15
имущественных обязательств, причем, сторона договора может на момент
заключения предварительного договора и не обладать имуществом, являющимся
предметом основного договора.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49
подтверждает вышеописанный тезис, отмечая, что отсутствие на момент
совершения предварительного или основного договора возможности передать
имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего
договора, не может служить препятствием к заключению предварительного
договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом
будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения
предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в
отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем.
Другие ситуации могут регламентироваться законодательно или вытекать из
товарной характеристики (п. 2 ст. 455 ГК РФ).
Если стороны вступили в предварительные договорные правоотношения,
согласно которым они взяли на себя обязанности, например, заключить основной
договор о продаже имущества на основе условий, определенных ими в
предварительном договоре, но при этом в предварительном договоре была
прописана обязанность покупателя до заключения основного договора заплатить
денежную сумму имущества или существенную ее часть, такой договор будет
являться договором купли-продажи с условием о предварительной оплате, а не
предварительным договором.
1
Верховный Суд пришел к такому выводу потому, что здесь предварительный
договор стал создавать конкретную имущественную обязанность, а не просто
являться организационным договор, не создающим для сторон конкретных
имущественных обязательств.
1
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах
применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и
толковании договора» // Российская газета. – 11 января 2019. – №4./ СПС «КонсультантПлюс»
16
Рассмотрим, как трактуется предварительный договор в нижестоящей
правоприменительной практике.
Во-первых, нижестоящие суды, аналогично с выводом Верховного суда РФ,
считают, что предварительный договор только лишь может порождать
обязательства сторон по заключение в будущем основного договора, а не прав и
обязанностей в отношении имущества, работ или услуг.
Так, например, в 2015 году Верховный Суд РФ постановил, что предметом
предварительного договора необходимо считать обязательство контрагентов,
направленное на будущее заключение основного договора, а не имущественное
обязательство в отношении недвижимости.
1
В другом своем акте Верховный Суд РФ отметил, что сам по себе
предварительный договор нельзя считать договорной конструкцией, на основании
которой передается имущества или права на имущество.
2
Во-вторых, по мнению не существующего уже на сегодняшний день
Высшего Арбитражного Суда РФ, предварительный договор, опосредующий
передачу имущества в будущем по основному договору, имеет своей целью
юридически связать участников будущей сделки еще до того, как у стороны
появится право на указанное для исполнение договорного обязательства
имущества.
Заключение предварительного договора аренды нацелено на то, чтобы при
помощи правовых оснований связать участников будущей сделки еще до
появления у стороны договора права на необходимую для исполнения вещь.
Исходя из этого, в прописанный в предварительном договоре срок будет
восполнено отсутствие условия, которое необходимо для совершения основного
договора.
3
1
Определение Верховного Суда РФ от 15.09.2015 № 18-КГ15-143 // Бюллетень Верховного
Суда РФ. – 2016. – № 4./ СПС «КонсультантПлюс»
2
Определение Верховного Суда РФ от 16.12.2014 № 9-КГ14-8 //Документ опубликован не был/
СПС «КонсультантПлюс»
3
Постановление Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 № 402/09 по делу № А41-К1-13707/07 //
Вестник ВАС РФ. – 2009. – № 11./ СПС «КонсультантПлюс»
17
В-третьих, до вступления в силу Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ,
имела место такая судебная позиция о том, что, совершая предварительный
договор купли-продажи, собственник имущества берет на себя обязанность
заключить основной договор, которое он должен исполнить надлежащим
образом.
1
В научных кругах неоднократно муссировался вопрос по поводу правового
закрепления возможности установления посредством предварительного договора
обязанности одной стороны вступить в основной договор в будущем, а другой
стороне предоставить лишь факультативное право требования от другой стороны
заключения основного договора в течение определенного срока
2
. Такого же
мнения придерживался Р. Саватье, считая, что заключать односторонний
предварительный договор целесообразно, ведь при помощи такой специфичной
договорной конструкции один субъект сделки может взять на себя обязательство,
а второй быть свободным от него, с правом давать другой стороне лишь свое
согласие на совершение сделки. Однако отечественный законодатель не
согласился с идеей расширения действующей конструкции предварительного
договора, добавив в ГК РФ новой конструкцией опциона на заключение
договора.
3
Как уже отмечалось выше, предварительный договор можно отнести к
организационным договорам, т.к. он направлен, прежде всего, на обеспечение
эффективного заключения основного гражданского договора.
4
Предварительный
договор также можно отнести к рамочным договорным конструкциям, которые
1
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2011
года (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01.06.2011) // Бюллетень Верховного Суда РФ. –
2011.– № 9/СПС «КонсультантПлюс»
2
Кучер А.Н. Теория и практика преддоговорного этапа: юридический аспект / А.Н. Кучер. – М.:
Статут, 2005. – С. 286.
3
Ралько В.В. Опцион на заключение договора и опционный договор в российском праве / В.В.
Ралько // Нотариус. – 2016. – № 5. – С. 38 - 44.
4
Илюшина М.Н. Предварительный договор в новеллах ГК РФ: новое содержание и новые
регулятивные возможности для договоров купли-продажи жилых помещений / М.Н. Илюшина
// Семейное и жилищное право. – 2016. – № 1. – С. 36 - 40.
18
являются разновидностью организационных договоров, в результате которых
заключатся в будущем исполнительские сделки.
Е.А. Суханов полагает, что все гражданско-правовые договорные
конструкции можно разделить на имущественные и организационные, причем
предварительный договор, как считает ученый, имеет организационный характер
(как и генеральный договор), который направлен не на имущественный обмен, а
на его организацию, с его помощью формируются взаимосвязи участников
имущественного обмена в будущем.
1
Обладая организационным характером, предварительный договор способен
урегулировать лишь условия и сроки заключения другого, более подробного и
юридически важного, основного договора, но совершенно не может оказать
влияние на имущественные права, не способен создать определенные
ограничений либо обременений этих прав. Эту позицию подтвердил в своем
определении Верховный Суда РФ от 09.08.2016 № 55-КГ16-7
2
, указав, что
предварительный договор не может определять для сторон какие-либо другие
обязанности, кроме обязательств по заключению основного договора.
В п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.04.1997 № 13
говорится о том, что содержание предварительного договора необходимо
понимать, как обязательство участников сделки совершить в будущем основной
договор на прописанных в предварительном договоре условиях, поэтому, с
учетом этого, право вещной собственности истец не может получить на
основании предварительного договора о продаже имущества.
3
Объектом правоотношения, в результате которого совершается
предварительный договор, можно считать действия его сторон, имеющие цель в
будущем заключить основной договор по поводу передачи имущества,
1
Российское гражданское право: Учебник: В 2 т. / Под ред. Е.А. Суханова. – М.: Статут, 2018. –
Т. 1. – С. 184.
2
Определение Верховного Суда РФ от 09.08.2016 № 55-КГ16-7// Документ опубликова не был /
СПС «КонсультантПлюс»
3
Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других
вещных прав: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.04.1997 № 13 // Вестник
ВАС РФ. – 1997. – № 7./ СПС «КонсультантПлюс»
19
выполнения работ или оказания услуг в срок и на условиях, которые в нем
закреплены.
1
Предварительный договор по своей правовой природе можно понимать и как
юридический факт, являющийся правомерным действием, нацеленным на
возникновение договорного правоотношения. Предварительный договор, таким
образом, является юридическим фактом, порождающим правоотношение в
будущем.
2
А если предварительный договор является юридическим фактом, то
это еще раз подтверждает его организационный характер, так как на основе него
возникает организационное правоотношение.
Именно этой позиции придерживался еще советский цивилист О.А.
Красавчиков, трактуя предварительный договор как юридический факт или
основание появления организационного правоотношения, которое строится на
основании координации действий сторон сделки и направленное на упорядочение
их действий.
3
Кроме того, предварительный договор можно отнести к безвозмездным
договорным правоотношениям, ведь у его сторон не возникает имущественных
обязательств относительно друг друга, а только обязательства заключить в
будущем основной договор.
Фраза «обязуются заключить…» в легальном определении предварительного
договора говорит о том, что рассматриваемая договорная конструкция имеет
консенсуальный характер.
Предварительный договор относится к каузальным договорам, т.е. к тем,
которые закрепляют имеющую правовое значение хозяйственную цель
правоотношения, то есть стороны своим соглашением направлены к достижению
1
Гасников К.Д. Применение обеспечительных платежей в рамках отдельных гражданско-
правовых обязательств: теоретические и практические аспекты / К.Д. Гасников // Журнал
российского права. – 2016. – № 10. – С. 46 - 55.
2
Гасников К.Д. Предварительный договор и меры гражданско-правовой ответственности за его
неисполнение. Комментарий судебно-арбитражной практики / Под ред. В.Ф. Яковлева. – М.,
2012. – Вып. 18. – С. 106 - 117.
3
Красавчиков О.А. Гражданские организационно-правовые отношения / О.А. Красавчиков //
Советское государство и право. – 1966. – №10. – С.50-57.
20
юридически-значимой цели – заключить договор на устраивающих обоюдных
условиях в будущем.
1
Если рассматривать предварительный договор как правовую сделку, то
можно выделить характерные ей признаки: двусторонний или многосторонний
договор, обладающий каузальным, безвозмездным и консенсуальным характером.
Существенным условием предварительного договора, согласно новеллам,
внесенным в ст. 429 ГК РФ Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ,
является условие о его предмете, а также условия основного договора, по
которым по заявлению одного из участников сделки, было достигнуто взаимное
соглашение при совершении предварительного договора.
Необходимо подчеркнуть, что срок заключения основного договора не
является существенным условием предварительной договорной конструкции, он
может быть восстановлен на основании абзаца 2 п. 4 ГК РФ.
Юридическое значение предварительного договора, на основании которого
субъекты обязуются в будущем заключить реальный договор, заключается в
предоставлении одной из сторон права требовать заключения упомянутого в
предварительном соглашении основного договора, а также компенсации
издержек, возникших по причине нарушения сроков заключения основного
договора. Кроме того, если заключение основного договора сорвалось по вине
одной из сторон предварительного договора, вторая сторона может потребовать
возместить убытки, которые были причинены по причине уклонения от
заключения основного договора.
2
В хозяйственных правоотношениях сфера применения предварительного
договора достаточно обширна.
Предварительный договор нередко применяется как итоговый документ
переговоров контрагентов, а также как дополнительный правовой элемент
1
Синицын С.А. Экономический смысл сделки: вопросы юридической квалификации / С.А.
Синицын // Журнал российского права. – 2017. – № 12. – С. 110 - 121.
2
Груздев В.В. Возникновение договорного обязательства по российскому гражданскому праву:
монография / В.В. Груздев. – М.: Волтерс Клувер, 2010. – С.111-112.
21
обеспечения заключения основного договора, что обуславливается возможностью
понуждения стороны к заключению основного договора.
Ранее нередко предварительные договорные конструкции использовались
как рамочные соглашения, но с 1 июня 2015 г. такое применение было
прекращено, т.к. ФЗ от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ закрепил внес в ГК РФ новую ст.
429.1 «Рамочный договор».
1
Заключение предварительного договора актуально в ситуациях, когда
стороны должны подстраховаться из-за отсутствия необходимых условий для
непосредственного совершения главного договора. Например, когда лицо хочет
продать недвижимое имущество, завещанное ему, но которое еще не перешло в
его распоряжение.
В итоге, предварительный договор предоставляет контрагентам возможность
создать обязательственную правовую договорную связь друг с другом, придав
тем самым юридическую силу своим предварительным договоренностям до
момента совершения основного договора. Если одна из сторон впоследствии
откажется от подписания основного договора, вторая сторона правомочна подать
исковое требование в суд о понуждении другой стороны вступить с ней в
договорные правоотношения. Правовая обязательность и вероятность
принудительного судебного исполнения предварительного договора отличают его
от соглашений о намерениях и иных декларативных документов, не влекущих
юридических обязанностей для сторон по российскому законодательству.
Предварительный договор может предшествовать заключению практически
любого гражданско-правового договора. На практике сфера применения
предварительных договоров довольно обширна.
Стороны используют предварительные договоры для закрепления
обязательств, которые впоследствии должны оформляться договором, требующим
1
Федеральный закон от 08.03.2015 N 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую
Гражданского кодекса Российской Федерации»// «Российская газета», N 52, 13.03.2015/ СПС
«КонсультантПлюс»
22
государственной регистрации, когда по каким-либо причинам немедленное
заключение и регистрация основного договора невозможны.
Например, когда собственник здания ожидает получения свидетельства о
праве собственности для последующей продажи здания. Или если арендатор
подает документы на регистрацию договора аренды и заключает с
субарендатором предварительный договор о субаренде, подписание которого
будет возможно только после регистрации договора аренды.
Конструкция предварительного договора часто используется в таких сделках
с недвижимостью, как договоры купли-продажи или мены жилых помещений (п.
2 ст. 558, п. 2 ст. 567 ГК РФ); договоры дарения недвижимости (п. 3 ст. 574 ГК
РФ); договоры продажи или аренды предприятия как имущественного комплекса
(п. 3 ст. 560, п. 2 ст. 658 ГК РФ); аренды здания (сооружения) на срок не менее
одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ) и др.
Очень часто в деловом обороте предварительным договором оформляется
соглашение сторон о заключении в будущем договора аренды части здания,
строительство которого на момент подписания предварительного договора еще не
завершено. В данной ситуации у будущего арендодателя не только нет
свидетельства о праве собственности на строящееся здание, но юридически
самого здания еще «не существует».
Построенное здание может выступать как объект гражданско-правовых
отношений только с момента государственной приемки завершенного
строительством объекта, постановки его на государственный учет и получения
собственником свидетельства о праве собственности на построенное здание.
Учитывая данное обстоятельство, спорным является вопрос, можно ли вообще
заключать договор по поводу объекта, которого юридически «не существует». В
то же время конструкция предварительного договора в данном случае очень часто
используется, поскольку с финансовой стороны договоренность о будущей сдаче
в аренду достраиваемого здания очень выгодна как будущему арендодателю, так
и арендатору (первый обеспечивает наличие арендаторов, которые вносят
определенный денежный депозит на этапе строительства здания, а второй
23
получает возможность аренды по более низкой ставке). Суды рассматривают
споры, вытекающие из подобных предварительных договоров, но вместе с тем
пока нет практики в связи со спорами о действительности таких договоров (то
есть когда одна из сторон обратилась бы в суд с иском о признании такого
договора незаключенным, как не соответствующего требованиям
законодательства).
По мнению ряда экспертов, предварительные договорные конструкции чаще
всего применяются контрагентами в качестве подготовительного юридического
этапа перед заключением главных сделок, что дает возможно проверит взаимную
добросовестность, а также проанализировать всевозможные договорные риски.
Помимо указанных случаев предварительный договор может использоваться для
толкования воли сторон при дальнейшем заключении и исполнении основного
договора в случае возникновения каких-либо противоречий.
1.2. Правовая природа предварительного договора
Известный российский правовед С.С. Алексеев правовую природу трактовал
как юридическую характеристику изучаемого правового явления, отражающую
его особенности, функциональность и место среди иных правовых явлений.
1
Таким образом, для установления правовой природы предварительного договора
необходимо будет дать в настоящей работе юридическую характеристику этого
явления. Подобная характеристика, согласно С.С. Алексееву, должна
основываться на выявлении специфики предварительного договора, его места и
функции по сравнению с другими правовыми явлениями, что предполагает
установление сходства и различий предварительного договора по отношению к
близким ему правовым явлениям.
1
Комиссарова Е.Г. Формально логические аспекты понятия «правовая природа» / Е.Г.
Комиссарова // Вестник Пермского университета. Юридические науки. – 2012. – № 2. – С. 23 -
29.
24
Чтобы понять правовую природу предварительного договора, нужно уяснить,
можно ли считать его самостоятельной гражданско-правовой договорной
конструкцией, а если он является таковым, то определить его место среди
сходных гражданско-правовых договоров.
Изучая научные трактовки правовой природы предварительного договора,
можно сделать вывод о том, что существует отрицательную и позитивная теории
предварительного договора.
Сторонники отрицательного понимания правовой природы предварительного
договора отождествляют его с основным договором
1
, а некоторые из них вообще
отрицают самостоятельную значимость предварительного договора в
регламентации гражданско-правовых отношений.
Так, например, М.М. Агарков полагал, что правовые последствия любой
сделки, а также права и обязанности сторон, которые вытекают из нее,
необходимо устанавливать исходя свободной воли сторон, которая направлена на
достижение определенной юридически-значимой практической цели, нередко на
конкретный экономический результат, а не на основе каких-либо неясных
представлений сторон. Поэтому, в большинстве случаев использование
предварительного договора представляется излишним.
2
Сторонники позитивной теории предварительного договора, наоборот,
подчеркивают его самостоятельность, а значит и большое значение для
гражданского оборота.
И.Б. Новицкий, являясь крупным исследователем института
предварительного договора, писал о том, что основной и предварительный
договоры являются самостоятельными договорными конструкциями и различны
по целям их заключения. Ученый придерживался однозначного мнения о том, что
предварительный договор самостоятельный, что его нельзя отождествлять с
основным договором, что он имеет все классические признаки обычного
1
Меньшенин П.А. Предварительный договор в российском гражданском праве: Дис. … канд.
юрид. наук / П.А. Меньшенин. – М., 2011. – С.44-45.
2
Агарков М.М. Избранные труды по гражданскому праву. В 2 т. Т.2: Общее учение об
обязательствах и отдельных его видах / М.М. Агарков. – М.: Статут, 2012. – С.178.