35
Таким образом, задаток обеспечивает исполнение предварительной
сделки. В случае, если одна из сторон уклоняется от заключения основного
договора, для нее наступают неблагоприятные имущественные последствия.
Если от заключения уклоняется передающая сторона, денежная сумма
остается у стороны, принявшей задаток, если же от заключения уклоняется
или отказывается сторона, принявшая задаток, она обязуется вернуть
переданную денежную сумму в двойном размере.
Кроме того, задаток выполняет функцию платежа при нормальном
развитии отношений. Так, в предварительной сделке стороны оговаривают,
что при заключении основного договора передаваемая денежная сумма
засчитывается в счет платежей по основному договору, т.е. фактически речь
идет о предоплате или авансе, хотя указанная денежная сумма не может
рассматриваться ни как задаток, ни как авансовый платеж.
Зачастую стороны предварительной сделки определяют денежную
сумму как аванс, т.е. частичная оплата покупателем подлежащей передаче
вещи до передачи ее продавцом. Однако, аванс передается по соглашению
сторон во исполнение уже существующего обязательства, и выполняет
исключительно платежную функцию, т.е. иначе, как в счет оплаты, данная
денежная сумма передана быть не может, следовательно, и гарантировать
исполнение обязательства она не может.
Предварительный договор возлагает на обе стороны одинаковые
обязанности, и, следовательно, меры по обеспечению исполнения
обязательства должны приниматься с обеих сторон.
В таком случае надежной гарантией являлась бы передача обеими
сторонами денежных сумм третьему лицу с условием их полной или
частичной утраты в случае уклонения или отказа от заключения основного
договора, либо взыскания из этих сумм процентов за просрочку заключения
основной сделки. На практике применение подобного обеспечительного
способа достаточно распространено.
36
Например, по сделке купли-продажи недвижимости в качестве третьего
лица выступает агентство недвижимости. Однако принятие денег агентством
недвижимости в данном случае не регулируется какими-либо
законодательными актами, в связи с чем является незаконным.
Единственным правильным решением здесь было бы привлечение
банка в качестве третьего лица. Так, лицо, передающее денежную сумму по
предварительной сделке в целях обеспечения его исполнения, открывает
аккредитив в банке и зачисляет оговоренную сумму на счет.
Выплата этой суммы производится лицу, предоставившему
необходимый пакет документов (например, свидетельство о государственной
регистрации права собственности нового владельца и/ или
зарегистрированную сделку купли-продажи). Такой способ является
наиболее надежным и полностью соответствует действующим нормам права.
В судебной практике явно прослеживается наличие неоднозначных
решений в спорах относительно задатка, рассмотрим на примере.
17 сентября 2015 года между Насыпаловой Ж.В. (покупатель) и
Синтюриной Н.А. (продавец) заключено соглашение о задатке, согласно
которому Насыпалова Ж.В. передала в качестве задатка за приобретаемый ею
дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, денежные
средства в размере 150 000 руб., оставшуюся часть денег в размере 450 000
руб. обязалась передать в срок не позднее двух месяцев с момента
регистрации перехода прав в Управлении Федеральной службы
государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской
области. Синтюрина Н.А. приняла задаток в сумме 150 000 руб. и обязалась
заключить договор купли-продажи вышеуказанного дома и земельного
участка в срок не позднее 01 ноября 2015 года.
30
30
Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации от 28 апреля 1997 г. № 13 «Обзор практики разрешения споров, связанных с
защитой права собственности и других вещных прав» // Консультант Плюс справочно-
правовая система. Версия Проф.- М., 2015.
37
23 сентября 2015 года Насыпаловой Ж.В. в адрес Синтюриной Н.А.
направлено письмо с предложением заключить договор купли-продажи
объектов недвижимости: жилого дома и земельного участка на условиях,
определенных соглашением о задатке от 17.09.2015, либо возвратить
двойную сумму задатка в случае отказа от заключения договора.
28 октября 2015 года в адрес Синтюриной Н.А. направлена телеграмма
с предложением встречи 29.10.2015 для подписания договора купли-
продажи.
До настоящего времени договор купли-продажи не заключен, сумма
задатка не возвращена.
Дело инициировано иском Насыпаловой Ж.В., которая, с учетом
уточнения исковых требований, просила взыскать с Синтюриной Н.А. в ее
пользу двойную сумму задатка в размере 300 000 руб., судебные расходы по
оплате госпошлины – 6 200 руб. и расходы на оплату услуг представителя –
20 000 руб. В ходе рассмотрения дела ответчиком Синтюриной Н.А.
предъявлен встречный иск к Насыпаловой Ж.В. о признании соглашения о
задатке от 17.09.2015 незаключенным и недействительным.
В обоснование требований указывает, что в соглашении о задатке
отсутствует ее подпись, условие соглашения об оплате объектов
недвижимости в течение 2-х месяцев с момента регистрации перехода права
собственности и возможное продление этого срока в связи с использованием
для покупки средств материнского капитала не соответствовало
волеизъявлению Синтюриной Н.А. и ее намерению о срочной продаже дома
с учетом снижения его цены более чем в четыре раза.
Ссылаясь на недостижение соглашения по всем существенным
условиям договора, а также на обман со стороны Насыпаловой Ж.В.
относительно существенных условий сделки и наличие заблуждения со
стороны Синтюриной Н.А. при заключении соглашения о задатке, просила
38
признать соглашение о задатке от 17.09.2015 незаключенным и
недействительным.
31
Решением суда иск признан обоснованным в части. С Синтюриной
Н.А. в пользу Насыпаловой Ж.В. взыскана двойная сумма задатка в размере
300 000 руб., судебные расходы, понесённые по оплате юридических услуг –
5 000 руб., в возврат государственной пошлины – 6 200 руб. Встречный иск
Синтюриной Н.А. к Насыпаловой ЖВ. о признании соглашения о задатке
незаключенным и недействительным признан необоснованным и в его
удовлетворении отказано.
В апелляционной жалобе Синтюрина Н.А. просит отменить решение
суда и принять по делу новое решение об отказе Насыпаловой Ж.В. в
удовлетворении заявленных требований.
Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного
суда, проверив материалы дела в соответствии с требованиями ч.1 ст.327.1
ГПК РФ, в пределах доводов жалобы, приходит к следующему.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов
дела, 17 сентября 2015 года между Насыпаловой Ж.В. (покупатель) и
Синтюриной Н.А. (продавец) заключено соглашение о задатке,
принадлежащих Синтюриной Н.А. дома и земельного участка,
расположенных по адресу: <адрес>, согласно которому Насыпалова Ж.В.
передала в качестве задатка за приобретаемый ею дом и земельный участок,
расположенные по адресу: <адрес> денежные средства в размере 150 000
руб., оставшуюся часть денег в размере 450 000 руб. обязалась передать в
срок не позднее двух месяцев с момента регистрации перехода прав в
Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и
картографии по Белгородской области.
31
Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации ОТ 28 апреля 1997 г. № 13 «Обзор практики разрешения споров, связанных с
защитой права собственности и других вещных прав» // Консультант Плюс справочно-
правовая система. Версия Проф.- М., 2015
39
Синтюрина Н.А. приняла задаток в сумме 150 000 руб. и обязалась
заключить договор купли-продажи вышеуказанного дома и земельного
участка в срок не позднее 01 ноября 2015 года. То есть соглашением
определялись цена продаваемого недвижимого имущества, его
характеристики, порядок расчета между покупателем и продавцом.
Договор купли-продажи указанного имущества стороны обязались
заключить не позднее 01 ноября 2015 года.
Соглашением предусмотрено, что в случае отказа или невозможности
заключения договора продажи в срок до 01.11.2015 включительно по вине
продавца, задаток возвращается в двойном размере, то есть в размере 300 000
руб., по вине покупателя –задаток остается у продавца.
23.09.2015 Насыпаловой Ж.В. в адрес продавца Синтюриной Н.А.
направлено письмо, полученное ответчиком 29.09.2015, в котором
покупатель предлагала заключить договор купли-продажи на условиях ранее
определённых соглашением о задатке и подтвердить свои намерения
относительно предстоящей сделке.
32
28.10.2015 истцом направлена телеграмма ответчику с предложением
заключить основной договор купли-продажи дома и земельного участка по
адресу: <адрес> Требования оставлены без ответа, договор купли-продажи в
установленный срок не заключен.
При этом доказательств, свидетельствующих о том, что истец
отказывалась от заключения договора купли-продажи, стороной ответчика не
представлено. Напротив, как следует из дела правоустанавливающих
документов в отношении объектов недвижимости: жилого дома и земельного
участка, расположенных по адресу: <адрес> 48, 15.10.2015 в Управление
Росреестра по Белгородской области поданы заявления Новоченко В.Н. и
Синтюриной Н.А. о регистрации перехода права собственности на данные
32
Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации ОТ 28 апреля 1997 г. № 13 «Обзор практики разрешения споров, связанных с
защитой права собственности и других вещных прав» // Консультант Плюс справочно-
правовая система. Версия Проф.- М., 2015
40
объекты недвижимости на основании заключенного между сторонами
договора купли-продажи от 14.10.2015, согласно которому Синтюрина Н.А.
продала, а Новоченко В.Н. купила в собственность земельный участок,
общей площадью 1500 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, участок 270
и находящийся на нем жилой дом, общей площадью 119,8 кв.м за 700 000
руб. Переход права собственности зарегистрирован 28.10.2015, что
подтверждено выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним
от 30.11.2015.
Таким образом, в судебном заседании нашел свое подтверждение факт
не заключения основного договора купли-продажи между Насыпаловой Ж.В.
и Синтюриной Н.А. по вине продавца.
Факт получения задатка в сумме 150 000 руб. ответчик не отрицала.
Оснований для признания недействительными вышеназванного
соглашения между сторонами от 17.09.2015 судом не установлено, в связи с
чем в удовлетворении встречного иска Синтюриной Н.А. было правомерно
отказано.
Удовлетворяя иск о взыскании с ответчика двойной суммы задатка,
суд, руководствуясь приведенными нормами ГК РФ и исходя из
установленных по делу обстоятельств, а также условий заключенного между
сторонами соглашения о задатке от 17.09.2015, пришел к обоснованному
выводу, что уплаченная Насыпаловой Ж.В. денежная сумма в размере 150
000 руб. является именно задатком. Задатком в настоящем случае
обеспечивалось возникшее из соглашения о задатке обязательство сторон, то
есть продавца Синтюриной Н.А. и покупателя Насыпаловой Ж.В. заключить
основной договор - договор купли-продажи конкретных объектов
недвижимого имущества, принадлежащих продавцу, на согласованных
условиях и в определенный срок.
При этом денежным являлось одно из обязательств покупателя по
основному договору купли-продажи, в зачет которого и поступила бы
внесенная им сумма задатка в случае его заключения. Таким образом, задаток
41
выполнял платежную функцию и обеспечивал исполнение покупателем и
продавцом их обязательств по заключению основной сделки купли-продажи
квартиры, и выдан в счет оплаты стоимости имущества.
В судебном заседании нашел свое подтверждение факт не заключения
основного договора купли-продажи между Насыпаловой Ж.В. и Синтюриной
Н.А. по вине продавца; Синтюрина Н.А. уклонилась от заключения
основного договора купли-продажи, в связи с чем суд, в силу ч.2 ст.381 ГК
РФ, взыскал с ответчика двойную сумму задатка в размере 300 000 руб.
33
Судебная коллегия находит эти выводы и решение суда о взыскании
двойной суммы задатка правильными, основанными на нормах
материального права, которые подлежали применению к сложившимся
отношениям сторон, и соответствующими установленным судом
обстоятельствам дела.
Доводу жалобы Синтюриной Н.А. о том, что ею не подписывалось
соглашение о задатке и поэтому оно является незаключенным, судом дана
надлежащая правовая оценка, с которой соглашается судебная коллегия, так
как соглашение о задатке от 17.09.2015 обладает всеми признаками
предварительного договора купли-продажи, поскольку содержит все его
существенные условия: определен предмет договора - жилой дом, площадью
119,9 кв.м, этажность 2, расположенный по адресу: <адрес> кадастровый
номер № и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов
- для индивидуального жилищного строительства, площадью 1500 кв.м, по
адресу: <адрес> участок №27; цена договора – 600 000 руб.; срок заключения
основного договора – 01.11.2015; способ и порядок полной оплаты
недвижимого имущества.
При этом сам факт отсутствия краткой подписи в соглашении о задатке
при указании полной фамилии, имени, отчества Синтюриной Н.А., не
свидетельствует о его не заключении и не лишает данное соглашение
доказательственного значения, поскольку оценка в целом возникших между
33
Володин Н.М. Задаток как обеспечение предварительного договора: позиция
ВАС РФ // Арбитражная практика, 2015.- С.125
42
Насыпаловой Ж.В. и Синтюриной Н.А. отношений позволяет выявить
действительную волю сторон при заключении и исполнении договора.
Кроме того, согласно паспорта, принадлежащего Синтюриной Н.А.,
личная подпись апеллянта отображена в полном виде, с указанием фамилии
«Синтюрина», что аналогично подписи в соглашении о задатке (т.1 л.д.8).
С учетом вышеизложенного, судебная коллегия считает, что продавец
Синтюрина Н.А. добровольно приняла на себя обязательства по продаже
принадлежащего ей жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>
получила денежные средства в размере 150 000 руб.
Ссылка в жалобе на обман со стороны истца относительно условий
заключенной сделки, а именно занижения фактической стоимости
продаваемого имущества при кадастровой стоимости жилого дома в 2 680
021,84 руб. также не принимается судебной коллегией, поскольку
установление указанной цены не противоречит положениям ст.421 ГК РФ,
согласно которой граждане и юридические лица свободны в заключении
договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за
исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена
настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательство.
К тому же, после заключения 17.09.2015 соглашения о задатке ответчик
14.10.2015 продала недвижимое имущество Новоченко В.Н за 700 000 руб.
В нарушение ст.56 ГПК РФ доказательств существенного заблуждения
по сделке и заключения соглашения о задатке под влиянием обмана
Синтюрина Н.А. не представлено, в связи, с чем данный довод жалобы также
не обоснован.
34
Доказательств отказа истицы от заключения договора апеллянтом
также не представлено. Напротив предложения истицы заключить основной
34
Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 №
138-ФЗ (ред. от 26.07.2019) // Собрание законодательства РФ, 18.11.2002, № 46, ст. 453
43
договор купли-продажи дома и земельного участка оставлены ответчиком
без ответа, договор купли-продажи в установленный срок не заключен.
35
В свою очередь, стороной ответчика суду не были представлены
убедительные доказательства того, что Синтюриной Ж.А. предпринимались
какие-либо меры по заключению договора купли-продажи с Насыпаловой
Ж.А.
Оснований для применения к задатку положений ст.333 ГК РФ, в
соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 42 совместного
постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О
некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского
кодекса Российской Федерации", в пункте 8 постановления Пленума
Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О
некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса
Российской Федерации", судом не установлено, с чем соглашается судебная
коллегия.
К тому же применение положений указанной нормы права является
правом, а не обязанностью суда.
По мнению судебной коллегии все доводы апелляционной жалобы по
существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом
исследования суда первой инстанции и к выражению несогласия с
действиями суда, связанными с установлением фактических обстоятельств,
имеющих значение для дела, и оценкой представленных по делу
доказательств. Оснований для иной оценки доказательств судебная коллегия
не усматривает.
Принцип правовой определенности предполагает, что стороны не
вправе требовать пересмотра решения только в целях проведения повторного
слушания и получения нового судебного постановления другого содержания.
35
Апелляционное определение № 33-3533/2016 от 9 августа 2016 г. по делу № 33-
3533/2016
44
Иная точка зрения на то, как должно быть разрешено дело не может
являться поводом для отмены состоявшегося по настоящему делу решения
При таком положении судебная коллегия находит решение суда
законным и обоснованным, и оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ,
для его отмены не усматривает.
36
Таким образом, практика отечественных судов по рассматриваемому
нами вопросу лишена единства, а в научных публикациях последних лет
допустимость использования задатка в предварительном договоре активно
обсуждается и также оценивается по-разному.
2.3 Содержание и форма предварительного договора
Законодатель устанавливает ряд требований к форме и содержанию
документа. Соглашение составляют в том же виде, в котором должна быть
заключена основная сделка. Если основной договор должен совершаться в
нотариальной форме, таким должен быть и предварительный договор. При
этом если основная сделка подлежит государственной регистрации,
предварительный договор регистрации не подлежит. Регистрация договора
требованием по оформлению сделки не является.
Предварительный договор может требовать нотариального
удостоверения. Нотариальную форму нужно соблюсти в каждом из
следующих случаев:
- закон устанавливает обязательное нотариальное удостоверение для
основного договора (подп. 1 п. 2 ст. 163 ГК РФ);
- стороны предусмотрели, что предварительный и (или) основной
договор необходимо удостоверить у нотариуса (подп. 2 п. 2 ст. 163 ГК РФ).
36
Апелляционное определение Московского городского суда от 30 июня 2014 года
по делу № 33-24771/2014 // Консультант Плюс справочно-правовая система. Версия
Проф.- М., 2015