37
ответчика передать истцам в собственность квартиру и обязательства истца в
полном объеме до заключения основного договора внести полную сумму
стоимости этой квартиры. Соответственно, данный договор не является
предварительным в силу иного смысла статьи 429 ГК РФ. Дело направлено на
новое рассмотрение, поскольку судом не установлено действительное
содержание спорного договора, исходя как из буквального значения
содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом
действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся
отношений сторон.
Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на
заключение основного договора, в течение срока, установленного для его
заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении
основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство
по заключению основного договора прекращается.
Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались
действия, направленные на заключение основного договора, однако к
окончанию срока обязательство по заключению основного договора не
исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного
срока требование о понуждении к заключению основного договора может быть
передано на рассмотрение суда (п. 5 ст. 429 ГК РФ).
По результатам рассмотрения спора о понуждении к заключению
основного договора суд выносит решение, в резолютивной части которого
указывается предмет и определяются условия основного договора, а также
указывается момент, с которого данный договор считается заключенным. В
силу абзаца второго п. 5 ст. 429 ГК РФ, который является специальным по
отношению к п. 4 ст. 445 ГК РФ, таким моментом может являться момент
вступления решения суда в законную силу или иной момент, определяемый
судом с учетом условий заключаемого договора и позиций сторон.
38
Однако, несмотря на данное положение, в практике выделяются
обстоятельства, на основание которых суд освобождает лицо от заключения
основного договора при уже заключенном дополнительном договоре,
например, невозможность заключения основного договора в силу
непреодолимых обстоятельств.
Так, в Девятый Арбитражный апелляционный суд обратился гражданин
Кушнера А. Е. с заявлением к Тюрникову Н. С. об обязании заключить
основной договор на основании предварительного. Суд первой инстанции
отказал в удовлетворении иска. Истец, не согласившись, подал апелляционную
жалобу в вышеуказанный суд, требуя отмены предыдущего судебного акта.
Заявитель указал, что он неоднократно обращался в адрес ответчика с
предложением заключить основной договор, а явившись к нотариусу, ответчик
отказался предоставить документы, необходимые для нотариального
удостоверения основного договора, в связи с чем нотариальное действие по
удостоверению основного договора между сторонами не было совершено, что и
послужило основанием для обращения с исков в суд.
При анализе фактов, апелляционный суд пришел к выводу, что решения
суда первой инстанции является правомерным. Отказывая в удовлетворении
исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что третье лицо,
давшее предварительное согласие на совершение сделки, вправе отозвать его,
уведомив стороны сделки до момента ее совершения и возместив им убытки,
вызванные таким отзывом. 19 февраля 2015 года Тюрникова Ю. А. дала
согласие ответчику на продажу уставного капитала в обществе, однако 09 июля
2017 года Тюрникова Ю. А. отозвала данное согласие, о чем истец был извещен
в тот же день под расписку в нотариусе. В связи с отзывом согласия до
заключения договора купли-продажи, у ответчика отсутствовали полномочия
на заключение основного договора
1
.
1
Определение Девятого Арбитражного апелляционного суда от 09.09.2018 года об обязании
заключить основной договор на основании предварительного [Электронный ресурс]. –
Режим доступа: www.sudact.ru (дата обращения 14.01.2020)
39
Поскольку третье лицо отозвало свое согласие на совершение сделки по
продаже доли в уставном капитале до заключения договора купли-продажи, то
у ответчика отсутствовали полномочия на заключения основного договора в
силу независимых от него обстоятельств, а соответственно нет необходимости
принуждать его к заключению данного договора.
Другим основанием отказа в принуждение к заключению основного
договора на основании дополнительного является односторонний отказ от
предварительного договора.
ООО «Янкомрегистрация» обратилось в Девятый Арбитражный
апелляционный суд с апелляционным иском о пересмотре решения суда города
Москвы. В суд первой инстанции истцом был направлен иск в отношении ООО
«ЯнРенИнвест» о признании одностороннего отказа от исполнения
предварительного договора недействительной сделкой и применении
последствий недействительной сделки.
В своем решение суд первой инстанции руководствовался тем фактом,
что ответчик письмом уведомил истца об одностороннем отказе от исполнения
предварительного договора по причине нарушения последним обязательств по
перечислению арендной платы. Отказывая в удовлетворении иска суд первой
инстанции пришел к выводу, что истец не исполнил свои обязанности по
уплате арендной платы, а в этой связи одностороннее расторжения ответчиком
предварительного договора суд посчитал законным. Таким образом решение
суда первой инстанции было оставлено без изменений
1
.
Иными словами, лицо может в одностороннем порядке отказаться от
заключения основного договора на основании предварительного, но при
условии надлежащего уведомления контрагента и наличие нарушений с его
стороны.
1
Определение Девятого Арбитражного апелляционного суда от 21.01.2018 года о признании
одностороннего отказа от исполнения предварительного договора недействительной сделкой
и применении последствий недействительной сделки [Электронный ресурс]. – Режим
доступа: www.sudact.ru (дата обращения 14.01.2020)
40
Стоит сказать и о таком основание как истечение срока предварительного
договора.
Так в определение Верховного суда Российской Федерации
рассматривалось дело между юридическими лицами о понуждение к
заключению основного договора купли-продажи на условиях,
предусмотренных предварительным договором. Истец не согласился с
решениями судов других инстанций и подал кассационную жалобу. Суд первой
инстанции, разрешая спор, опирался на то, что истец обратился к ответчику с
требованием о заключении основного договора после истечения срока,
установленного в предварительном договоре и, что правоотношения сторон
были прекращены на основании п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса, в связи с
чем оснований для понуждения ответчика заключить основной договор не
имеется. Соответственно истцу было отказано в удовлетворении заявленных
требований
1
.
2.2. Применение норм о прекращении предварительного договора
Следующие юридические факты являются наиболее распространенными
основаниями расторжения предварительного договора: обоюдный отказ сторон
от заключения основного договора; невозможность предоставления полной
суммы покупателем; бездействие сторон, на протяжении времени, когда
следовало заключить основной договор; после подписания предварительного
договора были выявлены существенные недостатки предмета договора;
невозможность заключения основного договора из-за непреодолимых
обстоятельств. Предусматривается возможность одностороннего расторжения
предварительного договора.
В случае расторжения из-за несоблюдения стороной установленных
сроков, сторона инициатор расторжения может потребовать возмещения
1
Обзор ВС РФ судебной практики по гражданским дела за 2018 год // СПС
КонсультантПлюс
41
неустойки, а также может через суд потребовать принудить другую сторону
заключить основной договор. В случае, если отказ был инициирован
покупателем, то задаток будет оставаться в распоряжении продавца. При
обращении в суд о возврате задатка требуется также возмещения
неосновательного обогащения. При этом если ни одна из сторон не сможет
доказать вину оппонента в не заключении основного договора, задаток будет
возвращен другой стороне (к примеру, покупателю).
Итак, предварительный договор обычно заключается тогда, когда
стороны готовы установить между собой некую правовую связь, но при этом
отсутствуют те или иные формальные основания для заключения основного
договора. Предварительный договор представляет собой самостоятельный
документ, подтверждающий возникновение взаимных прав и обязанностей,
порождающие основной договор, исходя из согласованных положений
предварительного договора. В случае не заключения основного договора
предусматривается понуждение к заключению договора, так как
предварительный договор имеет полную юридическую силу.
Одними из условий предварительного договора, обеспечивающими его
действительность является предмет и форма договора. «Предметом
предварительного договора является обязанность сторон заключить в будущем
договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг,
предусмотренных предварительным договором, и возникающее в связи с этим у
сторон субъективное право требования заключить основной договор». В
предварительном договоре должно быть прямо указано, что стороны
принимают на себя обязательство заключить в будущем основной договор на
определенных условиях. Обязательство заключить основной договор,
вытекающее из определения предварительного договора, четко закреплено во
времени. Стороны по предварительному договору могут сами установить
временные рамки для заключения основного договора. В случае, если стороны
не договорились о сроках, вступает в действие положение п. 4 ст. 429 ГК,
42
которое в качестве срока заключения основного договора устанавливает один
год с момента заключения предварительного договора. Стоит отметить, что
стороны могут заключить основной договор и после окончания срока действия
предварительного договора. Тем не менее, каждая из сторон в праве требовать
заключения основного договора от другой по условиям предварительного
договора только в пределах установленного срока. В противном случае,
сторона, пожелавшая принудить к заключению основного договора
уклоняющегося контрагента на условиях предварительного договора за
пределами установленного срока, не сможет воспользоваться правом
обратиться для разрешения данной проблемы в суд, поскольку любой срок по
предварительному договору носит пресекательный характер.
Здесь также необходимо отметить, что в случае нарушения исполнения
предварительного договора путем прямого отказа контрагента от заключения
основного договора, заинтересованная сторона имеет право подать иск о
принуждении к заключению основного договора в течении 6 месяцев после
получения такого отказа. В качестве иных особенностей предварительного
договора можно отметить, что право одной из сторон требовать заключения
основного договора не может быть предметом уступки, так как неразрывно
связано со встречной обязанностью заключить тот же основной договор по
требованию другой стороны. В рамках предварительного договора возможна
замена стороны в целом с переходом к третьему лицу и прав, и обязанностей
только с согласия контрагента. Предварительный договор, как и любой другой
договор, может быть признан судом недействительным в силу законных на то
основания. Тем не менее, этот факт не влечет автоматической
недействительности основного договора, заключенного на условиях
предварительного. Так же и наоборот. При недействительности основного
договора сохраняется право повторного требования заключить его вновь, если
при этом срок действия предварительного договора еще не истек.
Предварительный договор следует отличать от опционного договора, который
43
предусматривает право одной из сторон своим волеизъявлением ввести
основной договор в действие. За право заявить требование по опционному
договору сторона уплачивает определенную договором денежную сумму,
которая не возвращается даже в случае, если сторона не воспользовалась своим
правом. Опционный договор также отличается от опциона на заключение
договора. Опцион на заключение договора представляет собой отдельный
договор, которым предусмотрено предоставление одной стороной безотзывной
оферты, и право другой стороны акцептовать данную оферту, в результате чего
появляется новый основной договор. А опционный договор не является
самостоятельным договорным типом, т.е. это любой договор (аренды, купли-
продажи и т.д.), в котором исполнение основных обязательств сторон ставится
до востребования такого исполнения.
Недостатком описанной в ГК РФ конструкции предварительного
договора, который и потребовал включения новой нормы об опционе, является
отсутствие прямого указания в законодательстве предусмотреть в нем
одностороннюю обязанность и корреспондирующее ей право. В теории права
неоднократно указывалось на необходимость законодательного урегулирования
такого вариант предварительного договора, так, к примеру, А.Н. Кучер
указывает на «возможность установить в предварительном договоре
одностороннюю обязанность одной из сторон заключить основной договор, в
то время как у другой стороны будет лишь право по собственному усмотрению
в течение срока, установленного в таком предварительном договоре, требовать
заключения основного договора»
1
.
Следует особо отметить, что специфика предварительного договора не
предполагает включения в него элементов основного договора, на заключение
которого в будущем он направлен. В ином случае создаются условия для его
переквалификации в основной договор со всеми вытекающими отсюда
последствиями, с учетом того, что правовая природа договора определяется в
1
Гражданское право / Под ред. А И. Калпина, А И. Масляева. — М.: Проспект, 2016. – с. 290
44
зависимости от существа выраженных в нем обязательств, а не от того, как он
поименован, или иных внешних атрибутов (ст. 431 ГК РФ).
Обязательным требованем к форме предварительного договора в
соответствии с п.2 ст. 429 ГК является соблюдение его письменной формы.
Если же для основного договора законом предусмотрена более строгая форма, в
частности нотариальное удостоверение, то и предварительный договор должен
заключаться в такой же форме. Нарушение требований к форме
предварительного договора влечет его ничтожность.
Договор должен заключаться в той же форме, что и будет заключаться
основной договор. Если стороны не соблюли форму договора, то он будет
считаться недействительным. Для признания предварительного договора
заключенным в нём должно содержаться следующие существенные условия:
предмет основного договора (и его характеристики, в том числе цена);
обязательство заключить основной договор; или пункт о внесении задатка в
целях обеспечения исполнения обязательства (если предусмотрен); время и
место заключения основного договора. В случае, когда стороны не оговорили
срок заключения основного договора, он должен быть заключен не позднее 1
года с даты подписания предварительного договора. При этом необходимо
отметить, что в случаях, когда законом предусмотрена обязательная
государственная регистрация основного договора, предварительный договор не
подлежит государственной регистрации. При этом положения п.3 ст.429 ГК РФ
не разъясняется, что предварительный договор должен содержать в себе все
указания на существенные условия основного договора. Предусматривается
лишь обязанность включить условия, определяющие предмет основного
договора. Получается, что стороны могут определить в предварительном
договоре цену в качестве существенного условия основного договора и
согласовать ее размер на этапе его совершения, что позволит им учитывать
изменение соотношения спроса и предложения, представленных в
соответствующей сфере. Следует учитывать, что к форме договора не
45
относится требование о государственной регистрации, поэтому оно на него не
распространяется.
Так, согласно п. 14 Обзора практики разрешения споров
1
,
предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем
заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит
государственной регистрации. Индивидуальный предприниматель на
основании пункта 4 статьи 445 ГК обратился в арбитражный суд с иском к
акционерному обществу о понуждении последнего заключить с ним договор
аренды здания сроком на 25 лет на условиях, предусмотренных
предварительным договором. Возражая против предъявленного иска,
акционерное общество в ходе судебного разбирательства заявило, что,
поскольку договор аренды здания сроком на 25 лет, который это общество
обязалось заключить с предпринимателем, подлежал обязательной
государственной регистрации, то в соответствии с пунктом 2 статьи 429 ГК и
сам предварительный договор также подлежал такой регистрации. Однако он
не был зарегистрирован и, следовательно, на основании пункта 3 статьи 433 ГК
должен считаться незаключенным. Поэтому требования истца не подлежат
удовлетворению, т.к. основываются на незаключенном предварительном
договоре.
Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении
иска, отметив, что на основании пункта 2 статьи 429 ГК предварительный
договор заключается в форме, установленной для основного договора.
Поскольку договор аренды здания подлежал государственной регистрации в
силу пункта 2 статьи 651 ГК, то и предварительный договор также подлежал
государственной регистрации. Несоблюдение правил о форме
предварительного договора влечет его ничтожность. Суд кассационной
инстанции отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил иск о
понуждении заключить договор аренды, указав, что в силу пункта 2 статьи 429
1
Обзор ВАС РФ судебной практики за 2017 год // СПС КонсультантПлюс
46
ГК к предварительному договору применяются только правила о форме
основного договора.
Установленное пунктом 2 статьи 651 ГК условие об обязательной
государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок
не менее одного года не является элементом формы этого договора.
Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор
аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не является также и
сделкой с недвижимостью, исходя из требований статьи 164 ГК. Предметом
предварительного договора является обязательство сторон по поводу
заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого
имущества. С учетом изложенного суд кассационной инстанции признал, что
предварительный договор не подлежал государственной регистрации.
Подобная позиция содержится и в Определении ВС РФ от 20.07.2010 N 5-
В10-42
1
. Панасенков А.В. обратился в суд с иском к Некипелову Н.А. о
понуждении к заключению договора купли-продажи 2/3 долей в праве общей
долевой собственности на квартиру на условиях договора о задатке,
заключенного между сторонами 23 января 2009 г. Разрешая спор по существу и
отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции
исходил из того, что сторонами не были соблюдены правила о форме
предварительного договора. Анализируя содержание договора, заключенного
сторонами 23 января 2009 г., суд указал, что поскольку сделки с землей и
другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в
случае и в порядке, предусмотренном статьей 131 ГК Российской Федерации и
Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (статья
164 ГК Российской Федерации), постольку предварительный договор купли-
продажи 2/3 долей квартиры по адресу г. также подлежит государственной
регистрации. Кроме того, суд указал, что предложение о заключении основного
1
Определении ВС РФ от 20.07.2010 N 5-В10-42 // СПС КонсультантПлюс