14
Стоит отметить, что в пользу кредитора взыскивалась как
положительный ущерб в имуществе, так и упущенная выгода, возможная при
обычных условиях оборота (ст. 117), в случае необходимости суд мог дать
должнику отсрочку или рассрочку по исполнению денежных обязательств
(ст. 123).
Так же предварительный договор, используется при регулировании
правоотношений по заключению в последующем договора займа (ст.218),
устанавливая обязательной письменную форму такого договора. Статья 219
дополняет, что в случае ухудшения имущественного положения заёмщика,
например, признания несостоятельным, займодавец в праве на этом
основании расторгнуть предварительный договор.
В Гражданском кодексе РСФСР 1964 года
1
, отсутствовали нормы,
прямо указывающие на существование конструкции предварительного
договора. Однако к предварительным договорам было принято применять
нормы, содержащиеся в «Общих положениях об обязательствах», по общему
правилу было возможно заключить сделку, не предусмотренную законом, но
не противоречащую ему.
Отсутствие правового регулирования предварительного договора
привело к отсутствию правового развития данного института в эти годы, а
так же способствовало множественным нарушениям на практике. Уклонение
одной из сторон от заключения основного договора вело к нарушению
обязательства, и влекло лишь необходимость возмещение причинённых
убытков, понудить вторую сторону заключить договор не представлялось
возможным.
Впервые конструкция предварительного договора получила своё
правовое закрепление в Основах гражданского законодательства Союза
1
Гражданский кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 11.06.1964) (ред. от 26.11.2001) //
Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
15
ССР и республик 1991 года
1
. Согласно положениям ст. 60, предварительный
договор заключался в письменной форме, по договору стороны обязуются
заключить в будущем договор на передачу товаров, выполнение работ и т.д.
на условиях, предусмотренных предварительным договором. Если порядок
согласования существенных условий основного договора не закреплен
законодательно, стороны вправе определить их самостоятельно в тексте
предварительного договора. Участники договора в праве также обратиться в
суд с иском о понуждении уклоняющейся стороны заключить договор, суд в
таком случае возлагал на ней ответственность по возмещению понесенных
убытков.
В 1994 году принят действующий Гражданский кодекс Российской
Федерации
2
, где практически без изменений сохранены нормы о
предварительном договоре. Согласно ст. 429 по предварительному договору
стороны обязуются заключить в будущем договор(основной договор),
предметом которого выступает передача имущества, выполнение работ или
оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Посредством данных изменений был сужен круг сделок, заключение которых
может быть предусмотрено предварительным договором.
Предварительный договор заключается по форме основного,
несоблюдение этого правила влечет его ничтожность. Стороны обязаны
прописать условия, позволяющие установить предмет и другие
существенные условия основного договора, а так же срок заключения
основного договора.
Как и ранее стороны могут обратиться в суд с требованием о
понуждении заключения договора, если в указанный в договоре срок
1
Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик (утв. ВС СССР
31.05.1991 № 2211-1) (ред. от 26.11.2001)// Справочная правовая система
«КонсультантПлюс».
2
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред.
от 18.07.2019) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2019) // Справочная правовая система
«КонсультантПлюс».
16
стороны не заключат основной договор, обязательства по предварительному
договору прекращаются.
Федеральным законом от 08.03.2015 №42-ФЗ "О внесении изменений
в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации"
1
, внесены, на
сегодняшний день, последние изменения в ст.429. Содержание статьи
раскрывается в шести пунктах, регулирующих правоотношения,
возникающие из заключения предварительного договора. Она содержит
требования, предъявляемые к данному виду договора.
В данной редакций установлен срок в течение, которого стороны
могут в случае неисполнения обязательств по предварительному договору
заявлять требование о понуждении к заключению основного – шесть
месяцев. Также установлено, что если стороны имеют разногласия в части
условий основного договора, то они определяются посредством решения
суда.
Кроме того, законодатель расширил круг договоров ст.429.1 - 429.4
ГК РФ, схожих по конструкции с предварительным, содержащих его черты,
однако имеющих свои отличительные особенности: рамочный договор,
опцион на заключение договора, опционный договор, договор с исполнением
по требованию (абонентский договор).
Как видно конструкция предварительного договора появилась не
стихийно, она была позаимствована из норм римского права. В российском
гражданском праве в течение времени в неё вкладывали различное
содержание, используя для организаций разного рода правоотношений (займ,
купля-продажа недвижимости). Последние изменения нормы права о
предварительном договоре претерпели в 2015 году. Действующие нормы
были дополнены и скорректированы с учетом текущих требований.
1
Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую
Гражданского кодекса Российской Федерации" // Справочная правовая система
«КонсультантПлюс».
17
1.2. Понятие, сущность и сфера применения предварительного договора
Большинство договоров, заключаемых субъектами гражданского
права являются имущественными и направлены на возникновение,
изменений и прекращение гражданских правоотношений. В рамках
имущественных договоров возникает имущественно-правовая связь, они
обеспечивают товарообмен.
Помимо договоров имущественного характера в системе
гражданского права есть договора, которые им противопоставляются,
данный вид договора классифицируется исследователями как
организационный.
Организационные договоры имеют неимущественный характер,
считается, что они направлены на обеспечение возникновения в будущем
имущественных отношений, в некоторых случаях они так же регулируют
неимущественные отношения.
Так Гонгало Б.М.говорит о том, что в общей массе обязательств,
несомненно, преобладают имущественные, в то время как неимущественные
обязательства обычно обслуживают имущественные, то есть, направлены на
обеспечение возникновение имущественных обязательств, их динамику и
надлежащее исполнение.
1
Проблема организационных отношений являлась и является
предметом серьезной полемики, связанной в первую очередь с трудностью
дифференциации предмета этих отношений в системе частноправового
регулирования, поскольку этот вид отношений невозможно отнести ни к
имущественным, ни к личным неимущественным отношениям субъектов
права. Прежде всего потому, что объектом организационного отношения
является деятельность его субъектов, направленная не на прямой
1
Гонгало Б.М. Гражданское право: Учебник. В 2 т. / Алексеева О.Г., Аминов Е.Р., Бандо
М.В. Под ред. Б.М. Гонгало. Т. 2. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Статут, 2017. – 543 с.
18
экономический результат, а на создание условий для его скорейшего и более
эффективного достижения.
1
Организационные договоры направлены на установление между
участниками, длительных, стабильных отношений, они подготавливают
правовую почву для будущего зарождения договора.
Примером организационного договора выступает предварительный
договор, несмотря на долгую историю существования института
предварительного договора, существуют различные точки зрения
относительно его места в системе гражданского права. Многие правоведы
стараются самостоятельно классифицировать предварительный договор
через его сущность.
Так Сафонова Е.Ю. относит предварительный договор к институту
нетипичных конструкций, она указывает на то, что на сегодняшний день он
проанализирован не в полной мере. Понятие нетипичного договора, она
выражает через лексическое толкование, и определяет его как
«отклоняющийся от типа, неподходящий ни к какому типу».
2
Илюшина М.Н. в свою очередь указывает на то, что в системе
организационных договоров также существует своя иерархия, которая
основана на способе достижения их основной организационной цели, так
можно выделить договоры, направленные на создание новых
организационных структур, осуществление деятельности участниками такого
договора, заключение соответствующих исполнительных сделок.
Предварительный договор же направлен не на товарообмен, а на его
организацию, на установление взаимосвязей участников будущего
товарообмена.
Кроме того она приходит к выводу, что предварительный договор это
способ добровольного ограничения свободы договора. Предварительный
1
Еремин А.А. Понятие и классификация организационных договоров в гражданском праве
[Текст] / Вестник Волжского университета им. В.Н. Татищева – 2014. – 4 с.
2
Сафонова Е.Ю. Особенности конструкции организационных договоров [Текст] /
Юридическая наука – 2014. – 81 с.
19
договор должен выполнить свою функцию, однако он не может связывать
стороны навечно.
Именно добровольный характер такого ограничения, даёт право
полагать, что предварительный договор это полноценный гражданско-
правовой договор. Поскольку предварительный договор является
гражданско-правовым договором, ему свойственны все родовые признаки
договоров.
1
Правовое определение понятия предварительного договора
содержится в положениях ст. 429 ГК РФ. По предварительному договору
стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества,
выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях,
предусмотренных предварительным договором.
Для наиболее полного изучения понятия и сущности
предварительного договора, необходимо дать толкование базовых понятий
определяющих содержание предварительного договора, а именно «договор»,
а так же раскрыть смысловую нагрузку определения «предварительный».
Статья 420 ГК РФ определяет договор как соглашение двух или
нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских
прав и обязанностей.
Договор заключается на условиях, согласованных сторонами, однако
он не может противоречить положениям действующего законодательства;
договор может носить как возмездный так и безвозмездный характер, в
зависимости от того получает ли сторона что-то взамен, за выполнение своих
обязанностей. Договор действует с момента его заключения, окончание срока
договора не влечет прекращения обязательств сторон по договору, если
стороны не установили иное (ст. 421 - 425 ГК РФ).
1
Илюшина М.Н. Предварительный договор в новеллах ГК РФ: новое содержание и новые
регулятивные возможности для договоров купли-продажи жилых помещений[Текст] /
Семейное и жилищное право– 2016. № 1 // Справочная правовая система
«КонсультантПлюс».
20
В п.2 и п.3 ст. 420 ГК РФ указано, что к договорам применяются
правила о сделках, если иное не установлено законом. К обязательствам,
возникающим из договора, применяются общие положения об
обязательствах. Следовательно, необходимо установить, что такое «сделка» и
«обязательство».
Под сделкой понимаются действия граждан и юридических лиц,
направленные на установление, изменение или прекращение гражданских
прав и обязанностей(ст. 153 ГК РФ).
В силу обязательства одно лицо обязано совершить в пользу другого
лица определенное действие, как то передать имущество, передать
имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную
деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного
действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его
обязанности. Одним из оснований возникновения обязательства является
договор.
Исходя из смысла предварительного договора, и его
самостоятельности как правовой конструкции, «предварительный» это лишь
указание, что позже должно следовать заключение другого договора,
основного.
Изучая сущность предварительного договора, необходимо
проанализировать его и как юридический факт, и как правоотношение.
Рассматривая, предварительный договор как юридический факт
можно отметить, что сам по себе он является оконченным, то есть он
порождает правовое отношение сторон, заключение предварительного
договора сторонами, ведет к единственному последствию для сторон –
обязанности заключить основной договор.
Организационные правоотношения, возникающие из
предварительного договора, обладают относительной самостоятельностью и
требуют правового регулирования. Субъекты таких правоотношений
21
наделяются правами и обязанностями, отличными от прав и обязанностей
организуемых правоотношений.
1
Следует отметить что правоотношения, возникающие из
предварительного договора, имеют следующие признаки: 1) возникают по
инициативе самих участников правоотношений, 2) строятся на началах
равенства сторон; 3) направлены на упорядочение организуемых отношений.
Конструкция предварительного договора, и правоотношения,
вытекающие из этого договора, носят особый характер. Заключение
предварительного договора ведет к возникновению у сторон «эксклюзивного
права» относительно совершения основной сделки. Вообще
предварительный договор — это зачастую согласие одной из сторон на
предоставление времени другой стороне на решение своих «проблем».
Если рассматривать предварительный договор как сделку гражданско-
правового характера, и обязательство из него возникающее, то в его основе
можно увидеть не материальное благо, а обязанность совершения
юридически значимого действия. Договор для заключения договора.
Несмотря на то, что в рамках предварительного договора у сторон возникает
одна общая обязанность, в конечном итоге каждая из сторон преследует свои
цели при заключении договора.
Положение сторон предварительного договора можно условно
охарактеризовать как промежуточное между положением участников
оборота, только ведущих переговоры и не заключивших договора, и
положением сторон заключивших основной договор, который породил
имущественные обязательства.
Предварительный договор, следует заключить в ситуации, когда обе
стороны пришли к полному взаимопониманию относительно заключаемой
сделки, однако на сегодняшний момент существуют определённые
1
Еремин А.А. Понятие и классификация организационных договоров в гражданском праве
[Текст] / Вестник Волжского университета им. В.Н. Татищева – 2014. – 4 с.
22
обстоятельства, которые мешают окончательному подписанию основного
договора.
К вышеуказанным причинам, например, можно отнести:
1) отсутствие у одной из сторон в полном объеме денежных средств
для заключения основного договора, тогда с целью не упустить выгодное для
обеих сторон предложение, стороны заключают предварительный договор; и
заинтересованная сторона предпринимает действия для получения
необходимых денежных средств в указанный в предварительном договоре
срок;
2) необходимость предварительного оформления какой-либо
документации, сюда можно отнести необходимость получения
определенного разрешения от государственных органов, например о
переводе земельного участка под индивидуальное жилое строительство, в
другую категорию, или же, разрешение от органов опеки на продажу доли
квартиры несовершеннолетнего ребенка;
3) наступление определенного события для заключения основного
договора, например, одна из сторон должна вступить в наследство, то есть
она только планирует завладеть имуществом, но по факту право
собственности на эту вещь ещё отсутствует, или предмет договора только
будет создан (строительство дома);
Этот список неокончателен, каждая ситуация индивидуальна, однако
безусловно, что предварительный договор, нужен лишь в том случае когда
существуют обстоятельства не позволяющие сторонам заключить основной
договор.
В ст. 429 ГК РФ законодатель определяет круг договоров, в
отношении которых можно заключить предварительный договор – передача
имущества, выполнение работ и оказание услуг.
Бычков А. в своей статье указывает на то, что предварительный
договор может быть заключен также на оформление иных операций в
будущем. Такой вывод следует из того, что п.1 ст. 429 ГК РФ виды будущих
23
сделок, на оформление которых направлен предварительный договор, не
названы в качестве исключительно тех, в отношении которых допускается
его заключение, равно как и нет указания на то, что предметом
предварительного договора могут выступать будущие сделки иного
характера.
1
Как показывает практика, сфера применения предварительного
договора довольно обширна. Предварительный договор довольно часто
используется как итоговый документ переговоров сторон и как
дополнительное средство обеспечения заключения основного договора, что
связано с возможностью понуждения к заключению основного договора. При
анализе судебной практики можно сделать вывод, что чаще всего
предварительный договор используется при заключении сделок о
недвижимости.
Таким образом, предварительный договор относится к категории
организационных договоров и носит неимущественный характер.
Предварительный договор позволяет установить взаимные права и
обязанности сторон еще до того, как у них появляется возможность
заключить и исполнить основной договор.
Предварительный договор полезен в том случае, когда стороны еще
не могут согласовать те или иные условия основного договора, в том числе и
существенные, единственным требованием к заключению предварительного
договора является наличие условия о предмете основного договора.
Посредством данного договора субъекты могут зафиксировать все
достигнутые договоренности и снизить риск неисполнения обязательств.
1
Бычков А. Нюансы предварительного договора [Текст] / ЭЖ-Юрист – 2015. № 7 //
Справочная правовая система «КонсультантПлюс».