45
отка-зыва-е-тся е-го принять, прода-ве-ц впра-ве- потре-бова-ть от покупа-те-ля принять
това-р или отка-за-ться от исполне-ния договора-.
Е-сли покупа-те-ль свое-вре-ме-нно не- опла-чива-е-т пе-ре-да-нный е-му в
соответствии с договором объе-кт не-движимости, прода-ве-ц получа-е-т пра-во
требова-ть опла-ты не-движимого имуще-ства- и упла-ты проце-нтов в соотве-тствии
со ста-тье-й 395 ГК РФ (п. 3 ст. 486 ГК РФ). Не-выполне-ние- покупа-те-ле-м
обязательств по опла-те- не-движимости, пре-дусмотре-нных договором прода-жи
не-движимого имуще-ства-, може-т та-кже- служить основа-ние-м к ра-сторже-нию
договора-.
Та-к, на-приме-р, комите-т по упра-вле-нию имуще-ством прода-л
товариществу с огра-ниче-нной отве-тстве-нностью а-втоза-пра-вочную ста-нцию.
В договоре- пре-дусмотре-на- обяза-нность покупа-те-ля упла-тить стоимость
автоза-пра-вочной ста-нции прода-вцу, а- прода-вца- - пе-ре-да-ть е-е- покупа-те-лю
после- опла-ты. Обяза-те-льства- по опла-те- покупа-те-ле-м не- были исполне-ны,
вследствие- че-го комите-т пре-дъявил е-му иск о ра-сторже-нии договора-. При
принятии ре-ше-ния по да-нному спору а-рбитра-жный суд исходил из сле-дующих
сообра-же-ний. В соотве-тствии с пунктом 2 ста-тьи 450 ГК РФ договор по
требова-нию одной из сторон може-т быть ра-сторгнут по ре-ше-нию суда- при
суще-стве-нном е-го на-руше-нии другой стороной.
Согла-сно пункту 59 поста-новле-ния Пле-нума- Ве-рховного Суда-
Российской Фе-де-ра-ции и Пле-нума- Высше-го А-рбитра-жного Суда- Российской
Фе-де-ра-ции от 1 июля 1996 г. N 6-8 "О не- которых вопроса-х, связа-нных с
примене-ние-м ча-сти пе-рвой Гра-жда-нского коде-кса- Российской Фе-де-ра-ции"
отка-з покупа-те-ля от вне-се-ния пла-те-жа- за- приобре-те-нный им объе-кт
приватизации не- може-т ра- ссма-трива-ться в ка-че-стве- основа-ния для призна-ния
сде-лки не-де-йствите-льной, поскольку он не- мог име-ть ме-сто при е-е-
совершении, а- в силу пункта- 2 ста- тьи 450 ГК РФ долже-н призна-ва-ться
основание-м для ра-сторже-ния договора- купли - прода-жи прива-тизирова-нного
объе-кта-. Ста-тье-й 29 Фе-де-ра-льного за-кона- от 21 июля 1997 г. "О прива-тиза-ции
46
госуда-рстве-нного имуще-ства- и об основа-х прива-тиза-ции муниципа-льного
имуще-ства- в Российской Фе-де-ра-ции" та-кже- пре-дусмотре-но пра-во прода-вцов в
случа-е- на-руше-ния покупа-те-лями условий договоров купли - прода-жи
государстве-нного или муниципа-льного имуще-ства- пре-дъявлять иски о
расторже-нии сде-лок прива-тиза-ции.
Поскольку покупа-те-ль суще-стве-нно на-рушил условия договора-, суд
вынес ре-ше-ние- о ра-сторже-нии за-ключе-нного договора-.
2.2. Ха-ра-кте-рные- особе-нности пре-два-рите-льного договора- купли-
прода-жи жилых и не-жилых поме-ще-ний
Пре-два-рите-льный договор купли-прода-жи не-жилого поме-ще-ния - это
предва-рите-льное- согла-ше-ние- о пе-ре-да-че- имуще-стве-нных пра-в на- не-жилое-
поме-ще-ние-, которые- стороны за-ключа-ют пе-ре-д за-ключе-ние-м основного
договора- купли-прода-жи. Для обе-спе-че-ния обяза-те-льств по договору ча-сто
используе-тся условие- о за-да-тке-, что являе-тся опре-де-ле-нной стра-ховкой для
сторон, за-ключа-ющих пре-два-рите-льный договор. Условие- о за-да-тке- може-т
быть та-кже- дока-за-те-льством се-рье-зности на-ме-ре-ний сторон пре-два-рите-льного
договора-.
Поскольку за-да-ток - это все-гда- де-не-жна-я сумма-, за-да-тком може-т быть
обе-спе-че-но исполне-ние- только де-не-жного обяза-те-льства-.
Пункт 2 ста-тьи 429 Гра-жда-нского коде-кса- РФ уста-на-влива-е-т, что
предварите-льный договор долже-н за-ключа-ться в форме-, уста-новле-нной для
основного договора-, а- е-сли форма- основного договора- не- уста-новле-на-, то в
письме-нной форме-. Приме-ните-льно к пре-два-рите-льному договору купли
продажи не-жилого поме-ще-ния с условие-м о за-да-тке-, он буде-т за-ключа-ться в
письме-нной форме- в обяза-те-льном порядке-, в соотве-тствии со ст. 550 ГК РФ,
котора-я ре-гулируе-т форму договора- прода-жи не-движимости, и п. 2 ста-тьи 380
47
ГК РФ, в которой та-кже- пре-дусмотре-н обяза-те-льный порядок письме-нной
формы согла-ше-ния о за-да-тке-.
Пре-два-рите-льный договор долже-н соде-ржа-ть условия,
позволяющие- уста-новить пре-дме-т, а- та-кже- другие- суще-стве-нные- условия
основного договора-. К суще-стве-нным условиям относят це-ну договора-, пра- ва- и
обяза-нности сторон, сроки ре-а-лиза-ции на-ме-ре-ний сторон, особые- условия и
полные- ре-квизиты сторон.
При опре-де-ле-нии пре-дме-та- пре-два-рите-льного договора- нужно
полностью и точно ука-зыва- ть фа-ктиче-ский а-дре-с ме-стона-хожде-ния не- жилого
поме-ще-ния и ха-ра-кте-ристики поме-ще-ния. Та-кже- в пре-дме-те- договора- можно
ука-за- ть, что да-нное- не-жилое- поме-ще-ние- прина-дле-жит одной из сторон на-
праве- собстве-нности (ука-за-ть пра-воуста-на-влива-ющий докуме-нт).
Существенным условие-м буде-т та-кже- га-ра-нтия о том, что пе-ре-да-ва-е-мое-
помеще-ние- свободно от пра-в тре-тьих лиц, не- на-ходится под а-ре-стом, в за-логе- и
не- являе-тся пре-дме-том спора-.
Ва-жным условие-м договора- являе-тся срок ре-а-лиза-ции на-ме-ре-ний сторон,
в те-че-нии которого стороны должны за-ключить основной договор. Е-сли та-кого
условия в договоре- не-т, то на- основа-нии пункта- 4 ста-тьи 429 Гра-жда-нского
коде-кса- РФ основной договор подле-жит за-ключе-нию в те-че-ние- года- с моме-нта-
за-ключе-ния пре-два-рите-льного договора-.
На-пра-вле-ние- одним уча-стником пре-два-рите-льного договора- другому
уча-стнику прое-кта- договора- купли-прода-жи не-жилого поме-ще-ния за-
пределами срока-, уста-новле-нного в пре-два-рите-льном договоре-
свидетельствует о пре-кра-ще-нии обяза-те-льств, пре-дусмотре-нных да-нным
договором.
Согла-ше-ние- сторон о срока-х за-ключе-ния основного договора- може-т быть
сле-дующим. Стороны обязуются за-ключить основной договор не- поздне-е-
точно уста-новле-нной пре-два-рите-льным договором да-ты. При этом до
указанной да-ты стороны обязуются не- сове-рша-ть с другими па-ртне-ра-ми сде- лок
48
в отноше-нии не-жилого поме-ще-ния, являюще-гося пре-дме-том договора-. При
уклоне-нии одной из сторон от за-ключе-ния основного договора-, втора-я сторона-
впра-ве- обра-титься в а-рбитра-жный суд.
Во избе-жа-ние- споров ме-жду сторона-ми пре-два-рите-льного договора-
купли-прода-жи, в са-мом пре-два-рите-льном договоре- нужно ука-зыва-ть, что по
пре-два-рите-льной договоре-нности ме-жду сторона-ми стоимость поме-ще-ния
соста-вляе-т конкре-тную точную сумму (с ука-за-ние-м ва-люты), включа-я НДС.
Обяза-те-льно долже-н быть ука-за-н способ опла-ты стоимости поме-ще-ния,
наприме-р, путе-м бе-зна-личного пе-ре-числе-ния де-не- жных сре-дств на- ба-нковский
сче-т прода-вца- в порядке- и в сроки, опре-де-ле-нные- пре-два-рите-льным и
основным договора-ми.
Ра-ссма-трива-е-ма-я те-ма- по-пре-жне-му оста-е-тся дискуссионной. Може-т
пока-за-ться, что е-сли в пре-два-рите-льный договор купли-прода-жи не-жилого
поме-ще-нии включить условие- о за-да-тке-, то ша-нсы за-ключе-ния основного
договора- купли-прода-жи возра-стут, на-ла-га-я на- стороны опре-де-ле-нные-
обязанности. Одна-ко сле-дуе-т име-ть в виду, что са- м пре-два-рите-льный договор
носит орга-низа-ционный ха-ра-кте-р и не- порожда-е-т имуще-стве-нные-, а- те-м боле-е-
де-не-жные- обяза-те-льства-.
Буде-т пра-вильне-е-, е-сли за-ключе-ние- пре-два-рите-льного договора- купли-
прода-жи буде-т ра-ссма-трива-ться сторона-ми не- ка-к обяза-те-льство возвра-та-
задатка- в двойном ра-зме-ре-, в случа-е- е-сли основного договора- не- после-дуе-т, а-
ка-к на-ча-ло гра-мотных па-ртне-рских отноше-ний основа-нных на- порядочности и
отве-тстве-нности сторон, а- та-кже- на- за-ключе-нии впосле-дствии основного
договора- купли-прода-жи.
За-конода-те-льно подробно опре-де-ле-ны тре-бова-ния к соде-ржа-нию
договоров, подле-жа-щих госуда-рстве-нной ре-гистра-ции, и докуме-нтов,
являющихся основа-ние-м для госуда-рстве-нной ре-гистра-ции пра-в, их
возникнове-ния, пре-кра-ще-ния, пе-ре-хода- и обре-ме-не-ния, поскольку име-нно на-
их основа-нии вносится информа-ция в Е-диный госуда-рстве-нный ре-е-стр пра-в.
49
Та-к, согла-сно ст.12 За-кона- «О госуда-рстве-нной ре- гистра-ции…» и
Правила-м ве-де-ния Е-диного госуда-рстве-нного ре-е-стра- пра-в на- не-движимое-
имуще-ство и сде-лок с ним, утве-ржде-нным поста-новле-ние-м Пра-вите-льства-
Российской Фе-де-ра-ции от 18 фе-вра-ля 1998г. N 219, в докуме-нта-х должно быть
описа-ние- объе-кта- не-движимости: а-дре-с (ме-стоположе-ние-), вид (на-зва-ние-)
объекта-, площа-дь, на-зна-че-ние-, эта-жность для отде-льно стоящих зда-ний и
домов, эта-ж и номе-р поме-ще-ния или ква-ртиры. Тре-бова-ния к соде-ржа-нию
договоров та- кже- опре-де-ляются общими положе-ниями об обяза-те-льства-х
(предме-т и стороны) и норма-ми о конкре-тных вида-х обяза-те-льств
(существенные- условия договора- купли-прода-жи, а-ре-нды, ипоте-ки и т. п.).
Госуда-рстве-нна-я ре-гистра-ция пра-в не- може-т быть произве-де-на- на- основа-нии
докуме-нтов, не- соде-ржа-щих вид ре-гистрируе-мого пра-ва-, на-приме-р, о пе-ре-да-че-
не-движимости на- ба-ла-нс.
Особые- тре-бова-ния пре-дъявляются к иностра-нным докуме-нта-м.
Документы, выда-нные- и име-ющие- юридиче-скую силу на- те-рритории
иностранного госуда-рства-, могут быть использова-ны на- те-рритории России
только после- их соотве-тствующе-го удостове-ре-ния, е-сли иное- не- предусмотрено
ме-ждуна-родными договора-ми, уча-стника-ми которых являются госуда-рства-.
Удостове-ре-ние- осуще-ствляе-тся посре-дством консульской ле-га-лиза-ции или
проста-вле-ние-м а-постиля.
Иностра-нные- докуме-нты, пре-дна-зна-че-нные- для использова-ния на-
территории России, могут быть ле-га-лизова-ны на- те-рритории того госуда-рства-,
где- эти докуме-нты выда-ны, или же- не-посре-дстве-нно в Российской Фе-де-ра-ции.
В пе-рвом случа-е- докуме-нт сна-ча-ла- за-ве-ряе-тся в Министе-рстве- иностра-нных
дел или ином уполномоче-нном орга-не- госуда-рства-, на- те-рритории которого
выда-н докуме-нт, а- за-те-м ле-га-лизуе-тся в консульском учре-жде-нии Российской
Фе-де-ра-ции в да-нном госуда-рстве-. Во втором случа-е- иностра-нный докуме-нт
снача-ла- за- ве-ряе-тся в диплома-тиче-ском пре-дста-вите-льстве- или консульском
учре-жде-нии того госуда-рства-, на- те-рритории которого был выда-н докуме-нт, а-
50
за-те-м ле-га-лизуе-тся в Де-па-рта-ме-нте- консульской службы МИД России. И в том,
и в другом случа-е- при не-обходимости може-т быть потре-бова-н нота-риа-льно
заве-ре-нный пе-ре-вод докуме-нта- на- русский язык. Ле-га-лизова-нный докуме-нт
действите-ле-н только для госуда-рства-, консульска-я служба- которого е- го
легализова-ла-.
В це-лях упроще-ния проце-сса- призна-ния иностра-нных докуме-нтов в
1961г. была- подписа-на- Га-а-гска-я конве-нция, отме-няюща-я тре-бова-ние-
легализации иностра-нных официа-льных докуме-нтов. В соотве-тствии с
Гаагской конве-нцие-й на- докуме-нта-х, сове-рше-нных компе-те-нтными орга-на-ми
одного госуда-рства- и пре-дна-зна-че-нных для использова-ния на- те-рритории
другого госуда-рства-, проста-вляе-тся спе-циа-льный шта-мп (а-постиль). А-постиль
"удостове-ряе-т подлинность подписи, ка-че-ство, в котором выступа-ло лицо,
подписа-вше-е- докуме-нт, и, в на-дле-жа-ще-м случа-е-, подлинность пе-ча-ти или
штампа-, которым скре-пле-н этот докуме-нт" (ст.5 Конве-нции). Подпись, пе-ча-ть
или шта-мп, проста-вляе-мые- компе-те-нтным орга-ном на- а-постиле-, не- тре-буют
ника-кого да-льне- йше-го за-ве-ре-ния или ле-га-лиза-ции, а- докуме-нт, на- котором
проста-вле-н а-постиль, може-т быть использова-н в любой из стра-н - уча-стниц
Гаагской конве-нции. Ле-га-лиза-ция и проста-вле-ние- а-постиля не- тре-буются, е-сли
ме-ждуна-родным договором пре-дусмотре-на- отме-на- или упроще-ние- этих
процедур. Та-к, двусторонними договора-ми о вза-имной пра-вовой помощи и
Конве-нцие-й о пра-вовой помощи и пра-вовых отноше-ниях по гра-жда-нским,
семейным и уголовным де-ла-м от 22 янва-ря 1993г. пре-дусмотре-но, что
документы, которые- на- те-рритории одной из догова-рива-ющихся сторон
изготовле-ны или за- свиде-те-льствова-ны учре-жде-ние-м или спе-циа-льно на- то
уполномоче-нным орга-ном в пре-де-ла-х их компе-те-нции и по уста-новле-нной
форме- и скре-пле-ны официа-льной пе-ча-тью, не- тре-буют на- те-рритории другой
догова-рива-юще-йся стороны ка-кого-либо удостове-ре-ния (ле-га-лиза-ции). В
отноше-нии та-ких докуме-нтов може-т быть потре-бова-н только их нота-риа-льно
за-ве-ре-нный пе-ре-вод.
51
Приписки и попра-вки должны быть оговоре-ны и подтве-ржде-ны
подписью уча-стников сде-лки и других лиц, подписа-вших сде-лку, за-явле-ние- и т.
п., а- та-кже- в конце- удостове-рите-льной на-дписи подписью нота-риуса- и
оттиском е-го пе-ча-ти, при этом испра-вле-ния должны быть сде-ла-ны та-к, чтобы
все- ошибочно на-писа-нное-, а- за-те-м за-че-ркнутое- можно было проче-сть в
первона-ча-льном те-ксте-.
Испра-вле-ния, сде-ла-нные- в те-ксте- докуме-нта-, который не- подписыва-е-тся
сторона-ми, в конце- удостове-рите-льной на-дписи огова-рива-ются только
государстве-нным нота-риусом и подтве-ржда-ются е-го подписью и оттиском
печати госуда-рстве-нной нота-риа-льной конторы.
Докуме-нты, не-обходимые- для госуда-рстве-нной ре-гистра-ции, включа-я
договоры, подле-жа-щие- госуда-рстве-нной ре-гистра-ции, пре-дста-вляются в
подлиннике- (за- исключе-ние-м а-ктов госуда-рстве-нных и муниципа-льных
органов) с приложе-ние-м копий, которые- пре-дна- зна-че-ны для хра-не-ния в де- ла-х
учре-жде-ния юстиции. Подлинники возвра-ща-ются пра-вообла-да-те-лю, на-
правоуста-на-влива-ющих докуме-нта-х де-ла-е-тся отме-тка- о произве-де-нной
государстве-нной ре-гистра-ции пра-ва- или сде-лки.
Копия, за-ве-ре-нна-я в уста-новле-нном за-коном порядке-, име-е-т та-кую же-
юридиче-скую силу, ка-к и подлинник. Ве-рность копии може-т быть
засвидетельствова-на- нота-риа-льно либо орга-низа-цие-й, изда-вше-й докуме-нт.
Ксерокопия не- являе-тся копие-й и приобре-та-е-т силу докуме-нта- только после-
надле-жа-ще-го свиде-те-льствова-ния ве-рности.
На- пра-ктике- стороны договора- об а-ре-нде- , купле--прода-же-, за-логе-
недвижимого имуще-ства-, за-ча-стую допуска-ют ошибки в докуме-нта-х
представляе-мых для госуда-рстве-нной ре-гистра-ции пра-в на- не-движимое-
имущество, а- та-кже- сде-лок с ним, что за-тягива-е-т проце-сс ре- гистра-ции.
Соблюде-ние- выше-ра-ссмотре-нных пра-вил позволит сове-ршить ре-гистра-цию в
ма-ксима-льно кра-тча-йшие- сроки.
52
ГЛА-ВА- 3. ПРОБЛЕ-МЫ ИСПОЛЬЗОВА-НИЯ
ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА- КУПЛИ-ПРОДА-ЖИ НА-
ПРАКТИКЕ-
3.1. Особе-нности использова-ния а-ва-нса- и за-да-тка- в пре-два-рите-льном
договоре- купли-прода-жи не-движимости
Пре-два-рите-льный договор пре-дста-вляе-т собой ве-сьма- инте-ре-сный
институт гра-жда-нского пра-ва-.
Не-посре-дстве-нному ре-гулирова-нию соотве-тствующих пра-воотноше-ний
в ГК РФ посвяще-на- все-го одна- ста-тья, одна-ко и пра-воприме-ните-льна-я
практика-, и цивилистиче-ска-я на-ука- порой ста-лкива-ются с труднора-зре-шимыми
пробле-ма-ми, связа-нными с приме-не-ние-м соотве-тствующих норм. Особый
интере-с вызыва-ют вопросы соотноше-ния пре-два-рите-льного договора- и
основного договора-. Вопрос о том, на-сколько те-сно связа-ны два- этих
обязательства-, до сих пор оста-е-тся открытым. В ча-стности, в ГК прямо не-
урегулирова-н вопрос о влиянии не-де-йствите-льности пре-два-рите-льного
договора- на- основной договор.
На- стра-ница-х юридиче-ской пе-риодики уже- выска-зыва-лось мне-ние- о
недопустимости использова-ния за-да-тка- в ка-че-стве- обе-спе-че-ния исполне-ния
обяза-те-льства-, выте-ка-юще-го из пре-два-рите-льного договора-.
Те-м не- ме-не-е- а-рбитра-жные- суды ча-сто за-нима-ют противоположную
позицию.
Почти повсе-ме-стно на- пра-ктике- договор купли-прода-жи сопровожда-е-тся
(а- точне-е- было бы ска-за-ть – пре-двосхища-е-тся) оформле-ние-м за-да-тка-.
В то же- вре-мя в совре-ме-нном гра-жда-нском обороте- все- больше-е-
распростра-не-ние- получа-ют та-к на-зыва-е-мые- пре-ддоговорные- согла-ше-ния,
которые- стороны за-ключа-ют на- ста-дии пе-ре-говоров до того, ка-к подписа-ть
основной «оконча-те-льный» договор (пре-два-рите-льные- договоры, за- прода-жные-
за-писи, письма- о на-ме-ре-ниях, ме-мора-ндумы о на-ме-ре-ниях и о
взаимопонимании, ра-мочные- согла-ше-ния и т.д.).
53
Из них с позиции российского за-конода-те-льства- на-ибольше-е- зна-че-ние-
име-е-т пре-два-рите-льный договор, поскольку согла-сно оте-че-стве-нному пра-ву
только он може-т связа-ть стороны обяза-те-льства-ми по за-ключе-нию в будуще-м
ка-кого-либо договора-, в то вре-мя ка-к другие- пре-ддоговорные- согла-ше-ния
таких обяза-те-льств не- порожда-ют.
Не-спроста- поэтому при оформле-нии сде-лок с жилыми поме-ще-ниями
расте-т популярность пре-два-рите-льного договора-. Одна-ко, не-смотря на- на-личие-
в ГК РФ спе-циа-льных норм, посвяще-нных пре-два-рите-льному договору (ст.
429), пра-ктика- пока-зыва-е-т, что стороны, за-ключа-я та-кие- договоры, ча-сто не-
име-ют а-де-ква-тного пре-дста-вле-ния о сущности выте-ка-ющих из них
обязательств. В связи с этим при приме-не-нии конструкции пре-два-рите-льного
договора- возника-е-т множе-ство ве-сьма- а-ктуа-льных те-оре-тиче-ских и пра-ктиче-
ских вопросов.
В ча-стности, оче-нь острым являе-тся вопрос о допустимости приме-не-ния
для обе-спе-че-ния обяза-те-льств по пре-два-рите-льному договору за-да-тка-.
Особенно это ка- са-е-тся отноше-ний, связа-нных с оборотом жилых поме-ще-ний,
поскольку за-да-ток тра-диционно являе-тся одним из са-мых ра-спростра-не-нных
способов обе-спе-че-ния исполне-ния де-не-жных обяза-те-льств при сове-рше-нии
сделок с жилье-м. Лица-, же-ла-ющие- сове-ршить договор прода-жи жилого помеще-
ния, ча- сто за-ключа-ют ме-жду собой пре-два-рите-льный договор, в котором
обязуются сове-ршить договор прода-жи в будуще-м.
Договор этот за-ключа-е-тся с це-лью юридиче-ского за-кре-пле-ния на-ме-ре-ний
сторон и ре- гла-ме-нта-ции их вза-имоотноше-ний в пе-риод подготовки к
заключению основного договора-. При этом в пре-два-рите-льном договоре-
нередко пре-дусма-трива-е-тся, что при е-го подписа-нии будущий покупа-те-ль
переда-е-т будуще-му прода-вцу опре-де-ле-нную де-не-жную сумму, котора-я
именуется за-да-тком и после- за-ключе-ния договора- прода-жи жилого поме-ще-ния
за-читыва-е-тся в сче-т причита-ющихся по не-му пла-те-же-й. В случа-е-
54
необоснованного отка-за- от за-ключе-ния основного договора- покупа-те-ль те-ряе-т
сумму вне-се-нного за-да-тка-, а- прода-ве-ц обязуе-тся ве-рнуть е-е- в двойном ра-зме-ре-.
Выше-ука-за-нна-я ситуа-ция пре-дпола-га-е-т, что:
а-) за- да-тком обе-спе-чива-е-тся обяза-те-льство сторон за-ключить договор
прода-жи в будуще-м, т.е-. обяза-те-льство, выте-ка-юще-е- из пре-два-рите-льного
договора-;
б) сумма- за-да-тка-, вне-се-нного в це-лях обе-спе-че-ния исполне-ния
предварите-льного договора-, при норма-льном ра-звитии отноше-ний выполняе-т
пла-те-жную функцию по е-ще- не- за-ключе-нному договору купли-прода-жи.
Можно ли счита-ть подобное- обе-спе-че-ние- за-да-тком в том смысле-,
который вкла-дыва-е-т в это понятие- ГК РФ?
Согла-сно п. 1 ст. 380 ГК "за-да-тком призна-е-тся де-не-жна-я сумма-,
выдаваема-я одной из догова-рива-ющихся сторон в сче-т причита-ющихся с не-е-
по договору пла-те-же-й другой стороне-, в дока-за-те-льство за-ключе-ния договора- и
в обе-спе-че-ние- е-го исполне-ния".
Согла-ше-ние- о за-да-тке- не-за-висимо от суммы за-да-тка- должно быть
соверше-но в письме-нной форме-. Из этого опре-де-ле-ния сле-дуе-т, что за-да-ток -
это де-не-жна-я сумма-, котора-я выполняе-т одновре-ме-нно три функции:
платежную, удостове-рите-льную, обе-спе-чите-льную.
За-да-ток подтве-ржда-е-т за-ключе-ние- обе- спе-че-нного договора-,
обеспечивает исполне-ние- выте-ка-ющих из не-го обяза-те-льств и при норма-льном
ра-звитии отноше-ний за-считыва-е-тся в сче-т пла-ты, причита-юще-йся по
обеспеченному договору.
За-да-ток може-т приме-няться только для обе-спе-че-ния исполне-ния
договорных обяза-те-льств. В ра-мка-х вне-договорных обяза-те-льств он
неприменим. Кроме- того, пла-те-жна-я функция за-да-тка- пре-дпола-га-е-т, что он
може-т использова-ться для обе-спе-че-ния только те-х договорных обяза-те-льств,
которые- являются де- не-жными. Утра-та- за-да-тком хотя бы одного из
вышеуказанных ка-че-ств лиша-е-т е-го свойства- за-да-тка-.