24
Кроме того, хотя допустимость односторонних предварительных
договоров (договоров, порождающих обязательство заключить договор только
для одной стороны, в то время как другая сторона имеет право (но не обязана)
требовать его заключения) остается одним из спорных вопросов
обязательственно-правового права, в юридической практике такие договоры
встречаются. Так, например, совершение открытым акционерным обществом
«Газпром» в рамках исполнения опциона сделки по приобретению 51% доли в
ООО «СеверЭнергия» свидетельствует о том, что подобного рода договоры
востребованы гражданским оборотом.
Требования к законодательству учреждений о предоставлении прав на
заключение гражданского договора за отдельную плату наглядно
демонстрируют широко распространенную практику использования процедур
по продаже принудительных прав от торговли при регулировании земельных
отношений.
Главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ)
устанавливается, что земельные участки из земель, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, могут предоставляться
гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.
1
При этом, в соответствии со статьей 39.11 ЗК РФ, право заключения
договора аренды земельного участка для жилищного строительства подлежит
продаже уполномоченным исполнительным органом государственной власти
или органом местного самоуправления путем проведения торгов в форме
аукциона.
Победителем такого аукциона является участник, предложивший
наибольшую сумму арендной платы и получивший право заключить
соответствующий договор с собственником земельного участка. Последнее
предложение о размере арендной платы фиксируется организатором в
протоколе аукциона.
1
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 27.06.2019) //
Собрание законодательства РФ. – 2001. – № 44. – Ст. 4147.
25
С одной стороны, аукцион в виде конкурса, аукцион, в том числе аукцион
в электронном виде, является публично-правовой процедурой, которая
используется в основном при размещении заказов на товары, выполнении
работ, оказании услуг государственным и муниципальным нуждам.
С другой стороны, торги следует рассматривать как один из этапов
заключения договора, который определяется Организатором аукциона в
случаях, предусмотренных законодательством РФ, для выбора «оптимального»
контрагента, который предлагает наилучшие условия для сделки.
Кроме того, принятое по результатам аукциона решение об определении
их победителя следует рассматривать как дополнительные к договору
основания возникновения у будущего арендодателя и арендатора гражданских
прав и обязанностей.
Обязательным условием приема физических и юридических лиц для
участия в аукционе является внесение депозита на будущее участников
конкурса, размер которого определяется продавцом права на заключение
договора аренды земельного участка.
Лица, которые участвовали в аукционе, но не выиграли, депозит будет
возвращен через три дня со дня подписания протокола об итогах аукциона.
Сумма взноса, уплаченного победителем, взимается для выполнения
обязательств по заключению договора аренды земельного участка.
Указанный порядок приобретения права на заключение договора аренды
участка не позволяет определить стоимость данного права, если оно
определяется в размере будущих периодических платежей, которые вводятся в
виде арендной платы арендатором и его размер зависит от размера превышения
арендной платы от первоначального, для открытия аукциона.
Однако можно сказать, что рассматриваемое право получает оценку
имущества и косвенно приобретается будущим арендатором за плату.
Что касается документации об аукционе (извещения и отчеты об
аукционе, протокол аукциона), то ни по форме, ни по содержанию она не может
соответствовать предварительному соглашению, предусмотренному статьей
26
429 ГК РФ. Между тем, ссылка в указанной документации существенные
условия договора, в том числе о сроке заключения договора, срок аренды,
безусловно, указывает на его основное предназначение в регулировании
имущественных отношений участников и одновременно с регистрацией
возникновения обязательства, в частности, обязанности организатора торгов
заключить гражданско-правовой договор с физическим или юридическим
лицом, признанным победителем.
1
Кроме того, согласно пункту 6 статьи 448 ГК РФ, закрепляющей Общие
положения об организации и проведении торгов, протокол о результатах торгов
по продаже вещей, подписанный в день проведения аукциона или конкурса
Лицо, которое выиграло торги, и организатором торгов, имеет силу договора.
Интересно, что законодатель счел возможным использовать известные
средства гражданского права для исполнения решений, отраженных в
протоколе. Таким образом, норма данной статьи предусматривает, что человек,
выигравший аукцион, в случае избежания подписания протокола теряет свой
депозит. Организатор аукциона, избежавший подписания протокола, в свою
очередь обязан вернуть депозит в двойную сумму и возместить лицу,
выигравшему аукцион за ущерб, причиненный участию в аукционе, в части,
превышающей сумму депозита.
В свою очередь, если предметом аукциона было только право на
заключение договора, то такой договор в соответствии с требованиями
вышеуказанных правил должен быть подписан сторонами не позднее 20 дней
или иной срок в уведомлении после завершения торгов и регистрации
протокола. В случае предотвращения одного из них от заключения договора
другая сторона имеет право обратиться в суд с просьбой принудить договор, а
также запросить компенсацию ущерба, причиненного в результате уклонения
от его заключения.
1
Максименко А. В. Предварительный договор в обязательствах отдельных видов купли-
продажи: вопросы правового регулирования и практики применения: дис.... канд. юрид.
наук: 12.00.03 / А. В. Максименко. – М., 2013. – С. 37.
27
Предоставление права на вышеуказанный иск, который служит основным
средством правовой защиты нарушенных прав участников предварительного
договора, однозначно указывает на общность правовых отношений,
возникающих в результате заключенного предварительного договора, и
результаты аукциона на право заключения гражданского договора выдаются в
установленном порядке.
Исходя из диспозитивного метода гражданско-правового регулирования,
можно сделать вывод, что односторонне обязывающий договор предоплаты
имеет право на существование в силу принципа свободы договора, который
выражается в предоставлении сторонам возможности заключить договор, как
предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми
актами, при условии, что такой договор не противоречит закону. В этой части
положения пункта 1 статьи 421 ГК РФ, допускающей понуждение к
заключению договора в случаях, когда обязанность заключить договор
предусмотрена ГК РФ, законом или добровольным обязательством, по нашему
мнению, предполагают возможность предусмотреть в предварительном
договоре обязанность по заключению договора только для одной из сторон
договора.
В связи с этим следует отметить, что современные исследователи также
приходят к выводу о возможности придания юридической силы в
одностороннем порядке обязательным предварительным договорам на
основании положений статьи 8 ГК РФ.
1
Кроме того, выход оплаченных в одностороннем порядке обязательных
предварительных договоров за рамки правового регулирования положений
статьи 429 ГК РФ, а также иных норм кодифицированного гражданского
законодательства Российской Федерации, посвященных отдельным видам
обязательств не может способствовать повышению эффективности его
использования при регулировании отношений участников гражданского
1
Предварительный договор в российском гражданском праве [Электронный ресурс] // Режим
доступа: https://legallib.ru/civillaw/predvaritelnyi-dogovor-v-rossiiskom-grazhdanskom-
prave.html.
28
оборота, а также обеспечение единообразия правовой и правоприменительной
практики в области ее заключения и разрешения споров, связанных с ее
исполнением.
1
Представляется, что гораздо более полезным для развития гражданского
оборота и гражданской науки будет законодательное расширение сферы
регулируемых конструкцией предварительного договора имущественных
отношений и возможность существования предварительного договора, по
которому обязанность заключения основного договора возникает только у
одной стороны, добровольно связывающей себя этим обязательством. Конечно,
все противоположные стороны компенсируют эту обязанность, закон должен
получить какую-то оценку. По словам А. А. Павлова, встречное обязательство
второй стороны вознаградить за предоставленное право соответствует любому
нормальному коммерческому обороту.
2
Расширение сферы применения действующих норм гражданского
законодательства Российской Федерации о предварительном договоре,
присвоение им объектов правового регулирования, которые делают
предварительный договор односторонним, возможно за счет
совершенствования законодательной концепции предварительного договора.
Приходиться сожалеть, что высказанное в диссертационном
исследовании М. Р. Каримова
3
и в последующем поддержанное Ю. В.
Шанауриной и В. А. Васильевым предложение о дополнении статьи 429 ГК РФ,
преследовавшее свое целью закрепить возможность устанавливать
предварительным договором обязательство одной из сторон заключить
договор, до настоящего времени не возымело надлежащего отклика
законодателя.
1
Кучер А. Н. Теория и практика преддоговорного этапа: юридический аспект. – М.: Статут,
2015. – С.288.
2
Павлов А. А. Обеспечение исполнения обязательств, вытекающих из предварительного
договора // Арбитражные споры. – 2016. – № 2 (34). – С. 93.
3
Каримов М. Р. Роль предварительного договора в формировании договорных условий
участников гражданского оборота: дне. ... канд. юрид. наук: 12.00.03 / М. Р. Каримов. – М.,
2002. – С. 9.
29
В связи с этим, похоже, более успешно пытаются обеспечить законность
заключения односторонней обязательной предоплаты протоколом о
результатах тендера на продажу права на заключение гражданского договора,
содержащего условия настоящего Договора и порождающего гражданские
права и обязанности, предусмотренные соответствующими средствами
судебной защиты, силой предварительного договора, необходимыми
изменениями в гражданском законодательстве Российской Федерации.
В частности, предлагается абзац второй пункта 6 статьи 448 ГК РФ после
слов «и оформления протокола...» дополнить словами «...имеющего силу
предварительного договора».
Юридическое признание протокола об итогах тендера по
предварительному договору необходимо в условиях единообразия отношений,
возникающих в результате предварительного договора с отношениями,
возникающими по результатам аукциона на продажу права на заключение
гражданско-правового договора.
Предложение полностью соответствует направлениям совершенствования
положений законодательства Российской Федерации о заключении договора на
аукционе, определенным Концепцией развития гражданского законодательства
(п. 8 раздела «Законодательство об обязательствах (Общие положения)»).
Кроме того, вышеуказанные предпосылки для принятия предлагаемого
дополнения продемонстрированы в статье 448, а также в статье 449 ГК РФ. Во-
первых, такое решение будет направлена на поддержание чистоты принцип
свободы договора, согласно которому понуждение к заключению договора не
допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор
предусмотрена ГК РФ, законом или добровольным обязательством (пункт 1
статьи 421 ГК РФ). Поскольку в соответствии с требованиями пункта 2 статьи
307 ГК РФ общие основания обязательства является договор, обязать
заключить договор, протокол о результатах торгов должен иметь силу
договора.
30
Во-вторых, распространение требований к заключению и исполнению
предварительного договора на порядок выдачи протокола об итогах тендера, за
исключением правил о продолжительности и форме его заключения,
безусловно, будет способствовать повышению безопасности содержания
протокола. В частности, в протоколе аукциона должны быть указаны условия,
позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия
договора, право на заключение которого является предметом аукциона.
Изучение конструкции предварительного договора, порождаемых им
обязательств, а также определение его места в системе гражданско-правовых
договоров позволили:
1. Отметим независимость отношений, опосредованных предварительным
соглашением. При очевидной тесной взаимосвязи отношения, возникающие из
предварительного договора, отличаются от отношений, порождаемых
основным договором, по основаниям их возникновения, целям, предмету и
содержанию, а также гражданско-правовым санкциям, применяемым в рамках
каждого из этих правоотношений.
2. Вынести решение о том, что выражением определенной специфики
правовой природы предварительного договора и его отличия от других
специальных (типовых) договорных структур (публичный договор (статья 426
ГК РФ), договор присоединения (статья 428 ГК РФ) и договор в пользу
третьего лица (статья 430 ГК РФ) является его непосредственное применение
при регулировании имущественных отношений, определение их содержания
путем указания в тексте заключенного договора предмета и иных
существенных условий будущего договора.
3. Теоретически обосновать и предложить дать протокол о результатах
аукциона по продаже права на заключение гражданско-правового договора (ст.
448 ГК РФ), содержащий условия договора и порождает гражданские права и
обязанности, предусмотренные надлежащих средств правовой защиты, в силу
предварительного договора, внесение необходимых изменений в гражданское
законодательство Российской Федерации.
31
1.2. Условия предварительного договора и порядок его заключения и
изменения
Одна из особенностей предварительного договора раскрывается в его
содержании, которое, с одной стороны, представлено условиям договора, а с
другой – будущим условиям договора, также содержащимся в тексте
предварительного договора.
В связи с этим может быть принято решение о том, что предварительный
договор – это смешанный договор, то есть договор, содержащий элементы
различных договоров, предусмотренных законом или другими юридическими
актами. Правила для договоров, элементы которых включены в смешанный
договор, применяются к отношениям сторон в смешанном договоре, если это не
связано с договором сторон или сущностью смешанного договора.
По мнению В. В. Витрянского, «существенные условия предварительного
договора можно разделить на два вида: условия, непосредственно связанные с
предварительным договором (срок основного договора), а также условия,
позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного
договора».
1
Получается, что постоянным элементом предварительного договора
является ряд условий предварительного договора, а переменным, в зависимости
от правового направления договора – одно или несколько известных законов
РФ или неназванных гражданских договоров.
Поэтому одним из существенных условий предварительного договора
всегда является срок основной сделки. Так, М. А. Егорова, изучавшая
организационные отношения, отметила, что «условие о сроке
организационного договора значимо только в тех видах, которые направлены
на формирование новых социальных отношений. Например, в предварительном
договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной
1
Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для
предпринимателей / М. И. Брагинский [и др.]; под ред. В. Д. Карповича. – М.: Фонд
«Правовая культура», 2015. – С. 344.
32
договор, а если такой срок не указан в предварительном договоре, основной
договор подлежит заключению в течение года с момента заключения
предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ)».
1
Закон требует, чтобы предварительный договор содержал условия,
позволяющие установить предмет, а также условия основного договора,
относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто
соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3 статьи 429 ГК
РФ).
Рассмотрим ситуацию, когда стороны заключают договор, согласно
которому собственник дома обязуется продать покупателя в начале летнего
сезона. Такой предварительный контракт должен содержать условие,
позволяющее определить дом, который будет продаваться в будущем. В
противном случае этот предварительный договор считается незавершенным.
Тот же предварительный договор может содержать условие о цене, по которой
продается дом, или может быть установлен порядок его определения,
например, исходя из результатов оценки его рыночной стоимости.
Отсутствие в тексте предварительного договора условий, определяющих
предмет и существенные условия основного договора, влечет за собой по
требованию любой из его сторон или иной заинтересованной стороны
признание предварительного договора не соответствующим требованиям
закона и применение последствий недействительности этой ничтожной сделки
по основанию, предусмотренному статьей 168 ГК РФ. Аналогичные
квалификации с завидным единообразием встречаются в судебно-арбитражной
практике.
2
1
Егорова М. А. Организационное отношение и организационные сделки в гражданско-
правом регулировании [Электронный ресурс] / М.А. Егорова // Режим доступа: http://center-
bereg.ru/b5607.html.
2
Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 31 октября
2015 г. по делу № А11-4833/2014-К1-14/180; Постановление Федерального арбитражного
суда Московского округа от 7 мая 2013 г. по делу №КГ-А40/2618-13; Постановление ФАС
Центрального округа от 11.10.2011 г. по делу № А09-4522/10-5 // Доступ из справочно-
правовой системы «КонсультантПлюс».
33
Гражданское законодательство Российской Федерации признает
существенные условия, касающиеся предмета договора, условия, которые в
законе или в иных правовых актах называются существенными или
необходимыми для договоров такого рода, а также все условия, в которых по
просьбе одной из сторон должны быть достигнуты.
Часто авторы ссылаются на условия, определяющие предмет
предварительного договора, период, в течение которого должен быть заключен
«окончательный» контракт. Это соображение может быть объяснено тем, что
законодательство требует, чтобы текст предварительного договора указывал
срок, по которому должен быть заключен основной договор. Однако этого
обстоятельства недостаточно, чтобы рассматривать термин как элемент
предмета договора, который, как известно, определяет сущность обязательства
и его основное содержание.
Кажется, что правильнее признать этот термин существенным условием
предварительного договора, указанного в законе. Если в тексте
предварительного соглашения первых двух категорий существенных условий
(по предмету и указанным в законе) не возникнет трудностей, как быть с
последним типом существенных условий.
В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О
некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса
Российской Федерации о заключении и толковании договора»
1
указывается, что
отсутствие на момент заключения предварительного договора возможности
передачи имущества, выполнения работ, оказания услуг, являющихся
предметом будущего договора, не может являться препятствием для
заключения такого договора.
В п. 23 Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49
Пленум ВС отмечает, что если стороны заключили договор, именуемый ими
как предварительный контракт, согласно которому они обязуются, например,
1
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах
применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении
и толковании договора» // Российская газета. – 2019. – № 4.