75
(например, решение Арбитражного суда г. Москвы от 10.05.2017 по делу N
А40-228055/16).
Стоит отметить, что при оценке размера суммы, внесенной по
предварительному договору в счет оплаты по основному договору, в
качестве критерия ее существенности как основания для переквалификации
предварительного договора в основной суды используют процентное
соотношение внесенной суммы к сумме, составляющей общую цену по
основному договору, который планировался в будущем. Такой подход судов
логичен. Однако сам факт бессистемного применения такого подхода
некоторыми судами не исключает возникновение вопросов в практике. На
текущий момент отсутствуют официальные разъяснения о том, по каким
критериям размер внесенной суммы может быть признан «существенной
частью». Наличие такого разъяснения могло бы иметь существенное
практическое значение и положительно повлиять на формирование
единообразия в практике рассмотрении споров судами.
Еще одним критерием в рассматриваемом аспекте является
действительная воля сторон и наличие конклюдентных действий.
Так, например, Тверской районный суд г. Москвы по гражданскому делу
N 2-6960/2015, оценивая действительную волю сторон, помимо факта
внесения покупателем платы в счет стоимости вещи, принял во внимание
конклюдентные действия, произведенные сторонами в рамках
предварительного договора, в том числе и факт передачи имущества от
будущего продавца будущему покупателю, факт пользования стороной этим
имуществом, а также несение стороной бремени содержания этого
имущества.
Наглядно иллюстрирует применение судами критериев, относящихся к
поведению и действительным намерениям сторон, Определение Верховного
Суда РФ от 9 января 2018 г. по делу N 50-КГ17-27. При рассмотрении
76
вопроса о правовой квалификации заключенного между спорящими
сторонами предварительного договора судом в качестве критериев приняты
во внимание: факт оплаты цены при подписании предварительного договора,
факт пользования будущим покупателем спорным имуществом и отсутствия
материальных правопритязаний со стороны будущего продавца. Также в
этом случае суд установил в ходе судебного разбирательства и учел при
оценке и решении вопроса о том, какие нормы к возникшим отношениям
применить, то, что побудительным мотивом вступления продавца в
правоотношения с покупателем явилось намерение продать спорное
имущество и выручить денежные средства для погашения ранее возникших
долговых обязательств. На этом основании суд пришел к выводу о том, что
между сторонами фактически заключен договор купли-продажи, поскольку
стороны имели намерение заключить не предварительный, а основной
договор купли-продажи и фактически его исполняли.
Изложенное позволяет прийти к выводу о том, что в настоящее время в
судебной практике при толковании условий предварительного договора
имеют применение некоторые критерии для правовой квалификации
предварительного договора в качестве конкретного вида гражданско-
правового договора, который стороны намеревались заключить. К таковым
можно отнести: наличие в предварительном договоре купли-продажи
обязанности стороны внести цену имущества или ее существенную часть,
факт внесения стороной цены имущества, цель внесения денежных средств
по предварительному договору, поведение и действительную направленность
воли сторон предварительного договора.
Эти критерии стихийно сформированы судами различных судебных
инстанций под влиянием роста количества такой категории споров. Как
видно, определяя такие критерии, суды исходят из общих правил толкования
условий договора.
77
Применение судами вышеперечисленных критериев для выявления
наличия основания к квалификации предварительного договора в основной
договор купли-продажи кажется обоснованным и полностью соответствует
положениям ст. 431 ГК РФ.
2.2.Толкование предварительного договора: судебная практика
Вызывает интерес рассмотрение судебной практики ВАС РФ по делам о
расторжении либо неисполнении предварительных договоров
экономическими субъектами.
Так, стороны планировали заключить договор купли-продажи коттеджа
(Приложение 1). Они заключили предварительный договор, в соответствии с
которым потенциальный покупатель в качестве обеспечения передал
владельцу дома задаток. Однако до заключения основного договора купли-
продажи дело так и не дошло. В итоге несостоявшийся покупатель
потребовал от продавца вернуть ему переданную сумму. Суд первой
инстанции квалифицировал данную сумму как аванс и удовлетворил
требования истца. Апелляция же, напротив, отказала в возврате суммы,
посчитав ее задатком. ВС РФ рассмотрел дело и поддержал позицию истца.
Суть дела
Два физических лица планировали заключить договор купли-продажи
коттеджа. Осенью 2012 г. они заключили предварительный договор купли-
продажи коттеджа с участком, согласно которому покупатель обязался в
течение четырех месяцев подписать с продавцом основной договор, чтобы
приобрести недвижимость.
78
В качестве обеспечения потенциальный покупатель передал продавцу 50
000 руб. задатка. Согласно расписке от 04.10.2012 продавец получил от
покупателя соответствующую денежную сумму в качестве задатка для
оформления последующего договора купли-продажи имущества. Стоимость
недвижимого имущества определена сторонами в 5,85 млн руб., включая
сумму задатка. Срок действия расписки - до 28.02.2013. Однако по истечении
указанного времени ни одна из сторон так и не подготовила текст основного
соглашения и не инициировала его заключение.
Тогда спустя некоторое время несостоявшийся покупатель обратился с
иском к продавцу о взыскании денежной суммы в размере 50 000 руб.,
процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 9 200
руб., а также о возмещении судебных расходов.
Позиция судов
Мнения суда первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела
разошлись.
Так, первая инстанция удовлетворила исковые требования истца и
постановила вернуть несостоявшемуся покупателю переданную им сумму, а
также выплатить проценты за пользование чужими денежными средствами.
Суд первой инстанции исходил из того, что уплаченная истцом продавцу
сумма является авансом и подлежит возврату, поскольку договор купли-
продажи дома и земельного участка между сторонами заключен не был.
Апелляционная инстанция отменила акт нижестоящего суда и отказала в
иске покупателю. Суд квалифицировал переданную сумму в качестве
задатка. При этом он отметил, что спорная ситуация возникла по вине
покупателя, который за четыре месяца так и не направил продавцу на
согласование проект договора купли-продажи. Задаток согласно ст. 329 ГК
РФ представляет собой один из способов обеспечения исполнения
обязательств. Основная цель данного способа обеспечения - предотвратить
79
неисполнение договора. Если за неисполнение договора ответственна
сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Таким образом, в
рассматриваемом деле задаток должен остаться у продавца.
Также суд апелляционной инстанции указал на непредставление
доказательств, подтверждающих то обстоятельство, что продавец уклонялся
от заключения договора, а покупатель предпринимал какие-либо действия
для заключения данного договора. Из расписки прямо следует, что сумма в
размере 50 000 руб. передавалась в качестве задатка за приобретение жилого
дома и земельного участка и не подлежала возврату. Доказательств того, что
сделка не состоялась по вине продавца, истцом не представлено.
Позиция ВС РФ
ВС РФ отменил решение суда апелляционной инстанции и отправил
дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. При этом он в
целом согласился с выводом и аргументацией, приведенной судом первой
инстанции.
Так, ВС РФ исходил из следующего.
Согласно п. п. 1 и 4 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма,
выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее
по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора
и в обеспечение его исполнения.
Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком
может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного
договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст.
429 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала
его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности
исполнения (ст. 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен.
80
В соответствии с п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора
ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за
неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она
обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Суд апелляционной инстанции, установив, что уплаченная истцом
ответчице денежная сумма является задатком и никто из участников
обязательства не направил предложение заключить основной договор, не
учел положений п. 6 ст. 429 ГК РФ. Согласно данной норме обязательства,
предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до
окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор,
он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне
предложение заключить этот договор.
По смыслу указанной правовой нормы ненаправление оферты одной из
сторон предварительного договора другой стороне с целью заключить
основной договор не является противоправным поведением.
При таких обстоятельствах вывод суда апелляционной инстанции о
виновности покупателя в незаключении основного договора и возложении на
него негативных последствий на основании п. 2 ст. 381 ГК РФ не основан на
законе.
Исходя из указанных обстоятельств, ВС РФ заключил, что допущенные
судом апелляционной инстанции нарушения норм права являются
существенными, в связи с чем апелляционное определение подлежит отмене.
Второе дело, также связанное с неисполнением предварительного
договора, было рассмотрено в суде высшей инстанции
74
.
74
Определение ВАС РФ от 18 декабря 2018 г. N 305-ЭС18-12143 Дело о расторжении
предварительных договоров купли-продажи и взыскании обеспечительных платежей,
убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами по предварительным
договорам сверх штрафа, предусмотренного сторонами за такое нарушение // Система
«Гарант», 2019.
81
Так, общество с ограниченной ответственностью «Агентство
«Немецкая слобода» (г. Москва, далее - общество «Агентство «Немецкая
слобода») обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым
заявлением о расторжении предварительного договора купли-продажи от
07.11.2016 нежилого помещения, площадью 917,7 кв.м, расположенного по
адресу: г. Москва, ул. Марксистская, д. 34, корп. 7, заключенного между
обществом с ограниченной ответственностью «АВТО ГАНЗА» (г. Москва,
далее - общество «АВТО ГАНЗА») и обществом «Агентство «Немецкая
Слобода»; взыскании солидарно с общества «АВТО ГАНЗА» и общества с
ограниченной ответственностью «Инвестиционная Компания А1» (г. Москва,
далее - общество «Инвестиционная Компания А1») 85 376 640,80 руб.
Решением суда первой инстанции от 24.11.2017, оставленным без
изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от
20.02.2018, исковые требования удовлетворены. Судом
расторгнуты предварительные договоры купли-продажи от 07.11.2016.
Солидарно с общества «Торговая фирма - Универмаг «Хорошевский» и
общества «Инвестиционная Компания А1» в пользу общества «Агентство
«Немецкая слобода» взыскан обеспечительный платеж в размере 70 000 000
руб., штраф в размере 5 000 000 руб., убытки в размере 67 247 720 руб.,
проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 4 060
631, 41 руб., а также проценты за неправомерное удержание денежных
средств на сумму долга 70 000 000 руб. по день фактической уплаты долга.
Солидарно с общества «АВТО ГАНЗА» и общества «Инвестиционная
Компания А1» в пользу общества «Агентство «Немецкая слобода» взыскан
обеспечительный платеж в размере 40 000 000 руб., штраф в размере 5 000
000 руб., убытки в размере 38 056 280 руб., проценты за неправомерное
удержание денежных средств в размере 2 320 360 руб. В судебном заседании
представители общества «АВТО ГАНЗА» и общества «Торговая фирма -
82
Универмаг «Хорошевский» поддержали доводы кассационных жалоб,
просили отменить принятые по делу судебные акты в части
расторжения предварительных договоров, взыскания убытков, штрафа и
процентов, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. В
части взыскания с них обеспечительного платежа судебные акты не
оспариваются.
Представитель общества «Агентство «Немецкая слобода» просил
отменить постановление суда округа только в части отказа в солидарном
взыскании денежных средств с общества «Инвестиционная Компания А1», в
остальной части просил оставить судебные акты в силе. Общество
«Агентство «Немецкая слобода» полагает, что к спорным отношениям
подлежит применению статья 67.3 Гражданского кодекса Российской
Федерации, введенная в Гражданский кодекс Российской
Федерации Федеральным законом от 05.05.2014 N 99-ФЗ. Новая норма
предусматривает, что солидарная ответственность основного общества
наступает, когда дочернее общество совершает сделку не только по его
указанию (как ранее было предусмотрено в статье 105 Гражданского кодекса
Российской Федерации), но и с его согласия. Доля участия в уставном
капитале ответчиков не имеет правового значения, так как лицо может быть
признано материнской компанией и при наличии меньшего размера долей в
уставном капитале дочернего общества при условии того, что оно имеет
возможность иным образом определять решения, принимаемые таким
обществом. Также общество «Агентство «Немецкая слобода» направило в
Верховный Суд Российской Федерации ходатайство о прекращении на
основании пункта 2 части 1 статьи 291.5, пункта 1 части 1
статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
производства по кассационной жалобе общества «АВТО ГАНЗА», ссылаясь
на не рассмотрение по существу судом округа кассационной жалобы
83
общества «АВТО ГАНЗА» на решение и постановление суда апелляционной
инстанции. Данное ходатайство поддержано представителем общества в
судебном заседании.
Согласно части 1 статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации вступившие в законную силу решения судов
республик, краев, областей, городов федерального значения, автономной
области, автономных округов, постановления арбитражных апелляционных
судов, если судебные акты, в отношении которых настоящим Кодексом
предусмотрена возможность обжалования в арбитражный суд кассационной
инстанции, образованный в соответствии с Федеральным конституционным
законом от 28 апреля 1995 года N 1-ФКЗ «Об арбитражных судах в
Российской Федерации», обжаловались в указанном порядке; постановления
арбитражных судов округов и Суда по интеллектуальным правам, принятые
по результатам рассмотрения кассационной жалобы, могут быть обжалованы
в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке
кассационного производства полностью или в части лицами, участвующими
в деле, а также иными лицами в случаях, предусмотренных настоящим
Кодексом, если они полагают, что в оспариваемых судебных актах
содержатся существенные нарушения норм материального права и (или)
норм процессуального права, повлиявшие на исход судебного
разбирательства и приведшие к нарушению их прав и законных интересов в
сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Поскольку решение суда первой инстанции и постановление суда
апелляционной инстанции в установленном законом порядке обжаловались
обществом «Инвестиционная Компания А1» в Арбитражном суде
Московского округа и 28.04.2017 было вынесено постановление по существу
спора, оснований для удовлетворения ходатайства истца о прекращении
84
производства по кассационной жалобе общества «АВТО ГАНЗА» не
имеется.
2.3 Практика заключения предварительного договора при продаже
жилья
Если в нарушение предварительного договора одна из сторон уклоняется
от заключения основного договора, может ли другая сторона требовать
возмещения убытков в объеме позитивного интереса? И если может, то
вправе ли воспользоваться абстрактным методом определения размера
убытков? Почти полтора века назад Гражданский кассационный департамент
Правительствующего сената, по существу, дал на оба вопроса
положительные ответы. В прошлом году ВС РФ оставил их без разъяснений,
поручив разобраться в проблемах применения материального права
нижестоящим инстанциям. В пользу положительного ответа на эти вопросы
есть прагматические доводы: нет резона заставлять потерпевшую сторону
добиваться понуждения к заключению основного договора с целью
последующего взыскания договорных убытков, тем самым усложняя
кредитору защиту нарушенных интересов и повышая для нарушившего
контрагента шанс выйти сухим из воды. В пользу отрицательного ответа -
масса догматических доводов, в основе которых лежит необходимость
дифференцировать регулирование институтов предварительного и основного
договора (коль скоро это два разных института) через различия в
последствиях их нарушения соответственно представлениям участников
оборота о роли обеих сделок в развитии их хозяйственных связей.
Пределы развития подписной модели бизнеса зависят от готовности
потребителя пользоваться товарами или услугами на постоянной основе, а не