42
действительную общую волю сторон с учетом цели договора. Условия
договора были истолкованы с буквальным значением содержащихся в нем
слов и выражений. Так, независимо от наименования договора суд установил
его действительное содержание, исходя из буквального значения
содержащихся в нем слов и выражений (Определение ВС РФ от 02.04.2019
№11-КГ19-3). Так, с учетом всего вышеизложенного, данный договор хотя и
поименован предварительным договором купли-продажи, предусматривал
обязательства ответчика передать истцам в собственность квартиру и
обязательства истца в полном объеме до заключения основного договора
внести полную сумму стоимости этой квартиры. Соответственно, данный
договор не является предварительным в силу иного смысла статьи 429 ГК
РФ. Дело направлено на новое рассмотрение, поскольку судом не
установлено действительное содержание спорного договора, исходя как из
буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из
существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора
и фактически сложившихся отношений сторон.
43
2.2. Структура предварительного договора
Предварительный договор должен содержать условия, которые бы
позволили установить предмет и условия основного договора, относительно
которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение
в процессе заключения предварительного договора.
Так, по мнению суда, который разъяснил порядок применения ст. 429
ГК РФ, предварительный договор порождает обязательство по заключению в
будущем окончательного договора и заключается сторонами с целью
получить в будущем выгоду или достичь какую-либо цель. Предварительный
договор признается заключенным с того момента, когда стороны достигли
соглашения по всем существенным условиям договора в требуемой форме
1
.
В частности, существенным условием договора купли-продажи
квартиры (основного договора) является идентификация квартиры (ст. 554
ГК РФ). На этапе подписания предварительного договора надлежащая
идентификация квартиры не представляется возможной, так как квартира
еще не построена, ей не присвоен кадастровый номер, она не
зарегистрирована в качестве объекта недвижимого имущества и проч.
Из-за этого предварительный договор может быть признан судом
недействительным из-за отсутствия существенных условий будущего
договора. Кроме того, понудить застройщика заключить договор купли-
продажи именно желаемой квартиры представляется при противодействии
застройщика довольно сложным, поскольку квартира определена не точно.
Однако доказать соответствие проектных характеристик и реквизитов
построенной квартиры в целом возможно.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны
обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном
договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение
года с момента заключения предварительного договора.
1
Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2017 N
18АП-1744/2017 по делу N А47-7393/2016 // СПС Консультант Плюс.
44
К примеру, если застройщик в срок не построит дом, то договор купли-
продажи заключить будет нельзя.
В предварительном договоре дольщику необходимо обратить внимание
на то, что стороной договора должен быть застройщик, сумма оплаты должна
быть названа обеспечительным платежом, также должны присутствовать все
существенные условия будущего договора купли-продажи квартиры, кроме,
того, необходимо указать срок, в который должен быть заключен основной
договор, и право покупателя отказаться от исполнения договора и
потребовать возврата средств при нарушении срока строительства
1
.
При подготовке Концепции развития гражданского законодательства
РФ была дана негативная оценка норме, содержавшейся в п. 3 ст. 429 ГК РФ
(в прежней редакции), согласно которой предварительный договор должен
был содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие
существенные условия основного договора. В противном случае
соответствующее соглашение сторон не могло быть квалифицировано в
качестве предварительного договора и, следовательно, не создавало для лиц,
его подписавших, обязанности заключить основной договор. В связи с этим в
целях более эффективного использования конструкции предварительного
договора предлагалось ограничить круг условий, подлежащих обязательному
отражению в предварительном договоре, условием о заключении основного
договора, условием о предмете основного договора и условиями,
относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть
достигнуто соглашение, допустив согласование прочих условий основного
договора на этапе его заключения
2
.
Поэтому в законопроекте, подготовленном на основе Концепции,
предлагалось несколько смягчить правило о необходимости согласования
1
Саблин М.Т. Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и
проведения сделки: монография. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект, 2017. 501 с.
2
"Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации", одобрена
решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию
гражданского законодательства от 07.10.2009 // "Вестник ВАС РФ", N 11, ноябрь, 2009.
45
сторонами предварительного договора всех существенных условий
основного договора путем включения в ГК РФ (п. 3 ст. 429) положения о том,
что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие
установить предмет основного договора, а также те его условия,
относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть
достигнуто соглашение уже при заключении предварительного договора. Так
и было сделано в окончательной редакции п. 3 ст. 429 ГК РФ.
Очевидно, что условия о сроке, в который стороны обязуются
заключить основной договор, также являются существенным условием
предварительного договора, которое, однако, относится к числу
"определимых" существенных условий этого договора, поскольку в том же п.
4 ст. 429 ГК РФ имеется диспозитивная норма, которая при отсутствии
соглашения сторон определяет соответствующее условие договора (п. 4 ст.
421 ГК РФ), а именно основной договор должен быть заключен в течение
года с момента заключения предварительного договора
1
.
В отношении предмета договора ни в судебной практике, ни в научном
мире особых споров и разногласий не происходит. А вот в отношении
условий, по которым по заявлению оной из сторон должен быть заключён
основной договор мнения разнятся. Так, например, А. Бычков в качестве
таких условий выделяет «условия по усмотрению сторон – цена и порядок
оплаты, срок передачи и др.». Не всегда стороны не знают точно на стадии
заключения предварительного договора, в какой срок они смогут заключить
основной договор. Владелец достраиваемого офисного центра, привлекая
арендаторов на площади здания, располагает информацией о примерных
сроках окончания строительства, которые могут быть увеличены по
различным причинам (например, отказ в выдаче разрешения на ввод объекта
в эксплуатацию).
Указание в связи с этим в предварительном договоре на то, что
1
Витрянский В.В. Реформа российского гражданского законодательства: промежуточные
итоги. М.: Статут, 2016. 218 с.
46
основной договор стороны заключат после ввода объекта в эксплуатацию и
открытия центра, означает несогласованность срока, поэтому к отношению
сторон в таком случае будет применяться правило об обязанности заключить
основной договор в течение года после заключения предварительного
договора. Стороны могут для подобных случаев указать, что основной
договор подлежит заключению после ввода объекта в эксплуатацию и
открытия офисного центра, но не позднее какого-то определенного срока (не
более трёх лет, к примеру).
47
Глава 3. Проблемы реализации предварительного договора
3.1. Проблемы заключения и прекращения предварительного
договора
В.А. Кондратьев пишет, что «заключение договора является
юридической процедурой, включающей в себя последовательные
волеизъявления сторон с целью достижения их соответствия»
1
. Однако такое
понимание заключения договора позволяет рассмотреть волевые моменты,
отраженные в оферте и акцепте, при этом без должного внимания остается
преддоговорная стадия, в рамках которой может формироваться воля
контрагентов. В юридической литературе выделяются следующие стадии
заключения договора: «1) преддоговорные контакты сторон (переговоры), 2)
оферта, 3) рассмотрение оферты, 4) акцепт оферты»
2
.
Несмотря на обязательность только оферты и акцепта, полноценное
исследование заключения договора возможно при выделении
преддоговорной стадии, предполагающей заключение предварительного
договора.
Рассмотрение предварительного договора как части преддоговорной
стадии заключения основного договора обусловливается специальными
целями. Как было отмечено в постановлении Президиума ВАС РФ:
«Использование юридической конструкции предварительного договора
передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически
связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на
необходимую для исполнения вещь, с тем чтобы в установленный им срок
восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного
договора»
3
. В частности, на момент заключения предварительного договора
экономические или правовые условия могут быть не удобны для заключения
1
Кондратьев В.А. Заключение договора // Российское правосудие. 2016. № 1. С. 25.
2
Российское гражданское право. В 2 т. Т. 2. Обязательственное право: Учебник / Отв. ред.
Е.А. Суханов. М.: Статут, 2015. С. 154.
3
Постановление Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 № 402/09 по делу № А41-К1-13707/07
// Вестник ВАС РФ. 2009. № 11.
48
основного договора, например, при колебании цен или курсов иностранных
валют или при обстоятельствах, когда стороне, ответственной за получение
любого необходимого официального разрешения, еще не предоставлено
такое разрешение и т. д. В целом заключение предварительного договора
является необходимостью для сторон, поскольку они не могут или не желают
по тем или иным причинам заключить основной договор даже с
отлагательными условиями.
В то же время, несмотря на невозможность заключения основного
договора, в п. 3 ст. 429 ГК РФ закреплено, что «предварительный договор
должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также
условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из
сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении
предварительного договора». Условия о предмете и условия, относительно
которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение,
относятся к числу существенных условий (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
При этом поскольку «категория субъективных существенных условий
не является востребованной…»
1
, в п. 25 постановления Пленума Верховного
Суда РФ разъясняется, что «Для признания предварительного договора
заключенным достаточно установить предмет основного договора или
условия, позволяющие его определить (п. 3 ст. 429 ГК РФ). Например, если
по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне
индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно
быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи
на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.
Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий
основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности
предварительного договора. Например, если в предварительном договоре
указано здание, которое будет передано в аренду, однако не указан размер
1
Кирпичев А.Е. Существенные условия договора и его незаключенность // Российское
правосудие. 2016. S1. С. 191.
49
арендной платы, то такой предварительный договор считается заключенным.
Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами
при заключении основного договора, а при возникновении разногласий
подлежат установлению решением суда (п. 5 ст. 429, ст. 445 и 446 ГК РФ)»
1
.
Данное толкование норм о предварительном договоре позволяет
рассматривать предварительный договор именно как договор, заключаемый
на преддоговорной стадии заключения основного договора. Заключение
предварительного договора и основного договора можно рассматривать как
единый процесс, направленный на порождение правовых последствий, в
отношении которых стороны имеют интерес. Это также подтверждается тем,
что согласно п. 8 указанного постановления условия договора (основного)
могут быть определены путем отсылки к условиям, содержащимся в ранее
заключенном предварительном договоре.
Заключая предварительный договор, стороны устанавливают для себя
права и обязанности по поводу их будущих отношений. Данное действие
обязательно должно совершаться с соблюдением принципов
конституционного права
2
. Данное обстоятельство обеспечивает правовую
определенность
3
и отчетливо указывает на внутренний эффект
предварительного договора. При этом, как представляется, у
предварительного договора нет внешнего эффекта, что в целом свойственно
договорам, направленным на построение будущих отношений
(организационные договоры). Исходя из различения договоров на
организационные и имущественные, Е.А. Суханов пишет, что
1
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых
вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о
заключении и толковании договора» // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2019. № 2.
2
Алешкова И.А. Тенденции развития принципов, закрепленных в Конституции
российской Федерации // верность Конституции. Материалы Всероссийской научно-
практической конференции, посвященной 80-летию со дня рождения Н.В. Витрука. 2018.
С. 83-90.
3
Дуэль В.М. Некоторые аспекты правовой определенности // В сборнике Права и свободы
человека и гражданина: теоретические аспекты и юридическая практика. Материалы
ежегодной Международной научной конференции памяти профессора Ф.М. Рудинского.
Под общей ред. Д.А. Пашенцева. 2017. С. 34-37.
50
«организационные договоры направлены не на товарообмен, а на его
организацию, т.е. на установление взаимосвязей участников будущего
товарообмена. Они подразделяются на предварительные, генеральные и
многосторонние договоры»
1
. В этом смысле «предварительный договор,
являясь организационным, определяет лишь условия и сроки заключения
иного, основного, договора, он не влияет на права на имущество, не создает
ограничений (обременений) этих прав»
2
.
Отнесение предварительного договора к числу организационных
ставит вопрос о том, порождает ли такой договор обязательственное
правоотношение? Если обратиться к п. 1 ст. 429 ГК РФ, то ответ будет
положительным, поскольку там закреплено, что стороны обязуются
заключать основной договор. Однако если обратиться к п. 6 данной статьи,
то можно обнаружить, что «Обязательства, предусмотренные
предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в
который стороны должны заключить основной договор, он не будет
заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение
заключить этот договор». Представляется, что из предварительного договора
возникает не обязательственное правоотношение как таковое, а обязанность
и соответствующее право требования у каждой из сторон заключить в
будущем договор, что представляет собой самостоятельное правовое
последствие в виде связанности каждой стороны.
Поскольку предварительный договор относится к организационным,
предполагается совместная деятельность сторон по заключению в будущем
основного договора. Исследуя виды договоров, В.В. Кулаков делает «вывод о
необходимости выделения конструкции некого соглашения о совместной
деятельности с более широким содержанием, чем предусмотрено в
1
Российское гражданское право. В 2 т. Т. 2. Обязательственное право: Учебник / Отв. ред.
Е.А. Суханов. М.: Статут, 2015. С. 142.
2
Миронов В. П. Предварительный договор как разновидность организационного договора
в гражданском праве // Актуальные проблемы гражданского и предпринимательского
права: сб. II Междунар. науч.-практ. конф. молодых ученых / отв. ред.: В. П.
Камышанский, Е. Ю. Руденко. 2017. С. 126.
51
отношении договора о совместной деятельности (гл. 55 ГК РФ). Она будет
охватывать все … виды соглашений по поводу совместной деятельности,
поскольку их стороны имеют не противоположные как в обязательствах, а
скоординированные цели
1
. В этой связи предварительный договор также
можно причислять к общей конструкции договора (соглашения) о
совместной деятельности, в рамках которого стороны на преддоговорной
стадии начинают формировать условия основного договора.
Предварительный договор позволяет участникам гражданского оборота
установить определенные обязательства и связать друг друга ими еще до
заключения основного договора.
Предварительный договор заключается сторонами, которые имеют
намерение в будущем заключить основной договор. Условиями заключения
предварительного договора является достижения сторонами соглашения по
предмету, стоимостью и срокам заключения основного договора.
Достигнутое соглашение по существенным условиям предварительного
договора подлежит оформлению в соответствующим виде. Как, правило,
оформление предварительного договора осуществляется в простой
письменной форме, и потому такой договор составляется на бумажном
носителе и подписываются сторонами. Однако в отдельных случаях
требования к нотариальному оформлению предварительного договора всё же
имеется. Так, например, сделка, которая направлена на отчуждение доли или
части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью,
подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Здесь обоснованно
возникает вопрос – должен ли предварительный договор также быть
нотариально удостоверен? Для этого необходимо обратиться к общей
позиции формы договора. И.С. Шиткина выделяет четыре формы договора,
1
Кулаков В.В. О соотношении понятий «договор» и «соглашение» // Актуальные
проблемы развития гражданского права и гражданского процесса. Материалы
Всероссийской научно-практической конференции, посвященной 40-летию университета.
Краснодар: Федеральное государственное казенное образовательное учреждение высшего
профессионального образования «Краснодарский университет Министерства внутренних
дел Российской Федерации», 2017. С. 47.