55
Таким образом, требование о понуждении к заключению основного
договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента
неисполнения обязательства по заключению договора.
Кроме того, новым положением исследуемой статьи ГК РФ является
введение права суда вмешиваться в определение условий основного
договора, если стороны не могут достигнуть соглашения по ним. В случае
возникновения разногласий сторон относительно условий основного
договора такие условия определяются в соответствии с решением суда.
Основной договор в этом случае считается заключенным с момента
вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в
решении суда.
В ст. 429 ГК РФ введена еще одна новелла, которая во многом
обусловлена организационным характером данного договора и признанием
того факта, что данный договор представляет собой одну из форм
ограничения свободы договора путем принятия на себя добровольно взятых
обязательств. Именно эта добровольность и объясняет новое положение,
которое учитывает, что предварительный договор - это полноценный
гражданско-правовой договор, он не может связывать стороны навечно. Но
при этом предварительный договор должен выполнить свою
организационную функцию. Поэтому закон особо подчеркивает волевой
характер данного договора и вводит правило, в силу которого обязательства,
предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до
окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор,
он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне
предложение заключить этот договор. Это обстоятельство, введенное в
качестве императивного правила, признано судебной практикой и довольно
однозначно применяется. По мнению суда, сославшегося на п. п. 1 и 6 ст. 429
ГК РФ, из содержания указанных норм следует, что предварительный
56
договор прекращает свое действие в случае, если стороны в установленный
срок не заключили основной договор. При этом никаких обязательств,
вытекающих из основного договора, предварительный договор не
порождает
61
.
В ст. 429 устанавливается специальное правило о форме
предварительного договора. Предварительный договор заключается в форме,
установленной для основного договора, а если форма основного договора не
установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме
предварительного договора влечет его ничтожность. Следовательно, если для
какого-либо вида договора законом установлено требование о нотариальной
форме, то и соответствующий предварительный договор должен быть
удостоверен нотариально. Договор купли-продажи жилого помещения не
требует нотариальной формы, поэтому предварительный договор также не
требует нотариальной формы. В иных случаях, в случае несоблюдения
нотариальной формы для предварительного договора купли-продажи такой
договор является ничтожным. Как представляется, положения ст. 429 ГК РФ
в части формы предварительного договора являются специальными нормами
ко всем предварительным договорам.
Особо следует указать на новые положения о создании новых
возможностей применения задатка по основному договору в рамках
предварительного договора. Задатком признается денежная сумма,
выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее
по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора
и в обеспечение его исполнения. В юридической литературе высказывалось
61
Апелляционное определение Липецкого областного суда от 23.12.2015 по делу N 33-
3360/2015 // СПС «КонсультантПлюс», 2019.
57
мнение о недопустимости использования задатка в качестве обеспечения
исполнения обязательства, вытекающего из предварительного договора
62
.
Следует признать, что такое понимание юридической сущности задатка
и предварительного договора было основано на нормах закона. Соглашение
сторон в предварительном договоре устанавливает только одно
обязательство: обязательство сторон в будущем заключить договор о
передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной
договор). Никакой платеж в обеспечение предварительного договора и в
доказательство его заключения не может осуществляться, поскольку
предварительный договор сам по себе не содержит денежного обязательства
(такое обязательство может предусматриваться только основным договором).
В практике судов общей юрисдикции и арбитражных судов по данному
вопросу обнаруживались совершенно противоположные позиции.
В частности, по одному из дел, рассмотренных в Верховном Суде РФ по
спору о предварительном договоре отчуждения долей, высшая судебная
инстанция указала, что основная цель задатка - предотвратить неисполнение
договора (ст. 329 ГК РФ). Кроме того, задаток служит доказательством
заключения договора, а также способом платежа. При этом ГК РФ не
исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора
(ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по
заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к
тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора)
обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ и
выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной,
ответственной за неисполнение договора. Арбитражные суды часто занимали
62
Ворожевич А. Должен ли продавец вернуть задаток, переданный в соответствии с
предварительным договором, если ни одна из сторон не проявила инициативу к
заключению основного договора? // ЭЖ-Юрист. 2019. N 14. С. 14.
58
противоположную позицию, не признавая задаток в качестве «средства
платежа» по предварительному договору купли-продажи. В качестве примера
приведем Постановление Федерального арбитражного суда Уральского
округа от 06.09.2004 N Ф09-2878/2004-ГК по делу N А60-970/2004.
Дискуссия по этому вопросу завершилась в связи с принятием нового
правила, закрепленного в новелле п. 4 ст. 380 ГК РФ, которая устанавливает
диспозитивное правило, в силу которого, если иное не установлено законом,
по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение
обязательства по заключению основного договора на условиях,
предусмотренных предварительным договором. Это означает, что с 1 июня
2015 года стороны договора купли-продажи жилого помещения,
заключающие предварительный договор, могут предусмотреть в тексте
предварительного договора сумму задатка, который будет служить
обеспечительным средством для основного договора и, соответственно,
рассматриваться как договорное обязательство и защищаться как договорное
обязательство.
Вывод по главе 1
Как известно, ранее судебная практика не признавала выплаты по
предварительному договору задатком по основному договору, что влекло за
собой необходимость в случае незаключения основного договора применять
внедоговорное средство защиты - взыскание задатка как неосновательно
приобретенного имущества. Новое правило о задатке означает также, что на
эти отношения автоматически будет распространяться правило п. 2 ст. 381
ГК РФ о том, что, если за неисполнение договора ответственна сторона,
давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение
договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить
59
другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная
за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с
зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное. Это еще раз
подтверждает общий вывод о том, что новеллы ст. 380 ГК РФ о задатке
позволяют говорить о том, что на отношения по использованию задатка в
предварительных договорах купли-продажи жилых помещений в полной
мере будут распространяться способы защиты, вытекающие из договорных
отношений.
Итак, действующая редакция Гражданского кодекса РФ позволяет
использовать механизм задатка для многочисленных случаев заключения
предварительных договоров, в которых стороны желали бы использовать
платеж в счет будущей оплаты по основному договору купли-продажи
жилого помещения, а также создать обеспечительный ресурс для сторон
договора.
60
Глава II. Правоотношение, возникающее из предварительного
договора
2.1 Особенности правоотношения, возникающего из
предварительного договора: дискуссия в цивилистике, современное
законодательство
Основное назначение предварительного договора - обеспечить
хозяйственные интересы сторон в будущем. Однако, являясь договором,
такой документ обладает особой структурой и правилами оформления.
Структура подобного соглашения выглядит следующим образом.
1. Стороны.
2. Предмет. Данное условие, как и для остальных договоров, является
существенным, и при его отсутствии предварительный договор не будет
считаться заключенным.
3. Срок действия предварительного договора и срок, когда должен быть
заключен основной договор.
Несмотря на то что, согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ, предварительный
договор должен содержать указание на срок, в течение которого будет
подписан основной договор, неуказание такого срока не влечет
недействительности положений договора или признания его незаключенным.
Если этот срок не определен, основной договор подлежит заключению в
течение года с момента подписания предварительного договора.
В то же время необходимо помнить, что незаключение основного
договора в установленный в предварительном соглашении срок приводит к
тому, что, во-первых, результат, на который были направлены усилия сторон,
не возникает, поскольку предварительный договор не может породить
никаких последствий, кроме обязательства заключить основной договор; во-
61
вторых, стороны лишаются права понуждения к заключению основного
договора.
4. Условия основного договора. Их можно прямо прописать в
предварительном договоре, но целесообразнее оформить в качестве
приложения проекта основного соглашения.
Предварительный договор может быть заключен к любому основному
договору. Наиболее распространенными являются предварительные
договоры аренды или купли-продажи недвижимого имущества.
Между тем в судебной практике нередко встречаются споры о
возможности заключения, например, предварительных договоров купли-
продажи доли в уставном капитале хозяйственных обществ. Так, по
конкретному делу <7> истец обратился в суд с заявлением о признании
недействительным договора купли-продажи доли в уставном капитале
хозяйственного общества. Доводы истца основывались на том факте, что
условие предварительного договора об отложении полной оплаты долей до
наступления события не соответствует требованиям п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 485 и
п. 2 ст. 486 ГК РФ. В то же время суд обоснованно пришел к выводу, что
заключение предварительного договора купли-продажи доли не
противоречит условиям гражданского законодательства РФ. Самые часто
встречающиеся предварительные договоры имеют своим объектом
недвижимое имущество.
Остановимся на наиболее спорных моментах при заключении таких
договоров.
Данное положение интересно тем, что заключить основной договор в
отношении недвижимого имущества при отсутствии объекта недвижимости
нельзя. В то же время анализ судебной практики позволяет сделать вывод о
допустимости заключения предварительного договора, объектом которого
является недвижимое имущество, которого пока нет.
62
Определенная позиция по данному вопросу судебной практикой не
сформирована. В ряде случаев суды допускают возможность заключения
предварительных договоров, объектом которых выступает незавершенный
строительством объект.
Иногда судебные органы особо пристальное внимание уделяют вопросу,
каким образом был сформулирован предмет в сделке. Так, по конкретному
делу суду предстояло выяснить волеизъявление сторон, поскольку в
предварительном договоре в качестве предмета значилась часть здания в
сделке купли-продажи, а в основном договоре содержалось указание на
незавершенный строительством объект.
Выяснение данного обстоятельства было важным для вынесения
решения по делу, поскольку пункт предварительного договора можно было
истолковать в том смысле, что продажа части здания предусматривалась
лишь после его постройки и принятия в эксплуатацию, а по оспариваемому
договору был продан незавершенный строительством объект.
Представляется, что заключение предварительного договора
относительно еще не созданного объекта недвижимости вполне возможно
при условии определения в таком договоре имущества, подлежащего
передаче по основному договору.
Часто стороны в сделке хотят закрепить свое волеизъявление на
заключение основного договора относительно имущества, право
собственности на которое за продавцом (арендодателем) не
зарегистрировано. Единообразия судебной практики по данному вопросу не
наблюдается.
Встречаются судебные акты, которые отрицают возможность лица, не
зарегистрировавшего право собственности, распоряжаться объектом
недвижимости. При этом судебные органы руководствуются следующей
логикой: поскольку право на недвижимое имущество подлежит регистрации
63
в соответствии со ст. 131 ГК РФ, то распоряжение таким имуществом до
момента регистрации не представляется возможным. По их мнению, ссылка
на то, что предварительный договор не является сделкой с недвижимостью
(ст. 164 ГК РФ), поскольку его предметом является обязательство сторон по
заключению будущего договора, а не по передаче недвижимого имущества в
собственность (аренду), не может служить основанием к отмене
соответствующего постановления суда, если таковое будет обжаловано. По
смыслу ст. 429 ГК РФ, содержание предварительного договора составляют
обязательства сторон по заключению в будущем договора о передаче
имущества, выполнении работ или оказании услуг. Необоснованное
уклонение одной из сторон предварительного договора от заключения
основного договора может повлечь для нее по требованию другой стороны
принятие решения суда о понуждении заключить договор. Таким образом,
сторона, намеренная осуществить в будущем передачу либо отчуждение
имущества, должна обладать полномочиями по распоряжению этим
имуществом.
В то же время существует судебная практика, которая признает
возможность до регистрации права собственности на объект недвижимости
осуществлять заключение предварительных договоров с таким объектом. И
что интересно, зачастую мотивация судебных органов, отстаивающих эту
позицию, сходна с мотивацией, которую высказывают судебные органы,
имеющие противоположный взгляд на проблему.
Так, ФАС Московского округа пришел к выводу, что, согласно п. 1 ст.
429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в
будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании
услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным
64
договором
63
, а следовательно, содержание последнего составляют
соответствующие обязательства сторон. При этом в предварительном
договоре требуется установить срок, в рамках которого стороны должны
заключить основной договор, как уже указывалось ранее, по умолчанию он
равен году. Юридическими последствиями истечения этого срока (при
незаключении основного договора) является то, что обязательства,
возникшие из предварительного договора, считаются прекращенными. Таким
образом, при заключении оспариваемого предварительного договора сторона
не распоряжается недвижимым имуществом, а лишь принимает на себя
обязательство заключить в будущем договор купли-продажи при условии
получения в собственность этого имущества.
В судебной практике есть немало примеров, когда предварительные
договоры, объектом которых выступала недвижимость, были заключены до
момента регистрации права собственности
64
.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ предварительный договор порождает
только обязательство заключить основной договор в будущем. Согласно п. 1
ст. 380 ГК РФ, задаток выполняет обеспечительную функцию и может
использоваться только в денежных обязательствах, а предварительный
договор их не порождает. Следовательно, в рамках данного договора
функции задатка, предусмотренные в ст. 380 ГК РФ, реализовываться не
могут. Внесение в текст соглашения указания на то, что переданная при
совершении предварительного договора будущим покупателем будущему
продавцу сумма идет в счет платежей по основному договору, положения не
меняет, поскольку основной договор еще не заключен.
63
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 03.11.2005 по делу N Ф08-
5283/2005.
64
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 08.10.2003 по делу N А56-4274/03;
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 03.11.2005 по делу N Ф08-5283/2005.