24
меры, рационального понимания объективной реальности»
1
.
В данном исследовании разумность трактуется в качестве принципа,
согласно которому субъекты совершают действия, значимые в юридическом
отношении, вступают в гражданские правовые отношения, и при этом
развитие имущественной сферы субъектов как минимум соответствует
норме.
Как обоснованно замечал известный отечественный цивилист М.М.
Агарков
2
, необходимо, чтобы в основании порождаемых сделкой прав,
обязанностей, юридических последствий лежали намерения сторон,
ориентированные на то, чтобы обеспечить экономический результат, эффект
практического характера. Данный исследователь отмечал избыточность
использования в некоторых случаях конструкции предварительного
характера
3
.
Указанная конструкция может применяться применительно к
консенсуальным договорам об оказании услуг, выполнении работ, передаче
имущества, применительно к которым отсутствует специальная
регламентация, исключающая основания для применения предварительного
договора, и предварительный договор не может применяться в правовых
отношениях, являющихся внедоговорными.
Невозможно использование конструкции предварительного договора
и в области правовых отношений, связанных с наследственным
правопреемством. В данной сфере, согласно отечественному правовому
регулированию, заключаются лишь сделки, являющиеся односторонними (в
виде завещательного возложения, завещания, его изменения, отмены и т.д.).
1
Иванова С.А. Принцип справедливости в гражданском праве России: Автореф. ... дис. д-
ра юрид. наук / С.А. Иванова. - Владимир, 2016. 45 с.
2
Агарков М. М. Избранные труды по гражданскому праву. В 2 т. Т. 2: Общее учение об
обязательствах и отдельных его видах / Агарков М. М. М.: Статут, 2016. - 535 с.
3
Агарков М. М. Избранные труды по гражданскому праву. В 2 т. Т. 2: Общее учение об
обязательствах и отдельных его видах / Агарков М. М. М.: Статут, 2016. - 535 с.
25
При этом указанная конструкция, будучи применена в указанной сфере,
нарушит устанавливающую возможность изменить, отменить завещание ст.
1130 ГК РФ.
Как было отмечено ранее, конструкция предварительного договора
относится к числу наиболее широко распространенных средств правового
регулирования. Главной целью является заключение основного договора
спустя некоторый промежуток времени на условиях, предусмотренных
предварительным договором. Связано это, прежде всего, с тем, что на
момент ведения переговоров сторонами существуют определенные
обстоятельства, препятствующие немедленному заключению основного
договора.
В договоре, являющемся предварительным, согласно статье 429 ГК
РФ должны присутствовать условия, обеспечивающие возможность
определения его предмета. Также должны быть представлены относящиеся к
основному договору условия, применительно к которым в процессе
заключения предварительного договора согласно заявлению той или иной
стороны следует прийти к соглашению.
В общем случае форма заключения предварительного договора
соответствует форме, предусмотренной применительно к основному
договору, или с соблюдением письменной формы. При заключении
предварительного договора положения, предусматривающие обязательность
госрегистрации, не применяются.
26
2.ЭЛЕМЕНТЫ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА
2.1.Содержание предварительного договора
Согласно пункту третьему ст. 429 ГК РФ, в договоре, являющемся
предварительным, должны присутствовать условия, относящиеся к предмету,
и иные условия основного договора, являющиеся для него существенными. К
примеру, применительно к договору купли-продажи ценного объекта
движимого имущества - предмет и иные условия, определяемые сторонами -
срок, в который должен быть предан предмет, способ оплаты, цена и т.д.
В случае, если стороны, заключая договор, являющийся
предварительным, не знают, каковые точнее параметры имущества, которое
должно быть передано в соответствии с основным договором, они должны
внести в договор все сведения, обеспечивающие возможность
индивидуализации имущества (к примеру, зафиксировать в договоре,
являющемся предварительным, сведения, которые содержит проектная
документация возводимого сооружения
1
).
Пункт третий статьи 429 ГК РФ применяется в следующих ситуациях
2
.
1. В предварительном договоре купли-продажи участка земли должна
присутствовать информация, обеспечивающая возможность идентификации
данного участка, в виде данных, характеризующих его границы.
2. В случае, когда, когда предварительный договор купли-продажи
жилого помещения содержит информацию о площади, не соответствующую
информации, которая впоследствии вносится в ЕГРП, и спор сторон по
поводу различий объекта отсутствует, договор рассматривается как
заключенный в связи с тем, что в предварительном догворе определен его
1
Постановление ФАС ВСО от 28.03.2012 № А58-5257/10 [Электронный ресурс] //
КонсультантПлюс : справ, правовая система. - Версия Проф. - Электрон, дан. - М., 2017.
- Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. Ун-та.
2
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 [Электронный ресурс] : федер.
закон от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ : (ред. от 03.07.2019 г.) Консультант Плюс :
справ.правовая система. - Версия Проф.
27
предмет.
Как указал апелляционный суд, предварительный договор не заключен
в связи с тем, что стороны не достигли соглашения по предмету договора.
Этот вывод является незаконным.
В предварительном договоре купли-продажи жилого помещения
указана информация, обеспечивающая возможность однозначной
идентификации данного помещения. Объект правоотношений по купле-
продаже, который должен быть передан при заключении договора,
являющегося основным, стороны определили в предварительном договоре с
детализацией, доступной для них на дату, когда предварительный договор
был подписан.
На момент заключения предварительного договора площадь
отчуждаемой квартиры не была известна, поскольку квартира образовалась
путем раздела другой квартиры. Впоследствии, после проведения
инвентаризации, площадь была уточнена, о чем внесена запись в ЕГРП.
Отсутствует спор сторон по поводу того, что жилое помещение,
которое было определено предварительным договором, и жилое помещение,
сведения о котором внесены в госреестр, представляют собой различные
объекты недвижимого имущества. Таким образом, в предварительном
договоре зафиксированы условия, обеспечивающие возможность
идентификации предмета данного договора.
В случае, когда стороны идентичным образом представляют предмет, и
в состоянии осуществить его идентификацию, условие о предмете
расценивается в качестве согласованного.
Условие по поводу установления предмета договора, исходя из
содержания пунктов первого и третьего статьи 429 ГК РФ, расценивается в
качестве выполненного в случае, когда стороны идентичным образом
представляют предмет, и в состоянии осуществить его идентификацию.
При заключении договора, являющегося предварительным, сторонами
28
было достигнуто соглашение по поводу того, применительно к каким
участкам земли они в дальнейшем заключать договоры об их купле-продаже.
В подобной ситуации не являются обоснованными сделанные нижестоящей
инстанцией выводы, что в предварительном договоре не был определен
предмет основного договора.
Нижестоящая инстанция не приняла во внимание следующее - если не
соблюдены установленные положениями земельного законодательства в
отношении недвижимого имущества требования, это нельзя расценивать в
качестве отсутствия соглашения между сторонами по поводу объекта их
отношений.
Необходимо поддержать мнение, высказанное В.В. Витрянским,
отмечающим, что изменения статьи 429 ГК РФ сделали менее жесткими
требования относительно согласования сторонами, участвующими в
договоре, являющемся предварительным, существенных условий договора,
являющегося основным. В указанную статью внесено положение, согласно
которому в договоре, являющемся предварительным, должны присутствовать
лишь условия, определяющие возможность идентификации предмета
договора, являющегося основным, и условия, применительно к которым
согласно заявлению той или иной стороны пришли к соглашению на этапе
заключения договора, являющегося предвари тельным. Согласование прочих
условий договора, относящихся к числу существенных, возможно в процессе
заключения договора, являющегося основным
1
.
Президиумом ВАС РФ в свое время в пункте четырнадцатом Обзора
практики разрешения споров, относящихся к применению ФЗ,
регламентирующего сделки с недвижимостью и госрегистрацией прав на нее
1
Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга пятая, том первый:
Договоры о займе, банковском кредите и факторинге. Договоры, направленные на
создание коллективных образований. М., 2006 // СПС «КонсультантПлюс»: Комментарии
законодательства (автор главы ― В. В. Витрянский) ; постановление Второго
арбитражного апелляционного суда от 01 декабря 2009 г. по делу № А17-6745/2007 // СПС
«КонсультантПлюс»:
29
было указано, что обязательство сторон применительно к заключению
впоследствии основного договора выступает в качестве предмета договора,
являющегося предварительным.
Чаще всего предварительные договоры заключаются в сфере аренды
недвижимости, которая еще не возведена. В соответствии с частью третьей
статьи 607 ГК РФ, договор аренды должен содержать информацию,
обеспечивающую возможность достоверной идентификации имущества,
которое арендатор получает как объект аренды. Предварительные договоры
купли - продажи не заключаются, так как в отношении таких сделок
действует специальная норма - п. 2 ст. 455 ГК РФ. По данной причине
заключение подобных договоров производится в качестве договоров купли-
продажи будущей вещи.
Указанный подход подтвердил в принятом 11 июля 2011 г.
Постановлении № 54 Пленум ВАС РФ, разъяснивший, что если стороны
заключают договор, который они определяют в качесте предварительного,
согласно которому принимают обязанность заключения впоследствии на
условиях, которые они определяют, основного договора о купле-продаже
объекта недвижимости, который бдет приобретен или создан в будущем, но
предварительным договором предусматривается для покупателя имущества
обязанность до того, как будет заключен договор, являющийся основным,
произвести оплаты его цены, судебным органам следует расценивать данный
договор в качестве содержащего условие по поводу предварительной оплаты
договора купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Предварительный договор не порождает имущественных
последствий. Данная позиция подтверждается судебной практикой. Таким
образом, следует согласиться с позицией Н.А. Лактионовой.
По ее мнению, имущественное содержание предмета договора,
являющегося предварительным, отсутствует, т.к. сущность указанного
30
договора состоит в одном - стороны принимают обязательство заключить
основной договор. Предмет указанного договора является отражением
стремления сторон к обеспечению осуществления присущих им интересов,
имеющих имущественный характер, на основе заключения договора,
являющегося основным. В предмет предварительного договора
непосредственно имущественные интересы не входят. Подобная позиция
соотносится с принципом, предусматривающим свободу договора, в
особенности тогда, когда у сторон нет возможности сразу заключить
договор, являющийся основным.
Новеллой п. 3 ст. 429 ГК РФ является то, что в предварительном
договоре не требуется закрепления всех существенных условий,
обязательных в основном договоре согласно требованиям законодательства
или в связи с сущностью договора. Необходимо прийти к согласию
относительно предмета договора. По замечанию В.В. Витрянского, в
процессе разработки Концепции предложение, согласно которому договор,
являющийся предварительным, должен включать все условия,
обеспечивающие возможность идентификации как предмета основного
договора, так и всех его условий, относящихся к числу существенных, было
оценено негативно.
Согласно п. 4 ст. 429 ГК устанавливается срок, в котором стороны
обязуются заключить основной договор. В случае если стороны
предварительного договора своим соглашением обусловили данный срок, то
он должен быть заключен в течение одного года предварительного договора.
Прекращение установленных в предварительном договоре
обязательств происходит в случае, если до того, как завершится срок, когда
сторонам следует осуществить заключение основного договора, не будет
направлено предложение о заключении данного договора, или его
заключение не состоится.
31
Арбитражными судами, рассматривавшими требование,
обусловленные предварительным договором, анализируя вопрос по поводу
истечения предусмотренного подобным договором срока на то, чтобы
заключить основной договор (или годового срока с даты заключения
договора, являющегося предварительным, в случае, если стороны не
предусмотрели в данном договоре иной срок), делается вывод, что в качестве
основания для вынесения отказа в том, чтобы удовлетворять основанные на
предварительном договоре требования, является истечение указанного
срока
1
.
По вопросу о возможности обеспечения выполнения
предварительного договора задатком есть две позиции высших судов.
Первая позиция исполнение предварительного договора может быть
обеспечено задатком
2
.
В статье 429 ГК РФ не исключается возможность задатка по договору,
являющегося предварительным в отношении обязательства сторон заключить
впоследствии основной договор.
До истечения срока действия предварительного договора одна
сторона направила другой письмо с предложением о расторжении
предварительного договора. Ни одна из сторон в срок, в течении которого
должен быть заключен основной договор, не направила соответствующего
предложения.
Следовательно, действие предварительного договора прекращается, а
основной договор не заключается по вине стороны, направившей указанные
письма. В связи с этим требования данной стороны о взыскании внесенного
1
Серова В. К. Споры, связанные с исполнением предварительных договоров
[Электронный ресурс] // Арбитражные споры. - 2010. - № 3.
2
Определение Верховного Суда РФ от 11.05.2010 № 4-В10-5 [Электронный ресурс] //
КонсультантПлюс : справ, правовая система. - Версия Проф. — Электрон, дан. - М.,
2019. - Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та.
32
ею задатка в двойном размере удовлетворению не подлежат.
Обеспечение задатком договора, являющегося предварительным, по
мнению А.В. Васильева исключается. В случае, если заключение основного
договора в предусмотренный срок не состоится, и направления предложения
по поводу его заключения не произойдет, следует расценивать в качестве
прекращенных предусмотренные предварительным договором
обязательства
1
.
С учетом вышеизложенного, если не были определены иные
основания для того, чтобы ответчик удержал денежные средства, которые
истец в виде задатка передал ему в соответствии с предварительным
договором, требования истца вернуть указанные средства с процентами,
определенными статьей 395 ГК РФ, следует считать правомерными
2
.
Возможно обеспечение посредством задатка исполнения
обязательства, имеющего денежный характер по договору между сторонами.
Однако в предварительном договоре указанные обязательства отсутствуют. В
этой связи можно прийти к выводу о том, что задаток как средство
обеспечения исполнения обязательств по договору, являющемуся
предварительным, использоваться не может.
В последние годы в литературе также ведется дискуссия по поводу
возможности применения задатка для обеспечения исполнения
предварительных договоров. Многие авторы отмечают, что включение
условия о задатке в предварительный договор противоречит правовой
природе предварительного договора и задатка. В обоснование своей точки
1
Васильев А. В. Предварительный договор в праве России и США [Электронный
ресурс] : дис. ... канд. юрид. наук. / А. В. Васильев. - М., 2017. - 299 с. - Электрон,
версия печат. публ. - Доступ из «Электронная библиотека: Диссертации».
2
Васильев А. В. Предварительный договор в праве России и США [Электронный ресурс]
: дис. ... канд. юрид. наук. / А. В. Васильев. - М., 2017. - 299 с. - Электрон, версия печат.
публ. - Доступ из «Электронная библиотека: Диссертации».
33
зрения он не обращают внимание на безвозмездность предварительного
договора, имеющего организационный характер, и платежную функцию
задатка, из которой следует, что им может обеспечиваться только денежное
обстоятельство. Так А. Мазавина, Е.И. Мелихова и П.М. Пермякова
отмечают, что поскольку предварительный договор предусматривает
обязательство заключить основной договор, то денежные средства,
предлагаемые в соответствии с предварительным договором, выполняют
лишь платежную, но не обеспечительную функцию, то есть должны быть
квалифицированы как аванс. Однако встречаются иные позиции.
Точку в рассматриваемой дискуссии поставил Федеральный закон «О
внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской
Федерации» от 08.03.2015 42-ФЗ, которым был введен п. 4 ст. 380 ГК РФ.
Данная новелла прямо предусматривает возможность применения задатка в
качестве способа обеспечения исполнения обязательства заключить основной
договор на условиях, предусмотренные предварительным договором.
В литературе имеются позиции, ко помимо института задатка,
применяемого к предварительному договору в качестве его обеспечения,
рассматриваются и другие. Так, например А.Бычков выделяет институт
неустойки как меру обеспечения, рассматриваются по предварительному
договору. «Обязательства по предварительному договору могут, обеспечены
неустойкой, поскольку ни правилами о неустойке, ни нормами о
предварительном договоре не установлен запрет на этот счет. Однако
неустойка в случае отказа от заключения основного договора может быть
снижена на основании ст.33 ГК РФ либо в удовлетворении требования о ее
взыскании может быть вовсе отказано». Данную точку зрения поддерживает
судебная практика. Так в одном деле продавец уклонился от заключения
договора купли-продажи здания, и договор был заключен по решению суда
по иску покупателя. За уклонение от заключения основного договора в