34
заключить в будущем на условиях, предусмотренных им, основной договор
купли-продажи имущества, которое будет создано или приобретено в
последующем, но предварительный договор устанавливает обязанность
приобретателя уплатить цену имущества или существенную ее часть до
заключения основного договора, такой договор следует квалифицировать как
договор купли-продажи с условием предварительной оплаты. Правила статьи
429 ГК РФ к настоящему договору не применяются.
Отмечается, что для признания предварительного договора заключенным
достаточно установить предмет основного договора или условия его
определения. В качестве примера Пленум Верховного суда указал, что если по
условиям будущего договора одна сторона обязана продать другой стороне
индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно
быть включено условие, описывающее порядок выявления такой вещи в
момент наступления Срока исполнения обязательства по ее передаче.
Отсутствие иных существенных условий основного договора в
предварительном договоре само по себе не свидетельствует о его
незаключенности.
В п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49
отмечается, что исполнение такого договора может быть обеспечено задатком,
неустойкой за уклонение от заключения основного договора. Задаток,
выданный в качестве обеспечения обязательств по предварительному договору
лицом, обязанным произвести платеж по основному договору, зачисляется в
цену по заключенному основному договору. Если он выдан по
предварительному договору лицом, которое не обязано платить по основному
договору, заключение последнего влечет за собой обязанность возвратить
задаток, если иное не предусмотрено законом или договором или не вытекает
из существа обязательства или существующих отношений сторон.
В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49
указывается, что неисполнение любой из сторон действий, направленных на
заключение основного договора, в установленный для его заключения срок
35
свидетельствует об утрате заинтересованности сторон в заключении основного
договора, вследствие чего по истечении этого срока обязательство по
заключению основного договора прекращается.
1
В Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации от 5 мая 1997 г. № 14 «Обзор практики разрешения
споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров»
даются указания о включении в основной договор условий, не
предусмотренных предварительным договором. Так, например, в практике
третейских судов возникает вопрос о том, вправе ли третейский суд обязать
сторону включить ценовое условие в основной договор, если такое условие не
предусмотрено в предварительном договоре.
В соответствии с пунктом 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному
договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче
имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на
условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие
установить предмет, а также условия основного договора, относительно
которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение
при заключении предварительного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).
Если в предварительном соглашении не указано ценовое условие, по
мнению ВАС России, это не значит, что стороны не решили этот вопрос.
Далее Президиум ВАС России указывает, что согласно статье 424 ГК РФ
исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением
сторон. В отсутствие договора о компенсации по цене и невозможности ее
определения, исходя из условий договора, исполнение договора должно быть
оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за
аналогичные товары, работы или услуги.
1
Пленум ВС РФ принял постановление по применению норм ГК РФ о заключении и
толковании договоров [Электронный ресурс] // Режим доступа: https://adv-simfi.ru/plenum-vs-
rf-prinjal-postanovlenie-po-primeneniju-norm-gk-o-zakljuchenii-i-tolkovanii-dogovorov.html.
36
Из этого следует, что требование о включении в основной договор
условие о том, что цена определяется в порядке, предусмотренном статьей 424
ГК РФ должны быть удовлетворены арбитражным судом.
Если в предварительном договоре указано, что цена определяется
сторонами в основном договоре, такая запись должна рассматриваться
арбитражным судом как согласие сторон на включение этого условия в
основной договор, а разногласия по установлению определенной цены также
должны быть рассмотрены в Арбитражном суде.
Если одна из спорящих сторон при отсутствии цены условия в
предварительном договоре, настаивает на включении в основной договор
условия определения цены в ином порядке, чем предусмотрено статьей 424 ГК
РФ, или требует определенной цене, а другая сторона возражает против этого,
то арбитражный суд не вправе рассматривать такой спор.
Представляется, что последний вывод, сделанный Президиумом Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации по результатам анализа судебно-
арбитражной практики применения законодательства к рассматриваемым
правоотношениям, следует признать поспешным и не вполне
последовательным.
С одной стороны, ВАС РФ рекомендовал арбитражным судам
рассматривать и разрешать споры между сторонами предварительного
договора, возникающие при определении цены основного договора,
руководствуясь статьей 424 ГК РФ и установив в приговоре условий,
исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых
обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
Обоснованность включения в текст договора этого условия вызывает
сомнения, поскольку норма статьи 424 ГК РФ призвана применяться в случаях,
когда стороны не указали цену договора или она не может быть четко
определена в момент его исполнения. Простое воспроизведение в договоре
текста нормы рассматриваемой статьи, а также ссылка на нее не усиливают ее
37
юридической силы, поскольку закон устанавливает достаточные условия для
прямого применения нормы «обычной цены».
С другой стороны, опасаясь прекращения действий, как нарушения
единообразия юрисдикции, арбитражные суды не рекомендуют давать оценку
требованиям сторон, которые не были определены в размере, а также в способе
определения цены на момент заключения предварительного договора и
заинтересованы в том, чтобы указать определенный объем основного договора.
Такая судебная практика может привести к существенному ограничению
свободы договора и, следовательно, ущемлению интересов хозяйствующих
субъектов, которые заключают выполнение достигнутых предварительных
договоренностей.
Во-первых, из положений пункта 3 статьи 429 ГК РФ выполняются
существенные требования об указании в предварительном договоре всех
существенных условий основного договора, законом предусмотрена только
императивная норма, требующая от сторон включения в текст
предварительного договора условий, позволяющих установить предмет, а также
условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из
сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного
договора. Оказывается, стороны могут определить цену в предварительном
договоре как существенное условие основного договора и согласовать его
размер на заключительном этапе, чтобы они могли учитывать изменение
отношения спроса и предложения, которое представлено в соответствующей
области гражданского оборота, а также рыночной конъюнктуры.
Во-вторых, в соответствии с положениями гражданского
законодательства РФ по определенным видам обязательств редко встречаются
нормы, которые напрямую связывают цену с рядом существенных условий (по
закону) определенных договорных структур. Например, стоимость аренды
здания или структуры является существенным условием для контракта такого
рода.
38
Как подчеркивается в статье 654 ГК РФ, договор аренды здания или
сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии
согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной
платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При
этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК
РФ, не применяются.
Как правило, цена контракта становится существенным условием по
требованию одной из сторон сделки. Таким образом, несмотря на наличие
правила определения цены, условие, выраженное диспозиционной нормой,
которая существует в тех случаях, когда стороны не определили его по их
соглашению, что по просьбе одной из сторон предварительного договора, цена
основного договора должна быть выполнена, может быть согласовано ими на
этапе его заключения.
В то же время ВАС России не учла часто возникающие в юридической
практике вопросы, связанные с пересмотром условий предварительного
договора о цене основного договора. Договариваясь о сумме будущего
договора, например о стоимости земли, подлежащей покупке и продаже,
стороны стремятся предусмотреть правовые последствия изменения цены
имущества на момент заключения основного договора. Дело в том, что
моменты возникновения и исполнения обязательства, порожденного
предварительным договором, отделены друг от друга достаточно большим
временным интервалом, который может быть равен одному году. В условиях
свободного движения товаров, работ и услуг срок, на который откладывается
исполнение обязательства по заключению основного договора, представляется
достаточно длительным.
В таких условиях, в условиях инфляционных процессов и других
факторов, влияющих на ценообразование, экономическим субъектам трудно
39
гарантировать, что в будущем они получат результат, который они ожидали
при заключении предварительного договора.
1
Чтобы свести к минимуму вероятность возникновения неблагоприятных
последствий для сторон имущества, все его участники будут иметь право
обсуждать возможность изменения основного договора, а при отсутствии
договора отказать в его заключении.
Предварительное соглашение должно гарантировать, что, например,
размер арендной платы, согласованной сторонами при заключении договора
аренды здания, может быть изменен из-за роста (падения) индекса цен,
инфляции, увеличения (уменьшения) размера (объема) налогового долга
арендодателя, размера эксплуатационных расходов (расходов на содержание и
содержание здания).
Аналогично, стоимость товаров, отчужденных в течение срока действия
предварительного договора, как правило, зависит от изменений ставок текущих
налоговых, таможенных и других платежей, затрат на производство и доставку,
а также других расходов.
В связи с этим вполне обосновано и обосновано указание в
предварительном договоре права продавца требовать повышения покупной
цены и соответствующего права покупателя отказаться от заключения договора
купли-продажи с повышением цены товара.
В то же время в качестве основы для рассмотрения условий
одностороннего обязательного предварительного договора должен быть принят
принципиально иной подход, который устанавливает обязательство продавца
заключить договор купли-продажи товара по заданной цене, дизайн которого
посвящен положениям первого абзаца настоящей главы.
Продавец берет на себя риск увеличения рыночной стоимости товара,
связывая себя с обязательством отчуждать вещи по фиксированной цене в
будущем. В то же время покупатель также не застрахован от падения цен на
1
Максименко А. В. Предварительный договор в обязательствах отдельных видов купли-
продажи: вопросы правового регулирования и практики применения: дис.... канд. юрид.
наук: 12.00.03 / А. В. Максименко. – М., 2013. – С. 45.
40
продукты, которые покупаются и продаются. Практика продаж показывает, что
в этом отношении продавец менее защищен. Алеаторный (рискованный) тип
соответствующего обязательства определяет интерес последнего к получению
вознаграждения от покупателя, например, премию за опционы в договоре
опционов для заключения срочной транзакции.
При этом интересы сторон, получивших право заключения договора,
предусматривающего исполнение по заранее установленной цене, должны быть
обеспечены определенными правовыми гарантиями.
Способствовать их установлению и одновременно преодолению спорного
вывода, содержащегося в Информационном письме Президиума Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации от 5 мая 1997 г. № 14, может
дополнение пункта 3 статьи 429 ГК РФ нормой следующего содержания: «Если
в соответствии с условиями предварительного договора исполнение основного
договора должно быть произведено по заранее определенной цене, последняя
при заключении основного договора не может быть оспорена в суде».
Включение предлагаемой нормы в нормы гражданского законодательства
РФ о предварительном договоре позволит сторонам, которые не установили
цену основного договора на этапе заключения предварительного договора,
требовать их согласия при осуществлении основного договора или доводить до
суда возникшие при установлении его размера разногласия.
Исходя из необходимости согласования воли сторон договора,
представителями науки гражданского права традиционно различают по
крайней мере два этапа договора: предложение заключить договор – оферты и
принятия предложения – акцепта.
1
Согласно пункту 1 статьи 435 ГК РФ офертой признается адресованное
одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое является
достаточно определенным и выражает намерение лица, сделавшего
предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, который примет
1
Советское гражданское право. Учебник. Ч. 1 / Безрук Н. А., Бойков О. В., Брагинский М. И.,
Вердников В. Г., и др.; Отв. ред.: Рясенцев В. А.. 3-е изд., перераб. и доп. – М.: Юрид. лит.,
1986. – С. 463.
41
предложение. Направление оферты означает выражение воли лица заключить
договор.
Еще одним требованием гражданского законодательства к оферте
является то, что она должна содержать все существенные условия договора.
Акцепт – это ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии.
Согласно общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 433 ГК
РФ, при получении лицом, направившим оферту, ее полного и безусловного в
условиях договора акцепта указывается время заключения договора.
Так называемые письма, протоколы и соглашения о намерениях широко
используется в современном обороте (англ. «letter of intents»), отражающие
предварительные позиции сторон по поводу заключения будущего договора и
определения его условий признаны стадии переговоров и юридических
обязательств для сторон не создают.
1
Эти документы и выраженная воля
сторон, по мнению большинства ученых, не могут быть обеспечены судебной
защитой. Примеры такого подхода отражены в судебной практике.
2
О. А. Беляева отмечает, что «протокол о намерениях часто называют
«джентльменским соглашением», подразумевая, что намерения и возможные
обязательства сторон, указанные в протоколе, основаны на доверии сторон».
3
Отказ одной из сторон договора о намерениях заключить договор,
предусмотренный таким договором, не влечет для нее никаких правовых
последствий и может повлиять только на ее деловую репутацию.
4
Таким
образом, подписание протокола о намерениях, так же как и достижение
простого устного соглашения, не может гарантировать сторонам уверенности в
неизменности совместного решения о совершении будущих сделок.
1
Егорова М. А. Коммерческие договоры: учеб. пособие. – М.: Волтерс Клувер, 2016. – С. 82.
2
Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 28 марта
2016 г. № Ф03-А51/16-1/412; Постановление ФАС Московского округа от 10.09.2013 г. по
делу № КГ-А41/6364-13-П // Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс».
3
Беляева О. А. Предпринимательское право: Учеб. пособие. 6-е изд., испр. и доп. – М.:
КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 2017 – С. 158.
4
Александрова К. И. Сделки и договоры в предпринимательской деятельности. – СПб.:
Питер, 2014. – С.21.
42
В юридической литературе отмечается, что протокол о результатах
переговоров, соглашение о сотрудничестве и Протокол о намерениях являются
документами, которые не обременяют стороны переговоров какими-либо
конкретными финансовыми и правовыми обязательствами. В этом случае они
рассматриваются как: «основные документы, фиксирующие предварительные
итоги переговоров. Кроме того, протокол о намерениях очень часто является
прототипом предварительного договора, который уже имеет непосредственное
юридическое значение». В частности, он обременяет своих участников
обязательными обязательствами по заключению конкретного договора в
будущем.
1
Указание в тексте протокола о намерениях на то, что этот протокол имеет
силу предварительного соглашения, не влечет его признания таковым, если
этот документ не отвечает всем признакам, совокупность которых образует
структуру предварительного соглашения (статья 429 ГК РФ).
По мнению многих исследователей, только в случае фиксации в
протоколе о намерениях все важные условия планируемой сделки (предмет,
сумма договора и другие условия, указанные в законе и необходимые для
соответствующих моделей контрактов), этот документ можно рассматривать
как предварительный договор.
2
Эта позиция отражена и в судебной практике.
3
Чтобы быть справедливым, он должен быть признан как таковой, если
письмо о намерениях соответствует характеристикам предложения. В этом
1
Беляева О. А. Предпринимательское право: Учеб. пособие. 6-е изд., испр. и доп. – М.:
КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 2017. – С. 158.
2
Яковлева О. А. Правовое значение протоколов о намерениях, предварительных договоров и
протоколов разногласий // Финансовые и бухгалтерские консультации. – 2018. – № 6. – С. 46;
Договорное право: учебное пособие / В. В. Гущин, А. А. Овчинников, Е. С. Якимова; М-во
образования и науки Российской Федерации, Московский гос. индустриальный ун-т, Ин-т
дистанционного образования. – Москва: МГИУ, 2014. – С. 20; Гаврилова Ю. Юридическая
сила протоколов о намерениях, предварительных договоров и протоколов разногласий //
Финансовая газета. – 2019. – № 10.
3
Постановление ФАС Центрального округа от 18.08.2010 г. по делу № А62-994/2010;
Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 21.01.2013 г. № Ф09-
3276/2012-ГК; Постановление ФАС Московского округа от 19.02.2017 г. по делу № КГ-
А40/507-17-П; Постановление ФАС Центрального округа от 27.03.2012 г. по делу № А-62-
3456/2011 // Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс».
43
случае письмо о намерениях с учетом его содержания может рассматриваться
как обязательство ведущей стороны в отношении условий будущего договора.
В конце концов, если письмо о намерениях будет подтверждено, оно может
быть признано предварительным контрактом.
1
В соответствии с пунктом 2 статьи 429 ГК РФ, предварительный договор
заключается в форме, установленной для основного договора. Результаты
анализа норм статей 158-163, а также статьи 165 ГК РФ о форме сделок
показывают, что они не имеют никакого формального значения, поскольку они
устанавливают некие дополнительные и строго определенные законом
гарантии прав участников гражданского оборота: чем сделка значительнее,
сложнее, тем форма, в которой она совершается, должна быть более
квалифицированной.
Гражданско-правовой договор может быть заключен в любой форме,
установленной для сделок, которые в соответствии с пунктом 1 статьи 158 ГК
РФ совершаются в устной или в письменной форме (простой или
нотариальной).
Договор может быть подписан в письменной форме путем создания
документа, подписанного сторонами, и обмена документами через почтовую,
телеграфную, телетайп, телефонную, электронную почту или другую связь,
которая позволяет достоверно определить, что документ был получен от
договаривающейся стороны.
Большинство авторов, изучивших общую процедуру заключения
договора, отмечают, что подготовка договора сторонами в виде единого
документа, а также обмен документами с целью заключения договора с
помощью вышеуказанных способов коммуникации – это возможность дать ему
письменную форму.
2
1
Поздняков В. С, Садиков О. Н. Правовое регулирование отношений по внешней торговле
СССР: монография: в 2 ч. / Под общ. ред. В. С. Позднякова. – М.: Международные
отношения, 1985. – С. 116-117.
2
Хохлов С. А. Техника договорной работы / Избранное. – М.: Статут, 2017. – С. 225-227;
Драчев Е. В. Теоретические и практические проблемы заключения гражданско-правового