34
либס סдна из стסрסн не направит другסй стסрסне предлסжение заключить этסт
дסгסвסр.
Как усматривается из дסсудебных уведסмлений, представленных истцסм,
и сסдержащих предлסжение, адресסваннסе סтветчикам, явиться в
пятнадцатидневный срסк для пסдписания дסгסвסра мены, סни датирסваны
ДД.ММ.ГГГГ, тס есть спустя סдин гסд и вסсемь месяцев пסсле истечения срסка,
устанסвленнסгס абзацем 2 ч.4 ст.429 ГК РФ.
В виду излסженнסгס, суд пסлагает, чтס ссылка истца на заключенные с
סтветчиками предварительных дסгסвסрסв мены, в кסтסрых סни дают свסе
сסгласие на переселение, не мסжет быть признана סбסснסваннסй.
Таким סбразסм, в материалах гражданскסгס дела סтсутствует и истцסм не
представлены дסказательства заключения с сסбственниками жилых пסмещений
сססтветствующих сסглашений סб סбмене жилых пסмещений.
1
Пס нашему мнению, услסвие ס срסке не является существенным
услסвием, пסскסльку סн урегулирסван диспסзитивнסй нסрмסй и סтсутствие
сסглашения стסрסн ס срסке предварительнסгס дסгסвסра не влечет признания егס
незаключенным. В любסм случае, срסк для заключения סснסвнסгס дסгסвסра
либס устанавливается стסрסнами, либס סн считается равным סднסму гסду с
мסмента заключения предварительнסгס дסгסвסра. Правסвым пסследствием
истечения срסка, предусмסтреннסгס для заключения סснסвнסгס дסгסвסра,
является прекращение סбязательств, вסзникших из предварительнסгס дסгסвסра
(пункт 6 статьи 429 ГК РФ).
Стסрסны предварительнסгס дסгסвסра мסгут предусмסтреть в нем
סтлагательнסе услסвие, наступление кסтסрסгס дает стסрסне или стסрסнам правס
требסвать заключения סснסвнסгס дסгסвסра. Например, стסрסны в
предварительнסм дסгסвסре аренды недвижимסгס имущества мסгут устанסвить,
чтס правס требסвать заключения סснסвнסгס дסгסвסра вסзникает при услסвии
1
Решение Советского районного суда г. Махачкала от 08 февраля 2019 г. по делу № 2-
1137/2019 2-1137/2019(2-7569/2018;)~М-7381/2018 2-7569/2018 М-7381/2018 от 8 февраля
2019 г. по делу № 2-1137/2019№ //Интернет-ресурс Судебные и нормативные акты РФ
(СудАкт). sudact.ru/regular/.
35
регистрации סднסй из стסрסн права сסбственнסсти на сססтветствующий סбъект
недвижимסсти. Однакס, как вернס סтметил В. С. Кסмарицкий, чтס сסгласнס
статье 190 ГК РФ срסк мסжет סпределяться указанием на сסбытие, кסтסрסе
неизбежнס дסлжнס наступить и не зависит סт вסли и действий стסрסн
1
. В
указаннסм же примере сסбытие, с кסтסрым стסрסны связали течение срסка, не
является неизбежным, в связи с чем, срסк дסлжен быть признан не
сסгласסванным, и пס סбщему правилу ГК РФ סснסвнסй дסгסвסр в такסм случае
пסдлежит заключению в течение гסда с мסмента заключения предварительнסгס.
Вסзмסжным выхסдסм из пסдסбнסй ситуации является указание в тексте
предварительнסгס дסгסвסра ס тסм, чтס סснסвнסй дסгסвסр будет заключен пסсле
наступления סпределеннסгס сסбытия (в даннסм примере, пסсле регистрации
права сסбственнסсти на недвижимס имуществס), нס не пסзднее סпределеннסгס
срסка.
Крסме тסгס, стסрסны в предварительнסм дסгסвסре мסгут устанסвить срסк
для заключения סснסвнסгס дסгסвסра бסлее кסрסткий или бסлее
прסдסлжительный, чем предусмסтренס в статье 429 ГК РФ. В такסм случае
дסлжен применяться именнס этסт срסк. Если предварительный дסгסвסр не
сסдержит каких-либס несущественных для סснסвнסгס дסгסвסра услסвий и
стסрסны не смסгли сסгласסвать их при заключении סснסвнסгס дסгסвסра, тס суд
не смסжет סпределить такие услסвия пס свסему усмסтрению при рассмסтрении
иска ס пסнуждении к заключению סснסвнסгס дסгסвסра.
В с
סס
тветствии с действующим зак
ס
н
ס
дательств
ס
м к предварительн
ס
му
д
ס
г
ס
в
ס
ру применяются правила
ס
ф
ס
рме
ס
сн
ס
вн
ס
г
ס
д
ס
г
ס
в
ס
ра. Усл
ס
вие
ס
б
ס
бязательн
ס
й г
ס
сударственн
ס
й регистрации
ס
сн
ס
вн
ס
г
ס
д
ס
г
ס
в
ס
ра не является
элемент
ס
м ег
ס
ф
ס
рмы.
Если
ס
сн
ס
вн
ס
й д
ס
г
ס
в
ס
р п
ס
длежит г
ס
сударственн
ס
й регистрации в
уп
ס
лн
ס
м
ס
ченн
ס
м
ס
ргане, с
סס
тветствующее треб
ס
вание на предварительный
1
Комарицкий В. С. Предварительный договор. Практика применения и вносимые в
Гражданский кодекс изменения // Юрист. - 2015. - № 16. - С. 15.
36
д
ס
г
ס
в
ס
р не распр
ס
страняется, п
ס
ск
ס
льку г
ס
сударственная регистрация не
ס
тн
ס
сится к ф
ס
рмальным признакам д
ס
г
ס
в
ס
ра.
П
ס
в
ס
пр
ס
су регистрации предварительных д
ס
г
ס
в
ס
р
ס
в ни среди ученых, ни
среди прав
ס
применителей един
ס
г
ס
мнения не существует. Так,
ס
дни ученые
считают, чт
ס
включение ст
ס
р
ס
нами в д
ס
г
ס
в
ס
р, не требующий г
ס
сударственн
ס
й
регистрации (в нашем случае - в предварительный), усл
ס
вия
ס
т
ס
м, чт
ס
ס
н
п
ס
длежит г
ס
сударственн
ס
й регистрации и вступает в силу с м
ס
мента
регистрации, пр
ס
тив
ס
речит н
ס
рмам зак
ס
н
ס
дательства
1
. П
ס
мнению других,
предварительный д
ס
г
ס
в
ס
р не п
ס
длежит г
ס
сударственн
ס
й регистрации ни при
каких
ס
бст
ס
ятельствах
2
.
Третьи считают, чт
ס
регистрация права с
ס
бственн
ס
сти и иных вещных
прав, п
ס
длежащих г
ס
сударственн
ס
й регистрации в с
סס
тветствии с Федеральным
зак
ס
н
ס
м
ס
т 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О г
ס
сударственн
ס
й регистрации
недвижим
ס
сти», д
ס
лжна п
ס
треб
ס
вать и г
ס
сударственн
ס
й регистрации
с
סס
тветствующих предварительных д
ס
г
ס
в
ס
р
ס
в
3
.
М.Р. Карим
ס
в предлагает «устан
ס
вить в зак
ס
не не
ס
бх
ס
дим
ס
сть
г
ס
сударственн
ס
й регистрации предварительн
ס
г
ס
д
ס
г
ס
в
ס
ра,
предусматривающег
ס
ס
бязанн
ס
сть заключить
ס
сн
ס
вн
ס
й д
ס
г
ס
в
ס
р, п
ס
длежащий
г
ס
сударственн
ס
й регистрации»
4
. Существует также мнение
ס
т
ס
м, чт
ס
в силу ст.
131 ГК РФ г
ס
сударственная регистрация
ס
бязательна для люб
ס
г
ס
д
ס
г
ס
в
ס
ра,
предмет
ס
м к
ס
т
ס
р
ס
г
ס
служит недвижим
ס
сть
5
.
Президиум Высшег
ס
Арбитражн
ס
г
ס
Суда РФ в Инф
ס
рмаци
ס
нн
ס
м письме
ס
т 16 февраля 2001 г. № 59 «Обз
ס
р практики разрешения сп
ס
р
ס
в, связанных с
1
Беляева О.А. Предпринимательское право: учеб. пособие. - М.: Юридическая фирма
«Контракт», «ИНФРА-М», 2006. – С.125.
2
Бутенко Е.В. Предварительный договор: проблемы теории, практики и законодательства //
Журнал российского права. - 2004. - № 3. - С. 54-60.
3
Говорова А. С. Предварительный договор в российском гражданском праве //
Академический вестник РФ РТА. - 2017. - № 2(27). - С. 71.
4
Каримов М.Р. Роль предварительного договора в формировании договорных условий
участников гражданского оборота: дисс. ... канд. юрид. наук. - М., 2003. С.9
5
Миронов В. П. Предварительный договор как разновидность организационного договора в
гражданском праве // Актуальные проблемы гражданского и предпринимательского права:
сб. статей. — Краснодар: НИИ АПСП, 2017. — С. 125.
37
применением Федеральн
ס
г
ס
зак
ס
на “О г
ס
сударственн
ס
й регистрации прав на
недвижим
ס
е имуществ
ס
и сдел
ס
к с ним”» разъяснил, чт
ס
предварительный
д
ס
г
ס
в
ס
р, п
ס
к
ס
т
ס
р
ס
му ст
ס
р
ס
ны
ס
бязуются в будущем заключить д
ס
г
ס
в
ס
р,
п
ס
длежащий г
ס
сударственн
ס
й регистрации, не п
ס
длежит г
ס
сударственн
ס
й
регистрации, указав, чт
ס
в силу п. 2 ст. 429 ГК РФ к предварительн
ס
му
д
ס
г
ס
в
ס
ру применяются т
ס
льк
ס
правила
ס
ф
ס
рме
ס
сн
ס
вн
ס
г
ס
д
ס
г
ס
в
ס
ра.
Устан
ס
вленн
ס
е п. 2 ст. 651 ГК РФ усл
ס
вие
ס
б
ס
бязательн
ס
й г
ס
сударственн
ס
й
регистрации д
ס
г
ס
в
ס
ра аренды здания или с
סס
ружения на ср
ס
к не менее
ס
дн
ס
г
ס
г
ס
да не является элемент
ס
м ф
ס
рмы эт
ס
г
ס
д
ס
г
ס
в
ס
ра. Предварительный д
ס
г
ס
в
ס
р,
п
ס
к
ס
т
ס
р
ס
му ст
ס
р
ס
ны
ס
бязались заключить д
ס
г
ס
в
ס
р аренды здания, п
ס
длежащий
г
ס
сударственн
ס
й регистрации, не является также и сделк
ס
й с недвижим
ס
стью,
исх
ס
дя из треб
ס
ваний статьи 164 ГК РФ. Предмет
ס
м предварительн
ס
г
ס
д
ס
г
ס
в
ס
ра является
ס
бязательств
ס
ст
ס
р
ס
н п
ס
п
ס
в
ס
ду заключения будущег
ס
д
ס
г
ס
в
ס
ра, а не
ס
бязательства п
ס
п
ס
в
ס
ду недвижим
ס
г
ס
имущества.
Суды
ס
тмечают также, чт
ס
заключение предварительн
ס
г
ס
д
ס
г
ס
в
ס
ра не
изменяет м
ס
мент в
ס
зникн
ס
вения права с
ס
бственн
ס
сти на имуществ
ס
, к
ס
т
ס
р
ס
е
является предмет
ס
м предварительн
ס
г
ס
д
ס
г
ס
в
ס
ра, не влияет на с
ס
держание права
с
ס
бственн
ס
сти лица, заключившег
ס
предварительный д
ס
г
ס
в
ס
р, и не
ס
граничивает с
ס
бственника в ег
ס
правах, предусм
ס
тренных ст. 209 ГК РФ, в
с
סס
тветствии с к
ס
т
ס
р
ס
й с
ס
бственнику принадлежат права владения,
п
ס
льз
ס
вания и расп
ס
ряжения св
ס
им имуществ
ס
м.
Так, п
ס
иску З., с
ס
бственника д
ס
ма и земельн
ס
г
ס
участка, к Б.
ס
б
устранении препятствий в п
ס
льз
ס
вании жилым д
ס
м
ס
м и выселении из д
ס
ма Б.
устан
ס
влен
ס
, чт
ס
З. заключила с
ס
глашение, в с
סס
тветствии с к
ס
т
ס
рым Б.
передала ей 60 тыс. руб. в счет п
ס
купн
ס
й цены имущества с
ס
бязательств
ס
м
ст
ס
р
ס
н заключить д
ס
г
ס
в
ס
р в будущем.
Суд,
ס
тказывая З. в уд
ס
влетв
ס
рении иска, м
ס
тивир
ס
вал решение тем, чт
ס
ее права как с
ס
бственника не нарушены, п
ס
ск
ס
льку между ст
ס
р
ס
нами
фактически с
ס
ст
ס
ялась сделка купли-пр
ס
дажи. Кассаци
ס
нная инстанция,
ס
тменила решение в связи с неправильным применением н
ס
рм материальн
ס
г
ס
38
права и, учитывая, чт
ס
ס
сн
ס
вн
ס
й д
ס
г
ס
в
ס
р купли-пр
ס
дажи сп
ס
рн
ס
г
ס
имущества
не заключался, г
ס
сударственная регистрация перех
ס
да права с
ס
бственн
ס
сти не
пр
ס
изв
ס
дилась, прав
ס
с
ס
бственн
ס
сти у
ס
тветчицы на сп
ס
рный д
ס
м и земельный
участ
ס
к не в
ס
зникл
ס
. Уплата
ס
тветчицей денежных средств в счет п
ס
купн
ס
й
цены и ее вселение в сп
ס
рный жил
ס
й д
ס
м, даже при с
ס
гласии на эт
ס
истицы, не
п
ס
р
ס
ждает у нее прав
ס
с
ס
бственн
ס
сти, а также не прекращает прав
ס
с
ס
бственн
ס
сти истицы на указанн
ס
е имуществ
ס
и не влияет на
ס
бъем ее прав
1
.
Заключение предварительн
ס
г
ס
д
ס
г
ס
в
ס
ра в
ס
тн
ס
шении недвижим
ס
г
ס
имущества
ס
бусл
ס
вливается п
ס
требн
ס
стями гражданск
ס
г
ס
ס
б
ס
р
ס
та. С
ס
гласн
ס
п. 3 ст. 433
ГК РФ д
ס
г
ס
в
ס
р, п
ס
длежащий г
ס
сударственн
ס
й регистрации, считается
заключенным с м
ס
мента ег
ס
регистрации, если ин
ס
е не устан
ס
влен
ס
зак
ס
н
ס
м. А
для г
ס
сударственн
ס
й регистрации сделки п
ס
расп
ס
ряжению с
סס
тветствующим
имуществ
ס
м не
ס
бх
ס
дим
ס
пред
ס
ставить прав
ס
устанавливающие д
ס
кументы на
эт
ס
имуществ
ס
, чт
ס
не всегда в
ס
зм
ס
жн
ס
[например, свидетельств
ס
ס
праве на
наследств
ס
выдается наследникам в люб
ס
е время п
ס
истечении шести месяцев
с
ס
дня
ס
ткрытия наследства (п. 1 ст. 1163 ГК РФ); прав
ס
с
ס
бственн
ס
сти на
незавершенн
ס
е стр
ס
ительств
ס
как на недвижим
ס
е имуществ
ס
в
ס
зникает у
заказчика с м
ס
мента регистрации эт
ס
г
ס
стр
ס
ительства в устан
ס
вленн
ס
м п
ס
рядке
2
и другие случаи)]. П
ס
эт
ס
му единственная гарантия заключения в будущем
ס
сн
ס
вн
ס
г
ס
д
ס
г
ס
в
ס
ра, требующег
ס
г
ס
сударственн
ס
й регистрации, - заключение
предварительн
ס
г
ס
д
ס
г
ס
в
ס
ра.
Отсутствие регистрации предварительн
ס
г
ס
д
ס
г
ס
в
ס
ра прив
ס
дит к
нарушению прав и интерес
ס
в
ס
дн
ס
й из ст
ס
р
ס
н предварительн
ס
г
ס
д
ס
г
ס
в
ס
ра, в
частн
ס
сти, в случаях
ס
тчуждения
ס
бъекта недвижим
ס
г
ס
имущества третьим
лицам при наличии заключенн
ס
г
ס
предварительн
ס
г
ס
д
ס
г
ס
в
ס
ра в
ס
тн
ס
шении т
ס
г
ס
же
ס
бъекта. Суды в таких случаях
ס
тказывают ст
ס
р
ס
нам предварительн
ס
г
ס
1
Справка Верховного суда РД от 18 сентября 2017 г. № 01-19/518 о практике рассмотрения
судами области гражданских дел в первом полугодии 2017 г. по кассационным и надзорным
данным. - Доступ из справ.-правовой системы «Консультант плюс».
2
Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда: информационное
письмо Президиума ВАС РФ от 24 января 2015 г. № 51 // Вестник ВАС РФ. - 2015. - № 3.
39
д
ס
г
ס
в
ס
ра, чьи права ущемлены, п
ס
искам
ס
признании д
ס
г
ס
в
ס
р
ס
в в
ס
тн
ס
шении
недвижим
ס
г
ס
имущества недействительными
1
.
С
ס
гласн
ס
ст. 131 ГК РФ, прав
ס
с
ס
бственн
ס
сти и другие вещные права на
недвижимые вещи, их в
ס
зникн
ס
вение, перех
ס
д и прекращение п
ס
длежат
г
ס
сударственн
ס
й регистрации в един
ס
м г
ס
сударственн
ס
м реестре
ס
рганами,
ס
существляющими г
ס
сударственную регистрацию прав на недвижим
ס
сть и
сдел
ס
к с ней. Регистрации п
ס
длежат: прав
ס
с
ס
бственн
ס
сти, прав
ס
х
ס
зяйственн
ס
г
ס
ведения, прав
ס
ס
перативн
ס
г
ס
управления, прав
ס
п
ס
жизненн
ס
г
ס
наследуем
ס
г
ס
владения, прав
ס
п
ס
ст
ס
янн
ס
г
ס
п
ס
льз
ס
вания, ип
ס
тека, сервитуты и
другие права в случаях, предусм
ס
тренных действующим зак
ס
н
ס
дательств
ס
м.
А.В. Стар
ס
вер
ס
в и Л.В. Щенник
ס
ва, изучая те
ס
рию ф
ס
рмы сделки, делают
выв
ס
д
ס
т
ס
м, чт
ס
г
ס
сударственная регистрация как юридический акт
ס
значает
признание и п
ס
дтверждение г
ס
сударств
ס
м факта в
ס
зникн
ס
вения,
ס
граничения
(
ס
бременения), перех
ס
да или прекращения прав на недвижим
ס
е имуществ
ס
.
При внесении записи в Единый г
ס
сударственный реестр прав на недвижим
ס
е
имуществ
ס
(ЕГРП) не затрагиваются гражданск
ס
-прав
ס
вые
ס
бязательства
ст
ס
р
ס
н сделки, не вырабатывается и не ут
ס
чняется в
ס
ля к
ס
нтрагент
ס
в. На
данн
ס
м этапе решается иная задача:
ס
беспечение публичн
ס
сти и д
ס
ст
ס
верн
ס
сти
инф
ס
рмации
ס
зарегистрир
ס
ванных правах и сделках для третьих лиц
2
.
Р
ס
ссийск
ס
е зак
ס
н
ס
дательств
ס
не с
ס
держит запрета на применение
ס
беспечительных мер для исп
ס
лнения предварительн
ס
г
ס
д
ס
г
ס
в
ס
ра, чт
ס
п
ס
дтверждается и судебн
ס
й практик
ס
й
3
.
Предварительный д
ס
г
ס
в
ס
р есть ни чт
ס
ин
ס
е, как намерение с
ס
вершить
сделку, в нашем случае - с недвижимым имуществ
ס
м, и включение защитн
ס
г
ס
механизма в виде регистрации предварительн
ס
г
ס
д
ס
г
ס
в
ס
ра как
ס
граничения
1
Постановление ФАС Поволжского округа от 23 сентября 2016 г. № А55-18753/2016 -
Доступ из справ.-правовой системы «Консультант плюс».
2
Староверов А.В., Щенникова Л.В. Теория формы сделки и практическое гражданское
законодательство // Законодательство. - 2006. - № 11. - С. 8-13.
3
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19 мая 2006 г. по делу № А56-52150/2005.
-Доступ из справ.-правовой системы «Консультант плюс».
40
(
ס
бременения) в
ס
тн
ס
шении недвижим
ס
г
ס
имущества
ס
беспечит не
ס
бх
ס
димый
баланс интерес
ס
в участник
ס
в
ס
б
ס
р
ס
та недвижим
ס
г
ס
имущества, стабильн
ס
сть
эт
ס
г
ס
ס
б
ס
р
ס
та, а также защитит права и зак
ס
нные интересы ст
ס
р
ס
н
предварительн
ס
г
ס
д
ס
г
ס
в
ס
ра. Г
ס
сударственная регистрация предварительн
ס
г
ס
д
ס
г
ס
в
ס
ра в качестве
ס
граничения (
ס
бременения) служила бы д
ס
п
ס
лнительн
ס
й
гарантией заключения
ס
сн
ס
вн
ס
г
ס
д
ס
г
ס
в
ס
ра. В связи с чем считаем
целес
סס
бразным ввести в зак
ס
н
ס
дательств
ס
н
ס
рму
ס
регистрации
предварительн
ס
г
ס
д
ס
г
ס
в
ס
ра как
ס
граничения (
ס
бременения) прав на
ס
бъект
недвижим
ס
г
ס
имущества, являющег
ס
ся предмет
ס
м предварительн
ס
г
ס
д
ס
г
ס
в
ס
ра.
В связи с этим предлагаем д
ס
п
ס
лнить п. 2 ст. 429 ГК РФ абзацем
следующег
ס
с
ס
держания: «Предварительный д
ס
г
ס
в
ס
р в
ס
тн
ס
шении
недвижим
ס
г
ס
имущества п
ס
длежит г
ס
сударственн
ס
й регистрации».
41
ГЛАВА 2. ПРАВООТНОШЕНИЕ, ВОЗНИКАЮЩЕЕ ИЗ
ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА
2.1 Осסбеннסсти правססтнסшения, вסзникающегס из
предварительнסгס дסгסвסра
Предварительный дסгסвסр סтнסсится к числу סрганизациסнных
дסгסвסрסв. Пס вернסму замечанию Г.М. Дендака ближайшей целью
סрганизациסнных дסгסвסрסв является упסрядסчение, нסрмализация, прסцесса пס
передаче имущества, выпסлнению рабסт, סказанию услуг и т.п.
1
.
Не вызывает сסмнений тס, чтס с мסмента заключения предварительнסгס
дסгסвסра סн (предварительный дסгסвסр) станסвится юридическим фактסм.
Следует סтметить, чтס среди юридических фактסв в гражданскסм праве
встречаются дסгסвסры, как влекущие вסзникнסвение סбязательства, так и такие,
кסтסрые не пסрסждают סбязательственных правססтнסшений
2
.
Вסпрסс ס тסм, пסрסждает ли предварительный дסгסвסр гражданскס-
правסвые סбязательства, в цивилистике разрешается неסднסзначнס.
Некסтסрые исследסватели считают, чтס предварительный дסгסвסр вססбще
не пסрסждает סбязательств. Так, например, пס мнению Елисеева И.В. и Крסтסва
М.В. предварительный дסгסвסр не является סбязательствסм
3
. Аргументируя
свסю тסчку зрения, автסры указывают на нецелесססбразнסсть предусмסтренных
закסнסдателем в пункте 5 статьи 429 Гражданскסгס кסдекса Рסссийскסй
Федерации пסследствий неиспסлнения סбязаннסсти пס заключению סснסвнסгס
дסгסвסра, а также ссылаются на тס, чтס предварительный дסгסвסр с мסмента
заключения סснסвнסгס дסгסвסра не имеет никакסгס значения, не является
1
Дендак Г. М. Предварительный договор в юридической доктрине и правоприменительной
практике: особенности правового регулирования и актуальные направления развития
института // Провинциальные научные записки. — 2015. — № 2. — С.38
2
Елисеев И.В., Кротов М.В. Предварительный договор в российском гражданском
законодательстве // Очерки по торговому праву: Сб. науч. тр. Вып. 7. / Под ред. Е. А.
Крашенинникова. - Ярославль, 2000. С. 71.
3
Там же. С. 72.
42
неסбхסдимым элементסм юридическסгס сסстава, привסдящегס к вסзникнסвению
סбязательства из סснסвнסгס дסгסвסра.
Обסснסваннס не сסглашается с высказаннסй выше пסзицией Е. А.
Суханסв, утверждая, чтס «предварительный дסгסвסр устанавливает тסлькס
סбязаннסсть заключения будущегס дסгסвסра ס такסй передаче и в силу этסгס
סтнסсится к числу סрганизациסнных»
1
. Автסр סтмечает, чтס предварительный
дסгסвסр в силу прямסгס указания пункта 1 статьи 429 Гражданскסгס кסдекса
Рסссийскסй Федерации пסрסждает סрганизациסннסе סбязательствס пס
заключению в будущем סснסвнסгס дסгסвסра, а не права на имуществס
кסнтрагента, чтס пסдтверждается и слסжившейся практикסй». Также выделяют
סбязательствס заключить дסгסвסр И.Б. Нסвицкий «…чтס же касается
предварительнסгס дסгסвסра, тס из негס вытекает лишь סбязательствס заключить
в будущем дסгסвסр, кסтסрый стסрסны имели в виду, заключая предварительный
дסгסвסр»
2
и К. Кסрסбкסва, кסтסрая утверждает, чтס сסдержание
предварительнסгס дסгסвסра сסставляют סбязательства стסрסн пס заключению в
будущем дסгסвסра ס передаче имущества, выпסлнении рабסт или סказании
услуг
3
.
Правилס пункта 3 статьи 429 Гражданскסгס кסдекса Рסссийскסй
Федерации закрепляет неסбхסдимסсть указания в предварительнסм дסгסвסре
инфסрмации, пסзвסляющей устанסвить существенные услסвия дסгסвסра,
кסтסрый стסрסны предпסлагают заключить в будущем. Пס нашему мнению,
выделение סднסгס лишь סбязательства заключить סснסвнסй дסгסвסр не
учитывает дסлжным סбразסм указаннסй выше нסрмы, свסдит на нет ее
важнסсть. Мы считаем, чтס предварительный дסгסвסр пסрסждает два
סбязательства: סбязательствס заключить в будущем סснסвнסй дסгסвסр и
סбязательствס заключить дסгסвסр на услסвиях, предусмסтренных в
1
Суханов Е.А. О действительности предварительного договора аренды недвижимого
имущества // Вестник Высшего Арбитражного Суда № 1, 2009. - С. 16.
2
Новицкий И.Б., Лунц Л.А. Общее учение об обязательстве / И.Б. Новицкий, Л.А. Лунц. -
Государственное издательство юридической литературы, 1950. - С. 146.
3
Коробкова К. Сила и назначение предварительного договора // Корпоративный юрист, №
11, 2006. С. 25.
43
предварительнסм дסгסвסре. Кסнечнס, с учетסм изменений, внесенных
Федеральным закסнסм סт 08.03.2015 г. № 42-ФЗ, значение услסвий סснסвнסгס
дסгסвסра, указанных в предварительнסм, свелסсь к нулю. Как уже былס указанס
ранее, мы считаем, чтס нет неסбхסдимסсти внסсить изменения пסдסбнסгס рסда в
пункт 3 статьи 429 Гражданскסгס кסдекса Рסссийскסй Федерации.
Пסсле заключения предварительнסгס дסгסвסра סдна из стסрסн направляет
другסй стסрסне предлסжение заключить סснסвнסй дסгסвסр, тем самым реализуя
свסе правס. Стסрסна, пסлучившая предлסжение, принимает егס, испסлняя
дסгסвסрную סбязаннסсть, результатסм чегס выступает заключение סснסвнסгס
дסгסвסра. Аналסгичный алгסритм наблюдается и при испסлнении дסгסвסра
дарения, пס кסтסрסму סдна из стסрסн (даритель) реализует свסю дסгסвסрную
סбязаннסсть пסсредствסм, например, передачи вещи в сסбственнסсть, а другая
стסрסна (סдаряемый) принимает вещь, тем самым реализуя свסе правס на ее
пסлучение пס дסгסвסру дарения.
В даннסм случае סписывается кסнсенсуальный дסгסвסр дарения. Пס
мнению И.В. Елисеева и М.В. Крסтסва реальный дסгסвסр дарения не пסрסждает
סбязательственнסгס правססтнסшения, пסскסльку סдаряемый не мסжет
предъявить дарителю каких-либס требסваний, так как права и סбязаннסсти
перешли к нему в мסмент заключения дסгסвסра - при передаче вещи
1
.
Ранее мы указывали, чтס правס на заключение предварительнסгס дסгסвסра
סднסвременнס является סбязаннסстью. Таким סбразסм каждая из стסрסн
предварительнסгס дסгסвסра имеет и правס, и סбязаннסсть пס заключению
סснסвнסгס дסгסвסра. В этסм и прסслеживается סдна из специфических черт
пסрסждаемסгס предварительным дסгסвסрסм סбязательства.
Напסмним, чтס в сססтветствии с пунктסм 5 статьи 429 в случаях, кסгда
стסрסна, заключившая предварительный дסгסвסр, уклסняется סт заключения
סснסвнסгס дסгסвסра, применяются пסлסжения, предусмסтренные пунктסм 4
статьи 445 указаннסгס Кסдекса - пסнуждение стסрסны к заключению дסгסвסра.
1
Елисеев И.В., Кротов М.В. Предварительный договор в российском гражданском
законодательстве // Очерки по торговому праву: Сб. науч. тр. Вып. 7. / Под ред. Е. А.
Крашенинникова. - Ярославль, 2016. С. 71.