32
аренды вновь построенного здания под отлагательным условием о
регистрации на него права собственности арендодателя)
1
.
Во-вторых, критерием для разграничения предварительного договора и
сделки, совершенной под отлагательным условием, выступает установление
следующего обстоятельства: характеризуется ли событие, предусмотренное
договором, признаком неизбежности.
Как уже было отмечено, в сделке, совершенной под отлагательным
условием, в качестве обстоятельства может рассматриваться событие. Для
предварительного договора указание на срок, в который стороны обязуются
заключить основной договор, является обязательным условием (п. 4 ст. 429 ГК
РФ). При этом в соответствии с абз. 2 ст. 190 ГК РФ срок может также
определяться указанием на событие. Это значит, что и в том и в другом случае
в содержании договора можно встретить указание на событие.
Вместе с тем юридическая природа «события» в предварительном
договоре и сделке, совершенной под отлагательным условием, является
различной. В сделке, совершенной под отлагательным условием, событие не
обладает признаком неизбежности. В этом случае никаких гарантий
наступления события нет. Так, в договоре стороны предусмотрели переход
прав на недвижимое имущество в зависимости от наступления или
ненаступления такого события, как переезд собственника квартиры в другой
город, рождение у покупателя ребенка. Напротив, событие по смыслу ст. 190
ГК РФ всегда характеризуется признаком неизбежности. Важным является
указание на то, что в качестве события, которое должно неизбежно наступить,
может выступать указание на время года, смерть человека и т.д.
В-третьих, предварительный договор и сделку, совершенную под
отлагательным условием, объединяет отсроченность в возникновении прав и
обязанностей по договору. Вместе с тем в зависимости от того, является
1
Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. №
25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского
кодекса Российской Федерации» // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации.
2015. N 8.
33
отсроченность определенной или нет, можно судить о наименовании
сделки.
В случае с предварительным договором отсроченность является
определенной и носит вполне конкретный характер. Даже в том случае, если в
предварительном договоре не определен срок, основной договор подлежит
заключению в течение года с момента заключения предварительного договора
(абз. 2 п. 4 ст. 429 ГК РФ). Напротив, в сделке, совершенной под
отлагательным условием, стороны не могут знать, сколько времени продлится
их ожидание. Возможно, что вообще может не наступить обстоятельство,
определенное в договоре.
Вместе с тем возможно заключение предварительного договора под
отлагательным условием. По словам Д.С. Рудьман, такой вариант оформления
отношений предоставляет сторонам дополнительные гарантии обеспечения их
прав
1
. Возвращаясь к примеру, связанному с куплей-продажей квартиры под
условием получения покупателем кредита в банке, необходимо отметить, что
наступления данного обстоятельства можно ждать бесконечно долго. Тем
самым права продавца в определенной степени будут ограничены
невозможностью продать другому лицу свое имущество. Важным является
указание на то, что в такой ситуации разумно ограничить период ожидания
конкретным сроком.
Если покупатель до истечения срока, предусмотренного
предварительным договором, получит в банке кредит, основной договор
купли-продажи будет заключен со всеми вытекающими последствиями. Если
же этого не произойдет, у продавца появляется возможность продать другому
покупателю свое имущество. В использовании данной договорной
конструкции должен быть также заинтересован покупатель, у которого
появляется возможность решить свои финансовые трудности и приобрести
желаемый объект недвижимости.
1
Рудьман Д.С. О соотношении сделки, совершенной под отлагательным условием, и
предварительного договора // Российская юстиция. 2018. № 7. С. 7.
34
В-четвертых, важным критерием для разграничения предварительного
договора и сделки, совершенной под отлагательным условием, выступает
характеристика правового положения сторон в период ожидания наступления
конкретного обстоятельства (истечения определенного срока).
Дискуссионным является вопрос относительно момента возникновения
прав и обязанностей в сделке, которая совершена под отлагательным
условием. Как следует из действующего в настоящее время п. 1 ст. 157 ГК РФ,
права и обязанности возникают при наступлении обстоятельства,
определенного сторонами сделки. Вместе с тем, в литературе указывается, что
«с момента заключения сделки под отлагательным условием стороны состоят
в правовой связи, и с этого момента не допускается произвольное отступление
от соглашения и совершение условно обязанным лицом действий, создающих
невозможность наступления условия»
1
.
К.И. Скловский придерживается аналогичной позиции, в частности, он
полагает, что сделка до возникновения отлагательного условия создает
юридическую связанность. Это проявляется в том, что стороны не должны
недобросовестно препятствовать или содействовать наступлению
условия
2
.
Л.В. Кузнецова высказывает точку зрения, заслуживающую внимания.
Она отмечает, что «правоотношение между «условно управомоченным» и
«условно обязанным» лицом возникает уже с момента совершения указанной
сделки и характеризуется лишь той особенностью, что имеет отложенный
правовой эффект, связанный с возможностью осуществления указанных прав
и исполнения обязанностей только после наступления оговоренного сделкой
условия»
3
. Указанный автор в связи с этим обращает внимание на
1
Российское гражданское право: Учебник: В 2 т. / Отв. ред. Е.А. Суханов. М., 2011. Т. 1. С.
337.
2
Скловский К.И. Сделка и ее действие. Комментарий главы 9 ГК РФ (понятие, виды и
форма сделок. Недействительность сделок). 3-е изд. М., 2015. С. 68.
3
Кузнецова Л.В. Сделки, совершенные под условием // Сделки: проблемы теории и
практики: Сборник статей / Рук. авт. кол. и отв. ред. М.А. Рожкова. М., 2008. С. 236.
35
ошибочность легального определения сделки, совершенной под
отлагательным условием. Более того, в научной литературе высказывается
предложение о дополнении п. 1 ст. 157 ГК РФ, направленное на устранение
неопределенности относительно момента возникновения прав и обязанностей
в сделке, совершенной под отлагательным условием
1
.
Таким образом, сделка, которая совершена под отлагательным
условием, связывает стороны правами и обязанностями с момента ее
совершения. Указанным она напоминает предварительный договор, который
также порождает в соответствии с действующим в настоящее время п. 6 ст.
429 ГК РФ обязательство.
Однако непосредственно заключение предварительного договора, в
отличие от сделки, совершенной под отлагательным условием, не влечет
возникновение обязательства по передаче имущества, выполнению работ или
оказанию услуг. Стороны по предварительному договору связаны лишь тем,
что в течение определенного срока они обязуются заключить основной
договор, по которому как раз и будет передано имущество, выполнена работа,
оказана услуга и т.д.
Например, стороны заключили договор купли-продажи квартиры с
условием о переходе права собственности к покупателю после перевода
продавца по службе в другой город. При наступлении указанного
обстоятельства произойдет переход права собственности на квартиру без
необходимости совершения дополнительных действий, так как стороны уже
изначально были связаны правами и обязанностями. Важным является
указание на то, что напротив, в случае с предварительным договором для
перехода права собственности необходимо заключить основной договор, по
которому у сторон возникнут взаимные права и обязанности.
Итак, предварительный договор и сделка, совершенная под
отлагательным условием, признаются самостоятельными в системе
1
Щетинкина М.Ю. Проблемы правового регулирования условных сделок по гражданскому
законодательству России // Российский судья. 2012. № 1. С. 23-25.
36
гражданско-правовых договоров. Вместе с тем это не исключает возможность
заключить предварительный договор под отлагательным условием.
Как представляется, предложенные критерии разграничения
предварительного договора и сделки, совершенной под отлагательным
условием, дадут возможность сторонам выбрать в процессе оформления своих
отношений правильную договорную конструкция, уменьшив тем самым свои
риски и обеспечив осуществление соответствующих прав.
Итак, стоит отметить, что предварительные договоры - устоявшаяся
практика в России и за рубежом. Они заключаются с целью юридически
связать стороны еще до подписания основного договора. Поэтому сторонам
важно соблюдать требования законодательства, чтобы правильно закрепить
свои права и обязанности и защитить права на будущее.
37
Глава 2. Практические аспекты заключения и исполнения
предварительного договора
2.1 Предмет и содержание предварительного договора
Определение предмета договора является одним из наиболее
ответственных и важных моментов процесса составления договора в любой
сфере гражданско-правовых отношений. Особенная важность верного
определения предмета договора установлена ГК РФ и является одним из
необходимых условий составления того или иного вида договора.
Стоит отметить, что действующим законодательством РФ понятие
«предмет договора» не закреплено. Системное толкование норм ГК РФ
позволяет сделать вывод, что предмет договора - это предусмотренные ГК РФ
или прямо ему не противоречащее ключевые условия, на исполнение которых
направлено соглашение сторон. Они могут выражаться в юридически
значимом действии, в обязательстве воздержаться от определенных действий.
Правовое значение предмета договора заключается в том, что он
выступает одновременно и существенным условием любого соглашения, и
ключевым признаком, с учетом которого законодатель классифицировал и
последовательно отобразил договорные конструкции в ГК РФ.
Как справедливо отмечает Б.А. Булаевский, именно по предмету
договора возможно отграничение одного договорного типа от другого
1
.
Под согласованием предмета договора следует понимать конкретизацию
в договоре содержания ключевых обязательств сторон с такой достаточной
степенью детализации, чтобы суд мог воспринять их волю. Важным является
указание на то, что в том случае, если сторонами определен предмет договора
недостаточно четко или вообще не согласован, то в таком случае суд признает
договор незаключенным.
1
Булаевский Б.А. Существенные условия договора: некоторые проблемы определения //
Законы России: опыт, анализ, практика. 2018. № 4. С. 103.
38
Такое существенное условие предварительного договора, как предмет,
складывается из двух элементов:
- указание на заключение основного договора;
- предмет основного договора.
Предварительный договор всегда направлен на заключение в будущем
основного договора (п. 1 ст. 429 ГК РФ). Это и является его предметом.
В свою очередь, как отметил Верховный суд РФ, «...условие об
определении предмета договора считается выполненным в случае, когда обе
договаривающиеся стороны имеют о данном предмете одинаковое
представление и могут его определить»
1
.
Законодатель в п. 3 ст. 429 ГК РФ закрепляет, что, для того, чтобы
определить предмет предварительного договора, необходимо согласовать
предмет основного договора. Если этого не сделать (например, если просто
предусмотреть, что стороны заключают предварительный договор некоего
договора аренды с арендной платой 50 тыс. руб.), то предварительный договор
будет считаться незаключенным.
Предмет основного договора нужно формулировать по правилам,
применяемым к конкретному будущему договору. Другими словами,
сторонам нужно руководствоваться теми правилами, которые бы действовали,
если бы стороны сразу заключали основной договор.
Согласно позиции Верховного Суда РФ предметом предварительного
договора является обязательство сторон по поводу заключения в будущем
основного договора
2
. При этом сам по себе предварительный договор не
является договором о передаче имущества либо прав на имущество
3
.
1
Определение Верховного суда РФ от 16 июня 2015 г. № 4-КГ15-21 // СПС
«КонсультантПлюс» [Электронный ресурс] URL: http://www.consultant.ru (дата обращения
15 декабря 2019 г.).
2
Определение Верховного Суда РФ от 15 сентября 2015 г. № 18-КГ15-143 // СПС
«КонсультантПлюс» [Электронный ресурс] URL: http://www.consultant.ru (дата обращения
15 декабря 2019 г.).
3
Определение Верховного Суда РФ от 16 декабря 2014 г. № 9-КГ14-8 // СПС
«КонсультантПлюс» [Электронный ресурс] URL: http://www.consultant.ru (дата обращения
15 декабря 2019 г.).
39
Например, применительно к предварительному договору аренды
нежилого помещения стоит сказать, что он должен в любом случае содержать
все те сведения, которые являются необходимыми для максимально полной
идентификации арендуемого объекта (в частности, это касается
необходимости указания адреса объекта, кадастрового номера объекта,
площади объекта, общей экспликации объекта). А во например в
предварительном договоре купли-продажи (поставки) в обязательном порядке
следует точно и конкретно определить соответствующий товар, а например в
предварительном договоре подряда это касается конкретных видов работ с
учетом их специфики.
Предмет предварительного договора может быть сформулирован таким
образом: «Стороны по настоящему договору обязуются заключить в срок,
предусмотренный данным договором, договор аренды нежилого помещения,
согласно которому Арендодатель предоставляет Арендатору право
пользования нежилым помещением, расположенным по адресу: г. Москва, ул.
Героев Панфиловцев, д. 48, 5 этаж, помещение № 22, кадастровый номер
87:22: 954803:8542, общей площадью 43 кв. м. В экспликации определены
границы арендуемого помещения (приложение 1 к настоящему договору)».
Условия, по которым, как заявила одна из сторон, должно быть
достигнуто соглашение при заключении предварительного договора, также
относится к существенным условиям предварительного договора. Такие
условия могут касаться исполнения:
- по предварительному договору (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ);
- по основному договору (п. 3 ст. 429 ГК РФ).
Сторона, считающая необходимым согласовать в предварительном
договоре определенное условие, должна заранее заявить другой стороне о том,
что она считает обязательным достигнуть договоренности по условию
предварительного договора (например, о сроке для совершения основной
сделки) либо основного договора (к примеру, о сроке аренды) и включить в
предварительный договор эту договоренность. В таком случае немаловажным
40
важным является указание на то, что соответствующее условие будет
считаться существенным.
Сторонам предварительного договора достаточно согласовать лишь
существенные условия такого договора. Договор в этом случае будет
считаться заключенным и действительным. Однако, как представляется, в
полной мере он не будет защищать интересы сторон. Для того, чтобы снизить
риск возможных споров, которые связаны с заключением основного договора,
желательно предусмотреть в предварительном договоре ряд дополнительных
положений.
С 1 июня 2015 г. предусматривать все существенные условия основного
договора в предварительном договоре не обязательно (п. 3 ст. 429 ГК РФ,
подп. «а» п. 72 ст. 1, ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 8 марта 2015 г. № 42-
ФЗ). Ранее, до 1 июня 2015 г., законодатель обязывал стороны согласовывать
как предмет, так и иные существенные условия основного договора,
указанные в законе. Это было зачастую довольно проблематично, а нередко и
вовсе бессмысленно.
Ведь не всегда стороны в силу объективных причин могли согласовать
заранее все существенные условия основного договора (например, из-за
состояния рынка определенного товара). Кроме того, возникал вопрос о
практической необходимости такой договорной модели: если стороны могут
согласовать все существенные условия договора на этапе заключения
предварительного договора, то им, как правило, ничто не мешает сразу
заключить основной договор.
Однако, если это возможно, сторонам все же имеет смысл на стадии
заключения предварительного договора согласовать существенные условия
основного договора или хотя бы некоторые из них. Например, условие об
арендной плате по договору аренды недвижимости, срок выполнения работы
по договору подряда, способы использования объекта интеллектуальной
собственности по лицензионному договору.
41
Не помешает это сделать и для иных (обычных и случайных) условий
основного договора. К примеру, можно предусмотреть неустойку за
нарушение обязательства по оплате.
Если стороны в предварительном договоре не согласуют положения
основного договора, то в таком случае возрастет риск последующих споров,
которые связаны с формулировкой таких условий. Кроме того, если между
сторонами возникнет спор о понуждении к заключению основного договора,
условия соглашения будет определять суд (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ). В
таком случае немаловажным важным является то, что до конца не ясно, чем
именно он будет руководствоваться при этом.
Отметим, что если стороны, например, не установят срок, в течение
которого они непосредственно должны заключить соответствующий основной
договор, то в таком случае по прямому законодательному указанию сделать
это нужно будет далее в течение года с того момента, когда ими был заключен
предварительный договор (п. 4 ст. 429 ГК РФ). Как представляется, стоит
отметить, что интересам сторон может вовсе не отвечать установленный в
настоящее время отечественный законом срок (он, как известно, равен одному
году). Например, применительно к теме настоящего исследования, отметим,
что арендодатель не успеет получить в установленном порядке право
собственности на соответствующее недвижимое имущество и в связи с этим
конкретный арендатор не сможет в дальнейшем заключить договор аренды
конкретным с собственником недвижимости.
Если стороны намерены заключить основной договор в иной временной
промежуток (а не в течение года), то в предварительном договоре нужно
согласовать условие о сроке. В рамках данного исследования отметим, что
оптимальным вариантом видится указание конкретной даты, до наступления
которой стороны должны заключить основной договор. Подписав
предварительный договор, его стороны принимают на добровольной основе
на себя обязательство, которое предусматривает их обязанность заключить
основной договор.