65
Судебное решение лишь обязывает сторону к заключению договора, однако
такой договор не считается заключенным в силу наличия судебного решения.
Тем не менее, на практике суды выносят решения, согласно которым,
обязанной стороне предоставляется определенный срок для заключения
основного договора, после истечения которого договор считается
заключенным на предусмотренных предварительным договором условиях
1
. В
соответствии с обоснованной позицией А.В. Васильева, требуется признать
за судебным решением статус юридического факта гражданского права (или
акта, который завершает юридический состав), создающего правоотношение
из предварительного договора. В случае закрепления подобного положения,
истец сможет получить от ответчика исполнение гораздо более быстро. Тем
не менее, стоит учитывать возможность применения такого правила
исключительно к консенсуальным договорам, ввиду того, что реальный
договор заключается путем исполнения обязательства (оказания услуг,
выполнения работ, непосредственной передачи вещи и пр.)
2
.
Стоит уточнить, что из предварительного договора не следует
требование исполнения основного договора. Так, ООО было отказано в
удовлетворении требований о признании за ним права собственности на
нежилое помещение. Судом было разъяснено, что в соответствии с п. 2 ст.
218 ГК РФ, приобретение другим лицом права собственности на имущество
возможно на основании договора дарения, мены, купли-продажи или другой
сделки об отчуждении данного имущества. Предъявленный истцом в
обоснование заявленных требований договор был оценен судом как
предварительный, поскольку он содержал обязательство сторон и условия
относительно заключения договора о продаже имущества в будущем.
Поскольку заключенный между сторонами договор не предусматривал
1
Лашманов О.И. Судебно-арбитражная практика по спорам, связанным с исполнением
предварительных договоров в строительной деятельности / О.И. Лашманов // Вестник
Марийского государственного университета. 2017. Т. 3. № 4 (12). С. 72.
2
Васильев А.В. Предварительный договор в праве России и США: дис. … канд. юрид.
наук: 12.00.03 / А.В. Васильев. Москва. 2007. С. 117.
66
передачу имущества, истцу было отказано в удовлетворении заявленных
требований ввиду их необоснованности
1
.
В качестве еще одного последствия нарушения предварительного
договора выступает взыскание убытков, под которыми понимают расходы,
произведенные лицом, чье право было нарушено, либо которые данное лицо
должно будет произвести для восстановления своего нарушенного права,
повреждение или утрата принадлежащего ему имущества (реальный ущерб),
а равно упущенная выгода, т. е. неполученные доходы, которые это лицо в
случае не нарушения своего права получило бы при обычных условиях
гражданского оборота (п. 1 ст. 15 ГК РФ). Согласно положениям абз. 2 п. 4
ст. 445 ГК РФ, в обязанность необоснованно уклоняющейся от заключения
договора стороне вменяется возмещение причиненных этим другой стороне
убытков. Встает вопрос о возможности отнесения взыскания убытков к
способам обеспечения обязательств.
Б.М. Гонгало выделены критерии для различения способов
обеспечения обязательств и иных обеспечительных мер. Так, использование
способа обеспечения обязательства:
– ведет к возникновению акцессорного обязательства;
– предусматривает возможность наступления имущественных
последствий;
– наступление имущественных последствий представляется
возможным исключительно при нарушении должником основного
обязательства;
– до нарушения способ обеспечения обязательства проявляется в
стимулировании должника к исполнению и (или) придании кредитору
уверенности в том, что следствием нарушения обязательства не станет
1
Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 1 апреля 2016 г. по
делу № А03-20637/2014 // СПС КонсультантПлюс.
67
умаление его имущественной сферы
1
.
Несомненно, что взыскание убытков представляет собой последствия
имущественного характера, тем не менее, с нашей точки зрения, взыскание
убытков не выступает в качестве способа обеспечения обязательств.
Указанной мерой не порождается дополнительного обязательства между
сторонами основного договора и вряд ли производится стимулирование
должника к исполнению обязательства, поскольку при взыскании убытков
осуществляется восстановление справедливости (все затраченное
возвращается кредитору лицом, виновным в такой затрате). Помимо этого,
необходимо отметить неразрывную связь взыскания убытков по
предварительному договору с понуждением заключить договор. Таким
образом, в итоге и взыскиваются убытки, и исполняются обязательства. Тем
не менее, на практике известны случаи взыскания истцом исключительно
убытков, которые возникли вследствие отказа контрагента заключить
основной договор. Например, в соответствии с постановлением
Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13.03.2015 № Ф04-
5451/2014 по делу № А81-2380/2014 отказано во взыскании возникших
вследствие неисполнения предварительного договора аренды недвижимости
убытков и возврате задатка
2
.
Кроме того, стоит уточнить, что наличие заключенного
предварительного договора относительно проданного третьему лицу
имущества не выступает в качестве основания для признания договора
купли-продажи недействительным
3
, ввиду того, что предварительным
договором не порождаются имущественные права. По нашему мнению, в
таких случаях требуется понуждать контрагента заключить основной
договор, а после взыскивать убытки, поскольку убытки из основного
1
Гонгало Б.М. Учение об обеспечении обязательств / Б.М. Гонгало. М.: Статут, 2004. С.
76.
2
Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13.03.2015 № Ф04-
5451/2014 по делу № А81-2380/2014 // СПС КонсультантПлюс.
3
Постановление ФАС Поволжского округа от 06.04.2011 г. № А12-14235/2010 // СПС
КонсультантПлюс.
68
договора доказывать проще
1
. Представляется, что для договоров, которыми
предусматривается передача индивидуально-определенных вещей,
целесообразно предусмотреть правило ограничения права на распоряжение
вещью, которая подлежит в будущем передаче контрагенту по основному
договору, истечением срока действия предварительного договора. Считаем
необходимым внести изменения в п. 1 ст. 429 ГК РФ путем дополнения абз. 2
следующего содержания: «В случае, если основной договор, подлежащий
заключению на основании предварительного договора, предусматривает
передачу индивидуально-определенной вещи, право распоряжения этой
вещью ограничивается на срок действия предварительного договора».
Понуждение к заключению договора не всегда может удовлетворять
истца (к примеру, если истец утратил интерес к заключению основного
договора), ввиду чего, с нашей точки зрения, в ГК РФ целесообразно
предусмотреть иное последствие нарушения предварительного
обязательства, альтернативное понуждению к заключению основного
договора. Например, в случае, когда истец имеет все основания для
обращения в суд с иском о понуждении к заключению основного договора,
но не желает его заключения, он может потребовать от ответчика денежной
компенсации в размере 30% от суммы основного договора. Подобное
последствие нарушения предварительного договора необходимо назвать
компенсацией за незаключение основного договора. При этом, помимо
данной меры ответственности, возможно также взыскание убытков по
предварительному договору. В связи с указанным предлагается внесение
изменений в абз. 1 п. 5 ст. 429 ГК РФ путем изложения его в следующей
редакции: «В случае уклонения стороны, заключившей предварительный
договор, от заключения основного договора, другая сторона вправе требовать
компенсации в размере 30% от суммы, на которую должен быть заключен
1
Васильев А.В. Предварительный договор в праве России и США: дис. … канд. юрид.
наук: 12.00.03 / А.В. Васильев. Москва. 2007. С. 154.
69
основной договор, либо применить положения, предусмотренные п. 4 ст. 445
настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного
договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента
неисполнения обязательства по заключению договора».
В соответствии со ст. 407 ГК РФ, полное или частичное прекращение
обязательства производится по основаниям, которые предусмотрены ГК РФ,
другими законами, иными нормативными правовыми актами или договором.
Возможность прекращения обязательств по требованию одной из сторон
допускается только в предусмотренных договором или законом случаях.
Согласно положениям п. 1 ст. 408 ГК РФ, обязательство прекращается
вследствие надлежащего исполнения. Для предварительного договора
надлежащее исполнение является заключением основного договора на
предусмотренных предварительным договором условиях. Ввиду того, что п.
5 ст. 429 ГК РФ установлена возможность понуждения к заключению
основного договора, справедливо утверждать возможность заключения
основного договора в добровольном или принудительном порядке.
Гл. 26 ГК РФ устанавливает следующие способы прекращения
обязательств: зачет, отступное, новация, прекращение обязательства
совпадением в одном лице должника и кредитора, прекращение
обязательства актом государственного органа или невозможностью его
исполнения, прощение долга, прекращение обязательства ввиду ликвидации
юридического лица или смерти гражданина
1
.
Кроме указанных способов прекращения обязательства, п. 6 ст. 429 ГК
РФ предусматривает для предварительного обязательства специальное
основание прекращения. Так, предусмотренные предварительным договором
обязательства прекращаются в случае не заключения основного договора до
истечения срока, в который стороны должны были его заключить, либо не
1
Дендак Г.М. Предварительный договор в юридической доктрине и
правоприменительной практике: особенности правового регулирования и актуальные
направления развития института / Г.М. Дендак // Провинциальные научные записки. 2015.
№ 2. С. 40.
70
направления одной из сторон предложения о заключении данного договора
другой стороне. Предварительные обязательства довольно часто
прекращаются по указанному основанию, ввиду утраты контрагентами
интереса к основному договору, который они обязались заключить в
будущем. Например, в соответствии с определением ВАС РФ от 18.12.2013 г.
№ ВАС-17734/13 по делу № А45-21745/2012 отказано в передаче дела в
Президиум ВАС РФ, ввиду того, что судами был сделан правильный вывод
относительно прекращения обязательств по предварительному договору
вследствие не заключения основного договора, а представленным истцом
документом не подтверждается факт уплаты ответчику сумм по спорному
предварительному договору, поскольку он содержит указание на другой
договор
1
. Аналогичные решения были приняты и другими судами.
1
Определение ВАС РФ от 18.12.2013 г. № ВАС-17734/13 по делу № А45-21745/2012 «Об
отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации» // СПС КонсультантПлюс.
71
ГЛАВА 3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ИНСТИТУТА
ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА В СОВРЕМЕННОМ ПРАВЕ
3.1. Проблемы предварительного договора в судебной практике
В последние годы особенное распространение получил
предварительный договор в строительстве. Применение конструкции
предварительного договора в строительстве дает основным участникам
строительного рынка преимущества, главное из которых - возможность
установления предварительных хозяйственных связей, в которых взаимно
учтены интересы сторон.
Следует принимать во внимание, что при заключении
предварительного договора оплата не производится, вносится лишь
обеспечительный договорный платеж, который должен составлять менее
100% от общей стоимости основного договора. Основной целью
предварительного договора с обеспечением в размере 100% от стоимости
основного договора является приобретение продавцом денежных средств в
размере полной стоимости недвижимости.
Стоит отметить, что согласно позиции Верховного Суда РФ,
выраженной в Определении от 02.04.2019 № 11-КГ19-3, предварительный
договор купли-продажи квартиры в строящемся жилом доме,
предусматривающий внесение после заключения предварительного договора
всей стоимости основного договора, следует квалифицировать не как
предварительный, а как основной договор купли-продажи
1
.
Согласно материалам дела, граждане заключили со строительной
фирмой предварительный договор купли-продажи квартиры. По условиям
договора покупатель должен был внести на счет продавца полную стоимость
будущего жилья. Договор обязывал в определенный срок заключить
основной договор и предполагалось, что в момент его подписания
1
Определение Верховного Суда РФ от 02.04.2019 № 11-КГ19-3 // СПС КонсультантПлюс.
72
покупателю будет передана готовая недвижимость. Граждане внесли оплату
полностью, однако продавец затягивал заключение основного договора, что
стало причиной обращения в суд с требованием о выплате неустойки за
нарушение срока передачи квартиры и неустойки за нарушение срока
подписания основного договора. Суд первой инстанции удовлетворил
требования в части уплаты неустойки за нарушение срока подписания
основного договора, однако в удовлетворении требования о выплате
неустойки за нарушение срока передачи квартиры отказал. Суд
апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без
изменения.
Судебная коллегия по гражданским делами ВС РФ увидела
существенные нарушения норм материального и процессуального права в
выводах судов первой и апелляционной инстанциях. Коллегия посчитала, что
необходимо выяснить действительную общую волю сторон с учетом цели
договора. Условия договора были истолкованы с буквальным значением
содержащихся в нем слов и выражений. Независимо от наименования
договора суд установил его действительное содержание, исходя из
буквального значения содержащихся в нем слов и выражений.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ сделала
вывод, что данный договор хотя и поименован предварительным договором
купли-продажи, предусматривал обязательства ответчика передать истцам в
собственность квартиру и обязательства истца в полном объеме до
заключения основного договора внести полную сумму стоимости этой
квартиры. Соответственно, данный договор не является предварительным в
силу иного смысла статьи 429 ГК РФ. Дело направлено на новое
рассмотрение, поскольку судом не установлено действительное содержание
спорного договора, исходя как из буквального значения содержащихся в нем
слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей
воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.
Задаток по предварительному договору не вносится, поскольку
73
согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ, задаток представляет собой денежную сумму,
выдаваемую покупателем продавцу в счет причитающегося платежа по
договору, он выступает в качестве доказательства заключения договора и
обеспечения его исполнения. То есть задатком обеспечивается выполнение
обязательств сторонами по заключенному договору. В Постановлении
Президиума ВАС РФ от 19 января 2010 года № 13331/09 по делу № А40-
59414/08-7-583 указано, что предварительный договор не подразумевает
каких-то денежных обязательств сторон друг перед другом
1
.
В Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых
вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу
недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»
указывается, что предварительный договор является договором, согласно
которому стороны принимают на себя обязательство о заключении в
будущем на определенных условиях основного договора о продаже
недвижимости, которая будет создана либо приобретена в будущем, однако
при этом приобретатель имущества должен оплатить стоимость
недвижимости либо большую ее часть до заключения основного договора
2
.
На сегодняшний день некоторые предварительные договоры
рассматриваются арбитражными судами в качестве договоров купли-
продажи недвижимого имущества в будущем при условии предварительной
оплаты.
В практике арбитражных судов при разрешении споров о
предварительных договорах в строительство сложились определенные
позиции, которые применяются всеми суда. Рассмотрим более подробно
некоторые из них.
Существует позиция арбитражных судов, основанная на том, что в
1
Постановление Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от
19.01.2010 № 13331/09 по делу № А40-59414/08-7-583 // СПС КонсультантПлюс.
2
Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах
разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет
создана или приобретена в будущем» // Вестник ВАС. 2011. № 9.
74
параграфе 7 главы 30 ГК РФ отсутствует положение, запрещающее
заключение договоров купли-продажи недвижимости, в отношении которого
у продавца еще не зарегистрировано право собственности в Едином
государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В
силу этого при отсутствии у продавца права собственности на имущество,
являющееся предметом договора, на момент заключения договора купли-
продажи недвижимости данный факт не является основанием для признания
такого договора недействительным. Отсутствие в предварительном договоре
кадастрового номера объекта недвижимости также не является основанием
для признания недействительности такого договора.
Также в практике арбитражных судов существует позиция, согласно
которой стоимость продаваемого имущества, устанавливаемая за единицу его
площади или другим способом, наряду с условиями об объекте, представляет
собой существенное условие предварительного договора, заключаемого на
строительство новой недвижимости (п. 3 ст. 555 ГК РФ). Так, в
Арбитражный суд г. Москвы обратилась организация с просьбой о
признании недействительными пунктов предварительного договора,
предусматривающим оплату стоимости недвижимости покупателем
посредством безналичного перечисления суммы в размере 7313130 руб. не
позднее 3 марта 2015 года, поскольку они не отвечают требованиям п. 1 ст.
307, ст. 328, п. 1 ст. 429 ГК РФ. Суд, удовлетворяя заявленные исковые
требования, указал, что предметом предварительного договора является
обязательство сторон о заключении в будущем основного договора купли-
продажи недвижимого имущества, в связи с чем предварительный договор не
может регулировать условия относительно денежных обязательств сторон, за
исключением обязательств, обусловленных обеспечением основного
обязательства. Вышестоящий суд данное решение отменил и указал, что,
согласно положениям ГК РФ, предварительный договор может содержать