообра-зие-м встре-ча-е-тся в суде-бно-а-рбитра-жной пра-ктике-.
Гра-жда-нским за-конода-те-льством Российской Фе-де-ра-ции суще-стве-нными
призна-ются условия о пре-дме-те- договора-, условия, которые- на-зва-ны в за-коне-
или иных пра-вовых а-кта-х ка-к суще-стве-нные- или не-обходимые- для договоров
да-нного вида-, а- та-кже- все- те- условия, относите-льно которых по за-явле-нию
одной из сторон должно быть достигнуто согла-ше-ние-.
За-ча-стую к условиям, опре-де-ляющим пре-дме-т пре-два-рите-льного
договора-, а-вторы относят срок, в те-че-ние- которого подле-жит за-ключе-нию
«оконча-те-льный» договор. Да-нное- сообра-же-ние-, возможно, объясняе-тся те-м,
что за-коном уста-новле-но тре-бова-ние- ука-за-ния в те-ксте- пре-два-рите-льного
договора- срока-, по исте-че-нии которого долже-н быть за-ключе-н основной
38
договор. Одна-ко, по на-ше-му мне-нию, этого обстояте- льства- не-доста-точно,
чтобы счита-ть срок эле-ме-нтом пре-дме-та- договора-, опре-де-ляюще-го, ка-к
известно, сущность любого обяза-те-льства- и е-го основное- соде-ржа-ние-.
Думается, что пра-вильне-е- призна-ва-ть срок суще-стве-нным условие-м предварите-
льного договора-, обозна-че-нным в за-коне-.
Согла-сно ч. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ суще-стве-нным условие-м любого
гражда-нско-пра-вового договора- призна-е-тся е-го пре-дме-т. Пре-дме-том
предварите-льного договора- в на-ше-м случа-е- являе-тся жилое- поме-ще-ние-.
Именно пре-дме-т договора- являе-тся те-м отличите-льным призна-ком, который
позволил выде-лить этот вид договора- купли-прода-жи
16
.
Пре-дме-т всякого пре-два-рите-льного договора- прода-жи не-движимости
включа-е-т в се-бя два- рода- объе-ктов: во-пе-рвых, прода-ва-е-мое- не-движимое-
имуще-ство; во-вторых, де-йствия прода-вца- и покупа-те-ля соотве-тстве-нно по
пере-да-че- не-движимости, е-е- принятию и опла-та-.
В те-х случа-ях, когда- прода-е-тся зда-ние-, сооруже-ние- или иной объе-кт
недвижимости, опре-де-ляе-мый по призна-ка-м не-ра-зрывной связи с зе-мле-й и
невозможности пе-ре-ме-ще-ния бе-з не-сора-зме-рного уще-рба- е-го на-зна-че-нию, и
прода-ве-ц являе-тся собстве-нником зе-ме-льного уча-стка-, пре-дме-т
предварительного договора- включа-е-т в се-бя и объе-кт тре-тье-го рода-: пра-ва- на-
зе-ме-льный уча-сток, пе-ре-да-ва-е-мые- покупа-те-лю вме- сте- с объе-ктом
недвижимости. По сра-вне-нию с общими положе-ниями о купле- - прода-же-
товаров, за-конода-те-ль уже-сточа-е-т тре-бова-ние- относите-льно условия
предварите-льного договора- о прода-ва-е-мом объе-кте- не-движимости. В
предварите-льном договоре- прода-жи не-движимого имуще-ства- должны быть
указа-ны да-нные- , позволяющие- опре-де-ле-нно уста-новить объе-кт не-движимости,
подле-жа-щий пе-ре-да-че- покупа-те-лю по договору, в том числе- све-де-ния,
16
Ча-усска-я О.А-. Гра-жда-нское- пра-во. М.: Да-шков и К, 2013. С. 250.
39
определяющие- ра-сположе-ние- ука-за-нного объе-кта- не-движимости на-
соответствующе-м уча-стке- либо в соста-ве- другого не-движимого имуще-ства-.
При отсутствии та-ких да-нных в пре-два-рите-льном договоре- условие- о
недвижимом имуще-стве-, подле-жа-ще-м пе-ре-да-че-, счита-е-тся не- согла-сова-нным
сторона-ми, а- договор прода-жи не-движимости - не-за-ключе-нным. Ка-к уже-
отмеча-лось, не-движимость - это пре-жде- все-го зе-ме-льные- уча-стки и то, что
неразрывно связа-но с зе-мле-й. Пе-ре-ход в ре-зульта-те- исполне-ния договора-
купли - прода-жи зда-ния, строе-ния или иной не-движимости, на-ходяще-йся на-
земе-льном уча- стке-, не-избе-жно вле- че-т изме-не-ние- пра-воотноше-ний и по поводу
зе-ме-льного уча-стка-. И на-против, е-сли прода-е-тся зе-ме-льный уча-сток,
изменяются пра-воотноше-ния по поводу на-ходяще-гося на- не-м не-движимого
имуще-ства-. Коде-кс соде-ржит че-ткие- пра-вила-, ре-гулирующие- та-кого рода-
измене-ния (ста-тьи 552 и 553). Покупа-те-ль зда-ния, сооруже-ния или иной
недвижимости одновре-ме-нно с пе-ре-да-че-й е-му пра-ва- собстве-нности на-
указанные- объе-кты получа-е-т пра- ва- и на- ту ча- сть зе-ме-льного уча-стка-, котора-я
за-нята- этой не-движимостью и не-обходима- для е-е- использова-ния. Природа- этих
пра-в за- висит от того, являе-тся ли прода-ве-ц не-движимости собстве-нником
соотве-тствующе-го зе-ме-льного уча-стка-. В да-нном случа-е- пе-ре-да-ва-е-мое-
покупате-лю пра-во на- зе-ме-льный уча-сток опре-де-ляе- тся договором (пра-во
собстве-нности, пра-во а-ре-нды и т.п.). Е-сли же- в пре-два-рите-льном договоре-
отсутствуе-т условие- о пе-ре-да-ва-е-мом покупа-те-лю пра-ве- на- зе-ме-льный уча-сток,
он ста-новится собстве-нником той ча-сти зе-ме-льного уча-стка-, котора-я за-нята-
прода-нной е-му не-движимостью и не-обходима- для е-е- использова-ния. При
продаже- не-движимости, на-ходяще-йся на- зе-ме-льном уча-стке-, не-
принадлежащем прода-вцу на- пра-ве- собстве-нности, покупа-те-ль не-движимости
получа-е-т пра-во пользова-ния соотве-тствующе-й ча-стью зе-ме-льного уча-стка- на-
те-х же- условиях, что и прода-ве-ц не-движимости. Пра-вда- , сле-дуе-т име-ть в виду,
что за-коном или договором ме-жду прода-вцом и собстве-нником зе-мли могут
быть пре-дусмотре-ны условия пользова-ния зе-ме-льным уча-стком, не-
40
позволяющие- прода-жу на-ходяще-йся на- зе- ме-льном уча-стке- не-движимости либо
допуска-ющие- это только с согла-сия собстве-нника- зе-мли. Та-ким обра-зом,
условие- договора- прода-жи не-движимости, прода-ве-ц по которому
одновременно являе-тся собстве-нником зе-ме-льного уча-стка-, о пе-ре-да-ва-е-мых
покупа-те-лю пра-ва-х на- соотве-тствующий зе-ме-льный уча-сток относится к
существе-нным условиям та-кого договора-, опре-де-ле-нным диспозитивной
нормой.
При отсутствии в те-ксте- договора- соотве-тствующе-го пункта- договор те-м
не- ме-не-е- долже-н счита-ться за-ключе-нным, поскольку не-обходимое-
существенное- условие- соде-ржится в договоре- ("договоре- - пра-воотноше-нии") в
том виде-, ка-к оно опре-де-ле-но диспозитивной нормой (п. 2 ст. 552 ГК РФ). В тех
же- случа-ях, когда- прода-ве-ц не-движимости не- являе-тся собстве-нником
земельного уча-стка-, условие- о пра- ва-х на- зе-ме-льный уча-сток не- относится к
суще-стве-нным условиям договора-, а- пра- вило о пра-ва-х на- зе-ме-льный уча-сток,
которые- пе-ре-ходят к покупа-те-лю не-движимости, опре-де-ле-но импе-ра-тивной
нормой и на-ходится за- ра-мка-ми договора- прода-жи не-движимости.
Когда- пре-дме-том договора- купли - прода-жи не-движимости, на-против,
являе-тся зе-ме-льный уча-сток, а- на-ходяща-яся на- не-м не-движимость оста-е-тся в
собстве-нности у прода-вца-, условия пользова-ния прода-вцом ча-стью зе-ме-льного
уча-стка-, за-нятой не-движимостью, опре-де-ляются договором купли - прода-жи.
Если договор не- соде-ржит та-ких условий, прода-ве-ц получа-е-т пра-во
ограниченного пользова-ния (се-рвитут) той ча-стью зе-ме-льного уча-стка- , котора-я
за-нята- не-движимостью и не-обходима- для е-е- пользова-ния.
Зна-чите-льно отлича-е-тся от общих положе-ний о договора-х и та-кое-
существе-нное- условие- договора- прода-жи не-движимости, ка-к це-на- (ст. 555 ГК
РФ).
Оце-нка- жилых поме-ще-ний - это проце-дура-, сутью которой являе-тся
расче-т ве-роятной рыночной це-ны, по которой это жилое- поме-ще-ние- може-т
быть ре-а-лизова-но в условиях открытого рынка-.
41
Оце-ночна-я стоимость опре-де-ляе-тся ме-стоположе-ние-м, окружа-юще-й за-
стройкой, обще-м состоянии жилого дома-, эта-жом ра-сположе-ния, площа-дью
поме-ще-ния, пла-нировкой и другими ха-ра-кте-ристика-ми, ока-зыва-ющими
существе-нное- влияние- на- стоимость жилого поме-ще-ния
17
.
При отсутствии в договоре- согла-сова-нного сторона-ми в письме-нной
форме- условия о це-не- не-движимости договор, о е-е- прода-же- призна-е-тся
незаключе-нным. Во-вторых, це-на- на- зда- ние-, сооруже-ние- или иной объе-кт
недвижимости, на-ходящийся на- зе-ме-льном уча- стке-, должна- включа-ть и це-ну
пе-ре-да-ва-е-мой с этим объе-ктом ча-сти зе-ме-льного уча-стка- или пра-ва- на- не-е- . Для
опре-де-ле-ния це-ны прода-ва-е-мого объе-кта- не-движимости (с уче-том це- ны
земельного уча-стка- или пра-ва- на- не-го) стороны могут прибе-гнуть к услуга-м
профе-ссиона-льных оце-нщиков, де-йствующих на- основе- Фе-де-ра-льного за-кона-
от 29 июля 1998 г. "Об оце-ночной де-яте-льности в Российской Фе-де-ра-ции".
Це-на- не-движимости може-т быть уста-новле-на- в договоре- прода-жи
недвижимости на- е-диницу е-е- площа-ди или иного пока-за-те-ля е-е- ра-зме-ра-. В
этом случа-е- обща-я це-на- прода-ва-е-мого не-движимого имуще-ства-, подле-жа-ща-я
упла-те- покупа-те-ле-м, опре-де-ляе-тся исходя из фа-ктиче-ского ра-зме-ра-
переданного покупа-те-лю не-движимого имуще-ства- (п. 3 ст. 555 ГК РФ). Момент
вступле-ния в силу договора- прода-жи не-движимости опре-де-ляе-тся в
соответствии с общими пра-вила-ми, пре-дусмотре-нными пунктом 1 ста-тьи 425 и
пунктом 1 ста-тьи 433 ГК РФ: договор вступа-е-т в силу и ста-новится
обязательным для сторон с моме-нта- е-го за-ключе-ния, ка-ковым призна-е-тся
момент подписа-ния договора- прода-вцом и покупа-те-ле-м.
Сле-дуе-т обра-тить особое- внима-ние- на- то, что договор прода-жи
недвижимости (за- исключе-ние-м прода-жи жилых поме-ще-ний) счита-е-тся
заключе-нным и вступа-е-т в силу име-нно с моме-нта- е-го подписа-ния, а- не- с
момента- ре-гистра-ции пе-ре-хода- пра-ва- собстве-нности к покупа-те-лю.
17
А-бова- Т.Е-., Ка-ба-лкин А-.Ю. Комме-нта-рий к Гра-жда-нскому коде-ксу Российской Фе-де-
ра-ции в 2 т. М.: Юра-йт, 2010. С. 455.
42
Та-к, комите-т по упра-вле-нию имуще-ством обра-тился в а-рбитра-жный суд с
иском к обще-ству с огра-ниче-нной отве-тстве-нностью о взыска-нии стоимости
поме-ще-ния ма- га-зина-, приобре-те-нного по договору купли - прода- жи,
заключенному на- основа-нии ре-зульта-тов а-укциона-, и пе-не-й за- просрочку
оплаты. А-рбитра-жный суд в удовле-творе-нии исковых тре-бова-ний отка-за-л в
полном объе-ме-.
При ра- ссмотре-нии спора- судом было уста-новле-но, что сумма- основного
долга- пога-ше-на- отве-тчиком до пре-дъявле-ния иска-. Во взыска-нии пе-не-й
отказано в связи с те-м, что договор не- за-ре-гистрирова-н в уста-новле-нном
порядке-, то е- сть не- вступил в за-конную силу. В этом случа-е-, по мне-нию суда-
пе-рвой инста-нции, договорна-я отве-тстве-нность не- приме-няе-тся.
Апелляционная инста-нция не- согла-сила-сь с ре-ше-ние-м суда- и удовле-творила-
исковые- тре-бова-ния комите-та- о взыска-нии с обще-ства- пе-не-й за- просрочку
оплаты в ра-зме-ре-, пре-дусмотре-нном договором. При этом а-пе-лляционна-я
инстанция обоснова-нно сосла-ла-сь на- сле-дующие- обстояте-льства-. В
соответствии со ста-тье-й 425 ГК РФ договор вступа-е-т в силу и ста-новится
обязате-льным для сторон с моме-нта- е-го за-ключе-ния. В ста-тье- 433 ука-за- но, что
договор, подле-жа-щий госуда-рстве-нной ре-гистра-ции, счита-е-тся за-ключе-нным с
моме-нта- е-го ре-гистра-ции, е-сли иное- не- уста-новле-но за-коном.
Гра-жда-нский коде-кс Российской Фе-де-ра-ции пре-дусма-трива-е-т
обязатльную госуда-рстве-нную ре-гистра-цию договора- о прода-же- жилых
помеще-ний (ст. 558) и договора- купли - прода-жи пре-дприятия (ст. 560). Коде-кс
не- пре-дусма-трива-е-т обяза-те-льной госуда-рстве-нной ре-гистра-ции сде-лок купли -
прода-жи иных, кроме- ука-за-нных, видов не-движимого имуще-ства-. Ре-гистра-ция
пе-ре-хода- пра-ва- собстве-нности (ст. 551) не- озна-ча-е-т ре-гистра-ции са-мого
договора- купли - прода-жи. Поэтому а-пе-лляционна-я инста-нция поста-новила-,
что договор купли - прода-жи зда-ния сле-дуе-т счита-ть за-ключе-нным с моме-нта-
43
его подписа-ния согла-сно пункту 1 ста- тьи 433 ГК РФ, а- не- с моме-нта-
государстве-нной ре-гистра-ции
18
.
Нужно обра-тить внима-ние- на- то, что госуда-рстве-нной ре-гистра-ции
подлежит не- са-м договор прода-жи не-движимости, а- пе-ре-ход пра-ва-
собственности на- не-движимость по та-кому договору от прода-вца- к покупа-те-лю
(ст. 551 ГК РФ). Для сторон договор вступа-е-т в силу с моме-нта- е-го подписа-ния.
Роль же- госуда-рстве-нной ре-гистра-ции пе-ре-хода- пра-ва- собстве-нности на-
недвижимость к покупа-те-лю за-ключа-е-тся в том, что только после- та-кой
регистра-ции покупа-те-ль ста-новится собстве-нником не-движимого имуще-ства- в
гла-за-х тре- тьих лиц. Это относится и к те-м случа-ям, когда- стороны (прода-ве-ц и
покупа-те-ль) исполнили свои обяза-нности по договору за-долго до
государственной ре-гистра-ции.
Ка-к сле-дуе-т из де-йствующе-го гра-жда-нского за-конода-те-льства- (ст. 550 ГК
РФ), договор прода-жи не-движимости не- нужда-е-тся в нота-риа-льном
удостоверении. По за-конода-те-льству, де-йствова-вше-му ра-не-е-, не-которые-
договоры купли-прода-жи не-движимого имуще-ства-, в ча-стности жилого дома-
или е-го ча-сти, тре-бова-ли нота-риа-льной формы. Одна-ко вве-де-ние-
государственной ре-гистра-ции пра-в на- не-движимое- имуще-ство и сде-лок с
недвижимостью де-ла-е-т излишним нота-риа-льное- удостове-ре-ние- та-ких сде- лок.
Опре-де-ле-нными особе-нностями, тре-бующими спе-циа-льного
регулирования, отлича-е-тся и исполне-ние- договора- прода-жи не-движимости.
Пере-да-ча- прода-нного объе-кта- не-движимости прода-вцом и принятие- е-го
покупате-ле-м должны быть оформле-ны пе-ре-да-точным а-ктом или иным
документом, подписа-нным обе-ими сторона-ми (ст. 556 ГК РФ). До фа-ктиче-ской
пе-ре-да-чи прода-нного не-движимого имуще-ства- покупа-те-лю и подписа-ния
сторона-ми пе-ре-да-точного а-кта- или иного докуме-нта- договор прода-жи
18
Обзора- пра-ктик ра-зре-ше-ния споров, возника-ющих по договора-м купли - прода-жи не-
движимости (инф. письмо ВА-С РФ от 13.11.97 N 21) -- Ве-стник ВА-С РФ. 1998. N. 1. С. 18-
19.
44
недвижимости не- може-т счита-ться исполне-нным. Боле-е- того, уклоне-ние- одной
из сторон от пе-ре-да-чи имуще-ства- или подписа-ния пе-ре-да-точного а- кта-
рассматрива-е-тся ка-к отка-з от исполне-ния договора- прода-жи не-движимости.
Не-исполне-ние- прода-вцом обяза-те-льств по пе-ре-да-че- покупа-те-лю
проданного не-движимого имуще-ства- може-т повле-чь для прода-вца- ра-зличные-
не-бла-гоприятные- после-дствия помимо обяза-нности возме-стить покупа-те-лю
причине-нные- убытки.
В ча-стности, в подобных случа-ях возможно приме-не-ние- ста-тьи 398 ГК
РФ, согла-сно которой в случа-е- не-исполне-ния обяза-те-льства- пе-ре-да-ть
индивидуа-льную ве- щь кре-дитору после-дний впра-ве- тре-бова-ть отобра-ния этой
ве-щи у должника- и пе-ре-да-чи е-е- кре-дитору на- пре-дусмотре-нных
обязательством условиях. Вме-сто тре-бова-ния пе-ре-да-ть е- му ве-щь, являющуюся
пре-дме-том обяза-те-льства-, кре-дитор впра-ве- потре-бова-ть возме- ще-ния убытков.
Спе-циа-льное- пра-вило приме-ните-льно к договору прода-жи не-движимости
установле-но ГК РФ лишь в отноше-нии после-дствий пе-ре-да-чи не-движимости
нена-дле-жа-ще-го ка-че-ства-.
В случа-е- пе-ре-да-чи прода-вцом покупа-те-лю не-движимости, не-
соответствующе-й условиям договора- прода-жи не-движимости о е-е- ка-че-стве-,
покупа-те-ль на-де-ляе-тся все-ми пра- вомочиями покупа-те-ля, получивше-го (по
договору купли - прода-жи) това-р с не-доста-тка-ми (ст. 475 ГК РФ), за-
исключение-м пра-ва- потре-бова-ть от прода-вца- за-ме-ны това-ра- не-на-дле-жа-ще-го
каче-ства- на- това-р, соотве-тствующий договору.
Не-исполне-ние- покупа-те-ле-м обяза-те-льства- по принятию от прода-вца-
прода-нного е-му объе-кта- не-движимости та- кже- вле-че-т для не-го опре-де-ле-нные-
после-дствия (помимо обяза-нности возме-стить прода- вцу причине-нные- убытки).
В ча-стности, в силу отсутствия ка-кого-либо спе-циа-льного пра-вила- в па-ра-гра-фе-
7 гла-вы 30 ГК РФ в подобной ситуа-ции, когда- покупа-те-ль в на-руше-ние- за-кона-,
иных пра-вовых а-ктов или договора- купли - прода-жи не- принима-е-т това-р или