54
долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого
строительства объект долевого строительства не позднее срока, который
предусмотрен договором, но не ранее чем после получения в установленном
порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или)
иного объекта недвижимости.
1
В некоторых случаях суды при рассмотрении аналогичных дел
исчисляют срок со дня, следующего за последним днем срока, указанного в
предварительном договоре для заключения основного договора.
На основании вышеизложенного, можно отметить, что несмотря на
правовое закрепление возможности обеспечения обязательств, возникающих
из предварительных договоров, на практике встречаются трудности в
применении данных норм.
Подводя итоги указанной главы можно прийти к выводу, что:
1. Требования к форме и содержанию предварительного договора
являются основополагающими при заключении договора. Основным
требованием при заключении предварительного договора является
установление корректного предмета договора, и достижение
взаимопонимания сторон относительно его. Существование спорных условий
в тексте договора ведет к проблеме толкования реального содержания
договора.
2. Порядок заключения и расторжения предварительного договора
подчиняется общим нормам гражданского права. Специфической
особенностью является обязательное прекращение предварительного
договора, после окончания срока заключения предварительного договора.
1
Постановления Девятого арбитражного апелляционного суда по делу № № А40-
126031/17 от 06.06.2018 года// Интернет-ресурс Судебные и нормативные акты РФ
(СудАкт)
55
Кроме того, в силу действующего законодательства изменение условий
договора возможно только через суд.
3. На сегодняшний день, установлена возможность обеспечения
исполнения обязательств, возникающих из предварительного договора.
Однако в силу неимущественного характера предварительного договора, в
судебной практике и научной литературе существуют споры относительно
правомерности применяя задатка и неустойки.
56
ГЛАВА 3. СОВРЕМЕННЫЕ ПРОБЛЕМЫ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
КОНСТРУКЦИИ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА
3.1. Исполнение предварительного договора, ответственность за его
неисполнение или ненадлежащее исполнение
Исполнение предварительного договора имеет свои особенности,
Предварительный договор содержит в себе условия регулирующие
имущественные правоотношения, но эти условия относятся к основному
договору. Исполнение договора оценивается с позиции его соответствия
требованиям договора и существа обязательства, исполнение выражается в
фактическом выполнении действий предписанных договором.
В рамках предварительного договора у сторон возникает единственное
обязательство – обязательство по заключению договора, следовательно,
договор можно считать исполненным, когда стороны выполнят своё
обязательство путём заключения основного договора.
Сама процедура его исполнения состоит в обращении одной стороны
договора к другой с письменным предложением к другой, и выражением этой
стороны согласия, с последующим подписанием текста основного договора.
Предварительный договор считается исполненным в том случае, если
стороны до указанного в предварительном договоре срока, заключают
основной договора, относительно того же предмета и на тех же условиях, без
разногласий.
Существует точка зрения, что в случае если заключенный основной
договор признан недействительным, а срок действия предварительного
договора, право на обращение в суд с понуждением о заключении
предварительного договора остается актуальным.
Данное умозаключения является спорным, поскольку, анализируя
факты, обязательство, возникшее из предварительного договора, исполнено,
стороны заключили основной договор. Тот факт, что предварительный
договор по какой-либо причине явился недействительным, не означает, что
обязательство по предварительному договору не было исполнено. В данном
57
случае разумнее устранить нарушения, связанные с заключением
предварительного договора, в случае обоюдно заинтересованности сторон. В
противном случае можно говорить о повторном исполнении обязательства по
одному договору.
Предварительный договор, следует рассматривать как юридический
факт, порождающий одно правоотношение, которое сторонами в данном
случае было исполнено. В конечном итоге, отсутствуют причины, не
позволяющие сторонам заключить основной договор в случае его
необходимости. В данном случае вопрос возникает только относительно того
возможно ли повторно по одному предварительному договору понудить
сторону заключить договор. Решение данного вопроса видится в том, что
стороны при заключении основного договора заключают соглашение о
расторжении предварительного договора, либо предусматривают, условиями
договора, что заключение предварительного договора ведет к немедленному
прекращению предварительного договора.
Разумно предположить, что если основной договор был заключен, то
обстоятельства, не позволяющие заключить его ранее, и требующие
использование конструкции предварительного договора, отсутствуют. Таким
образом, стороны в случае наличия положительной воли вправе заключить
договор, не прибегая к предварительному. Понуждение к заключению
основного договора повторно свидетельствует о нарушении права сторон о
свободе договора.
Кроме того, на практике возникает вопрос и о ситуации обратной
вышеуказанной, когда предварительный договор признается
недействительным. Некоторые правоведы считают, что заключение
основного договора является следствием предварительного договора,
следовательно, недействительность предварительно договора ведет к
недействительности основного. Однако в данном случае заключение обоих
договоров так же разумно рассматривать как два отдельных юридических
факта, несущих самостоятельно значение. В отличие от предварительного
58
договора, основной договор порождает у сторон реальные права и
обязанности. В случаях, когда недействительность предварительного
договора ведет к недействительности основного, следует говорить о двойной
реституции, что является неправомерным.
Заключение предварительного и основного это два самостоятельных
юридических факта, хоть предварительный договор и является причиной
возникновения обязанности по заключению основного договора, однако его
недействительность не может влиять на основой договор, заключенный с
соблюдением всех требований и не противоречащий закону. Заключение
основного договора подразумевает выражение согласия обеих сторон на его
заключение.
Следовательно, даже в случае исполнения предварительного договора,
стороны могут оказаться в правовой ловушке обусловлено с вопросом
правовой связи предварительного и основного договоров.
В течение срока действия предварительного договора любая из сторон
может обратиться к другой с предложением о заключении сделки, если в
договоре не было предусмотрено каких-либо специальных условий,
связывающих заключение основного договора с наступлением определенных
событий.
Если в пределах такого срока стороны совершали действия,
направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока
обязательство заключению основного договора не исполнено то, в течение
шести месяцев с момента истечения срока спор о понуждении к заключению
основного договора может быть передан на рассмотрение суда п. 5 ст. 429 ГК
РФ.
Важным обстоятельством в данном случае выступает то, что согласно
п. 27 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49
отмечено, что ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в
59
целях заключения договора не могут являться основанием для изменения
момента начала течения указанного шестимесячного срока.
1
Показательным является решение Центрального районного суда города
Сочи Краснодарского края от 16.06.2016 по делу №2-3535/16, несмотря на
конклюдентные действия, совершаемые сторонами после прекращения
действия предварительного договора, суд учитывает, что стороны в
установленный предварительным договором срок, латентно выразили
обоюдный отказ от совершения юридически значимых действий,
направленных на исполнение условий предварительного договора по
заключению основного договора купли-продажи квартиры, что предполагает
возврат сторон в первоначальное положение, следовательно, в
удовлетворении исковых требований о понуждении к заключению основного
договора купли-продажи квартиры на условиях, указанных в
предварительном договоре, отказать, истица может обратиться в суд с
исковыми требованиями о возврате задатка.
2
В силу п. 28 вышеуказанного Постановления не совершение ни одной
из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в
течение срока, указанного в договоре, является свидетельством об утрате
интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего обязательство
по заключению прекращается, что как следствие прекращает действие самого
предварительного договора. На практике это подтверждается апелляционным
определением Челябинского областного суда от 26.02.2019 по делу №11-
2928/2019, судом установлено, что ни одна из сторон не направляла другой
надлежащее предложение о заключении договора, что свидетельствует об
1
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах
применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о
заключении и толковании договора"// Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
2
Решение Центрального районного суда города Сочи Краснодарского края от 16.06.2016
по делу №2-3535/16// Интернет-ресурс Судебные и нормативные акты РФ (СудАкт)
60
утрате интереса, значит обязательство по заключению договора прекращено.
1
Основанием для обращения в суд является либо неисполнение
предварительного договора, либо ненадлежащее исполнение условий
предварительного договора.
Неисполнение предварительного договора может выражаться как в
прямом отказе одной из сторон в совершении сделки, так и в «молчании», то
есть отсутствии реакции на предложения о заключении основного договора,
Кроме того основанием для обращения может служить предложение стороны
о пересмотре условий договора или неисполнение условий предварительного
договора.
В случае нарушения обязательства сторонами предварительного
договора закон содержит отсылочную норму к правилу о последствиях
уклонения от заключения договора, которое для стороны является
обязательным (п. 4 ст. 445 ГК РФ).
По данному правилу заинтересованная сторона может требовать
понуждения контрагента к заключению договора, а также возмещения
убытков, причиненных необоснованным уклонением от заключения договор.
Согласно п.29 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от
25.12.2018 №49 по результатам рассмотрения спора о понуждении к
заключению основного договор суд выносит решение в резолютивной части,
которого указывается предмет и определяются условия основного договора, а
также отражается момент, с которого данные договор считается
заключенным. Зачастую датой заключения договора является момент
вступления решения суда в законную силу. При этом само решение в данном
случае выступает договором, и не требует подписания сторонами
дополнительных соглашений. Если основной договор подлежал
государственной регистрации, то решения суда является основанием для его
1
Апелляционное определение Челябинского областного суда от 26.02.2019 по делу № 11-
2928/2019 // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
61
регистрации, в таком случае стороны связаны правоотношениями с момента
указанного в решении, а для третьих лиц в силу п.3 ст. 433 ГК РФ договор
будет считаться заключенным с момента его регистрации.
Особое внимание необходимо обратить на то, что несмотря на то, что
формально пострадавшая сторона подаёт иск о присуждении, де-факто он
является преобразовательным, так как в силу п. 5 ст. 429, а также п. 4 ст. 445
ГК РФ в случае удовлетворения иска о принуждении к заключению договора
последний "считается заключенным на условиях, указанных в решении суда,
с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда".
Это означает, что суд выносит по таким искам решение, которое не требует
какой-либо процедуры исполнения.
1
Рассмотрим случаи, когда обязательство было обеспечено задатком или
неустойкой.
Последствия неисполнения обязательства, обеспеченного задатком,
предусмотрены п. 2 ст. 381 ГК РФ: если за неисполнение договора
ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за
неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она
обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Иными словами,
виновная сторона теряет сумму задатка. Это мера ответственности.
Указанные негативные последствия наступают для стороны, не
исполнившей обязательство, лишь при наличии вины в неисполнении
обязательства. Если сторона, не исполнившая обязательство, невиновна, то
задаток должен быть возвращен задаткодателю.
Вышеназванные санкции применяются к виновной стороне, не
исполнившей обязательство, независимо от того, причинены ли убытки
другой стороне неисполнением обязательства. Однако если есть убытки, то
они должны быть возмещены виновной стороной с зачетом суммы задатка.
1
Карапетов А.Г. Договорное и обязательственное право (общая часть): постатейный
комментарий к статьям 307 - 453 Гражданского кодекса Российской Федерации [Текст] /
М-Логос – 2017. // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
62
По общему правилу если за неисполнение или ненадлежащее
исполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в
части, не покрытой неустойкой (абз. 1 п. 1 ст. 394 ГК РФ). Такая неустойка
именуется зачетной. Если ни закон, ни договор не указывают, как
соотносятся убытки и неустойка, то неустойка зачетная.
Законом или договором могут быть предусмотрены случаи, когда:
1) допускается взыскание только неустойки, но не убытков
(исключительная неустойка);
2) убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки
(штрафная неустойка);
3) по выбору кредитора могут быть взысканы либо неустойка, либо
убытки (альтернативная неустойка).
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства,
обеспеченного неустойкой, должник может уплатить неустойку в
добровольном порядке. Если этого не происходит, то взыскание неустойки
производится в судебном порядке. При этом суд учитывает следующее.
Во-первых, неустойка взыскивается при неисполнении или
ненадлежащем исполнении основного обязательства независимо от того,
понес ли кредитор убытки в результате данного правонарушения.
Во-вторых, если должник не несет ответственности за неисполнение
или ненадлежащее исполнение обязательства, то кредитор не вправе
требовать уплаты неустойки.
В-третьих, суд может (но не обязан) уменьшить неустойку,
подлежащую уплате, если она явно несоразмерна последствиям нарушения
обязательства (ст. 333 ГК РФ). При этом под последствиями нарушения
обязательства подразумеваются не только незначительный размер убытков,
понесенных кредитором, но и иные обстоятельства негативного характера.
1
1
Гонгало Б.М. Гражданское право: Учебник. В 2 т. / Алексеева О.Г., Аминов Е.Р., Бандо
М.В. Под ред. Б.М. Гонгало. Т. 2. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Статут, 2017. – 84 с. 85
с. 138 с.
63
Пострадавшая от нарушения предварительного договора сторона также
вместо принуждения нарушившей стороны к заключению основного
договора вправе отказаться от предварительного договора в связи с утратой
интереса в его заключении (п. 2 ст. 405 ГК РФ) и потребовать возмещения
убытков вместо реального исполнения. Расчет таких убытков взамен
заключения основного договора должен помещать истца в то положение,
которое бы имело место, если бы основной договор был заключен и
исполнен. Иначе говоря, расчет убытков за срыв предварительного договора
должен быть в общем и целом идентичен расчету убытков, который бы имел
место, если бы был заключен и сорван ответчиком основной договор.
1
Кроме того, необходимо определиться можно ли считать нарушенным
предварительный договор, порождающий обязательства не имущественного,
а организационного характера - заключить договор в будущем (п. 1 ст. 429
ГК РФ).
Положение сторон предварительного договора можно условно
охарактеризовать как промежуточное между положением участников
оборота, только ведущих переговоры и не заключивших никакого договора
(ср. ст. 434.1 ГК РФ), и положением сторон, заключивших основной договор,
который породил имущественные обязательства (п. 1 ст. 307 ГК РФ).
В случае нарушения обязательств сторонами предварительного
договора действующее законодательство содержит отсылочную норму (абз. 1
п. 5 ст. 429 ГК РФ) к правилу о последствиях уклонения от заключения
договора, которое для стороны является обязательным (п. 4 ст. 445 ГК РФ).
Это правило предусматривает два последствия. Заинтересованная
сторона вправе требовать:
1) понуждения контрагента к заключению договора,
1
Карапетов А.Г. Договорное и обязательственное право (общая часть): постатейный
комментарий к статьям 307 - 453 Гражданского кодекса Российской Федерации [Текст] /
М-Логос – 2017. // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».