45
в том случае, если по тем или иным причинам, соглашение о купле-продаже
недвижимости не было заключено. Когда соглашение не было заключено по
вине продавца, задаток должен быть возвращен им покупателю в двойном
объеме, вместе со штрафом, установленным с учетом договорных условий.
Объем такого штрафа определяется предварительным соглашением о купле-
продаже нежилого помещения.
1
Период, в течение которого необходимо возвратить средства, должен
быть согласован между сторонами и обозначен непосредственно в
соглашении. В этом же порядке определяется и период, по завершении
которого у покупателя возникает право потребовать у продавца возвратить
внесенную им в качестве залога сумму. Уплачиваемый покупателем в пользу
продавца задаток должен отниматься от основной договорной суммы,
поскольку является ее составной частью. В последующем, оставшаяся часть
основной стоимости объекта недвижимости выплачивается покупателем на
общих основаниях и методом, установленным сторонами в соглашении.
Соглашение вступает в законную силу с того момента, как документ был
подписан сторонами и истекает после полного выполнения ими своих
обязательств. Порядок расторжения соглашения установлен действующим
законодательством РФ. Соглашение оформляется в двух идентичных
экземплярах, для передачи каждой из сторон на дальнейшее хранение.
Условия и юридическая сила каждого из экземпляров одинаковы.
2
Приведём пример из практики. Истец обратился в суд с иском к АО
«СУ-№155» с требованием о признании предварительного договора основным
1
Татарникова Т.В. Предварительный договор в гражданском праве. // Правовые
проблемы укрепления Российской государственности. Ч.36. - Томск: Изд. Том. ун-та, 2016.
- 20с.
2
Волкова М.А. Возможность обеспечения задатком предварительного договора //
Юрист № 22. 2016.-С.30
46
договором купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу:
нежилое помещение №. В обоснование своих требований.
Истец указал, что между ним и Ответчиком был заключён
предварительный договор, в соответствии с которым Истец принял решение
приобрести спорное нежилое помещение. Свои обязательства по оплате
нежилого помещения Истец исполнил в полном объеме. Строительство дома,
в котором находится нежилое помещение Истца, было завершено, дом введён
в эксплуатацию в законном порядке.
Однако право собственности Истца на нежилое помещение до
настоящего времени не зарегистрировано в законном порядке, так как
Ответчик не представляет документы в орган, осуществляющий
государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с
ним, необходимые для регистрации.
Представитель истца К. Н.С. в суд явилась, заявленные истцом
требования поддержала в полном объеме, настаивала на их удовлетворении.
Представитель Акционерного общества «Строительное управление
№155» в суд не явился о месте и времени судебного заседания извещался
надлежащим образом, отзыва на иск не представил, ходатайств об отложении
слушания дела не заявлял.
1
Представитель третьего лица – Федеральная служба государственной
регистрации, кадастра и картографии по г. Москве в судебное заседание не
явился; о времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим
образом, отзыва на иск не представил, ходатайств об отложении слушания
дела не заявлял.
Суд, выслушав представителя истца, исследовав материалы дела,
приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.
1
Апелляционное определение Московского городского суда от 30 июня 2014 года по
делу № 33-24771/2014. Версия Проф.М. 2015.
47
В судебном заседании установлено, что 24.03.2012 г. между Истцом и
Ответчиком был заключен Предварительный договор №, согласно которому
Продавец принял решение продать, а Покупатель принял решение купить
нежилое помещение № 10
Свои обязательства по оплате денежных средств Истец исполнил в
полном объеме, что подтверждается платежными поручениями.
В настоящее время жилой дом по строительному был принят Актом
приемочной комиссии, утвержден и введен в эксплуатацию (Разрешение на
ввод объекта в эксплуатацию от 03.01.2014г. №).
Однако, как указал Истец, его право собственности на нежилое
помещение до настоящего времени не зарегистрировано в установленном
порядке, так как Ответчик не предоставляет ему документы, требуемые для
регистрации права собственности.
В соответствии с уведомлением Управления Росреестра по г. Москве,
сведений о регистрации чьих-либо прав на спорную квартиру не имеется.
На основании изложенного, учитывая исполнение обязательств со
стороны Истца по оплате приобретаемого нежилого помещения, несению
расходов по оплате коммунальных платежей, а также передачу Ответчиком
данного имущества Истцу во владение и пользование, Истец просит Суд
признать предварительный договор № от 24.03.2012 г., заключенный между
ним и Ответчиком основным договором купли – продажи нежилого
помещения.
1
Согласно ч. 1 ст. 429 ГК РФ предварительный договор по своей
правовой природе носит организационный характер и не предполагает каких –
либо обязательств сторон по передаче имущества, оплате денег и т.п., кроме
как подписания в будущем основного договора. Однако как следует из
1
Лебедев В.Е. Квалифицирующие признаки опционного договора и его отличие от
других производных финансовых инструментов // Новый юридический журнал. - 2016 - №
3. - С. 90.
48
сложившихся отношений между Истцом и Ответчиком, стороны при
исполнении своих обязательств по договору фактически выполнили
обязательства, превышающие объем обязательств, предусмотренных
Предварительным договором, так как Ответчиком была осуществлена
передача нежилого помещения в пользование Истцу. В связи с чем,
Предварительный договор от 24.03.2012 г. должен быть квалифицирован как
договор купли-продажи, поскольку в данном случае Истец со своей стороны
исполнил обязательства: уплатил полную стоимость нежилого помещения,
несет расходы по содержанию объекта с момента ввода жилого дома в
эксплуатацию, расходы по оплате коммунальных платежей и несению
ответственности за его целостность. А Ответчик осуществил передачу данного
имущества Истцу во владение и пользование.
Данные обстоятельства свидетельствуют о волеизъявлении сторон по
заключению основного договора купли-продажи недвижимости.
В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом
принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и
выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности
устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом
договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить
содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля
сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все
соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору
переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях
сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или
нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских
прав и обязанностей. Договор считается заключенным, если между сторонами
в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным вопросам
договора (ст.432 ГК РФ).
49
Договор продажи недвижимости составляется в письменной форме
путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст.550 ГК
РФ). В соответствии со ст. 554, ст. 555 ГК РФ существенными условиями
договора продажи недвижимости являются предмет (должны быть указаны
данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество,
подлежащее передаче покупателю по договору) и цена, которая в том числе
может быть установлена на единицу площади, и определяется исходя из
фактического размера передаваемого Покупателю недвижимого имущества.
Согласно ч. 2 ст. 455 ГК РФ с учетом ч. 5 ст. 454 ГК РФ договор может быть
заключен на куплю – продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в
момент заключения договора, а также товара, который будет создан или
приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или нее
вытекает из характера товара.
Таким образом, из содержания Предварительно договора купли –
продажи нежилого помещения от 24.03.2012 г., а также того обстоятельства,
что в момент подписания Предварительного договора жилой дом находился
на стадии строительства и не был принят в эксплуатацию, следует, что
стороны фактически заключили, а в последствии исполнили договор купли –
продажи недвижимости, которое будет создано в будущем. Стороны не только
согласовали все существенные условия основного договора купли – продажи
будущей недвижимости, как того требуют ст. 550, ст. 554, ст. 555 ГК РФ, но
Покупатель также произвел ее оплату согласно ст. 486 ГК РФ, а Ответчик
произвел передачу данного недвижимого имущества Истцу во владение и
пользование.
1
1
Пермякова П.М. Использование задатка как способа обеспечения исполнения
обязательства по предварительному договору. // LEX RUSSIA (научные труды МГЮА) № 1. 2016 -
С.166
50
В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные
права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в Едином
государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии со ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной
регистрации прав на недвижимое имущество являются, в том числе, договоры
и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в
соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения
объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Суд, оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности,
приходит к выводу, что исковые требования обоснованны и подлежат
удовлетворению в полном объеме.
Таким образом, подводя итоги проделанной работы во второй главе
необходимо сделать следующие выводы:
1. Предварительный договор должен содержать все существенные
условия.
2. Предварительный договор не является денежным обязательством.
3. В предварительном договоре целесообразно четко прописывать
порядок заключения основного договора.
4. Обязательства, предусмотренные предварительным договором,
прекращаются, если до окончания предусмотренного срока заключения
основного договора он не будет заключен, либо одна из сторон не направит
другой стороне предложение заключить этот договор.
51
ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НА
ПРАКТИКЕ
3.1. Особенности использования аванса и задатка в
предварительном договоре купли-продажи недвижимости
При заключении предварительного договора купли-продажи часто
покупатель передаёт продавцу денежную сумму в качестве гарантии того, что
стороны намерены заключить в будущем в установленный договор срок
основной договор. Однако в самом предварительном договоре данная сумма
может называться по-разному – аванс или задаток.
1
От того, как эта денежная сумма определена в предварительном
договоре, зависят и правовые последствия для сторон, если такой
предварительный договор будет нарушен и заключение основного договора не
состоится.
Что такое аванс и задаток и как правильно действовать сторонам при
наличии в предварительном договоре купли-продажи жилого помещения
условий о них мы рассмотрим в данной статье.
Проблема заключается в том что, понятие аванса законодательно нигде
не закреплено, данный термин употребляется, но точное его определение – что
такое аванс – в законе отсутствует. Однако, исходя из смысла правовых норм,
в которых данный термин употребляется, можно сделать следующий вывод:
аванс – это частичная предварительная оплата по договору, передаваемая
покупателем продавцу в счёт предстоящей оплаты цены жилого помещения. В
случае, если сделка купли-продажи жилья и подписание основного договора
не состоялись, сумма аванса подлежит возврату. Если же сделка и подписание
1
Подузова Е.Б. Организационный договор в современном гражданском праве и
законодательстве // Гражданское право. - 2016. - № 3. - С. 13
52
основного договора состоялись, то аванс засчитывается как часть оплаты при
окончательном расчёте. Таким образом – аванс – это только предоплата.
Только в таком смысле и следует рассматривать этот термин.
В отличие от аванса термин «задаток» в законе определён (ст. 380
Гражданского кодекса РФ). Задаток – это денежная сумма, которая выдаётся
одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся с неё по договору
платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в
обеспечение его исполнения.
Исходя из этого, можно сделать вывод, что задаток – это не только
предоплата, но и способ обеспечения исполнения обязательства. Законом
устанавливаются требования к форме соглашения о задатке, а также
последствия в отношении задатка при неисполнении сторонами обязательств:
соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в
письменной форме. В случае несоблюдения письменной формы при наличии
сомнений, является ли задатком сумма, уплаченная в счёт причитающихся со
стороны по договору платежей, эта сумма считается уплаченной в качестве
аванса, если не доказано иное. Это означает, что в случае наличия спора суд
будет исходить из того, что такая сумма является авансом, а не задатком, если
не доказано иное. Таким образом, очень важным является правильно отразить
в предварительном договоре истинные намерения сторон, поскольку
последствия нарушения такого предварительного договора различны в
зависимости от того, как передаваемая покупателем продавцу денежная сумма
называется в тексте договора – аванс или задаток.
Итак, если в предварительном договоре речь идёт об авансе, то в случае
не заключения договора продавец обязан вернуть покупателю сумму аванса.
Однако это не лишает продавца обратиться в суд с иском о понуждении к
заключению договора купли-продажи жилого помещения, при этом сумма
аванса не возвращается, а засчитывается в счёт оплаты цены жилого
помещения по договору. А если в предварительном договоре указано, что
передаётся денежная сумма в качестве задатка. В таком случае имеет значение
53
– по чьей вине не состоялось заключение основного договора. Если это
произошло по соглашению сторон либо вследствие невозможности
исполнения, то сумма задатка должна быть возвращена несостоявшемуся
покупателю.
Под невозможностью исполнения согласно ст. 416 ГК РФ следует
понимать наличие обстоятельств, за которые ни одна из сторон не отвечает:
например, уничтожение имущества.
1
Если нарушение предварительного
договора произошло по вине покупателя (стороны, давшей задаток), то
задаток остаётся у другой стороны (продавца). Если же за неисполнение
договора ответственна сторона, получившая задаток (продавец), то она
обязана уплатить другой стороне (покупателю) двойную сумму задатка.
2
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана
возместить другой стороне убытки с зачётом суммы задатка, если в договоре
не предусмотрено иное.
Таким образом, сторонам, подписавшим предварительный договор с
включением в него условия о задатке, не следует пренебрегать установленным
таким договором сроком его исполнения, поскольку это может повлечь как
принуждение к его исполнению и возмещение в связи с эти убытков, так и
неблагоприятные последствия относительно суммы задатка.
Основные нарушения предварительных договоров – это нарушения
сроков, установленных для заключения основного договора. Если срок
подходит к окончанию, а стороны так и не выразили намерений заключить
основной договор, или если одна из сторон уклоняется, то добросовестной
стороне следует позаботиться о том, как не потерять внесённую полученную
сумму задатка. Чтобы в последующем доказать, что это другая сторона
1
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2018) ФЗ // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст.
3301.
2
Скуратовская М.М. Некоторые процессуальные вопросы рассмотрения
арбитражными судами дел, связанных с организационными договорами // Законы России:
опыт, анализ, практика. - 2016. - № 5. - С. 67
54
уклоняется от заключения основного договора, то в её адрес необходимо
направить предложение о заключении такого договора с указанием даты,
времени и адреса, по которому необходимо явиться для заключения основного
договора купли-продажи жилого помещения.
1
Это возможно сделать лично под роспись, либо письмом с описью
вложения и уведомлением о вручении, либо посредством услуг нотариуса.
Если все-таки подписание основного договора не состоялось, то сторонам
необходимо учитывать позицию судов при рассмотрении вопроса о
правомерности включения условий о задатке в предварительный договор.
Законодательство РФ не содержит запрета в отношении включения
сторонами в предварительный договор условия о неустойке за незаключение и
(или) уклонение от заключения основного договора, а значит, стороны вправе
закрепить эти условие в предварительном договоре.
Однако суды в отношении правомерности включения таких условий в
предварительный договор придерживаются разных подходов, единообразие
при принятии решений отсутствует. В частности, можно выделить два
противоположных подхода судов. Первый подход заключается в том, что
лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную
обязанность - заключить в будущем основной договор, и право - требовать от
другой стороны заключения основного договора. Возникновение обязательств
имущественного характера по такому договору законом напрямую не
предусмотрено.
Кроме того, ст. 429 ГК РФ предусматривает специальные способы
защиты стороны предварительного договора при уклонении контрагента от
заключения основного договора – посредством обращения в суд с иском о
понуждении к заключению основного договора.
2
1
Сафонова Е.Ю. Ответственность за нарушение условий организационных
договоров // Юридическая наука. - 2015. - № 7. – С. 15.
2
Сусликов В.Н., Чумакова О.Н. Ответственность сторон за неисполнение
обязательств, предусмотренных предварительным договором: проблемы теории и
практики. // Северо-Кавказский юридический вестник. – 2018. - № 2. – С. 65-71.