35
будущей основной сделки, а сейчас, после взнесённых законодательных новелл,
он таковым не является, раз в него не обязательно включать существенные
условия основного договора.
В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49
отмечается, что для того, чтобы признать предварительную договорную
конструкцию заключенной необходимо всего лишь установить предмет основного
договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ).
Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой
стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор
должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой
вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.
Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий
основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности
предварительного договора. Например, если в предварительном договоре указано
здание, которое будет передано в аренду, однако не указан размер арендной
платы, то такой предварительный договор считается заключенным. Недостающие
условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении
основного договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению
решением суда (пункт 5 статьи 429, статьи 445 и 446 ГК РФ)
1
.
Необходимо пояснить, что, применяя новеллу ГК РФ о существенных
условиях, нужно учитывать такой риск, что суд в случае несогласия сторон по
отдельным условиям основного договора может самостоятельно определить такие
условия в решении. Не исключено, что положения заключенного договора не
будут соответствовать интересам его сторон, поэтому стороны, как и ранее,
предусматривают существенные условия основного договора в предварительном.
Шестимесячный срок для заявления требования о понуждении к заключению
1
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах
применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и
толковании договора» // Российская газета. – 11 января 2019. – №4./ СПС»КонсультантПлюс»
36
основного договора исходя из буквального прочтения является пресекательным, в
связи с чем его важно соблюдать.
1
Верховный суд РФ в своем акте от 16.06.2015 № 4-КГ15-21
2
указал, что
условие об установлении предмета договора можно считать согласованным, если
участники сделки имеют одинаковое мнение об этом предмете и способны его
реально определить.
Пункт 5 ст. 429 ГК РФ гласит, что, если образовались разногласия между
контрагентами по определению условий основного договора, то данные условия
могут быть определены в судебном порядке, причем основной договор суд может
признать заключенным после вступления судебного решения в силу.
Полагаем, что судебное вмешательство в свободу сторон самостоятельно
определять договорные условия – довольно спорный момент, причем, не ясно, как
глубоко суды будут вникать и исправлять пробелы по существенным условиям.
Уже имеется правоприменительная практика по этому вопросу, сложившаяся до
внесения законодательных новелл по существенным условиям.
Далее проанализируем требования ст. 429 ГК РФ касательно формы
предварительного договора. Форма рассматриваемой договорной конструкции
должна соответствовать форме основного договора, а если форму последнего
установить не представляется возможным, то в письменной форме. Если форма не
соблюдена, то предварительный договор в судебном порядке признается
ничтожной сделкой. Кроме того, если основной договор необходимо заверять в
нотариальном порядке, то также необходимо поступить и по отношению к
предварительному.
В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49
подчеркивается, что предварительный договор невозможно заключать в устной
форме.
1
Сушкова О.В. Новеллы положений ГК РФ о договорах: теоретические и практические
аспекты реализации лицензионного договора об использовании объекта исключительных прав /
О.В. Сушкова // Юстиция. – 2017. – № 1. – С. 25 - 31.
2
Определение Верховного Суда РФ от 16.06.2015 № 4-КГ15-21 // Документ опубликован не
был/ СПС «КонсультантПлюс»
37
Если в предварительном договоре закреплена обязанность сторон заключить
договор, требующий государственной регистрации, то сам предварительный
договор не нужно регистрировать в таком порядке (статьи 158, 164, пункт 2
статьи 429 ГК РФ).
1
Приведем примеры из судебно-арбитражной практики, признававшие
предварительный договор ничтожным по причине несоблюдения его формы,
которая обязательно должна соответствовать форме основного договора.
Апелляционное решение ВС Республики Карелия от 23.05.2014 по делу №
33-1969/2014
2
отменило решение нижестоящей инстанции, удовлетворило
исковые требования о признании предварительного договора купли-продажи
недействительным, и взыскало денежную сумму в пользу истца на основании
того, что между участниками сделки был заключен предварительный договор
купли-продажи автомобиля в устной форме, что противоречит законодательным
требованиям.
В похожем решении, Московский городской суд не удовлетворил исковое
требование, т.к. истец полагал, что расписка ответчика, в которой тот брал на себя
обязательство переоформить на истца свою долю в хозяйственном обществе, а
истец, в свою очередь, брал себя обязательство выкупить эту долю, является
предварительным договором. Суд не удовлетворил исковое требование, по
причине того, что расписка не является предварительным договором, т.к. она не
отвечает требованиям, которые установлены к форме предварительного
договора.
3
Подводя итог первой главы можно сделать следующие выводы:
1. На основании выше изложенного мы можем дать верное определение
предварительному договору. Предварительный договор – это правовое
1
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах
применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и
толковании договора» // Российская газета. – 11 января 2019. – №4 / СПС «КонсультантПлюс»
2
Апелляционное решение Верховного суда республики Карелия от 23.05.2014 по делу № 33-
1969/2014 [Электронный документ] / СПС «КонсультантПлюс»
3
Апелляционное решение Московского городского суда 16.06.2014 по делу № 33-14200
[Электронный документ] /СПС «КонсультантПлюс»
38
соглашение (сделка) между двумя и более сторонами, обладающая каузальным,
безвозмездным и консенсуальным характером, на основании которой ее
участники берут на себя обязательства заключить в перспективе основной
договор на условиях, которые были предварительно закреплены в нем.
Предварительный договор предоставляет контрагентам возможность создать
обязательственную правовую договорную связь друг с другом, придав тем самым
юридическую силу своим предварительным намерениям до момента совершения
основного договора. Предварительный договор можно представить также в
качестве юридического факта – правомерного действия сторон, нацеленным на
возникновение договорного правоотношения в будущем.
1
2. На наш взгляд, неправильно отождествить предварительный договор с
другими преддоговорными актами, например, с соглашениями о намерениях или
меморандумами о взаимопониманиях, считая, что данная договорная конструкция
является видом преддоговорных документов. Подобные трактовки
предварительного договора являются некорректными, они не отражают
юридическую природу этого правового явления. Если предварительный договор и
предшествует основным договорным правоотношениям, то именно в качестве
договорного соглашения, т.к. он обладает самостоятельностью, юридической
значимостью для сторон (хотя только в организационном, а не в имущественном
плане). Предварительный договор юридически предвещает и опосредует
заключение в будущем основного имущественного договора.
3. Стороны останавливают свой выбор на заключении
предварительного договора перед будущей основной сделкой из-за многих
преимуществ, которые дает сторонам рассматриваемая договорная конструкция:
во-первых, оформляя свое соглашение предварительным договором, стороны
придают ему юридическую силу (этого нельзя добиться, заключая простой
предварительный акт о намерениях); во-вторых, предварительный договор
направлен на гарантию интересов каждого контрагента, если основной договор
подлежит государственной регистрации; в-третьих, стороны путем применения
1
См.Приложение 1
39
предварительной договорной конструкции юридически определяют порядок
заключения основного договора, имеют правомочие возложить право
определения определенного условия на одну из сторон; в-четвертых,
предварительный договор юридически закрепляет те условия, которые были
согласованы между сторонами.
4. Предварительный договор по своей правовой природе является
самостоятельным гражданско-правовым договором, имеющим организационный,
вспомогательный характер для последующего основного договора. Исходя из
этого, мы не поддерживаем позицию сторонников отрицательной теории
правовой природы предварительного договора, которые не считают его
самостоятельным и отождествляют с основным договором, а в некоторых случаях
вообще признают его нецелесообразность.
5. Предмет предварительного договора составляет обязательство
участников сделки в будущем заключить основной договор. На наш взгляд,
предмет рассматриваемой договорной конструкции не стоит понимать узко, т.к.
он вбирает в себя не только определенные действия сторон, направленные на
совершения основного договора в будущем, но и действия по совершению
односторонней сделки, представляющей собой юридическое основание для
появления обязанности по передаче вещи, выполнения определенной работы или
оказания услуги. Исходя из этого, представляется целесообразным дополнить
легальное определение предварительного договора, закрепленное в п. 1 ст. 429 ГК
РФ, положением, согласно которому предметом предварительного договора могут
считаться также действия по совершению односторонней сделки,
представляющей собой юридическое основание для появления обязанности по
передаче вещи, выполнения определенной работы или оказания услуги.
6. Законодатель в 2015 году сузил количество обязательных
существенных условий предварительного договора – теперь в нем нельзя
дублировать все основные условия главного договора, а можно закреплять лишь
некоторые из них: условие о предмете, а также условия, по которым по заявлению
40
одной из сторон стороны должны достигнуть взаимного согласия при совершении
предварительного договора.
7. Считаем, что такая законодательная новелла принесет больше
сложностей на практике, чем пользы, ведь она практически сводит на нет
возможность одной стороны понуждать другую к заключению основного
договора. Существовавшее много лет положение относительно существенных
условий предварительного договора, когда в него должны были включаться
существенные условия основного договора, видится более приемлемым, т.к.
каждый из участников сделки юридически был лучше защищен от произвола
другой стороны во время заключения основного договора. А теперь, следует
заключить, что такая защита попросту отсутствует. Предварительный договор
изначально задумывался для того, чтобы быть как бы «скелетом» будущей
основной сделки, а сейчас, после взнесённых законодательных новелл, он
таковым не является, раз в него не обязательно включать существенные условия
основного договора.
41
Глава 2. Правоотношение, возникающее из предварительного договора
2.1. Особенности правоотношения, возникающего из предварительного
договора: дискуссия в цивилистике, современное законодательство
Как уже отмечалось в настоящем исследовании, предварительный договор
является организационно-правовым и направлен на организацию оптимального
порядка передачи имущества, выполнения работ, оказания услуг и т.д.
Юридическая природа предварительного договора направлена на создание
организационно-предпосылочных правоотношений между сторонами, поэтому в
этой договорной конструкции нельзя приписывать различные имущественные
обязательства сторон, например, обязанность одной стороны оплатить товар.
Предварительный договор опосредует организационное правоотношение по
заключению в будущем основного договора (п. 1 ст. 429 ГК РФ), причем,
вышеупомянутая обязанность оплатить товар будет являться существенным
условием второго, основного договора, который является, по мнению О.А.
Красавчикова, «имущественно-правовым отношением».
1
В правоприменительной практике встречались случаи, когда
правоотношения, возникающие из предварительного договора, облекались в
имущественную окраску. Встречаясь с ситуациями, когда в предварительных
договорах были прописаны обязанности оплатить товар, произвести работу или
оказать услугу, которые стороны были обязаны потом закрепить и в основном
договоре, суды, в целях избегания квалификации таких сделок как
недействительных, называли такие сделки предварительными договорами на
согласованных сторонами условиях
2
, а в других – попросту переквалифицировали
предварительные договора. Например, Высший Арбитражный Суда РФ пришел к
такому мнению: если стороны заключили между собой предварительный договор,
1
Красавчиков О.А. Гражданские организационно-правовые отношения / О.А. Красавчиков //
Советское государство и право. – 1966. – №10. – С.50-57.
2
Постановление ФАС Московского округа от 25.07.2011 по делу № А40-149922/10-48-1269 //
Документ опубликован не был/ СПС «КонсультантПлюс»
42
в котором определили, что в перспективе они обязуются заключить на
прописанных в нем условиях основной договор о купле-продаже недвижимого
имущество, которое будет создано или куплено в будущем, но при этом в
предварительном соглашении стороны установили обязанность покупателя
недвижимости оплатить сделку до заключения основного договора (или часть ее),
суды должны квалифицировать такую сделку как договор купли-продажи
будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
1
На наш
взгляд, такое решение суда более правильное, так как более соответствует
правовой природе организационных правоотношений.
Российские юристы И.В. Елисеев и М.В. Кротов полагают, что
предварительный договор не может считаться обязательством. В качестве
аргументации ученые говорят о нецелесообразности закрепления в ст. 429 ГК РФ
юридических последствий неисполнения обязанности по заключению основного
договора, кроме того, считают, что предварительный договор утрачивает всякое
юридическое значение с момента заключения основного договора.
2
Е.А. Суханов аргументированно не соглашается с вышеизложенной
позицией, говоря о том, что предварительный договор носит организационный
характер и призван всего лишь установить обязанность сторон заключить
будущий основной договор, который непосредственно имеет имущественный
характер. Е.А. Суханов считает, что правоотношение, возникающее на основании
предварительного договора, формирует организационное обязательство сторон в
перспективе заключить основной договор, а не имущественное, что
подтверждается текущей правоприменительной практикой
3
.
Обратимся непосредственно к судебной практике. Арбитражный суд
постановил, что стороны на основании предварительного договора взяли на себя
1
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 г. № 54
[Электронный документ] / СПС «КонсультантПлюс»
2
Кротов М.В., Елисеев И.В. Предварительный договор в российском гражданском праве / М.В.
Кротов, И.В. Елисеев // Очерки по торговому праву. Сборник научных трудов. Вып.7. –
Ярославль, 2000. – С.77-79.
3
Российское гражданское право: Учебник: В 2 т. / Под ред. Е.А. Суханова. – М.: Статут, 2018. –
Т. 1. – С.234.
43
взаимные обязательства заключить в ближайшей перспективе договор аренды
недвижимостью, поэтому этот правоотношение не является сделкой с
недвижимостью. Предметом предварительного договора является обязательство
контрагентов заключить основной договор в будущем, а не обязательства по
поводу недвижимого имущества. Исходя из такой трактовки, ст. 608 ГК РФ к
нельзя применять в отношении предварительного договора.
1
На наш взгляд, на основании заключения предварительного договора
появляются два обязательства: взаимная обязанность сторон заключить в
перспективе основной договор, а также обязательство вступить в основные
договорные правоотношения на условиях, закрепленных в предварительном
договоре, которые касаются непосредственно предмета договора, а также тех,
которые по заявлению одной из сторон были согласованы участниками сделки до
заключения основного договора.
Вышеописанные обязательства нужно трактовать на основе изменений,
внесенных в ст. 429 ГК РФ ФЗ от 08.03.2015 г. № 42-ФЗ, согласно которым
значение существенных условий основного договора, которые были определены
сторонами в предварительном, практически утратилось.
Согласно п. 5 ст. 429 ГК РФ, в ситуациях, когда один из контрагентов,
заключивших предварительный договор, не пожелает впоследствии вступить в
основные договорные правоотношения и заключить основной договор, то его
гражданское законодательство разрешает понудить к заключению основного
договора (п.4 ст. 445 ГК РФ). Поэтому, если одна из сторон предлагает в
добровольном порядке другую сторону заключить основной договор на основе
предварительного, а она отказывается, то ее можно принудить совершить эти
действия. Исходя из этого, можно констатировать наличие у одной стороны
секундарного права, которое предоставляет ей возможность путем своего
одностороннего выражения воли начинать, изменять либо заканчивать
1
Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.05.2010 по
делу № А53-14147/2009 [Электронный документ] / СПС «КонсультантПлюс»
44
договорное правоотношение, а у другой – обязанности заключить основной
договор.
Рассмотрим особенности и проблемные аспекты переквалификации
предварительного договора.
Организационная сущность предварительного договора не разрешает
включать в него элементы основной договорной конструкции, которая имеет
имущественный характер и заключается в будущем. Если же это происходит, то
предварительный договор подлежит переквалификации.
Суды ориентированы на переквалификацию предварительного договора на
основе подхода, который был разобран Пленумом ВАС РФ
1
еще в 2011 году при
рассмотрении дела об обороте строящейся недвижимости. Суть этого подхода
такова: если стороны на этапе возведения жилья заключили между собой
предварительный договор, на основе которого в перспективе они желают
заключить основной договор купли-продажи недвижимости, но в
предварительном договоре закреплено условие об оплате объекта недвижимости
до заключения основного договора, судам необходимо воспринимать этот
документ не как предварительный договор, а как договор купли-продажи
недвижимого имущества с условием о предварительной оплате
2
. Все спорные
моменты по такой договорной конструкции должны разрешаться на основе
положений гражданского законодательства о договоре купли-продажи.
Необходимо отметить большой социальный смысл такого подхода, т.к. тем
самым защищаются права граждан, покупающих жилье на стадии возведения
объекта.
Такого же подхода придерживаются регистрирующие государственные
структуры, которые проводят экспертизу сделок на рынке жилья по которым
имеются различные обременения. Арбитражный суд указал, что при
1
Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения
споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или
приобретена в будущем» // Вестник ВАС РФ. – 2011. – № 9./ СПС «КонсультантПлюс»
2
Бычков А. Переквалификация предварительного договора / А. Бычков // ЭЖ-Юрист. – 2017. –
№ 30. – С. 10.