44
переквалификации предварительного договора вышеуказанное
Постановление не содержит. В то же время из судебной практики
усматривается, что в некоторых случаях суды самостоятельно определяют
эти критерии. Но единообразие в определении критериев для правовой
квалификации предварительного договора как основного отсутствует.
Действующее гражданское законодательство не содержит понятий
«юридическая квалификация» и «правовая переквалификация договора»,
правовая квалификация предполагает оценку фактов, по результатам которой
происходит применение соответствующих норм законодательства.
В рамках анализа судебной практики следует, что наиболее часто
заключение договора, поименованного как предварительный, но
содержащего не характерные для него условия, имеет место в виде
заключения предварительного договора купли-продажи недвижимости.
Анализ судебной практики свидетельствует о том, что суды,
рассматривая вопрос толкования условий предварительного договора купли-
продажи, содержащего условие о внесении платы за вещь до заключения
основного договора, в качестве оснований для переквалификации
предварительного договора в основной договор купли-продажи
рассматривают не только лишь внесение платы.
Наряду с условием о внесении платы и наличием факта ее внесения
суды подвергают оценке размер внесенной платы и выясняют
действительную направленность воли сторон при заключении
предварительного договора, принимая во внимание всю совокупность этих
факторов.
Показательным в этом аспекте можно считать следующий пример. В
Определении Верховного Суда РФ от 27 июня 2017 г. № 304-ЭС17-7216 по
делу N А27-11187/2016 приведено обоснованное утверждение о том, что если
платеж по предварительному договору внесен стороной в целях, иных чем
оплата предмета по основному договору, а именно, как в этом случае, в счет
обеспечения штрафных санкций на случай отказа покупателя от заключения
45
основного договора, то такой платеж не может свидетельствовать об уплате
цены или ее существенной части и такая оплата не дает оснований для
квалификации предварительного договора в качестве договора купли-
продажи недвижимости с условием о предварительной оплате.
1
Помимо этого, в своей статье она указывает, что так же к критериям
можно отнести цель внесения оплаты в рамках предварительного договора, а
также действительная воля сторон и наличие конклюдентных действий.
Например, факт передачи имущества от будущего продавца будущему
покупателю, факт пользования стороной этим имуществом, а также несение
стороной бремени содержания этого имущества свидетельствует о
заключении договора купли-продажи.
Как следует эти критерии стихийно сформированы судами различных
судебных инстанций под влиянием роста количества такой категории споров.
Как видно, определяя такие критерии, суды исходят из общих правил
толкования условий договора.
2
Так Мандрюков А.В.считает, что при толковании условий договора,
следует применять во внимание буквальное значение содержащихся в нем
слов и выражений. Буквальное значение условий договора устанавливаются
путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если при анализе текста договора не удаётся определить его истинное
содержание, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с
учетом цели договора. При этом стоит учесть все обстоятельства, в том
числе переговоры и переписка, предшествующая заключения такого
договора, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон
обычаи последующее поведение сторон, для дальнейшего определения какой
1
Определение Верховного Суда РФ от 27.06.2017 N 304-ЭС17-7216 по делу N А27-
11187/2016 // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
2
Жмаева Е.С.Некоторые проблемы судебной практики при толковании условий
предварительного договора [Текст] / Российский судья – 2019. - № 6
46
закон следует применять для разрешения спора и установления
правоотношений сторон.
1
Примером выступает Определение Судебной коллегии по
гражданским делам ВС РФ от 02.04.2019 №11-КГ19-3, в котором суд
указывает, что заключенный сторонами предварительный договор купли-
продажи, предусматривающий обязанность предать покупателям не позднее
третьего квартала 2019 года в собственность квартиру в строящемся доме и
обязанность другой стороны внести полную сумму стоимости этой квартиры,
не является предварительным по смыслу содержания статьи 429.
2
Шестакова М. так рассматривает вопрос толкования
предварительного договора: суд должен исходить из презумпции
заключенности и действительности договора, а также разумности и
добросовестности сторон. Если условие договора допускает несколько
разных вариантов толкования, один из которых приводит к
недействительности договора или к признанию его незаключенным, а другой
не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается
тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.
При неясности условий договора и невозможности установить
действительную общую волю сторон иным образом суд должен истолковать
условие в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора
либо предложила формулировку условия.
3
Принципиально важно корректно указывать предмет сделки, так,
например, в отношении договоров о недвижимости, необходимо как можно
полнее и точнее описать имущество. В противном случае договор может
быть признан незаключённым, так например, согласно Постановлению АС
1
Мандрюков А.В. Некоторые особенности заключения предварительного договора купли-
продажи [Текст] / Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение – 2019. - № 6
2
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской
Федерации от 02.04.2019 № 11-КГ19-3 // Справочная правовая система
«КонсультантПлюс».
3
Шестакова М. Публичный, абонентский, предварительный и другие договоры. Новые
разъяснения Пленума ВС РФ [Текст] / ЭЖ-Юрист – 2019. - № 2
47
ЗСО от 29.04.2015 №Ф04-18408/2015 по делу №А27-16805/2014 арбитры
признали предварительный договор незаключенным в силу отсутствия
данных позволяющих установить имущество подлежащее передаче
покупателю, в том числе сведения о его расположении.
1
Открытым остаётся вопрос относительно изменения условий
предварительного договора. Стороны на этапе заключения предварительного
договора должны урегулировать вопрос о предмете предварительного
договора, а также другие существенные условия основного договора,
относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть
достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
Следовательно, объем существенных условий, содержащихся в
предварительном договоре, определяется только сторонами такого договора.
Статья 429 определяет, что в случае возникновения разногласий сторон
относительно условий основного договора такие условия определяются в
соответствии с решением суда.
Поскольку условия предварительного договора, это условия будущего
основного договора, разумно предположить, что в случае наличия каких-
либо разногласий после подписания предварительного договора, все
возникающие споры об условиях должны рассматриваться в суде.
Таким образом, можно сделать вывод, что изменение условий
предварительного договора по соглашению сторон не допускается.
Прекращение действия предварительного договора зачастую
связывают с наступлением следующих событий:
1.Предварительный договор считается оконченным, когда стороны в
срок, указанный в предварительном договоре заключили основной.
Предварительный договор в данном случае выполнил свою функцию.
1
Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29.04.2015 № Ф04-
18408/2015 по делу № А27-16805/2014 // Справочная правовая система
«КонсультантПлюс».
48
Прекращение договора вследствие окончания срока для заключения
договора несет обязательный характер, ввиду содержания самого договора,
для этого не требуется совершение действий сторонами, в данном случае
именно непринятие шагов к его заключению и прекращает его действия. В
случае необходимости его продления сторонам следует либо заключить
дополнительно соглашение к данному договору, либо заключить новый
отдельный договор.
2. Кроме того договор будет, расторгнут вследствие его ничтожности,
например, отсутствие в тексте договора четкого определения предмета
основного договора ведет к его ничтожности. Помимо этого, договор может
быть оформлен ненадлежащим образом, например, нотариально не
удостоверен. Так же причиной можно считать наличие в договоре ошибок,
описок и недочетов, в таком случае стороны так же вынуждены заключить
новый договор.
Данные причины расторжения можно охарактеризовать как причины,
вытекающие из существа и текста договора, не требующие воли сторон,
однако так же предварительный договор, может быть, расторгнуть по
одностороннему или обоюдному желанию сторон.
3.Стороны могут обоюдно отказаться от выполнений обязательств по
предварительному договору, не обращаюсь друг другу с предложением о
заключении основного договора, по прошествии срока действия указанного
договора, отношения разрываются, договор не был использован.
В данном случае, договор будет расторгнут посредством отсутствия
волеизъявления сторон, т.е. стороны воздерживаются от активных действий,
не предпринимая шагов к заключению договора.
Для расторжения договора в одностороннем порядке сторона должна
направить письменное уведомление о наступлении событий, не позволяющих
дальнейшего действия предварительного договора, например, сторона не
выполняет условия, указанные в договоре, например, не обращается в банк за
кредитом. Если какое-либо условие не соблюдается должным образом это
49
причина для расторжения, главное, чтобы в тексте предварительного
договора не было запрета на односторонний отказ от договора.
Кроме того, стороны могут подписать соглашение о расторжении, в
случае если они больше не заинтересованы в дальнейшем действии
предварительного договора. Такое соглашение лучше составить в
письменном виде, по экземпляру для каждой стороны.
Следовательно, процедура заключения и расторжения
предварительного договора регулируется теми же нормами права, что и для
прочих договоров. Существуют определённые особенности, связанные с
окончанием срока действия предварительного договора, обусловленные его
правовой природой.
2.3. Обеспечение исполнения обязательства, возникающего из
предварительного договора
Исходя из правовой природы предварительного договора следует, что
поскольку данный договор носит неимущественный характер, а является
лишь только организационной конструкцией, обеспечение обязательства
материальными ценностями невозможно, ввиду того что во исполнение
данного договора сторонами не может осуществляться передача имущества,
в том числе и денег.
1
Тем не менее предварительный договор является гражданско-
правовым договором, кроме того его заключение, направлено на
возникновение между сторонами отношений имущественного характера,
следовательно, стороны вправе при его заключении использовать меры по
обеспечению исполнения обязательств.
Обеспечение обязательств – это меры, направленные на защиту
интересов сторон от ненадлежащего исполнения обязательства и побуждения
к исполнению обязательства в силу закона или договора.
1
Гонгало Б.М. Гражданское право: Учебник. В 2 т. / Алексеева О.Г., Аминов Е.Р., Бандо
М.В. Под ред. Б.М. Гонгало. Т. 2. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Статут, 2017. – 34 с.
50
Глава 23 ГК РФ регулирует порядок обеспечения обязательств, ст.
329ГК РФ предлагает несколько способов обеспечения исполнения
обязательств к ним относятся неустойка, залог, удержание вещи должника,
поручительство, независимая гарантия, задаток, обеспечительный платеж и
другие способы, предусмотренные законом или договором.
Так Бычков А., в своей статье указывает на то, что если обе стороны
предварительного договора являются предпринимателями и желают
обеспечить обязательства сторон по заключению в будущем основного
договора, так же как и для любых других гражданско-правовых обязательств,
стороны могут использовать поручительство, банковскую гарантию, залог и
удержание имущества одной из сторон. Кроме того, при желании стороны
могут использовать такой инструмент как обеспечительный (гарантийный)
платеж. В силу положений п.1 ст. 329 ГК РФ стороны вправе использовать не
поименованные в законе способы исполнения обязательств, главное чтобы
они ему не противоречили. При использовании обеспечительного платежа,
стороны могут предусмотреть его использование в качестве денежных
средств покрывающих, например задолженность за оказание услуг, или
какие-либо текущие расходы, так же качестве суммы причитающейся в
качестве неустойки.
1
В силу положений п. 26 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018
№49 исполнение предварительного договора может быть обеспечено
задатком (п. 4 ст. 380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения
основного договора (ст. 421, 329, 330 ГК РФ).
2
В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная
сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет
1
Бычков А. Нюансы предварительного договора [Текст] / ЭЖ-Юрист – 2015. № 7 //
Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
2
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах
применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о
заключении и толковании договора" // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
51
причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в
доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Как следует из правового определения задаток выполняет три
функции: 1) платежную; 2) доказательственную; 3) обеспечительную.
Задаток передается с целью доказательства намерения заключить договор,
для обеспечения исполнения обязательства, и в случае его неисполнения
выполняет платежную функцию.
В своей статье Подузова Е.Б. отмечает, что в литературе и судебной
практике существует мнение о недопустимости использования задатка в
качестве способа обеспечения исполнения обязательства из
предварительного договора, являющегося одним из видов организующего
договора, поскольку предварительный договор не содержит денежного
обязательства. Остается неясным, каким образом реализуется платежная
функция задатка, если по предварительному договору никаких платежей не
производится.
1
В соответствии с п.2 ст. 380 ГК РФ соглашение о задатке независимо
от суммы должно быть заключено в письменной форме, в случае её
несоблюдения эта сумма считается уплаченной в качестве аванса (п.3 ст. 380
ГК РФ). Принципиальное различие между авансом и задатком выражается
именно в том, что аванс не выполняет обеспечительную функцию.
В дальнейшем, задаток, выданный в качестве обеспечения
обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить
платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по
заключенному основному договору. Если задаток выдан по
предварительному договору лицом, которое не обязано к платежу по
основному договору, заключение последнего влечет обязанность вернуть
задаток, если иное не предусмотрено законом или договором, или не следует
из существа обязательства или сложившихся взаимоотношений сторон.
1
Подузова Е.Б. Предварительный договор как основание возникновения организационного
правоотношения [Текст] / Вестник Университета имени О.Е. Кутафина – 2015. – 133 с.
52
Однако изменения, внесенные ГК РФ в 2015 году, однозначно
закрепили право сторон использовать задаток при заключении
предварительного договора. Стороны, достигшие согласия в необходимости
использования задатка, должны так же подписать соглашение о задатке.
Соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме.
Определением Верховного Суда РФ от 28.06.2016 № 37-КГ16-6
(Судебная коллегия по гражданским делам) отмечается, чтоГражданский
кодекс РФ не исключает возможности обеспечения задатком
предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего
обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и
применение при наличии к тому оснований (уклонение стороны от
заключения основного договора) обеспечительной функции задатка (п. 2 ст.
381 ГК РФ): потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной,
ответственной за неисполнение договора.
1
Аналогичная точка зрения выражается в решении Центрального
районного суда г. Сочи Краснодарского края от 16 июня 2016 года по делу
№2-3535/16,основная цель задатка – предотвратить неисполнение договора
(ст. 329 ГК РФ). Помимо этого в указанном решении суд ссылается на то, что
задаток служит доказательством заключения предварительного договора.
2
В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней)
признается определенная законом или договором денежная сумма, которую
должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или
ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки
исполнения.
Неустойка является наиболее распространенным способом
обеспечения обязательства, она стимулирует должника к надлежащему
исполнению обязательства; обеспечительный характер проявляется в том,
1
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от
28.06.2016 № 37-КГ16-6// Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
2
Решении Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 16 июня 2016
года по делу №2-3535/16// Интернет-ресурс Судебные и нормативные акты РФ (СудАкт)
53
что должник осознает возможность наступления неблагоприятных
последствий (уплата неустойки) в случае своей неисправности. Если же
обязательство все-таки нарушено, то должник привлекается к
ответственности – взыскивается неустойка (взыскание неустойки – мера
ответственности).
1
В соответствии с Постановлением Президиума ВАС РФ от 08.04.2014
№16973/13 по делу №А40-118038/12-105-1100 гражданское законодательство
не содержит норм, в которых закреплен запрет на применение сторонами
неустойки в целях обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных в
предварительном договоре. Поэтому условие об уплате неустойки за
неисполнение обязательства по заключению основного договора может быть
включено в предварительный договор.
2
Однако если использование задатка в качестве способа обеспечения
обязательства по предварительному договору с момента внесения изменений
в законодательство в 2015 году стало привычным делом как для участников
правоотношений, так и для судов в силу конкретно сформировавшейся
позиции, то вопрос применения неустойки к таким правоотношениям
остаётся открытым.
В частности, остается актуальным вопрос об определении периода
просрочки, за который может быть взыскана неустойка и начале периода
просрочки. В рамках Постановления Девятого арбитражного апелляционного
суда по делу № А40-126031/17 от 06.06.2018 года об установлении размера
неустойки в связи с нарушением застройщиком сроков передачи объекта в
строящемся многоквартирном доме участнику долевого строительства.
Началом периода просрочки считается день, следующий за днем получения
разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Обосновывают данную позицию
суды следующим: в силу ч. 1 ст. 6, ч. 2 ст. 8 ФЗ №214-ФЗ "Об участии в
1
Гонгало Б.М. Гражданское право: Учебник. В 2 т. / Алексеева О.Г., Аминов Е.Р., Бандо
М.В. Под ред. Б.М. Гонгало. Т. 2. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Статут, 2017. – 83 с.
2
Постановление Президиума ВАС РФ от 08.04.2014 № 16973/13 по делу № А40-118038/12-
105-1100 // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».