35
Например, в одном деле, при рассмотрении спора о признании
недействительным соглашения о социально-экономическом сотрудничестве,
суд пришёл к выводу о том, что в документе, подписанном сторонами, были
определены именно условия основного договора, а не только обязанность
заключения сделки в будущем.
При таких обстоятельствах правоотношения сторон квалифицированы
как связанные с исполнением основного договора (постановление Четвертого
арбитражного апелляционного суда от 21.07.2016 № 04АП-3337/2016 по делу
№ А19-18371/2015)
1
.
Таким образом в первой главе мы можем сделать вывод о том, что
предварительный договор – это соглашение, согласно которому стороны
обязуются заключить договор о передаче имущества, о выполнении работ
(оказании услуг) в будущем.
На практике предварительные договора имеют разные названия, однако
несмотря на это, суды квалифицируют документы в соответствии со ст. 431 ГК
РФ.
Предварительный договор содержит в себе условия, позволяющие
определить предмет и иные условия основного договора. Если же
предварительный договор не позволяет установить предмет и иные условия
основного договора, то он считается не заключённым.
В предварительном договоре устанавливается срок, в период которого
стороны должны заключить основной договор. В случае если срок не
установлен, то основной договор подлежит заключению в течение одного года
с момента заключения предварительного договора.
Если сторона уклоняется от заключения основного договора, то другая
сторона имеет право обратиться в суд, а также взыскать причинённый ущерб от
уклонения подписания договора.
1
Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2016 № 04АП-
3337/2016 по делу № А19-18371/2015. Электронный ресурс. Режим доступа URL:
http://4aas.arbitr.ru (Дата обращения: 30.01.2020).
36
Если в течение срока, установленного предварительным договором,
основной договор не был заключён, то обязательства по его заключению
прекращаются. Исполнение договора – это основная стадия в развитии любого
договорного обязательственного правоотношения.
Поведение сторон, направленное на исполнение условий договора,
определяет сущность договора как уникальной правовой формы
имущественных отношений.
В предварительном договоре отражены стремления сторон получить
ожидаемый правовой результат и получить то, на что стороны рассчитывали
при его заключении. Как показывает практика именно на стадии исполнения
договора допускаются нарушения пределов осуществления гражданских прав
(неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств предварительного
договора)).
Стороны, заключая предварительный договор не только определяют
условия будущего основного договора, но и берут на себя обязательства по его
заключению на условиях, определённых предварительным договором.
В предварительном договоре обязательно должен быть прописан предмет
договора, а также другие условия основного договора, о которых хотя бы одна
из сторон хочет договориться прямо сейчас.
37
Глава 2. Особенности предварительного договора в сфере купли-продажи
недвижимости
2.1.Понятие, значение и виды предварительных договоров купли-продажи
недвижимости
Изначально институт предварительного договора вводился с целью
обеспечения стабильности гражданского оборота путём наделения судебной
защитой результатов преддоговорного этапа совершения сделки.
Особенность отечественного законодательства заключается в отказе в
судебной защите сделок, совершённых не по требованиям законодательства.
Так, договор, нарушающий требования закона, может быть признан
незаключённым или недействительным.
При отсутствии института предварительного договора действительность
ряда сделок оказалась бы под вопросом, т. к. идентифицировать предмет и
условия сделки на преддоговорном этапе объективно невозможно.
Алгоритм заключения сделок с недвижимостью регламентирован
законами, действующими нормами. Одним из документов, имеющих силу в
сделках с жильем, служит предварительный договор купли-продажи квартиры,
заключаемый сторонами. Он служит гарантией при недостатке у покупателя
денег и времени для единовременной оплаты приобретаемого жилья, проверки
документов.
Такой договор действует при соблюдении его формы, вида, наличия
обязательных условий. Иначе сделку могут признать недействительной.
Заключение его позволяет сторонам сгладить углы при оформлении основного,
лучше подготовить сделку, обезопасить ее от неблагоприятных последствий
1
.
1
Клименко К.И. Переговорный процесс как основа для заключения предварительного
договора. Крым: Крымский Академический вестник. – 2018. – №. 5. – 236 с.
38
Нотариальное удостоверение документа не требуется, но желательно. По
содержанию оба договора сходны, их предмет — купля-продажа. Отличают их
правовые последствия.
В предварительном гарантируют, что сделку купли-продажи совершат в
установленный срок. Покупатель обязуется купить в указанный период, а
продавец продать квартиру за указанную сумму. Виды предварительных
договоров купли-продажи самые
разнообразные:квартиры,дома,автомобиля,земельного участка, гаража и т.п.).
При совершении покупки имущественного объекта стороны могут не
заключать предварительный договор купли-продажи. Однако стороны
принимают на себя обязательства сделки:
-продавец обязуется продать объект именно этому покупателю;
-покупатель обязуется купить объект именно у этого продавца.
Намерение заключить основной договор подтверждают в
предварительном договоре в момент, когда происходит сделка купли-продажи.
При этом условия основного договора должны быть такими же как в
предварительном договоре.
Предварительное соглашение необходимо для подтверждения намерений
сторон. Обычно предварительное соглашение требуется если:
-продавец и покупатель согласились о сделке, однако у продавца
отсутствуют документы на квартиру, либо документы оформлены не верно;
-у покупателя нет достаточного количества денежных средств, но он
передаёт аванс и обязуется уплатить остальную часть суммы в определённый
срок;
-квартира приобретается в ипотеку
1
.
Предварительный договор отличается от основного тем, что его не нужно
регистрировать в Росреестре и заверять у нотариуса. В этом случае существуют
1
Степанова Е.Е. К вопросу об обязательствах, вытекающих из предварительного договора.
РнД.: Современная юриспруденция: актуальные вопросы, достижения и инновации. – 2019. –
41 с.
39
риски, если стороны не предоставляют документы, доказывающие, что
квартира не находится в обременении. Однако в этом случае, предварительно
подписанный договор несет в себе гарантии. Гарантии, защищающие интересы
обеих сторон и отражённые в предварительном соглашении:
-предварительное соглашение гарантирует покупателю факт того, что
квартира будет продана именно ему и именно по цене, которая была указана
изначально;
-предварительное соглашение гарантирует продавцу факт того, что
именно этот покупатель приобретёт у него квартиру и именно по цене, которая
была указана изначально.
При уклонении одной из сторон от обязательств, другая сторона имеет
право обратиться в суд с целью заключения основного договора в
принудительном порядке. Заявление можно подать в течение полугода с
момента, когда по условиям предварительного договора необходимо заключить
основной договор. Если в течение полугода стороны не выразили своих
претензий, то предварительный договор купли-продажи перестаёт действовать.
Сам по себе предварительный договор не несёт рисков, т. к. право
собственности от продавца к покупателю после подписания предварительного
договора не переходит. Если одна сторона требует принудить другую сторону
совершить сделку, то ответчик может подать иск о признании договора
недействительным.
Если предварительный договор заключён с компанией – застройщиком,
то в случае неисполнения обязательств истец имеет право обратитьсяв суд с
требованием принудить ответчика подписать договор участия в долевом
строительстве. Риски предварительного соглашения:
1. Предварительное соглашение может быть признано судом
незаключённым если:
-предварительный договор оформлен некорректно;
-квартиры не существует или она находится на этапе строительства.
2. Квартира может быть продана несколько раз (мошенничество);
40
3. Потеря средств, потраченных на покупку квартиры (приобретение
квартиры в строящемся доме). Денежные средства (по договору доверительного
управления) возвращаются не всегда, т. к. компанию нередко признают
банкротом, и потерпевшая сторона может получить только частичную
компенсацию
1
.
Таким образом, после подписания предварительного договора стороны
обязуются подписать основной договор на таких же условиях как были в
предварительном договоре.
При покупке жилья на вторичном рынке риски связаны с тем, что
стороны не исполняют свои обязательства. Если же квартира приобретается в
новостройке, то риски возрастают и здесь все зависит только от честности
застройщика.
В 2020 году требования к оформлению предварительного договора
купли-продажи не изменились. Бланки и примеры оформлений можно найти и
скачать в сети Интернет. Заполняя документ необходимо отразить все основные
сведения (паспорт владельца квартиры, свидетельство о собственности) и
проверить их на правильность. Особое внимание необходимо уделить:
-цене договора;
-лицам, проживающим вместе с продавцом на данный момент (сверить их
ФИО и паспортные данные);
-адресу владельца (если владелец проживает в другом месте необходимо
указать два адреса: фактический и записанный в паспорте);
-подтверждению факта того, что квартира не находится в залоге (под
арестом) и на неё не претендуют другие лица;
-сроку действия предварительного договора (по истечении срока договор
прекращает своё действие);
-срокам и порядку оплаты стоимости жилья (составление соглашения о
задатке (ст. 380 ГК РФ) и составление расписки));
1
Сабельников А.Н. Организационные гражданские отношения в предварительном договоре.
СПб.: Вестник магистратуры. – 2018. – №. 5. – 140 с.
41
-обязанностям и ответственности сторон за неисполнение обязательств
(досудебное урегулирование).
Без указания перечисленных условий предварительный договор признать
действительным с юридической точки зрения практически невозможно. В связи
с чем на судебных разбирательствах предварительный договор не используется
в качестве доказательства. Также стоит помнить, что составление
предварительного договора не предусматривает переход жилья в собственность
покупателя. Соответственно нет необходимости:
-составлять передаточный договор;
-предоставлять выписки лицевого счёта, доказывающие отсутствие
задолженности по коммунальным платежам;
-заказывать выписку из ЕГРН, доказывающую, что квартира не находится
в обременении;
-прилагать технический паспорт квартиры.
После заключения сделки купли-продажи стороны подписывают
основной договор, после чего, предварительный договор утрачивает свою силу.
Документов о факте утраты силы предварительного договора не составляется и
поэтому предварительный договор можно просто уничтожить.
Приобретение квартиры на первичном и вторичном рынке
сопровождается длительным поиском наиболее подходящего варианта. На этот
процесс может потребоваться времени от месяца до года. Сделка
ответственная, поэтому требует основательной проработки. Кроме того,
обычно недвижимость приобретается с привлечением стороннего капитала. Это
может быть военная или банковская ипотека, материнский капитал. Нередко
причиной задержки может быть отсутствие документа у продавца. Для
фиксации договорённости составляется предварительный договор купли-
продажи недвижимости, который имеет несколько разновидностей и нюансов
оформления.
42
Особенности правового регулирования и специфика предмета договора
купли-продажи недвижимости существенным образом отличает его от других
видов договора купли-продажи
1
.
Нередко предварительный договор является основанием для
перечисления денег материнского капитала, ссуды, военной и простой ипотеки,
когда покупатель не имеет права получить наличность, а сделка
осуществляется безналичным перечислением с одного счёта на другой. В этом
случае в соглашении прописываются все условия сделки. Кроме того,
предварительный договор купли-продажи служит гарантом, что выбранная
недвижимость резервируется за конкретным покупателем и имеет
юридическую силу до момента подписания основного документа.
Предварительный договор не является обязательным для передачи денег
или квартиры.
Продавец не имеет права после заключения соглашения продавать
недвижимость другому лицу, даже если будет предложена более высокая цена.
Документ составляется по типовому образцу, который должен соответствовать
нормативной базе ст. 429 ГК РФ.
При неправильном оформлении он признаётся недействительным.
Поэтому соглашение о намерениях должно регистрироваться нотариально, что
позволит проверить правильность его составления. Перед подписанием можно
скачать предварительный договор купли-продажи квартиры и внести в него
дополнительные условия сделки.
Основные типы соглашения:
- между дольщиком и застройщиком;
- по ипотеке и государственному субсидированию;
- с внесением залогового аванса.
Каждый тип имеет свои нюансы, которые нужно учитывать при
заключении сделки.
1
Сергеев А.В. Отдельные аспекты согласования предмета предварительного договора купли-
продажи недвижимости. М.: Ответственный редактор. – 2018. – 155 с.
43
1.С застройщиком.
Правовая сторона долевого строительства регламентируется
Федеральным законом № 214-ФЗ
1
, который защищает инвесторов. Но
девелоперы стараются всячески его обойти, предлагая дольщику подписать
предварительный договор и внести необходимую сумму. Но этот тип
документа не регистрируется в Росреестре и застройщик может подписывать на
одну и ту же квартиру несколько аналогов. На этапе возведения дома проверить
законность невозможно. На объект отсутствуют документы пока он не сдан и
не зарегистрирован. Документально объект считается несуществующим.
Особенно «изощрённые» представители девелопера предлагают
«вексельную» схему с выгодными условиями и скидками по сравнению с ДДУ.
Дольщик вносит деньги на счёт застройщика, и получает вексель, который
должен служить основанием для подписания основного соглашения.
Такой платёж по ПДКП считается обеспечительным. Предварительный
платёж не имеет права требования как ДДУ, хотя по векселю застройщик
обязан либо заключить основной договор с правом передачи построенной
квартиры, либо вернуть деньги. По этой схеме может быть одна и та же
квартира продана нескольким инвесторам, так как отсутствует регистрация в
Росреестре. Существует также риск потери денег при подписании ПДКП.
В случае банкротства девелопера вексель остаётся не оплаченным,
деньги не возвращаются. Так как ДДУ регистрируется в Росреестре, то при
наличии подписанных предварительных договоров с разными инвесторами по
суду квартира будет передана тем, кто оформил ДДУ.
2.Ипотечная программа.
При ипотечной программе ни один банк не выделит деньги под
предварительный или вексельный договор. Никто не хочет рисковать. На
1
Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных
объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ (последняя редакция) //"Собрание
законодательства РФ", 06.10.2003, N 40, ст. 3822.
44
первичном рынке по ипотеке используется только ДДУ (пока он ещё
существует).
ПДКП используется по ипотеке на вторичном рынке, то есть, если объект
находится в собственности конкретного физического лица.
Для оформления кредита банку необходимо предоставить следующие
сведения:
- Письменное согласие владельца продать недвижимость.
- Стоимость и временные промежутки сделки.
- Последовательность передачи недвижимости и расчёты по сделке.
Предварительные договор купли-продажи скачать можно
самостоятельно, обговорить с продавцом или покупателем тонкости, внести
поправки, и представить в банк. Но банк может потребовать нотариально
заверенный документ.
Как правило, если кредитная организация сотрудничает с риэлтерской
компанией, то у них есть типовые образцы документов.
3. Подписание ипотеки.
При внесении аванса этот вариант договорных отношений используется
только на рынке вторичного жилья. Внесение аванса является основанием для
бронирования недвижимости.
Всегда существовало правило:
- Если после подписания ПДКП и передачи аванса от намерений купить
квартиру отказывается покупатель, то выплаченная сумма ему не возвращается.
- Если отказывается продавец, то он возмещает покупателю сумму в
двойном размере.
В предварительное соглашение могут быть внесены дополнительные
обязательства и поправки. Как только подписано это соглашение сторон,
продавец прекращает поиски выгодных покупателей, хотя в реальной жизни
случаются разные ситуации.
Бланк предварительного договора купли-продажи представлен в
приложении 1.