44
С последней позицией следует согласиться, поскольку у залога (ст. 334
ГК РФ) отсутствуют признаки, указывающие на то, что этот способ может
использоваться лишь для обеспечения определенных видов обязательств.
Необходимо отметить, что норма ст. 337 ГК РФ носит диспозитивный характер
и не содержит указания на исключительно денежный состав обязательства,
обеспечиваемого залогом. Нет препятствий для применения залога к
обязательству, возникшему из предварительного договора.
В литературе высказана точка зрения о применении удержания к
обеспечению предварительного договора. Отмечается, что данный способ
обеспечения исполнения обязательства ориентирован исключительно на
денежные обязательства (ст. 360 ГК РФ). Отсутствие последних в рамках
предварительного договора исключает возможность его применения.
Согласно ст. 359 ГК РФ удержание может быть использовано в качестве
способа обеспечения исполнения обязательства, если у кредитора находится
вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником.
Удержанием обеспечивается обязательство, связанное с оплатой вещи или с
возмещением издержек на нее и других убытков, либо обязательство, связанное
с этой вещью, стороны которого действуют как предприниматели. Вещь,
подлежащая передаче должнику, отсутствует при предварительном договоре,
поэтому обязательство, возникшее из данного договора, не может быть
обеспечено удержанием.
В науке неоднозначно решается проблема возможности и правомерности
обеспечения обязательства, возникшего из предварительного договора, таким
способом, как поручительство. Высказано мнение, что толкование ст. 361 ГК
РФ во взаимосвязи со статьями 363, 365 и 366 ГК РФ приводит к выводу, что
поручитель обязан исполнить обязательство должника. Поручиться можно за
исполнение любой обязанности, не связанной неразрывно с личностью
должника. Поскольку стороны предварительного договора интересует
возникновение договорной связи с конкретным лицом, исполнение по таким
обязательствам не может быть произведено без личного участия должника.
45
Следовательно, подобные обязательства не могут быть обеспечены
поручительством
55
.
Существует и противоположная позиция. Указывается, что
систематический анализ правил статей 361, 363 и 365 ГК РФ свидетельствует о
том, что обязанность поручителя может состоять только в необходимости
уплатить деньги. Поэтому поручительством могут обеспечиваться разные
обязательства (не только денежные). В деловой практике обязательство из
предварительного договора иногда обеспечивается поручительством
56
.
Действительно, обязанность заключить основной договор тесно связана с
личностью должника, поскольку каждая сторона предварительного договора
заинтересована в совершении организационных действий именно другой
стороной. Однако в силу ст. 361 и п. 1 ст. 365 ГК РФ поручитель лишь отвечает
за исполнение обязательства должником, а не исполняет это обязательство
вместо должника. Согласно п. 2 ст. 363 и п. 1 ст. 365 ГК РФ поручитель обязан
уплатить денежные средства в случае неисполнения или ненадлежащего
исполнения должником основного обязательства в целях возмещения убытков
кредитору. Применение поручительства не ставится в зависимость от вида
обеспечиваемого им обязательства. Следовательно, возможно обеспечить
поручительством предварительный договор.
Одним из способов обеспечения исполнения договорного обязательства
является банковская гарантия.
В деловой практике предусмотрена возможность обеспечения
обязательства, возникшего из предварительного договора, банковской
гарантией
57
.
У банковской гарантии (ст. 368 ГК РФ) отсутствуют какие-либо
55
Шишкина Ю. С. Поручительство. Общие положения и частные случаи // Вестник ВУиТ.
2018. №72. [Электронный ресурс] URL: https://cyberleninka.ru/article/n/poruchitelstvo-obschie-
polozheniya-i-chastnye-sluchai (дата обращения: 29.01.2020).
56
Сомов А.В. Предварительный договор уступки прав и перевода долга по договору участия
в долевом строительстве [Электронный ресурс] // СПС КонсультантПлюс. 2019.
57
Гинодман Е.Н. Предварительный договор постоянной ренты [Электронный ресурс] // СПС
КонсультантПлюс. 2019.
46
признаки, указывающие на то, что данный способ может использоваться лишь
для обеспечения определенных видов обязательств. В статье 370 ГК РФ
предусмотрена независимость банковской гарантии от обеспечиваемого ею
основного обязательства. Очевидно, что нет препятствий к использованию
банковской гарантии для обеспечения обязательства, возникшего из
предварительного договора.
На практике существуют случаи, когда обеспечительной мерой выступает
помещение в банковскую ячейку или депозит денежных средств, которые
продавец сможет получить только в результате исполнения своих обязательств
в полном объеме, а покупатель в свою очередь не сможет забрать их,
отказавшись от заключения основного договора купли–продажи.
2.3 Прекращение предварительного обязательства
Правоотношения, возникшие в момент подписания предварительного
договора, прекращаются по нескольким основаниям:
1.Заключение основного договора. В соответствии со ст. 408 ГК РФ,
обязательство прекращается в случае его исполнения, таким образом,
заключение основного договора прекращает действие предварительного, а
соответственно и всех связанных с ним обязательств.
2. Истечение срока, указанного в предварительном договоре, в который
сторона должна была направить оферту на заключение основного договора. В
этом случае считается, что сторона просто не воспользовалась возникшим у нее
правом на совершение сделки.
3. Добровольное расторжение предварительного договора по соглашению
сторон.
Процедура расторжения осуществляется по определённому алгоритму,
опираясь на источники законодательства.
При необходимости отказа от основной сделки следует расторгнуть
предварительный договор, если он заключался в установленной форме.
58
Так
58
Сулейменов М. К. Преддоговорные отношения // Вестник Института законодательства и
47
как предварительный договор несёт силу иного гражданско-правового
договора, его расторжение опирается на общие нормы, сформированные в главе
29 ГК РФ. Главным основанием, допускающим расторжение договора,
выступают общие нормы статей 450, 451 и п.1. статьи 452 ГК РФ. В случае
подачи иска, процедура также регулируется нормами гражданского
законодательства.
В тексте предварительного договора отдельным пунктом должна
указываться ответственность сторон в случае нарушения достигнутых
договорённостей. Здесь указываются:
- причины, допускающие расторжение;
- способы расторжения.
Если такой пункт не вносился, действуют общие положения,
допускающие прекращение действия договоров. Они предусматривают
одностороннее расторжение, которое допускается по желанию одной из сторон
и двустороннее – по согласию обоих участников.
Приведем основания для аннулирования в одностороннем порядке.
Односторонне любой договор расторгается только тогда, когда второй
участник отказывается от его аннулирования. Но инициатор процедуры
расторжения должен подтвердить отказ официально. Для этого он отправляет
контрагенту уведомление, в котором указаны:
- претензии и причины отказа от последующего взаимодействия;
- предложение составить соглашение;
- предупреждение об одностороннем расторжении.
Главным основанием, допускающим расторжение договора, выступают
общие нормы статьи 450 ГК РФ, в которой в качестве причины может
выступать любое действие контрагента, несоответствующее положениям
договора и нарушающее права другой стороны.
Любое нарушение условий предварительного договора или процедуры
правовой информации Республики Казахстан. 2018. №4 (53). URL:
https://cyberleninka.ru/article/n/preddogovornye-otnosheniya (дата обращения: 29.01.2020).
48
подготовки и проведения сделки, допускает требование покупателя об
аннулировании договорённостей. Например:
Сокрытие при заключении предварительного договора существенных
сведений (юридического характера или о техническом состоянии объекта
например, недвижимости) или предоставление ложных сведений.
Непредоставление запрашиваемых сведений или документов.
Увеличение цены или изменение других внесённых положений и
предъявление дополнительных требований.
В случае с недвижимостью - непогашенная задолженность по квартплате
и отказ от её погашения.
Отказ от выписки в установленный срок или обнаружение третьих лиц,
чьи права нарушаются планируемой сделкой.
Если продавец своевременно устранит нарушения, основание для
аннулирования сделки по основному договору утрачивает силу.
Продавец, как правило, имеет меньше оснований для претензий. Он
вправе прекратить действие предварительного договора, если покупатель
вовремя не внёс указанную сумму аванса или задатка (при указании в
предварительном договоре такого условия). Или внёс её не в полном объёме.
Это считается грубейшим нарушением со стороны покупателя. В случае иных
прецедентов, связанных с нарушением его имущественных прав, он также
может аннулировать документ.
Отказ по соглашению сторон. Когда стороны могут прийти к
компромиссу, дело может не дойти до расторжения, ведь некоторые моменты,
внесённые в положения предварительного договора, можно корректировать и
изменять, составив дополнительное соглашение. Но если на общем фоне
взаимопонимания покупателя и продавца наметились тенденции к отказу от
сделки – таким же соглашением они могут отменить её, аннулировав
предварительный договор.
По решению суда. В суде рассматривается вопрос об одностороннем
расторжении предварительного договора. Суд примет иск только после того,
49
как будет ясно, что контрагент отказался от аннулирования сделки по
соглашению. Для этого потребуется предъявить доказательства того, что истец
стремился решить этот вопрос путём досудебного урегулирования:
- копию уведомления, отправленного ответчику;
- подтверждение её отправки заказным письмом с уведомлением.
Подтвердить отправку документа можно, предъявив:
- опись вложения;
- квитанцию об отправке заказного письма;
- уведомление о его получении ответчиком.
После того как контрагент ответил на полученное уведомление
отрицательно или проигнорировал его получение, можно подавать исковое
заявление согласно нормам статьи 30 ГПК РФ.
Заявление составляется по форме, соответствующей статье 131 ГПК РФ.
В нём обязательно указывают:
1. Обстоятельства заключения договора и его реквизиты.
2. Основания, которые повлекли расторжение: какие положения ответчик
должен был выполнить, но не выполнил (с указанием пунктов), и в чём они
заключаются.
3. Просьба к суду о признании иска и расторжении договора.
4. Дата составления и подпись, перечень приложений.
К приложениям относится пакет документации, в который входит
экземпляр предварительного договора, копия паспорта и другие документы
подтверждающие правоспособность иска.
Стороны обязаны собраться на заседании суда и участвовать в полемике,
приводя аргументы в свою пользу. Изучив обстоятельства дела, суд выносит
решение и оформляет его выпиской. Выписка станет основанием расторжения
договора.
Признание следки ничтожной. Некоторые прецеденты не требуют
судебного разбирательства из-за очевидности нарушений законодательства,
которые были допущены при заключении предварительного договора. Это
50
случаи, когда:
В составлении предварительного договора участвует лицо, не
планирующее заключать основную сделку и не имеющее доверенности
представителя (например, жена вместо мужа)ё.
• Сделка заведомо нарушает права третьих лиц.
• Продавец не имеет документов на объект основной сделки.
• Предварительный договор заключён с лицом, не достигшим
совершеннолетия, или признанным недееспособным.
В эту категорию не входят мнимые и кабальные сделки, а также – сделки,
совершённые по принуждению. Они относятся к категории оспоримых, так как
требуют доказательства совершённых нарушений.
Основной вопрос, требующий обращения в суд – это деньги. Если аванс
вносился (ст. 452 ГК РФ), то его следует вернуть в полном объёме согласно
нормам статьи 462 ГК РФ. А если положения предварительного договора
содержат пункт о выплате неустойки, её также следует выплатить.
При внесении задатка (ст. 380 ГК РФ) правовые последствия расторжения
предварительного договора ориентируются на нормы статьи 381 ГК РФ
«Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного
задатком:
1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по
соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416)
задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток,
он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна
сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную
сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана
возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не
предусмотрено иное».
Договор, по которому не были внесены авансовые платежи или задаток,
51
обычно не требует судебного рассмотрения. Его можно расторгнуть
соглашением, в суде он рассматриваться не будет из-за ничтожности исковых
требований.
Уведомление. Претензии к контрагенту высказываются в официальной
письменной форме уведомлением. Оно передаётся заказным письмом по почте
или курьером. Устные высказывания и электронная переписка юридической
силы не имеет.
В документе должно содержаться:
- наименование: «Уведомление о расторжении»;
- реквизиты предварительного договора, который аннулируется;
- дата составления;
- изложение претензии со ссылкой на пункт предварительного договора,
который был нарушен;
- ссылка на нормы статьи 450 ГК РФ;
- уведомление о том, что договор аннулируется;
- предложение составить соглашение;
- предупреждение о подаче иска.
В заключение ставится подпись составителя с расшифровкой фамилии.
Соглашение. Соглашение является добровольной двусторонней формой
расторжения договора. Никто не может принудить контрагента к его
заключению. Оно составляется покупателем и продавцом, скрепляющими
своими подписями текст документа.
Составляют его в том случае, когда одна сторона получила уведомление
от второй стороны и согласилась на аннулирование сделки. Этот документ не
имеет автономной юридической силы и не может предъявляться без экземпляра
предварительного договора, так как является дополнением или приложением к
нему.
Обязательными реквизитами такого соглашения являются следующие
сведения:
- наименование: «Соглашение о расторжении»;
52
- реквизиты предварительного договора, который аннулируется;
- дата составления;
- характеристики объекта (технические, кадастровые);
- адрес объекта (при купле-продаже недвижимости);
- сведения о сторонах, которые заключили предварительный договор и
которые намерены его расторгнуть;
- сумма, которая передавалась в качестве аванса или задатка;
- причина, по которой стороны решили не совершать основную сделку;
- формулировка о добровольном расторжении ранее составленного
предварительного договора;
- указание о том, что деньги были возвращены или оставлены, согласно
нормам статьи 462 или 381;
- формулировка о том, что у каждой стороны отсутствуют претензии к
контрагенту;
- ранее составленный предварительный договор считается утратившим
силу с момента подписания соглашения.
В заключение ставятся подписи сторон. Каждый участник оставляет себе
один экземпляр документа. Регистрировать его не нужно. Но если
предварительный договор удостоверялся нотариально, соглашение также
следует удостоверить.
Раскроем некоторые нюансы с ипотечным жильем.
Если речь идёт о залоговом жилом помещении, в процедуру вмешивается
третья сторона – кредитор в лице банка. В этом случае при расторжении
предварительного договора опасно сделать ошибку – последствия такой
ситуации непредсказуемы.
То же касается ситуаций, когда покупатель уже заключил кредитный
договор, а продавец ответил ему отказом. Ведь в этом случае будет поставлен
вопрос о выплате неустойки банку. Если такое произошло – следует обратиться
за консультацией в клиентский отдел банка. Юрист банка окажет необходимую
помощь или перенаправит к опытному специалисту за сопровождением
53
процедуры расторжения сделки.
Заключенный предварительный договор расторгают тогда, когда один из
участников соглашения, или обе стороны отказываются от последующего
заключения договора купли-продажи. Если вопрос с денежными средствами
решен, то можно составить соглашение. При отказе от соглашения
заинтересованное лицо вправе подать иск.
Вывод по 2 главе
Из предварительного договора купли–продажи вытекают
правоотношения, которые связаны с юридическими последствиями для сторон
договора в будущем. Заключенный надлежащим образом предварительный
договор закрепляет за сторонами права и обязанности в дальнейшем купить
(продать) указанное в предварительном договоре купли–продажи имущество, в
установленный им срок или конкретную дату и по цене, указанной в
предварительном договоре, если цена уже согласована на данной стадии.
Поскольку предварительный договор является обязательством, то к нему
применимы меры обеспечения обязательств, закрепленные в ГК РФ.
Следовательно, нет препятствий для использования применительно к
предварительному договору следующих способов обеспечения исполнения
обязательств: неустойки, залога, поручительства, банковской гарантии. По
соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение
обязательства по заключению основного договора на условиях,
предусмотренных предварительным договором, если иное не установлено
законом. Таким образом задаток используется при заключении
предварительного договора как мера обеспечения исполнения обязательства по
заключению основного договора.
Правоотношения, возникшие в момент подписания предварительного
договора, прекращаются при заключении основного договора, истечении срока,
указанного в предварительном договоре, в который сторона должна была
направить оферту на заключение основного договора, добровольного
расторжения предварительного договора по соглашению сторон.