22
Глава 2. Сущность предварительного договора в гражданском
праве
2.1. Правовая природа предварительного договора
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны
обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении
работ или об оказании услуг (основной договор) на условиях,
предусмотренных предварительным договором.
Для раскрытия понятия «предварительный договор» необходимо
обратиться и к доктринальным позициям и научным изысканиям учёных.
Л.В. Санникова даёт понятие предварительного договора как
организационного договора, определяющего условия и сроки заключения
иного, основного, договора
1
. П.В. Крашенинников, давая определение
предварительного договора, одновременно указывает его правовую природу,
отмечая, что «предварительный договор представляет собой специальную
договорную конструкцию, основным признаком которой является то
обстоятельство, что содержание обязательств сторон, порождаемых
предварительным договором, составляют не действия сторон по передаче
товаров, выполнению работ, оказанию услуг и т.п. (п. 1 ст. 307 ГК), а лишь
действия по заключению в будущем соответствующего гражданско-
правового договора»
2
.
Некоторые авторы указывают, что «предварительный договор – это
соглашение сторон, по которому последние обязуются заключить в будущем
договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг
1
Гражданский кодекс Российской Федерации. Общие положения о договоре.
Постатейный комментарий к главам 27 – 29 [Текст] / В.В. Витрянский, Б.М. Гонгало, А.В.
Демкина и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М: Статут. 2016. С. 223.
2
Там же. С. 192.
23
(основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным
договором»
1
. М.Ю. Кайгородова дала следующее определение
предварительному договору, отметив, что «предварительный договор – это
правовая форма акта будущего товарообмена, имущественных прав или
обязанностей предварительный договор не устанавливает. Данный вывод
соответствует содержанию, смыслу и целевой направленности правил,
закрепленных в ст. 29 ГК РФ»
2
.
Хотелось бы обратить внимание на комбинацию слов
«предварительный договор», который зачастую воспринимается как нечто
юридически неопределённое, это же подметил и Е.Н. Жуков, который в
противовес сложившимся неправильным юридическим восприятиям
констатировал, что «при этом термин «предварительный» здесь не
обозначает неокончательности волеизъявления сторон, а лишь указывает на
то, что за состоявшимся договором должен последовать другой,
окончательный договор»
3
.
Исходя из норм, ст. 429 ГК РФ и правовых позиций судов высших
инстанций предварительный договор обусловливает возникновение
обязанности заключить основной договор, а не прав и обязанностей в
отношении имущества, работ или услуг
4
. Соответственно, предварительный
договор не может устанавливать для сторон какие-либо иные обязательства,
в том числе обязанность передать имущество или обязанность производить
платежи за пользование им. Данная позиция была озвучена и Президиумом
1
Предпринимательское право Российской Федерации: Учебник [Текст] / Е.Г. Афанасьева,
А.В. Белицкая, В.А. Вайпан и др.; отв. ред. Е.П. Губин, П.Г. Лахно. 3-е изд., перераб. и
доп. М.: НОРМА, ИНФРА-М. 2017. С. 138.
2
Кайгородова, М.Ю. Предварительный договор и предварительное обязательство [Текст] /
М.Ю. Кайгородова // Правовые проблемы укрепления российской государственности.
Сборник. Томск. 2011. С. 82.
3
Жуков Е.Н. Предварительный договор в гражданском праве [Текст] / Е.Н. Жуков //
Власть закона. 2010. №4. С. 110 – 132.
4
Определение Верховного Суда РФ от 16 декабря 2014 г. № 9-КГ14-8 // СПС Консультант
Плюс.
24
Высшего Арбитражного Суда РФ
1
, который в дополнение к
вышеизложенному добавил, что «в этой связи в момент заключения
предварительного договора у стороны может не быть имущества,
являющегося предметом будущего договора».
Из буквального толкования положений п. 1 ст. 429 ГК РФ следует, что
обе стороны предварительного договора имеют право требования и
обязанность по заключению в будущем основного договора. Тем самым
российское законодательство нормировало предварительный договор как
двусторонний обязывающий (организационный) договор. Расширение
законодательной модели предварительного договора в части признания
возможности существования одностороннего предварительного договора
остается в числе спорных вопросов российского договорного права.
Фактически сложилось две группы: противников и сторонников
допустимости заключения односторонних предварительных договоров.
Г.Э. Маилян верно отмечает, что «понятие «односторонний
предварительный договор» достаточно условно и на первый взгляд содержит
внутреннее противоречие. Дело в том, что термин «односторонний» в
наименовании договора может навести на мысль, что сам договор является
односторонним – договором, в котором у одной из сторон есть только права,
а у другой – только обязанности. В действительности термин
«односторонний» в данном случае указывает на то, что обязанность
заключить основной договор есть только у одной из сторон»
2
.
С точки зрения Е.В. Богданова и А.В. Максименко «предварительным
договором могут регулироваться не только принимаемые сторонами
обязательства по совершению сделок, направленных на передачу имущества,
выполнения работ, оказания услуг. Им могут устанавливаться обязанности
1
Постановление Президиума ВАС РФ от 15января 2013 г. № 9798/12 по делу № А33-
18187/2011 // СПС Консультант Плюс.
2
Маилян Г.Э. Модели отношений из предварительного договора и их влияние на
допустимость уступки права (требования) по нему [Текст] / Г.Э. Маилян // Гражданское
право. 2016. № 6. С. 30 – 33.
25
сторон об отчуждении или предоставлении права использования результатов
интеллектуальной деятельности и приравненных к ним средств
индивидуализации юридических лиц, товаров, работ, услуг и предприятий.
Также не противоречит законодательству Российской Федерации заключение
предварительного договора к договору об учреждении общества с
ограниченной ответственностью, определяющему порядок осуществления
учредителя совместной деятельности по учреждению общества, размер
уставного капитала общества, размер и номинальную стоимость доли
каждого из учредителей общества, а также размер, порядок и сроки оплаты
таких долей в уставном капитале общества»
1
.
Далее рассмотрим соотношение переговоров о заключении договора и
предварительного договора. Переговоры о заключении договора
представляются специфическими, законодателем не поименованными,
отношениями, которые по целому ряду причин сложно однозначно отнести к
имущественным или личным неимущественным отношениям. Вместе с тем, в
доктрине схожие с рассматриваемыми отношениями явления хорошо
известны как организационные, которые еще в 1966 году впервые в своих
работах выделил О. А. Красавчиков, определив их как отношения,
складывающиеся из действий организационных (неимущественных),
направленных на упорядочение отношений, связей, действий участников
имущественного оборота
2
.
Интересным представляется взгляд А. В. Андрющенко, которая
анализируя сущность рассматриваемых отношений приходит к выводу о
необходимости внесения в статью 2 ГК РФ организационных отношений как
самостоятельного элемента, так как рассматривая предмет гражданско-
правового регулирования не находят в нем место такие договоры, как
1
Богданов Е.В. Предварительный договор как основание возникновения
обязательственного правоотношения [Текст] / Е.В. Богданов, А.В. Максименко //
Образование. Наука. Научные кадры. 2011. № 3. С. 29 – 30.
2
Красавчиков О.А. Организационные гражданско-правовые отношения // Антология
уральской цивилистики. 1925 - 1989: Сб. Статей. М.: Статут, 2001. С. 163.
26
рамочный, предварительный и так далее, что приводит к очевидному
несоответствию, так как раз эти договорные конструкции существуют в
гражданском законодательстве, то они «не могут не входить в его предмет»
1
.
Выделению организационных договоров в категоризации гражданско-
правовых отношений по объекту способствовала трудность дифференциации
их предмета в системе правового регулирования, соответственно, их нельзя
однозначно отнести к имущественным или неимущественным, так как они
играют роль координаторов и способствуют возникновению, исполнению,
изменению или прекращения основных отношений и объектом
организационных отношений является деятельность его субъектов,
направленная не на прямой экономический результат, а на налаживание
отношений для его скорейшего и эффективного достижения
2
. Организацию
подобных правовых связей можно определить, как сочетание субъективных
гражданских прав и обязанностей, которые являются мерой возможного или
должного поведения для создания эффективного действующего механизма, в
рамках которого будут возникать, развиваться и прекращаться
имущественные отношения сторон
3
.
Поскольку выше было установлено, что переговоры о заключении
договора относятся к организационным правоотношениям, постольку
сравнивать их необходимо именно с теми институтами, которые также
относятся к данному виду гражданских правоотношений, и направлены при
этом на заключение договора. В доктрине среди так называемых
организационных сделок традиционно выделяют предварительный договор,
который также имеет общую с переговорами цель – заключение в будущем
договора, однако имеются и существенные отличия между ними.
1
Андрющенко А. В. Место организационных отношений в предмете гражданско-
правового регулирования // Вестн. Том. Гос. Ун-та. Право. 2014. №2 (12). C. 111–116.
2
Егорова М. А. Организационное отношение и организационные сделки в гражданско-
правовом регулировании // Законы России: опыт, анализ, практика. М.: Изд. Дом
"Буквовед", 2011, № 5. С. 10-21.
3
Маилян Г. Э. Организационные отношения в предмете корпоративного права //
Предпринимательство и право, информационно-аналитический портал. 2014. С. 24.
27
Так, предварительный договор предусматривает обязанности сторон
заключить основной договор в будущем на условиях, установленных этим
предварительным договором. Поэтому в таком договоре должны в
обязательном порядке содержаться условия будущего основного договора, в
частности, его предмет и иные условия, относительно которых по заявлению
одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Обязанность заключить основной договор обеспечивается
возможностью для одной из сторон предварительного договора обратиться в
суд с требованием о понуждении другой стороны к его заключению. В случае
наличия разногласий сторон относительно условий основного договора такие
условия определяются решением суда.
В отличие от этого участники переговоров не могут быть принуждены
к вступлению в договорные отношения, так как в отсутствие
предварительного договора или специального указания в законе обязанность
заключить основной договор у них отсутствует, более того, правила о
ведении переговоров применяются к ним независимо от заключения или не
заключения договора
1
.
Так, Даниленко А.В, Даниленко Д.А. обратились в суд с настоящим
иском, просили взыскать с Бодуновой Ю.С. неустойку в размере 50 000 руб,
судебные расходы на оплату услуг представителя - 20 000 руб. и
государственную пошлину - 1 700 руб.
В обоснование требований указали, что ДД.ММ.ГГГГ между истцами и
ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи объекта
недвижимости. Предмет договора - подписание и подача в орган,
осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое
имущество и сделок с ним основного договора купли-продажи "адрес",
расположенного на "адрес" в срок по ДД.ММ.ГГГГ Стоимость объекта
недвижимости согласована сторонами и установлена в размере 1 750 000 руб.
1
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 апреля 2014 г. N
16973/13 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2014. № 8.
28
Пункт 4.2 предварительного договора предусматривал ответственность
покупателя за уклонение (отказ) от совершения основной сделки в виде
уплаты неустойки в размере 50 000 руб.
ДД.ММ.ГГГГ от ответчика поступило предложение продлить срок
действия предварительного договора купли-продажи. ДД.ММ.ГГГГ между
сторонами было заключено дополнительное соглашение к предварительному
договору купли-продажи, согласно которому срок подачи и подписания
основного договора купли-продажи продлен до ДД.ММ.ГГГГ Ответчиком
был внесен задаток в размере 50 000 руб. в кассу агентства на хранение.
ДД.ММ.ГГГГ истцами в адрес ответчика направлено уведомление о
готовности совершить сделку на условиях, предусмотренных
предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ, которым истцы просили
ответчика уведомить о намерении заключить сделку.
ДД.ММ.ГГГГ во исполнение пункта 1.4 договора истцы прибыли в
назначенное время к 10 час. 00 мин. в помещение по адресу: "адрес"
Ответчик в назначенное время не явился. В месте, где должен был быть
заключен основной договор купли-продажи, на контакт вышел агент
ответчика, сообщив о том, что никакой сделки не будет ввиду того, что
имеется оценка о рыночной стоимости квартиры, которая ниже стоимости,
согласованной в предварительном договоре купли-продажи.
Требования к агентству выдать задаток, внесенный ответчиком в
обеспечение обязательств по договору, оставлены без удовлетворения.
Истцы в адрес ответчика направили претензию с требованием оплатить
неустойку, установленную предварительным договором купли-продажи.
За предоставленные юридические услуги истцами оплачено
представителю 20 000 руб. До настоящего времени требования претензии не
удовлетворены.
Решением мирового судьи 4 судебного участка Октябрьского
судебного района "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения
апелляционным определением Октябрьского районного суда "адрес" от
29
ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования Даниленко А.В, Даниленко Д.А.
удовлетворены частично, с Бодуновой Ю.С. взыскана неустойка в размере 50
000 руб, расходы на оплату услуг представителя - 7 000 руб, расходы на
оплату госпошлины - 1 700 руб.
В кассационной жалобе Бодунова Ю.С. просит отменить указанные
судебные акты и вынести по делу новое решение. В обоснование доводов
жалобы ссылается на то, что судами неправильно применены нормы
материального права, а также определены обстоятельства, имеющие
значение для дела. Указывает, что была намеренна приобрети квартиру,
однако поскольку истцы в нарушение пунктов 2.1.2, 2.1.3, 2.1.4, 2.1.5
предварительного договора не предоставили выписку из домовой книги,
сведения из ЕГРН на продаваемую квартиру, документы, подтверждающие
оплату коммунальных услуг, она была лишена возможности обратиться в
банк с заявкой на получение кредита. Также указывает, что сторонами не
была согласована дата заключения сделки. Основной договор купли-продажи
недвижимого имущества не был заключен в связи с тем, что стоимость
квартиры согласно оценке эксперта, аккредитованного банком, оказалась
ниже стоимости, согласованной предварительным договором, что явилось
причиной отказа банка в предоставлении ипотечного кредита. Поскольку
цена по договору в сторону его уменьшения сторонами не обсуждалась, она
не смогла оплатить стоимость жилья, то есть договор не заключен по
независящим от сторон обстоятельствам, вследствие не получения
ипотечного кредита, что является основанием для освобождения ее от уплаты
неустойки.
Проверив материалы дела, законность обжалуемых судебных
постановлений в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе,
не нахожу оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Судебными инстанциями установлено, что в общей совместной
собственности Даниленко А.В. и Даниленко Д.А. находится "адрес",
расположенная по адресу: "адрес".
30
ДД.ММ.ГГГГ между Даниленко А.В, Даниленко Д.А. и Бодуновой
Ю.С. был заключен предварительный договор купли-продажи "адрес",
расположенной по адресу: "адрес". Стоимость объекта недвижимости
определена в размере 1 750 000 руб, срок заключения основного договора
купли-продажи был установлен до ДД.ММ.ГГГГ
Пункт 1.4 предварительного договора устанавливал, что местом
заключения договора является помещение по адресу: "адрес", время
заключения основного договора было определено в 10 час. 00 мин.
Из текста предварительного договора следует, что в обязанности
продавца входило не позднее 5 рабочих дней до даты подписания основного
договора купли-продажи квартиры предоставить оригиналы документов
(документ удостоверяющий личность, правоустанавливающие документы,
свидетельство о государственной регистрации права, технические
документы, кадастровый паспорт, необходимых для осуществления
государственной регистрации перехода права собственности на объект
недвижимости на имя покупателя, а также свидетельство о заключении
брака, нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) на продажу
объекта недвижимости, в случае, если объект приобретался в период брака
по возмездной сделке.
Пунктом 2.1.3 предварительного договора была установлена
обязанность продавца произвести необходимые действия для снятия с
регистрационного учета по месту жительства, справку в ЖЭУ, а также
освободить продаваемый объект недвижимости от других обременений.
Предварительный договор устанавливал обязанности продавца погасить
задолженность по квартплате и коммунальным платежам, телефонной связи,
предоставить покупателю выписку из единого государственного реестра прав
на недвижимость и сделок с ним.
Согласно пункту 4.2 предварительного договора в случае нарушений
условий настоящего предварительного договора покупателем, выразившихся
в отказе (уклонении) от совершения сделки и подписания договора купли-
31
продажи, неявки в назначенный день для подписания договора купли-
продажи, невозможности рассчитаться с продавцом в соответствии с
условиями настоящего предварительного договора, покупатель обязуется
выплатить продавцу штраф в размере 50 000 рублей в качестве неустойки, в
соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации.
ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ответчиком было заключено
дополнительное соглашение, согласно которому срок заключения основного
договора купли-продажи был установлен до ДД.ММ.ГГГГ Также
дополнительным соглашением было установлено, что покупатель в
подтверждение своих намерений купить объект недвижимости передал
продавцу аванс в размере 50 000 руб. в счет платежа, который будет
причитаться с покупателя за указанный объект в день подписания основного
договора купли-продажи.
ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ответчиком было составлено
соглашение, согласно которому ООО "Агентство недвижимости городской
жилищный центр" принимает не себя обязанность по ответственному
хранению ценного конверта, содержащего денежные средства в сумме 50 000
руб, полученные продавцом в качестве аванса по предварительному
договору.
После заключения дополнительного соглашения, ДД.ММ.ГГГГ истцы
направили по адресу места жительства ответчика Бодуновой Ю.С.
уведомление о готовности заключить основной договор купли-продажи в
срок, обусловленный предварительным договором, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ
Основанием заключения основного договора истцы указывали
предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, кроме того, истцами было
указано, что документы, указанные в п. 2.1.2 предварительного договора,
будут представлены в день осуществления регистрации - ДД.ММ.ГГГГ
Данное уведомление было направлено ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ
уведомление прибыло в место вручения и было получено адресатом.
ДД.ММ.ГГГГ основной договор между сторонами заключен не был.