34
соглашения, то такие отношения следует считать, как заключение договора
конклюдентными действиями (то есть выражением воли самих сторон).
Что касается заключения предварительного договора, то согласно п. 3
ст. 429 ГК РФ, для этого стороны должны определить существенные условия
предварительного договора и основного договора. Таким образом,
существенное условие предварительного договора есть само указание на
обязанность сторон заключить основной договор в будущем.
Существенными условиями основного договора являются те, которые
определены гражданским законодательством, в зависимости от их вида.
С 1 июня 2015 года законодатель внес некоторые изменения, касаемо
предварительных договоров
46
. Согласно им, предварительный договор
должен включать в себя условия, которые позволят установить предмет и
условия основного договора, относительно которых стороны должны прийти
к согласию при заключении предварительного договора. Исходя из этого,
можно сказать, что законодатель в буквальном смысле отказался от
включения в предварительный договор существенных условий договора,
поскольку именно из-за их отсутствия стороны заключают предварительный
договор.
Условия о сроке в предварительном договоре также, как и в других
договорах существует, но прописывается тот срок, в течение которого
стороны должны заключить договор. Однако, условие о сроке в
предварительном договоре не является существенным, потому что если срок
не будет указан в договоре, то стороны обязуются заключить основной
договор в течение года со дня заключения предварительного договора. Если
одна их сторон уклоняется от заключения договора или срок, в который
договор должен был быть заключен, то другая сторона, согласно
гражданскому законодательству вправе требовать в срок шесть месяцев со
дня неисполнения обязательства требовать о принуждении заключить
46
Федеральный закон от 08.03.2015 г. № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую
Гражданского кодекса РФ» // «Собрание законодательства РФ», 09.03.2015, N 10, ст. 1412,
35
договор. Важно отметить, что обязательства по предварительному договору
прекращаются, если сторонами не будет заключен основной договор в срок,
указанный в предварительном договоре, или в течение года (если срок не
указан).
Говоря о предварительном договоре и вообще о договорах в целом
нельзя не сказать о форме заключения этого договора. Согласно п. 2 ст. 429
ГК РФ предварительный договор должен заключаться в той форме, в которой
должен быть заключен основной договор. В случаях, если форма для
основного договора не установлена, то предварительный договор
заключается в письменной форме. Если основной договор заключен
сторонами устно, то предварительный договор может быть составлен
письменно. В случае, если сторонами нарушена форма договора, то такой
предварительный договор считается ничтожным.
Следует обратить внимание на что, в чем лица, не подкованные
юридическими знаниями, а иногда и сами юристы часто ошибаются. А
именно то, что предварительный договор не является гарантом
возникновения прав и обязанностей в отношении имущества, услуг или
работ, он только обуславливает только обязанность заключить в будущем
договор.
Соглашение о намерении (его также называют протоколом или
договором о намерении) не является ни договором по ст. 420 ГК РФ, ни
предварительным договором, поэтому его следует выделить как
организационную форму переговоров между сторонами. Учитывая, что
нынешнее законодательство не предусматривает иные виды отношений,
кроме договорных и внедоговорных, то можно сказать, что соглашения о
намерении не имеют юридическую силу
47
.
В отличие от предварительного договора соглашение о намерении не
закреплен нормами гражданского права, поэтому нельзя определить его
47
Чибинов Д.В. Разграничение предварительного договора и соглашения о намерениях.
М.: Юридический Вестник молодых ученых. Изд-во МГУ, 2015. С. 66.
36
содержание и конструкцию. В этом плане стороны имеют большую
самостоятельность в своих действиях, а именно в установлении тех условий,
которые, по их мнению, должны быть отражены в соглашении. И в связи с
этим обстоятельством соглашение о намерении можно назвать некой
декларацией, которая фиксирует волю сторон. Но все же есть некоторые
сложившиеся правила того, что должно быть отражено в содержании. По
правилам в содержание соглашения о намерении должно состоять из
наименования сторон, заключающих соглашение, цели данного соглашения,
список действий, которые должны совершить стороны для достижения
согласованного результата, основные права и обязанности сторон. Такой
документ, должен быть подписал всеми участниками соглашения,
перечисленными в содержании договора, это также является одним из
условий.
Исходя из логической цепочки вышеизложенного, можно определить
предмет соглашения о намерении. Итак, предмет соглашения о намерении
может считаться какое-либо действие, которое направлено на коллективное
сотрудничество сторон для реализации общей цели, это может быть даже
какое-нибудь обещание помощь в дальнейшем, либо содействие в чем-либо.
Некоторые авторы придерживаются мнения, что соглашение о
намерении заключаются только между лицами, осуществляющими
предпринимательскую деятельность, а другие авторы считают это мнение
ошибочным, они утверждают, что физические лица также могут вести
переговоры и даже отмечать свои успехи
48
.
Хотелось бы отразить некоторые особенности соглашения о
намерении, благодаря которым его разливают от предварительного договора.
Во-первых, в данном документе можно отразит те вопросы, договоренность
по которым достигнуто сторонами в предварительном порядке или же убрать
из перечня те положения, которые ни одна сторона не считает приемлемыми
48
Петухова А.В. Соотношение предварительного договора и договора о намерении.
Нижний Новгород.: Вестник Нижегородского Университета им. Лобачевского
Издательство Нижегородского госуниверситета. 2016, С. 118.
37
в условиях соглашения. Во-вторых, это представительский или
организационный характер соглашения о намерении. Также следует
отметить, что соглашение о намерении может оказывать некоторое
психологическое воздействие на стороны. Учитывая, что такое соглашение
не носит юридического характера, примечательно то, что такое воздействие
оказывают сами стороны друг на друга. Такое явление часто встречается при
заключении договоров бизнес-партнерами. Можно обмануть другую сторону
и юридически уйти от выполнения возложенных соглашением обязанностей,
но если станет известно, что сторона не выполнила условия соглашения,
которые согласованны в письменном виде то его репутация от сильно
испортится и вряд ли он когда-нибудь еще заключит какую-либо сделку. Тут
встает вопрос о последствиях за неисполнение: если в случае
предварительного договора имеет место юридически значимые последствия,
то в соглашении о намерении ее нет, но зато есть немалый удар по репутации
стороны.
Несмотря на то, что соглашение о намерении не является договором в
полном смысле этого слова, сами субъекты предпринимательской
деятельности ставят его в строку с договорами, которые регулируются
гражданским законодательством. На практике очень часто бывали случаи,
когда сторона общалась в суд с требованием обязать выполнить условий,
которые они заключили соглашением о намерении. В этом случае судам
приходилось разрешать дело по существу обстоятельств, исключая это
соглашение.
Нельзя не сказать, что существует проблема квалификации
предварительного договора и соглашения о намерении, когда один договор
следует считать другим. Например, если изначально сторонами заключалось
соглашение о намерении, но в его содержании были отражены предмет,
сроки и другие условия, характеризующие предварительных договор, то
такое соглашение суд считает предварительным договором. Есть случаи,
когда и договор, который сначала суду был назван как предварительный, в
38
процессе разрешения дела быть квалифицирован в соглашение о намерении,
в силу того, что не все условия, указанные в законе нашли сове отражение в
договоре
49
.
Соглашение о намерении, которое не отвечает требованиям ст. 429 ГК
РФ, исполняется сторонами на добровольной основе. То есть, тут нет тех
условий, которые позволят законодателю квалифицировать его как
предварительных договор. А из этого следует, что принудить, с точки зрения
закона, к исполнению либо заключению договора не получится даже при
подаче иска в суд. Это одно из основных отличий соглашения о намерении от
предварительного договора.
Следующее отличие заключается, как уже говорилось ранее в статье, в
правовых последствиях. В предварительном договоре, в случае отказа одной
из сторон выполнять обязательства, которые на него возложены, другая
сторона может требовать обязательного заключения договора в
принудительном порядке. А в соглашении о намерении такого права сторона
не имеет, поскольку это соглашение не имеет юридической силы.
Также, одним основных отличий соглашения о намерении от
предварительного договора, а также критерием их разграничения является
отражение в нем условия об обязанности. То есть, если в соглашении
указаны общие обязанности сторон, которые не порождают юридических
последствий, то этот документ следует квалифицировать как соглашение о
намерение. А если в договор включены обязательное условие заключения
договора в будущем, то суды квалифицируют его как предварительный
договор.
Предварительный договор имеет ряд отличий от основного договора.
Основным договором именуют сделку, которую стороны намерены
совершить в будущем. Для нее характерно наличие обычных признаков
соглашения в гражданском праве: стороны; существенные условия.
49
Муратова О.В. К вопросу о квалификации преддоговорных отношений в
международном коммерческом обороте. М.: Журнал Российского права. Издательство
ООО«Юридическое издательство «Норма». 2018.С. 105.
39
Предварительный договор должен содержать указание:
на стороны (те же, что и в будущем основном договоре);
существенные условия основного договора;
обязательство заключить основной договор.
На момент предварительного соглашения объект основной сделки
может отсутствовать
50
. Допускается и договор купли-продажи, заключаемый
в отношении будущей вещи (п. 2 ст. 455 ГК РФ, постановление пленума ВАС
РФ «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров
по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в
будущем» от 11.07.2011 № 54).
Отличия правовой конструкции предварительного договора от
основного в особенностях предварительного договора:
1. Он не порождает имущественные права и обязанности. В
качестве исключения допускаются обеспечительные меры, например задаток
(п. 4 ст. 380 ГК РФ, определение ВС РФ от 16.12.2014 № 9-КГ14-8).
2. Он не должен устанавливать другие обязанности, кроме его
предмета, установленного законом (постановление президиума ВАС РФ от
15.01.2013 № 9798/12).
3. Он может предусматривать подлежащие согласованию
инициативные условия основной сделки (существенные условия, введенные
сторонами) (новая редакция п. 3 ст. 429 ГК РФ).
4. В нем указывается срок для совершения основной сделки. По
умолчанию это 1 год (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
Очевидно, что основным может быть признан договор, который не
обладает вышеуказанными признаками и, напротив, устанавливает
имущественные обязательства. По этому пути идет судебная практика.
Значительная часть споров в этой сфере связана с оформлением сделок,
50
Постановление президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 9798/12 // СПС
«КонсультантПлюс».
40
предусматривающих в той или иной форме продажу недвижимости (в том
числе заключаемых на стадии строительства).
К примеру, предварительный договор купли-продажи это документ,
который обязывает стороны заключить основной договор. Можно сказать,
что данный документ выступает неким гарантом того, что сделка состоится,
но только через какое-то время.
Заключается такой договор в случаях, когда заключение основного
договора в настоящий момент невозможно по каким-либо причинам.
Например, у покупателя может не быть полной суммы, или продавцу
требуется время, чтобы доставить товар покупателю.
По своей сути, предварительный договор описывает все те же аспекты,
что и основной. В нем обязательно указывается цена за предмет сделки,
которая должна быть перенесена в основной документ без изменений. Также
в предварительном варианте описывается ответственность сторон, в случае
отказа от заключения основного договора.
Важно понимать, что предварительный договор часто оформляют,
чтобы подтвердить выплату задатка или аванса за товар. Например, так часто
делают с недвижимостью. В случае невыполнения обязательств покупателем
данный задаток останется у продавца, а в случае невыполнения обязательств
со стороны продавца, он должен будет выплатить компенсацию, которая в
два раза больше задатка.
Самым главным подвохом документа является его срок действия. Его
можно указать, а можно не указывать. В последнем случае, срок действия
будет равен одному году с момента подписания предварительного договора.
За данный срок стороны сделки должны подписать основной договор, а если
этого не происходит, то предварительный перестает действовать.
Таким образом, можно говорить, что предварительный договор
представляет собой своего рода обещание контрагентов на заключение
сделки в будущем, которое подкреплено юридически.
41
Для переквалификации предварительного договора (или соглашения о
задатке, если в нем сформулированы соответствующие условия) могут иметь
значение условия соглашения, соответствующие купле-продаже объекта:
Об оплате существенной части цены объекта (п. 8 постановления
№ 54). Исходя из сложившейся практики правоприменения, внесения аванса
в размере 50% достаточно для признания предварительного договора
договором купли-продажи будущей вещи (см. постановление АС ДО от
09.02.2016 № Ф03-6454/15).
О передаче имущества и установлении оплаты в рассрочку
(постановление 19-го ААС от 27.01.2015 № 19АП-7641/14).
Изменение квалификации договора возможно по инициативе как
участника процесса, так и суда, поскольку суд обязан устанавливать по
существу волю сторон, выраженную в тексте, и не связан наименованием
соглашения.
Следует учитывать, что в случае переквалификации предварительного
договора в договор купли-продажи будущей вещи правовые последствия
будут выражены в таких обстоятельствах:
Не подлежит применению п. 6 ст. 429 ГК РФ об окончании срока
предварительного договора (постановление ФАС СКО от 24.10.2013 № Ф08-
6459/13).
Способом защиты права является иск об обязании передать объект и
осуществить регистрацию перехода права собственности при наличии
необходимых условий:
объект существует;
у продавца есть право собственности на него.
Право собственности покупателя не возникает автоматически, поэтому
виндикационный иск — ненадлежащий способ защиты в случае, если
имущество выбыло из собственности продавца (постановление ФАС ПО от
02.10.2013 № Ф06-8226/13).
42
Важно иметь в виду, что при отсутствии объекта может быть
предъявлен иск о возврате уплаченных денег, уплате процентов (пп. 3, 4 ст.
487 ГК РФ) и возмещении убытков в размере разницы между договорной и
рыночной ценой этого же объекта (п. 5 постановления № 54, определение ВС
РФ от 21.12.2015 № 307-ЭС15-15915).
Договор может быть прекращен по основаниям и в порядке,
предусмотренных для договора купли-продажи, в том числе по инициативе
продавца (п. 4 ст. 486 ГК РФ, постановление № 19АП-7641/14).
Переквалификация предварительных инвестиционных договоров и
договоров о долевом участии в строительстве. Такого рода договоры стороны
могут также именовать предварительными договорами. В п. 4 постановления
№ 54 указано, что в этом случае судам нужно определять природу
правоотношений исходя из норм ГК РФ, регулирующих отдельные виды
договоров. В том числе такие договоры могут быть переквалифицированы в
куплю-продажу.
В последние годы распространенной является ситуация банкротства
юридических лиц — застройщиков многоквартирных жилых домов. В этой
ситуации у покупателя по предварительному договору есть возможность
обратиться в арбитражный суд с заявлением о включении требования в
реестр требований о передаче жилых помещений (ст. 71, 100, 201.6 закона «О
банкротстве» от 26.10.2002 № 127-ФЗ
51
), представив документы,
подтверждающие произведенную оплату.
При этом не принимаются во внимание возражения, основанные на
том, что договор не прошел госрегистрацию (см. постановление АС ЦО от
14.03.2016 № Ф10-125/16).
В случае если по каким-либо причинам право на включение в реестр
требований о передаче жилых помещений не будет признано (например,
договор является незаключенным или недействительным), денежное
51
Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 02.12.2019) "О несостоятельности
(банкротстве)" // "Российская газета", N 209-210, 02.11.2002.
43
требование о возврате уплаченных сумм должно быть включено в реестр
денежных требований кредиторов (см. постановление АС СЗО от 22.03.2016
№ Ф07-65/16).
Переквалификация предварительного договора в договор долевого
участия в строительстве. В практике встречаются случаи переквалификации
предварительных договоров в договоры о долевом участии в строительстве
(ст. 4 закона «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 № 214-
ФЗ
52
). Соответствующая ситуация рассматривается в п. 9 Обзора практики о
долевом строительстве, утвержденного президиумом ВС РФ 04.12.2013.
Необходимыми условиями при этом являются:
наличие в предварительном договоре всех реквизитов,
предусмотренных ст. 4 закона № 214-ФЗ;
соответствие застройщика требованиям ст. 2, 3 закона № 214-ФЗ
(право на земельный участок, разрешение на строительство и др.).
В исковом заявлении, по мнению высшей судебной инстанции, должны
быть указаны следующие требования:
1. Признать предварительный договор договором участия в долевом
строительстве.
2. Обязать застройщика представить документы для
государственной регистрации.
Несмотря на то, что в постановлении № 54 прямо указано, что
предметом договора могут быть объекты, которых на момент его заключения
не существует, следует стремиться максимально точно описать объект
сделки.
Так, по одному из дел суд отказал в защите прав, указав, что
предварительный договор невозможно квалифицировать ни в этом качестве,
ни как сделку купли-продажи или долевого участия, поскольку из него
52
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) "Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" // "Парламентская
газета", N 5-6, 14.01.2005.