44
Следует отметить, что в гражданском законодательстве РФ существуют
обязательные нормы, устанавливающие обязательные требования к способу
заключения договоров, регулирующих определенные виды правовых
отношений.
Так, например, договор купли-продажи недвижимого имущества согласно
пункту 1 статьи 550 ГК РФ подлежит заключению в письменной форме путем
составления одного документа, подписанного сторонами. Означает ли это, что
данный способ придания основному договору письменной формы следует
использовать при заключении предварительного договора, по которому
стороны обязуются заключить в дальнейшем договор купли-продажи
недвижимого имущества или иной гражданско-правовой договор, конструкция
которого предусматривает соответствующие требования к порядку его
заключения?
Этот вопрос вряд ли можно отнести к наиболее обсуждаемым в
литературе. Тем не менее, ряд авторов,
1
те, кто пытался ответить на него, в
качестве недостатка оформления предварительного договора в России, который
влечет за собой определенные проблемы (что особенно важно для сделок,
требующих государственной регистрации), отмечают требование соответствия
его формы форме основного договора.
Следует отметить, что в юридической литературе существуют и другие
точки зрения. Например, М. Р. Каримов, напротив, высказал мысль о
необходимости закрепления в законодательстве Российской Федерации
требования об обязательной государственной регистрации предварительного
договора, по условиям которого стороны договорились по истечении
договора по законодательству Российской Федерации: дне. ... канд. юрид. наук: 12.00.03 / Е.
В. Драчев. – М, 2006. – С. 28-29.
1
Андреева Е. М. О некоторых элементах предварительного договора / Актуальные проблемы
современного государства и права: сб. науч. тр. по материалам Х Межвуз. науч.-практ. конф.
(24 февраля 2016 г.). – СПб.: Изд-во СПбГУСЭ, 2016. – С. 12-13.
45
определенного срока совершить сделку, требующую государственной
регистрации.
1
П. В. Крашенинников также спрашивает, применяются ли правила об
обязательной государственной регистрации соответствующего вида договора к
Договору о его заключении в будущем. Анализируя содержание статьи 165 ГК
РФ, которая предусматривает, что в случаях, установленных законом,
несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее
недействительность (такая сделка недействительна с момента заключения и
независимо от признания его недействительным судом), ученый приходит к
выводу, что государственная регистрация договора, если это предусмотрено
законом, является неотъемлемым этапом его заключения.
2
Результаты толкования положений, изложенных в пункте 2 статьи 429 ГК
РФ, судебных органов в процессе разрешения своих конкретных гражданских
дел в логическом единстве с другими нормами гражданского законодательства,
регулирующие заключение конкретных договоров допускают возможность
применения предварительного договора по аналогии правил о способе
заключения основного договора.
В частности, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа,
рассмотрев кассационную жалобу закрытого акционерного общества
«Никольское» на постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда
Архангельской области от 1 марта 2006 г. по делу № А05-19583/2005-30, при
вынесении которого было установлено наличие основанного на
предварительном договоре обязательства общества заключить с
индивидуальным предпринимателем Н. И. Корниловым договор аренды
нежилых помещений общей площадью 979 м2, своим постановлением от 11
мая 2005 г. удовлетворил жалобу и отменил обжалуемое постановление.
1
Каримов М. Р. Роль предварительного договора в формировании договорных условий
участников гражданского оборота: дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03 / М. Р. Каримов. – М.,
2002. – С. 9.
2
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним»: постатейный комментарий / Под ред. П. В. Крашенникова. – М.: Статут, 2017.
– С. 45.
46
В основу такого решения легли следующие обстоятельства дела и
сделанные судом выводы.
Индивидуальным предпринимателем Н. И. Корниловым (арендатор) и
ЗАО «Никольское» (арендодатель) 1 сентября 2004 года был заключен договор
аренды нежилых помещений общей площадью 524 м2. Позднее в соответствии
с дополнительным соглашением к договору, подписанном сторонами 30 апреля
2005 года, арендодатель обязался после проведения перепланировки передать
арендатору во временное владение и пользование дополнительные помещения
общей площадью 455 м2. Кроме того, в пункте 4 указанного соглашения было
определено, что стороны заключат с 1 сентября 2005 года новый договор, в
котором будут содержаться все условия договора от 1 сентября 2004 года и
дополнения к нему.
В соответствии с пунктом 2 статьи 429 ГК РФ, предварительный договор
заключается в форме, установленной для основного договора. Правила статьи
651 ГК РФ о форме и государственной регистрации договора здания или
сооружения применяются к аренде нежилых помещений (как части здания).
Согласно пункту 1 настоящей статьи такой договор аренды заключается в
письменной форме путем составления одного документа, подписанного
сторонами.
Согласно вышеуказанным правилам, суд посчитал, что предварительный
договор, предусматривающий обязательство сторон заключить в будущем
договор аренды нежилого помещения, должен быть составлен в форме единого
документа.
В то же время, по мнению суда, спорный договор аренды нежилых
помещений общей площадью 524 м2 и дополнительное соглашение к данному
договору, пунктом 4 которого определено условие о заключении сторонами в
будущем нового договора, не соответствует требованиям, предъявляемым
пунктом 2 статьи 429 и пунктом 1 статьи 651 ГК РФ к форме предварительного
договора.
47
Аналогичные выводы содержатся в постановлении Федерального
арбитражного суда Волго-Вятского округа, вынесенном 18 января 2007 г. по
делу № 2A43-43146/2005-17-12271, посчитавшего, что письменное обращение с
предложением заключить в указанный в нем срок договор аренды нежилых
помещений (оферта) и последующие действия истца, свидетельствующие об
акцепте указанного предложения, не могут с учетом требований статьи 429 и
651 ГК РФ расцениваться как надлежащие элементы, подтверждающие
заключение предварительного договора об обязательстве аренды недвижимого
имущества.
Кажется, что такое широкое толкование судами правовых требований,
связанных с заключением предварительного договора, а также договоров,
которые выполняют определенные виды обязательств, недостаточно
обосновано.
Маловероятно, что метод заключения предварительного договора
настолько важен, что, как показано в приведенном выше примере, он будет
доступен для фазы заключения определенных типов гражданских договоров.
Отсутствие прямого указания закона об обязательном соответствии
процедуры заключения предварительного договора методом регистрации
основного договора подтверждает принятое предположение.
Кроме того, как показывает анализ положений гражданского
законодательства Российской Федерации по отдельным видам обязательств,
заключение договора в виде единого документа, подписанного сторонами,
требуется для совершения сделок по продаже недвижимого имущества (статья
550 ГК РФ), предприятий (статья 560 ГК РФ), по аренде зданий или
сооружений (статья 651 ГК РФ), предприятий (статья 658 ГК РФ). Эти сделки
во всех случаях подлежат государственной регистрации, за исключением
договоров аренды зданий или сооружений, государственная регистрация
которых предусмотрена для передачи зданий или сооружений во владение и
пользование сроком более 1 года.
48
Именно установленный порядок государственной регистрации
определяет особые требования к процедуре заключения вышеуказанных
договоров, максимальную возможность компетентных органов учитывать права
собственности на недвижимость и сложные имущественные комплексы, а
также позволяет от имени государства проверять законность сделки и избегать
включения в текст договора условий, которые делают ее недействительной.
Что касается порядка государственной регистрации недвижимого
имущества и имущественных прав, объектом которых они могут выступать, то
его правовая основа определяется статьей 131 ГК РФ.
В то же время гражданское законодательство РФ предусматривает
регистрацию в уполномоченных органах оснований возникновения этих прав
на недвижимое имущество.
Продажа недвижимости является одной из сделок, которые формализуют
переход собственности и в связи с этим требуют государственной регистрации
соответствующего перехода юридического результата в виде прекращения
права собственности на недвижимость у продавца и его возникновения у
покупателя.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля
1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним»
1
(далее – Федеральный закон о государственной
регистрации прав на недвижимое имущество) под государственной
регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается
юридический акт признания и подтверждения государством возникновения,
ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое
имущество в соответствии с ГК РФ.
На момент регистрации передачи прав на недвижимость сделка считается
основанием для такого перехода, если все требования к ее форме, участнику,
содержанию, другим элементам выполнены, а также по воле сторон, формально
1
Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 03.07.2016) // Собрание законодательства
РФ. – 1997. – № 30. – Ст. 3594.
49
выраженной волей, считаются совершенными. Кроме того, на этапе
государственной регистрации купли-продажи недвижимости можно говорить о
своих партиях, так как недвижимость обычно уже передается продавцом
покупателю, а факт ее передачи подтверждается документом, подписанным
обеими сторонами и поданным в регистрационный орган вместе с договором.
Таким образом, законодательством РФ является процедура оформления
сделок с недвижимостью в целом и договора купли-продажи недвижимости, в
частности, не является элементом письменной формы договора, а также
возможность придать ему такую форму.
Размещение соответствующих знаков реестра на копии договора,
возвращаемых сторонам сделки после их государственной регистрации, также
не может служить основанием для обозначения действия государственной
регистрации по формальным признакам сделки, по той простой причине, что
наличие необходимых сведений (текст договора оформляется в виде единого
документа, подписи сторон, печати организаций или индивидуальных
предпринимателей) подтверждает соблюдение письменной формы договора.
В то же время государственная регистрация таких юридических действий,
как заключение договора, необходима для признания возникновения на его
основании определенных прав, объектом которых является недвижимое
имущество. Общее правило на этот счет содержится в пункте 2 статьи 8 ГК РФ:
права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с
момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не
предусмотрено законом. Это правило конкретно закреплено в некоторых
статьях ГК РФ. Так, например, в соответствии с пунктом 2 статьи 223, в
случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации,
право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.
Сам предварительный договор не включает передачу имущества,
подлежащего государственной регистрации, вытекающие из этого
обязательства, которые заключаются только при совершении сторонами в
50
будущем сделки, направленной на изменение правообладателя такого
имущества.
Установленные правила заключения предварительного договора в виде
формы, установленной для основного договора купли-продажи недвижимости,
а также других договоров, для которых гражданское законодательство РФ
предусматривает обязательную государственную регистрацию, подлежат
буквальному толкованию, исключающему необходимость применения норм,
устанавливающих обязательное требование для государственной регистрации
сделки с недвижимостью, предусмотренной для основного договора купли-
продажи недвижимости, на этапе заключения предварительного договора,
устанавливающего обязательное требование о государственной регистрации
сделки с недвижимостью, предусмотренное для основного договора купли-
продажи недвижимости, и других договоров, в которых гражданское
законодательство РФ устанавливает обязательную государственную
регистрацию сделки с недвижимостью, подлежащей совершению.
В судебной практике, хотя и не найдено аргументированного
обоснования этого утверждения, тем не менее, можно обнаружить
соответствующий вывод. В частности, в пункте 14 Информационного письма
Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16
февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с
применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним» указывается, что «предварительный
договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор,
подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной
регистрации».
1
При этом, в качестве примера судебного спора, иллюстрирующего
рассматриваемый вопрос, в информационном письме применена позиция суда
1
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики
разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ. – 2001. –
№ 4. – С. 29.
51
кассационной инстанции, который установил, что в силу пункта 2 статьи 429
ГК РФ к предварительному договору применяются только правила о форме
основного договора. Условия, установленные пунктом 2 статьи 651 ГК РФ об
обязательной государственной регистрации договора аренды здания или
сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого
договора».
Законодательством Российской Федерации известны виды сделок, по
которым отдельные участники гражданского оборота требуют одобрения или
согласования заинтересованных лиц, что связано с необходимостью защиты
имущественных интересов и прав последних.
Сделка экономической компании (включая кредиты, займы, залоги,
гарантии), в которой член совета директоров компании, лицо, выполняющее
функции единственной исполнительной власти компании, включая
управляющую организацию или менеджера, члена коллегиальной
исполнительной власти компании или заинтересованного члена общества,
связанного с ее аффилированными лицами, двадцать или более процентов
голосов от общего числа голосов участников общества (права голоса общества),
а также лица, осуществляющего функции единственной исполнительной власти
общества, включая управляющую организацию или менеджера, члена
коллегиального исполнительного органа общества или заинтересованного
члена общества, который вместе со своими аффилированными лицами имеет
двадцать или более процентов голосов от общего числа голосов участников
общества (права голоса общества), а также лица, которое имеет право голоса в
обществе, которое имеет право голоса в обществе, или лица, которое имеет
право голоса в обществе, или лица, которое имеет право голоса в обществе, или
лица,, право на предоставление обществу обязательных инструкций должно
быть утверждено до решения общего собрания участников общества (общего
52
собрания акционеров) или совета директоров (наблюдательного совета)
общества.
1
Аналогичные требования применяются к крупным сделкам, которые
могут осуществляться унитарными предприятиями, акционерными
обществами, обществами с ограниченной ответственностью и автономными
учреждениями.
Согласно статье 23 Федерального закона от 14 ноября 2001 г. № 161-ФЗ
«О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»
2
решение о
совершении крупной сделки принимается с согласия собственника имущества
унитарного предприятия.
Крупной сделки или нескольких взаимосвязанных сделок, связанных с
приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения прямо или
косвенно имущества, стоимость которого определяется законодательством
Российской Федерации с использованием специальных критериев (кратность
величине минимальной заработной платы, процент от уставного капитала), в
зависимости от организационно-правовой формы, его юридического лица. В
частности, в соответствии с пунктом 1 статьи 78 Федерального закона от 26
декабря 1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах»
3
(далее – Федеральный
закон об акционерных обществах) имущество, признаваемое объектом крупной
сделки, если ее стоимость составляет 25 и более процентов балансовой
стоимости активов компании, определяемой по данным его бухгалтерской
отчетности на последнюю отчетную дату.
Для целей данного исследования большое значение имеет решение о
применении порядка совершения сделок на этапе заключения
предварительного договора. Другими словами, важно определить, должны ли
1
Максименко А. В. Предварительный договор в обязательствах отдельных видов купли-
продажи: вопросы правового регулирования и практики применения: дис.... канд. юрид.
наук: 12.00.03 / А. В. Максименко. – М., 2013. – С. 58.
2
Федеральный закон от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных
унитарных предприятиях (ред. от 28.11.2018) // Собрание законодательства РФ. – 2002. – №
48. – Ст. 4746.
3
Федеральный закон от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (ред. от
15.04.2019) // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 1. – Ст. 1.
53
предварительные соглашения, предметом которых являются обязательства
сторон по совершению вышеуказанных сделок в будущем, быть
согласованными или утвержденными.
В специальное законодательство, определяющее критерии назначения
отдельных сделок крупным, не входит отдельное указание о возможности
квалификации предварительного договора как крупной сделки.
С одной стороны, предварительный договор сам по себе не приводит к
отчуждению имущества, поскольку он содержит обязательства сторон по
заключению договора на определенных условиях.
С другой стороны, если все предварительные договоренности будут
выполнены, стороны будут обязаны заключить основной договор на условиях
предварительного договора, который возможен не только путем добровольного
подписания договора, но и на основании судебного решения.
Таким образом, из предварительного договора возникает обязательство
сторон заключить основной договор, в рамках которого должно осуществляться
отчуждение имущества.
Об отсутствии однозначного мнения по данному вопросу можно судить и
по результатам изучения судебно-арбитражной практики.
В постановлении Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского
округа от 12 мая 2006 г. по делу № А19-9175/04-25-142 высказана позиция,
согласно которой предварительный договор может признаваться сделкой,
связанной с возможностью отчуждения имущества акционерного общества.
1
Суд посчитал, что в силу статьи 429 ГК РФ предварительный договор
устанавливает обязанность ответчика заключить договор купли-продажи
недвижимости, таким образом, предварительный договор связан с
возможностью отчуждения имущества.
В оборотно-сальдовой ведомости по счету 01 и 02 отражены основные
средства ЗАО «Агрозооветсервис» за 1 полугодие 2003 года на момент
1
Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 12 мая
2006 г. по делу № А19-9175/04-25-142 // Доступ из справочно-правовой системы
«КонсультантПлюс».