55
В случа-е- сомне-ния в отноше-нии того, являе-тся ли сумма-, упла-че-нна-я в
сче-т причита-ющихся со стороны по договору пла-те-же-й, за-да-тком, в ча-стности
всле-дствие- не-соблюде-ния пра-вила- о соблюде-нии письме-нной формы эта- сумма-
счита-е-тся упла-че-нной в ка-че-стве- а-ва-нса-, е-сли не- дока-за-но иное-.
Но, ка-к уже- было отме-че-но выше-, договор купли-прода-жи жилого дома-,
ква-ртиры, жилого поме-ще-ния подле-жит госуда-рстве-нной ре-гистра-ции и только
после- госуда-рстве-нной ре- гистра-ции счита-е-тся за-ключе-нным и вступившим в
силу. Госуда-рстве-нна-я ре-гистра-ция име-е-т для договора- купли-прода-жи жилья
ре-ша-юще-е- и конститутивное- зна-че-ние-, ибо бе-з осуще-ствле-ния та-кой госуда-
рстве-нной ре-гистра-ции договор не- приобре-та-е-т юридиче-скую силу.
В ре-зульта-те- мы получа-е-м, что сторона-ми, при за-ключе-нии договора-
купли-прода-жи жилья и до вступле-ния е-го в силу (госуда-рстве-нной ре-гистра-
ции), оформляе-тся за-да-ток ка-к обе-спе-че-ние- уже- име-юще-го силу договора- и
возникше-го обяза-те-льства-!
Это е-сть прямое- противоре-чие- за-кону, который, за-кре-пляя опре-де-ле-ние-
за-да-тка-, че-тко ука- за-л на- е-го а-кце- ссорный ха-ра-кте-р и обяза-те-льное- на-личие- ре-а-
льно суще-ствующе-го договорного обяза-те-льства-, в обе-спе-че-ние- которого и
оформляе-тся за-да-ток.
Т.е-. за-да-ток не- може-т быть a priori (в принципе-) оформле-н в обе-спе-че-ние-
е-ще- не- проше-дше-го госуда-рстве-нную ре-гистра-цию договора- купли-прода-жи
жилого поме-ще-ния.
Инте-ре-сна- история за- конода-те-льного за-кре-пле-ния пре-ддоговорных
отноше-ний. Е-сли в России 19 ве-ка- отка-за-вше-гося от за-ключе-ния будуще-го
обяза-те-льства- никто, в т.ч. суд, не- мог обяза-ть (принудить) за-ключить основной
договора-, то в Сове-тской России все- было с точностью, на-оборот: в случа-е-
уклоне-ния одной из сторон от за-ключе-ния договора-, пре-дусмотре-нного пре-два-
рите-льным договором, суд по иску другой стороны мог не- только взыска-ть с не-
пра-вой стороны причине-нные- уклоне-ние-м убытки, но и призна-ть соотве-
56
тствующий договор сове-рше-нным на- пре-дусмотре-нных в пре-два-рите-льном
договоре- условиях.
Совре-ме-нное- де-йствующе-е- гра-жда-нское- за-конода-те-льство в этом
вопросе- за-няло, на- мой взгляд, золотую се-ре-дину.
Основы гра-жда-нского за-конода-те-льства- 1991 г. и всле-д за- ними ГК РФ
(ст. 429 и п. 4 ст. 445) опре-де-лили порядок за-ключе-ния, обяза-те-льные- тре-бова-
ния к форме- и соде-ржа-нию пре-два-рите-льного договора-, а- та-кже- после-дствия е-
го на-руше-ния, включа-я возможность за- явле-ния тре-бова-ния о понужде-нии за-
ключить договор. Пре-два-рите-льный договор долже-н соде-ржа-ть условия,
позволяющие- уста-новить пре-дме-т, а- та-кже- другие- суще-стве-нные- условия
основного договора-.
В случа-ях, когда- сторона-, за-ключивша-я пре-два-рите-льный договор,
уклоняе-тся от за-ключе-ния основного договора-, друга-я сторона- впра-ве- обра-
титься в суд с тре-бова-ние-м о понужде-нии за-ключить договор, а- сторона-, не-
обоснова-нно уклоняюща-яся от за-ключе-ния договора-, должна- возме-стить
другой стороне- причине-нные- этим убытки.
Та-ким обра-зом, це-ль пре-два-рите-льного договора- изна-ча-льно все-гда- за-
ключа-ла-сь в уста-новле-нии обяза-те-льств не-имуще-стве-нного (орга-низа-
ционного) ха-ра-кте-ра- - обяза-нности сторон за-ключить договор в будуще-м. Сфе-
ра- де-йствия пре-два-рите-льного договора- - приготовле-ние- к конкре-тному согла-
ше-нию, ка-к пра-вило, имуще-стве-нного ха-ра-кте-ра-. И с этой точки зре-ния, любой
выход за- эти пре-де-лы нужно ра-сце-нива-ть, ка-к не-опра-вда-нное- ра-сшире-ние- де-
йствия норм о пре-два-рите-льном договоре-.
В тоже- вре-мя, обяза-ть за-ключить та-кой договор ка-к договор купли-прода-
жи жилья – пе-ре-да-ть покупа-те-лю ква-ртиру за- опре-де-ле-нную договором сумму
– суд може-т просто не- в состоянии, поскольку ква-ртира- , на-приме-р, може-т быть
уже- к этому моме-нту просто прода-на-.
Поэтому, после-дствие-м не-исполне-ния обяза-нности по за-ключе-нию ре-а-
льного основного договора-, ка-ковым являе-тся договор купли-прода-жи не-
57
движимого имуще-ства-, може-т быть только возложе-ние- на- не-испра-вную
сторону пре-два-рите-льного договора- обяза-нности возме-стить другой стороне-
убытки и (или) приме-не-ние- к не-й пре-дусмотре-нных пре-два-рите-льным
договором штра-фных са-нкций.
Ита-к, пре-два-рите-льный договор носит орга-низа-ционный ха-ра-кте-р и не-
долже-н порожда-ть имуще-стве-нных, а- те-м боле-е- де-не-жных, обяза-те-льств. Сле-
дова-те-льно, в ра-мка-х да-нного договора- пла-те-жна-я функция за-да- тка- ре- а-лизова-
на- быть не- може-т. Ука-за-ние- на- то, что сумма-, пе-ре-да-нна-я будущим покупа-те-ле-
м будуще-му прода-вцу при сове-рше-нии пре-два-рите-льного договора-, за-читыва-е-
тся в сче-т пла-те-же-й по основному договору, положе-ния не- ме-няе-т, ве-дь
основной договор е-ще- не- за-ключе-н.
Но, да-же- е-сли а-бстра-гирова-ться от после-дне-го обстояте-льства-, сле-дуе-т
призна-ть, что основной и пре-два-рите-льный договор - это хотя и вза-имосвяза-
нные-, но, те-м не- ме-не-е-, са-мостояте-льные- договоры. С моме-нта- за-ключе-ния
основного договора- выте-ка-юще-е- из пре-два-рите-льного договора- обяза-те-льство
пре-кра-ща-е-тся исполне-ние- м (ст. 408 ГК РФ). Та-ким обра-зом, основной и пре-два-
рите-льный договоры суще-ствуют в ра-зличном вре-ме-нном диа-па-зоне-.
Ре-а-лизова-ть функции за-да-тка- в ра-мка-х двух сове-рше-нно ра-зных по свое-й
пра-вовой природе- и вре-ме-нному бытию договора-х не-возможно. Та-кой ва-риа-нт,
ка-к и ва-риа-нт, когда- за-да-тком обе-спе-чива-е-тся е-ще- не- возникше-е- обяза-те-
льство, противоре-чит дополните-льному ха-ра-кте-ру пра-воотноше-ния, основа-
нного на- согла-ше-нии о за-да-тке- . После-дне-е- возника-е-т и пре-кра-ща-е-тся одновре-
ме-нно с основным и все-гда- сле-дуе-т е-го судьбе- при пра-вопре-е-мстве-. Оно не-
може-т "прыга-ть" с одного основного обяза- те-льства- на- другое- или одновре-ме-
нно "обслужива-ть" не-сколько основных обяза-те-льств.
Уже- из выше-изложе-нных ра-ссужде-ний сле-дуе-т вывод, что в отноше-ниях
по отчужде-нию жилья кла-ссиче-ска-я конструкция за-да-тка- не-приме-нима-.
Пре-два-рите-льный договор покупки жилья долже-н быть сове-рше-н ка-к
минимум в простой письме-нной форме-. Устна-я форма- зде-сь не-допустима-. В
58
случа-е-, когда- по та-кому договору одной стороной пе-ре-да-е-тся ча-сть причита-
юще-йся другой стороне- суммы, то она- пе-ре-да-е-тся не- в дока-за-те-льство за-ключе-
ния договора- (не-че-го дока-зыва-ть), но во исполне-ние- договора-...
В то же- вре-мя е-сли договор не- был обле-че-н в тре-буе-мую за-коном
простую письме-нную форму, но упла-че-н за-да-ток (дока-за-но, что пе-ре-да-н име-
нно за-да-ток), то упла-та- за-да-тка- служит дока-за-те-льством са-мого фа-кта- за-ключе-
ния договора-. При обе-спе-че-нии договоров, подле-жа-щих нота-риа-льному
удостове-ре-нию, удостове-рите-льна-я функция за-да-тка- та- кже- оста-е-тся не-востре-
бова-нной.
Что же- ка- са-е-тся договоров, подле-жа-щих госуда-рстве-нной ре-гистра-ции, к
ка-ковым относится и договор покупки жилья, то для их обе- спе-че-ния за-да-ток те-
м боле-е- не- подходит. Для них госуда-рстве-нна-я ре-гистра-ция име-е-т ре-ша-юще-е-
зна-че-ние-: до моме-нта- е-е- сове-рше-ния они счита-ются не-за-ключе-нными.
Поскольку до та-кой ре-гистра-ции обяза-те-льства- не- возника-е-т, постольку о за-да-
тке- говорить не- приходится (не-возможно дока-за-ть фа-кт суще-ствова-ния того, че-
го не-т).
Согла-ше-ние- о за-да-тке- ока-зыва-е-тся ничтожным в связи с отсутствие-м
основного обяза-те-льства-. Де-не-жные- сре-дства-, выда-нные- в ка- че-стве- за-да-тка-,
подле-жа-т возвра-ту покупа-те-лю. При этом причины не-исполне-ния основного
договора- не- име-ют зна-че-ния, т.к. не-за-ключе-нный договор не- порожда-е-т обяза-
те-льств сторон по е-го исполне-нию.
Та-ким обра-зом, сумма-, пе-ре-да-ва-е-ма-я одной из сторон другой стороне-
при сове-рше-нии пре-два-рите-льного договора- в обе-спе-че-ние- исполне-ния выте-ка-
ющих из не-го обяза-те-льств или будущих обяза-те-льств, которые- должны
возникнуть на- основа-нии основного договора-, пре-дусмотре-нного пре-два-рите-
льным договором, не- може-т ра-ссма-трива-ться в ка-че-стве- за-да-тка- в смысле- ст.
380 ГК РФ. По этой причине- е-е- вообще- не- сле-дуе-т име-нова-ть за-да-тком, чтобы
избе-жа-ть явного юридиче-ского пре-дра-ссудка-.
Ка-кой же- выход из ситуа-ции?
59
На- мой взгляд, са-мым оптима-льным выходом было бы за-конода-те-льно
пре-доста-вить уча-стника-м пра-воотноше-ний по отчужде-нию не-движимости
свободу выбора- приме-не-ния все-х пре-дусмотре-нных за-коном договорных
конструкций: пре-два-рите-льный договор, за-да-ток и др.
Это ста- ло бы возможным при отка-зе- от госуда-рстве-нной ре-гистра-ции сде-
лок – Учре-жде-ниям юстиции вполне- доста-точно было бы ре-гистрирова-ть
только пра-ва- на- не-движимое- имуще-ство и их обре-ме-не-ния. Впроче-м, это те-
ория.
В связи с те-м, что суде-бна-я пра-ктика- на-коне-ц-то на-чина-е-т идти по пути
призна-ния за- договором за-да-тка- ма-ксимум согла-ше-ния об опла-те- а-ва-нса- в сче-т
будуще-й сде-лки по отчужде-нию имуще-ства-, а-бсолютное- большинство иде-т по
пути уста-новле-ния в пре-два-рите-льном договоре- фина-нсовых са-нкций в ра- зме-
ре-, ра-вном сумме- да-нного а-ва-нса-.
Смысл та-ких де-йствий в стре-мле-нии обе-спе-чить да-нное- сторона-ми обяза-
те-льство за-ключить договор в будуще-м де-не-жными сумма-ми в виде- не-устойки
(штра-фа-) за- отка-з в за-ключе-ние- будуще-го договора-, поскольку с точки зре-ния
не-га-тивных после-дствий для не-добросове-стной стороны и соотве-тстве-нно
получе-ния компе-нса-ции в виде- не-устойки для добросове-стной стороны та-кой
договор являе-тся боле-е- привле-ка-те-льным для сторон.
Спра-ве-дливости ра-ди не-обходимо ска- за-ть, что на- пра-ктике- е-сть и другие-,
а-льте-рна- тивные- пре-два-рите-льному договору, ва- риа-нты обе-спе-че-ния сде-лок с
не-движимостью.
Не-которые- пра-ктики (рие-лторы, юристы) пре-дла-га-ют сле-дующий инте-ре-
сный выход из та-кой ситуа-ции:
Для обе-спе-че-ния обяза-те-льства- по подписа-нному, но е-ще- не- проше-дше-
му госуда-рстве-нному ре-гистра-цию, договору купли-прода-жи жилого поме-ще-
ния пре-дла-га-е-тся созда-ва-ть не-кий фонд, состоящий из де-не-жных отчисле-ний
ка-ждой из сторон договора-, или одной стороны по договоре-нности, который
отда-ва-лся бы на- хра-не-ние- не-за-висимому тре-тье-му лицу (рие-лтору, нота-риусу)
60
и подле-жа-л бы пе-ре-ходу в случа-е- на-руше-ния договорных обяза-те-льств
добросове-стной стороне-.
Одна-ко в та-ком возника-е-т вопрос ле-гитимности хра-не-ния де-не-жных сре-
дств ка-к вида- пре-дпринима-те-льской де-яте-льности тре-тье-го лица-. Впроче-м, на-
на-ш взгляд, та-ка-я схе-ма- возможна- в будуще-м при привле-че-нии к уча-стию в
проце-ссе- спе-циа-лизирова-нных на- хра-не-нии де-не-жных сре-дств юридиче-ских
лиц – ба-нков и иных фина-нсово-кре-дитных орга-низа-ций.
Та-кие- обе-спе-чите-льные- ме-ры договорных обяза-те-льств в сфе-ре- оборота-
не-движимости не- пре-дусмотре-ны де-йствующим за-конода-те-льством, одна-ко и
не- противоре-чит та-ковому, и поэтому вполне- може-т быть взято на- вооруже-ние-
уча-стника-ми гра-жда-нских отноше-ний купли-прода-жи жилых поме-ще-ний.
Коне-чно, покупа-те-ль и прода-ве-ц все-гда- будут на-ходиться по ра-зные-
стороны ба-ррика-д – один пыта-е-тся купить поде-ше-вле- с минимумом риска-,
другой прода-ть подороже- с на-име-ньшими поте-рями для се-бя. Одна-ко не-
которые- ре-коме-нда-ции при за-ключе-нии пре-два-рите-льного договора- для за-
щиты добросове-стной стороны от лица-, же-ла-юще-го на-житься на- сде-лке- , можно
да-ть общие-:
1. Е-сли Вы за-ключа-е-те- пре-два-рите-льный договор при посре-дниче-стве-
риэлте-рской компа-нии (90 - 95% все-х сде-лок), в Ва-ших инте-ре-са-х включить
тре-тье-й стороной в договор это а-ге-нтство не-движимости в лице- дире-ктора- или
иного пра-вомочного лица-, де-йствующе-го на- основа-нии дове-ре-нности, но ника-к
не- просто ме-не-дже-ра-. В случа-е- спора- ме-жду покупа-те-ле-м и прода-вцом о
возвра-те- суммы а-ва-нса- риэлте-рска-я компа-ния ка-к сторона- по договору буде-т
привле-че-на- судом, скоре-е- все-го в ка-че-стве- тре-тье-го лица-. Пока-за-ния та-кого
лица- могут ока-за-ться ре-ша-ющими при уста-новле-нии вины любой из сторон
договора- в не- за-ключе-нии основного договора- купли-прода-жи и, соотве-тстве-
нно, выне-се-нии ре-ше-ния о взыска-нии суммы а-ва-нса- и суммы не-устойки с
виновного лица-.
61
2. В условиях договора- пре-дусмотрите- явку сторон в опре-де-ле-нные-: нота-
риа-льную контору, да-ту и вре- мя. Та-ким обра-зом, в возникнове-ния суде-бного
спора- у Ва-с буде-т дополните-льный фа-кт (а- то и свиде-те-ль в лице- конкре-тного
нота-риуса-) добропорядочности Ва-ших на-ме-ре-ний относите-льно покупки
(прода-жи) жилья на- за-ра-не-е- оговоре-нных условиях.
3. По возможности по все-м зна-чите-льным вопроса-м (особе-нно, при не-
достиже-нии компромисса-) ста-ра-йте-сь письме-нно обща-ться со свое-й стороной
по договору. При этом не- стоит экономить на- почтовых ра-схода-х: е- сли Ва-м не-
уда- е-тся вручить письмо под ра-списку (по мимо подписи в та-ком случа-е- тре-
буйте- от руки на-писа-ть: «копию письма- получил плюс Ф.И.О.»), письма-
должны быть на-пра-вле-ны за- ка-зным с уве-домле- ние-м. Та-ка-я подстра-ховка- в
виде- име-нно дока-за-те-льств свое-вре-ме-нного уве-домле-ния стороны по де-лу в
суде-бном проце-ссе-, возможно, ока-же-т ва-жне-йше-е- зна-че-ние- при выне-се-нии ре-
ше-ния.
Это може-т быть и уве-домле-ние- о да-те- (вре-ме-ни) за-ключе-ния дополните-
льного согла-ше-ния к пре-два-рите-льному или основному договору, и письма-, ка-
са-ющие-ся докуме-нтов, не-обходимых для за-ключе-ния сде-лки и т.д. Сюда- не-
относиться на-пра-вле-ние- пре- те-нзии стороне- по де-лу – досуде-бный порядок не-
обяза-те-ле-н.
4. Ма- ксима-льно подробно ука-зыва-йте- в пре-два-рите-льном договоре- – кто,
за- что и в ка-ком ра-зме-ре- не-се-т ра-сходы и отве-тстве-нность за- не-соблюде-ние-
условий договора-. Це-ль та- кого договора- – подготовить в оговоре-нный сторона-
ми срок все- не-обходимые- к за-ключе-нию основного договора- докуме-нты. И
роль риэлте-рской компа-нии в этом проце-ссе- да-ле-ко не- после-дняя. Поэтому иде-
а-льный ва-риа-нт, де-ла-ющий че-сть любому рие-лтору – уста-новле-ние- отве-тстве-
нности фирмы, обе-спе-чива-юще-й проце-сс сбора- докуме-нтов.
5. В случа-е- вне-се-ния а-ва-нса- иностра-нной ва-лютой в ра-зде-ле- «ра-сче-ты»
либо «пла-те-жи» ука-зыва-йте- рубле-вый эквива-ле-нт, а- та-кже- на- ка-кую да-ту
62
(получе-ния, за-ключе-ния договора-) и по ка-кому курсу (ЦБ РФ, покупки или
прода-жи опре-де-ле-нного ба-нка-) производиться опла-та-.
6. Отве-тстве-нность сторон – са-мый «скользкий» ра-зде-л договора-. На-
илучшим ва-риа-нтом было бы ма-ксима-льно полно ука-за- ть все- возможные-
основа-ния отве-тстве-нности и описа-ть проце-дуру уста-новле-ния вины.
В за-ключе-нии можно успокоить та-к на-зыва-е-мых «виновников» не-
состоявшихся сде-лок с не-движимостью. Их положе-ние- не- бе-зна-де-жно.
Да-же-, е-сли е-сть все- основа-ния пола-га-ть, что их вина- на- 100 % буде-т уста-
новле-на- и дока-за-на- в суде-, обра-ща-ться в этот госуда-рстве-нный орга-н по ра-зре-
ше-нию споров можно и нужно, ибо в коне-чном итоге- сора-зме-рность вины и
фина-нсовой са-нкции субъе-ктивно уста-на-влива-е-т конкре-тный судья, в
совокупности оце-нива-ющий все- обстояте-льства- де-ла-: ра-зме-р причине-нных
убытков, ма-те-риа-льное- и иное- положе-ние- сторон, после-дующе-е- пове-де-ние-
сторон, «форс-ма-жорные-» обстояте-льства- и т.д.
Поэтому, почти все-гда- суд в порядке- ст. 333 ГК РФ зна-чите-льно уме- ньша-
е-т не-устойку, изна-ча-льно, ка-к пра-вило, ра-вную сумме- вне-се-нного а-ва-нса-.
3.2. Отве-тстве-нность за- не-использова-ние- либо не-на-дле-жа-щие-
использова-ние- пре-два-рите-льного договора- купли-прода-жи
Одним из не-бла-гоприятных после-дствий на-руше-ния обяза-те-льств,
одновре-ме-нно выступа-ющим способом за-щиты пра-в уча-стников хозяйстве-
нного оборота-, являе-тся на-ступле-ние- гра-жда-нско-пра-вовой (имуще-стве-нной)
отве-тстве-нности на-рушите-ля гра-жда-нских пра- в и обяза-нносте-й. Гра-жда-нско-
пра-вова-я отве-тстве-нность выра-жа-е-тся в приме-не-нии к на-рушите-лю принудите-
льных ме-р имуще-стве-нного возде-йствия, ока-зыва-ющих дополните-льное- не-га-
тивное- возде-йствие- на- е-го имуще-стве-нную сфе-ру.
Отве-тстве-нность за- на-руше-ние- обяза-те-льств може-т принима-ть две-
формы: возме-ще-ние- убытков и имуще-стве-нные- са-нкции (упла-та- не-устойки,
поте-ря за-да-тка- и другие-).
63
В соотве-тствии с общим пра-вилом об отве-тстве-нности за- на-руше-ние-
обяза-те-льств, сформулирова-нным в пункте- 1 ста-тьи 393 ГК, сторона-, не-
исполнивша-я или не-на-дле-жа-щим обра-зом исполнивша-я свои обяза-те-льства-
(должник), должна- возме-стить кре-дитору причине-нные- в ре-зульта-те- этого
убытки.
Ре-ше-ние- за-конода-те-ля приде-ржива-ться ука-за-нного обще-го принципа-
отве-тстве-нности за- на-руше-ние- обяза-те-льств проде-монстрирова-но им в ста-тье-
429 ГК РФ, опре-де-ливше-й, что в случа-ях, когда- сторона-, за-ключивша-я пре-два-
рите-льный договор, уклоняе-тся от за-ключе-ния основного договора-, приме-
няются положе-ния, пре-дусмотре-нные- пунктом 4 ста-тьи 445 ГК РФ. На-помним,
что после-дние- пре-доста-вляют контра-ге-нту стороны, уклоняюще-йся от за-ключе-
ния договора-, пра-во тре-бова-ть е-ё понужде-ния к за-ключе-нию договора- и пре-те-
ндова-ть на- возме-ще-ние- да-нной стороной причине-нных этим убытков.
Отве-тстве-нность в форме- возме-ще-ния убытков на-ступа-е-т, когда- лицо,
поте-рпе-вше-е- от гра-жда-нского пра- вона-руше-ния, поне-сло убытки - те- отрица-те-
льные- после-дствия, которые- на-ступили в имуще-стве-нной сфе-ре- поте-рпе- вше-го
в ре-зульта-те- сове-рше-нного против не-го гра-жда-нского пра-вона-руше-ния.
Убытки скла-дыва-ются из ре-а-льного уще-рба-, то е-сть ра-сходов, которые- поте-рпе-
вший долже-н произве-сти для восста-новле-ния на-руше-нного пра-ва-, утра-ты или
повре-жде-ния е-го имуще-ства-, и из упуще-нной выгоды, то е-сть не-получе-нных
доходов, которые- он получил бы при обычных условиях гра-жда-нского оборота-,
е-сли бы е-го пра-во не- было на-руше-но.
В пункте- 10 поста-новле-ния Пле-нума- Ве-рховного Суда- Российской Фе-де-
ра-ции и Пле-нума- Высше-го А-рбитра-жного Суда- Российской Фе-де-ра-ции от 1
июля 1996 г. № 6-8 «О не-которых вопроса-х, связа-нных с приме-не-ние-м ча-сти пе-
рвой Гра-жда-нского коде- кса- Российской Фе-де-ра-ции» отме-ча-е-тся, что «в соста-в
ре-а-льного уще-рба- входят не- только фа-ктиче-ски поне-се-нные- соотве-тствующим
лицом ра-сходы, но и ра-сходы, которые- это лицо должно буде-т произве-сти для
восста-новле-ния на-руше-нного пра-ва- (пункт 2 ста-тьи 15 ГК). Не-обходимость та-
64
ких ра-сходов и их пре-дпола-га-е-мый ра-зме-р должны быть подтве-ржде-ны
обоснова-нным ра-сче-том, дока-за-те-льства-ми, в ка-че-стве- которых могут быть пре-
дста-вле-ны сме-та- (ка-лькуляция) за-тра- т на- устра-не-ние- не-доста-тков това-ров, ра-
бот, услуг; договор, опре-де-ляющий ра- зме-р отве-тстве-нности за- на-руше-ние-
обяза-те-льств, и т.п.».
При опре-де-ле-нии ра-зме-ра- упуще-нной выгоды учитыва-ются только
точные- да-нные-, которые- бе-сспорно подтве-ржда-ют ре-а-льную возможность
получе-ния де-не-жных сумм или иного имуще-ства-, е-сли бы обяза-те- льство было
исполне-но должником на-дле-жа-щим обра- зом. При опре-де-ле-нии упуще-нной
выгоды учитыва-ются пре-дпринятые- кре-дитором для е-е- получе-ния ме-ры и сде-
ла-нные- с этой це-лью приготовле-ния (п. 4 ст. 393 ГК РФ). Опре-де- ле-ние- ра-зме-ра-
убытков, причине-нных в ре-зульта-те- на-руше-ния обяза-те-льств, ка-к пра-вило,
вызыва-е-т за-трудне-ние-, случа-и не-исполне-ния пре-два-рите-льного договора- в да-
нном отноше-нии ре-дко являются исключе-ние-м.
Сложно пре-дста-вить се-бе- ситуа-цию, когда- в ре-зульта-те- не-исполне-ния
пре-два-рите-льного договора- е-го уча-стнику може-т быть причине-н ре-а-льный уще-
рб. На-против, та-кой уще-рб возника-е-т и соотве- тствующе-е- пра-во на- возме-ще-ние-
своих ра-сходов появляе-тся у стороны возме-здного односторонне- обязыва-юще-
го пре-два-рите-льного договора-, на-пра-вле-нного на- за-ключе-ние- договора- купли-
прода-жи опре-де-ле-нного согла-ше-ние-м пре-дме-та- в будуще-м по тве-рдо уста-
новле-нной в моме-нт достиже-ния согла-ше-ния це-не-.
При этом ре-а-льный уще-рб, причине-нный на-руше-ние-м та-кого договора-,
долже-н опре-де-ляться в за-висимости от ра-зме-ра- опционной пре- мии (де-не-жной
суммы, упла-че-нной при приобре-те-нии пра-ва- на- за-ключе-ние- основного
договора-).
Ра-сходы, связа-нные- с приобре-те-ние-м у тре-тье-го лица- имуще-ства-, а-на-
логичного являвше-муся объе-ктом пре-два-рите-льного договора- купли-прода-жи,
вряд ли могут быть присужде-ны судом к возме-ще-нию да-же- в случа-е- суще-стве-
нной ра-зницы в це-не- това-ра-, купле-нного у другого прода-вца-, поскольку они не-