44
невозможно определить объект недвижимости, подлежащий передаче
53
. Но
все же в этой части мотивировки данного постановления имеется явное
противоречие с п. 2 постановления № 54.
Итак, переквалификация предварительного договора в иной договор
возможна в том случае, если он содержит условия, отвечающие конструкции
соответствующего договорного вида. В этом случае правовые последствия и
возможные требования участников договора определяются нормами,
относящимися к установленному судом виду договора.
Таким образом, несмотря на то, что предварительный договор очень
схож с основным, у него есть ряд отличий, которые его и характеризуют:
1. В нем обязательно указываются данные о сторонах (паспортные),
все важные сроки и предмет, по которому заключается сделка. Но в отличие
от основного документа, предмет не обязательно описывать максимально
подробно. Например, в случае с машиной будет достаточно написать марку,
модель, объем двигателя и цвет. Все остальные характеристики, которые
индивидуализируют предмет сделки, будут прописаны уже в основном
документе;
2. Предварительный договор, по своей сути, не привязывает
стороны к какой-то ответственности и правовым последствиям. Если
невыполнение основного договора одной из сторон может закончиться
разбирательством в суде, здесь все немного проще. По сути это просто
договоренность. Но большинство участников предпочитают вносить в текст
какую-либо ответственность, чтобы сразу была понятна серьезность
намерений, а односторонний разрыв договора со стороны контрагента принес
какую-то компенсацию;
3. Как и в основном договоре, сразу описывается полная цена. Но
при этом нельзя делать выплаты, основываясь на этот документ в полном
размере. Можно только сделать оплату в счет будущих платежей (аванс). К
примеру, если человек нанимает подрядчика, он может выплатить какую-то
53
Постановление АС ПО от 02.12.2015 № Ф06-3229/15 // СПС «КонсультантПлюс».
45
часть за работу, но основная оплата будет произведена только после сдачи
объекта и подписания основного документа. Стоит также уточнить, что цена
не может меняться, переходя из одного документа во второй. Поэтому чаще
всего срок действия предварительного варианта не длительный;
4. В предварительном договоре всегда есть определенный срок
действия, в отличие от основного. Как уже говорилось ранее, его можно
указать в тексте, а можно не указывать, тогда его срок будет равен одному
году с момента подписания. В основных договорах также указываются сроки,
но часто они зависят от процедур оформления документов, регистрации
объектов и многих других факторов, поэтому они могут растягиваться на
несколько лет. Срок действия предварительного договора заканчивается либо
по сроку давности, либо в момент подписания основного договора;
5. Еще одним важным отличием является форма договора. То есть,
предварительный договор может быть попросту составлен в письменном
виде с подписями обеих сторон, без процедур регистрации и нотариального
заверения. Например, при покупке квартиры необходимо обязательно
зарегистрировать основной договор в государственных органах.
Предварительный же нигде регистрировать не нужно, вне зависимости от
предмета договора и его цены, он всегда имеет одинаковую юридическую
силу.
6. К предварительному документу чаще всего не прилагаются
дополнительные документы и редко детально описываются обязательства
сторон. Такой договор можно составить даже не имея на руках всей
необходимой документации для основного. Часто предварительный вариант
и служит отсрочкой для продавца, на оформление всех бумажных вопросов.
Также в документе не обязательно описывать максимально подробно каждый
пункт.
Несмотря на то, что отличий много, относится к предварительному
договору, следует со всей серьезностью, ведь чаще всего он подкреплен
материально. Разбирательства относительно конфликтных ситуаций в таких
46
документах могут разбираться в судебном порядке, если стороны не могут
прийти к консенсусу.
Предварительный договор – это договор, по которому стороны
обязуются заключить в будущем основной договор на условиях,
указанных в предварительном. Он порождает два взаимных обязательства:
каждая из сторон обязана заключить договор, и каждая из сторон вправе
требовать от другой заключения договора.
Предварительный договор следует отличать от опционного договора,
который предусматривает право одной из сторон своим волеизъявлением
ввести основной договор в действие. За право заявить требование по
опционному договору сторона уплачивает определенную договором
денежную сумму, которая не возвращается даже в случае, если сторона не
воспользовалась своим правом. Опционный договор также отличается от
опциона на заключение договора. Опцион на заключение договора
представляет собой отдельный договор, которым предусмотрено
предоставление одной стороной безотзывной оферты, и право другой
стороны акцептовать данную оферту, в результате чего появляется новый
основной договор. А опционный договор не является самостоятельным
договорным типом, т.е. это любой договор (аренды, купли-продажи и т.д.),
в котором исполнение основных обязательств сторон ставится до
востребования такого исполнения.
Как считает А. Г. Карапетов, по опциону на заключение договора
сторона получает секундарное право на акцепт: в случае реализации этого
секундарного права и предъявления оференту акцепта отраженной в
опционе оферты основной договор считается заключенным, и далее
отношения сторон регулируются условиями такого договора. Опционный
договор порождает не секундарное право односторонним
волеизъявлением ввести в действие новый, основной договор, а
секундарное право востребовать исполнение по уже заключенному
47
договору. То есть вместо двух договоров мы имеет единый договор с
исполнением, поставленным до востребования
54
.
Рамочный договор – это договор, в котором определяются лишь
общие условия обязательственных взаимоотношений сторон. В отличие от
предварительного договора, рамочное соглашение служит основанием
возникновения полноценного обязательства, с той лишь особенностью,
что отдельные условия этого обязательства в целях и в ходе его
исполнения подлежат уточнению и конкретизации сторонами, в том числе
и путем заключения отдельных договоров.
Учитывая все вышеизложенное, можно сказать, что, несмотря на то,
что Российское законодательство с неохотой признает преддоговорные
отношения, то практика показывает, что они развиваются довольно
стремительно и требуют большего регулирования. Тема преддоговорных
отношений является насущной, так как в нынешнее время граждане наиболее
юридически подкованы и им нужна гарантия того, что договор, на который
они рассчитывают, в будущем будет заключен. Законодателю следует чуть
больше зациклиться на этих отношениях, а в особенности на соглашениях о
намерении, так как мы можем видеть именно их несправедливо обделили
вниманием.
54
Карапетов А. Г. Договорное и обязательственное право (общая часть): постатейный
комментарий к статьям 307-453 Гражданского кодекса Российской Федерации
[Электронное издание.Редакция 1.0] / отв. ред. А. Г. Карапетов. – М. : М-Логос, 2017. – С.
903.
48
ГЛАВА 2. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА, ВЫТЕКАЮЩИЕ ИЗ
ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА
2.1. Ответственность сторон за неисполнение обязательств,
предусмотренных предварительным договором
Ответственность за неисполнение обязательств по предварительному
договору может проистекать как из негативных последствий средств
обеспечения, так из общих положений ГК РФ об ответственности.
Прежде всего, стоит отметить установленную законом возможность
понуждения стороны к заключению договора в судебном порядке. Это один
из немногих законных способов «переступить» через принцип автономии
воли в гражданском праве и заставить субъект вступить в договорные
отношения.
Какая-либо из сторон или обе стороны могут нарушить условия
предварительного договора в результате как виновных действий в форме
уклонения от заключения основного договора, так и невиновных действий в
форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного
договора в связи с взаимной утратой интереса к его заключению. По этому
поводу Верховным судом была дана позиция о том, что виновность
нарушающих условия предварительного договора действий, которые
повлекли незаключение основного договора, предполагается, пока не
доказано иное.
55
Вместе с указанной выше ответственностью в виде принудительного
заключения договора, важно понимать, что возможно установление
договорной ответственности. Хотя в науке это в некоторой степени
дискуссионный вопрос, в судебной практике решается он просто. В своем
постановлении, АС Московского округа отметил, что ст. 429 ГК РФ не
содержит какого-либо императивного запрета на включение в
55
См.: Определение Верховного Суда РФ от 08.09.2015 N 38-КГ15-7 //СПС
«КонсультантПлюс».
49
предварительный договор условий о возможности применения мер
гражданско-правовой ответственности в связи с ненадлежащим исполнением
обязательств по нему и что, помимо установленного в законе права
понуждения к заключению основного договора, стороны вправе согласовать
и иные последствия ненадлежащего исполнения обязательств по
предварительному договору.
56
Таким образом, основным назначением предварительного договора
можно назвать создание правовой связи, связывание сторон определёнными
обязанностями, направленными на заключение основного договора
Рассматривая ответственность сторон за неисполнение
предварительного договора, отметим, что цель заключения любого договора,
в том числе - и предварительного, это его прекращение посредством
исполнения предусмотренных договором действий. В свою очередь,
неисполнение обязательства, закрепленного договором, является основанием
для привлечения виновной в неисполнении стороны к ответственности,
предусмотренной договором либо действующим законодательством.
Наиболее естественный способ прекращения обязательства - это его
исполнение той стороной, которая взяла на себя обязанность указанное
обязательство исполнить
57
. Исследуя субъектный состав предварительного
договора, весьма размытым представляется разграничение, кто является
должником, а кто - кредитором. В соответствии со ст. 429 ГК РФ,
предварительным договором, является соглашение сторон, которые лишь в
будущем заключат основной договор, о чем берут на себя обязательства в
рамках договора предварительного. То есть:
1) во-первых, предварительный договор является синаллагматическим,
по крайней мере, таким он сформулирован в действующем гражданском
законодательстве;
56
См.: Постановление АС Московского округа от 17.12.2014 по делу N А40-124634/13
57
Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Договоры и обязательства. [Электронный
ресурс] // Режим доступа: http://civil.consultant.ru/elib/books/17/page_48.html (дата
обращения: 25.12.2019).
50
2) во-вторых, стороны обязаны к совершению одинаковых действий.
Если бы законодатель сформулировал предварительный договор как
односторонне обязывающий, то не возникало бы вопросов о том, какая
сторона в таком договоре является кредитором, а какая - должником. Но
этого нет, хотя в научной литературе встречаются мнения о допустимости
существования односторонних предварительных договоров, так же, когда
основной договор относится к двусторонне обязывающим
58
. В связи с этим
на сегодняшний день нет оснований опровергать наличие предварительного
договора, где только одна сторона принимает на себя обязательство по
заключению основного договора (например, арендодатель обязуется в
будущем передать в аренду, продавец обязуется вбудущем продать).
Законодательством не запрещено заключение такого вида договоров, но это
не совпадает с определением, указанным в п. 1 ст. 429 ГК РФ, поэтому к ним
норму ст. 429 ГК РФ можно было бы применять по аналогии закона. В целях
же совершенствования действующего законодательства возможно было бы
внести дополнение в п. 1. ст. 429 ГК РФ: где стороны (либо одна из сторон)
будут обязаны к заключению основного договора в будущем. Смысл данной
поправки заключается в том, что в суд с иском о понуждении к заключению
основного договора будет иметь право обратится только не обязанная к его
заключению сторона. Конечно, если рассматривать всю цепочку
правоотношений, включая основной договор, который стороны должны
заключить, то их желания будут чаще иметь встречное содержание, но не
всегда. Это обуславливает сложности при определении контрагентов
предварительного договора, в определении принадлежности статуса
кредитора и должника сторонам. Противопоставление прав и обязанностей,
выявление кредитора и должника в этой ситуаций не совсем корректно.
Сущность прав и обязанностей сторон предварительного договора
заключается в том, что каждая сторона берет на себя обязанность заключить
58
Новицкий И. Б., Лунц Л. А. Общее учение об обязательстве. М.: Юридическая
литература 1945. – С. 144.
51
основной договор в случае предъявления такого требования другой стороной
и в соответствии с этим наделяется правом требовать от другой стороны
заключить договор после предъявления такого требования.
Учитывая вышеизложенное, фактически каждая из сторон
предварительного договора обладает статусом должника по одним
требованием и статусом кредитора по другим. Трудность заключается в том,
что содержание этих требований аналогично. В итоге, при определенности
контрагентов предварительного договора до момента предъявления
требования о заключении основного договора достаточно проблематично
выявить среди сторон кредитора и должника. Но следует отметить, что это
обусловлено особым характером этого договора. Можно сделать вывод о
том, что в том случае, когда одна сторона предварительного договора
предъявила требование о заключении основного договора, тем самым
приобретя статус кредитора по своим требованиям, но не принимает от
другой стороны - должника надлежащего исполнения путем несовершения
кредиторских обязанностей (например, не появляется в условленное место
заключения основного договора), то это не лишает такого должника права
предъявить свое требование о заключении основного договора.
Следовательно, указанная сторона предварительного договора, приобретя
статус кредитора по своему требованию, и в случае невыполнения другой
стороной обязанности по заключению основного договора, может
воспользоваться всем арсеналом правовых средств, установленных для
защиты прав, возникающих на основании предварительного договора.
Таким образом, если одна из сторон предъявит требования к другой
стороне предварительного договора о заключении основного договора, это не
лишает последнего права предъявить аналогичное требование. По нашему
мнению, это единственный обоснованный подход к анализу субъектного
состава предварительного договора. Любое другое понимание
принадлежности статуса должника или кредитора сторонам в
предварительном договоре приводило бы к невозможности эффективно
52
защитить право по предварительному договору и достичь конечной цели в
виде заключения основного договора, которую стороны предполагали при
заключении предварительного договора.
Нередки случаи, когда заключение основного договора зависит от
действий третьих лиц, в таком случае, предварительный договор «defacto»
ставится под отлагательное условие. Например, стороны заключили
предварительный договор купли-продажи недвижимости. Обязательство
сторон по заключению основного договора купли-продажи поставлено под
отлагательное условие, а именно, продавец обязан завершить строительство
и подписать с 3-м лицом акт о завершении строительства, но если 3-е лицо
отказывается подписывать акт, условие не выполнено, т.е. основной договор
не может быть заключен. Таким образом, должник, кредитор и 3-е лицо
являются взаимозависимыми. М.И. Брагинский отмечает, что существует
несколько вариантов участия третьего лица в исполнении обязательства: 1)
третье лицо выступает как пособник должника; 2) третье лицо выступает как
исполнитель обязательства
59
. Проецируя эти формы участия 3-го лица на
предварительный договор, мы отдаем предпочтение последней. Т. к. в итоге
третье лицо передает исполнение обязательства непосредственно кредитору.
Так, в соответствии со ст. 403 ГК РФ должник отвечает за
неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства третьими
лицами, на которых было возложено исполнение. По данному вопросу наша
позиция согласуется с мнением Шапкина М.В., который указывает, что тезис
«в результате возложения исполнения обязательства на третье лицо
возникает новое обязательственное правоотношение, не говоря уже о едином
правоотношении с тремя участниками, не соответствует действительности»
60
.
Рассмотрим другую ситуацию с участием третьего лица в
обязательстве: стороны заключили предварительный договор купли-продажи
59
Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Договоры о займе, банковском
кредите и факторинге. Договоры, направленные на создание коллективных образований.
М.: Статут, 2011. – С. 64.
60
Шапкин М. В. Участие третьих лиц в исполнении обязательств// Бизнес в законе. 2016.
№ 6. С. 68.
53
квартиры, к моменту заключения основного договора покупатель узнает, что
продавец взял кредит в банке заложив предмет будущего основного
договора. Здесь, по нашему мнению, потенциальный приобретатель
имущества по предварительному договору должен иметь право оспорить
заключенный собственником договор об отчуждении указанного в
предварительном договоре имущества третьему лицу (или обременении
данного имущества залогом, ипотекой или иным ограниченным вещным
правом), если будет доказано, что такое третье лицо в момент заключения
оспариваемого договора знало или должно было знать о том, что это
имущество является объектом заключенного ранее собственником
предварительного договора. Оспаривание сделки в такой ситуации может
опираться на положения п. 4 ст. 1 ГК РФ («никто не вправе извлекать
преимущества из своего недобросовестного поведения»). Право не может
поощрять сговор собственника и третьего лица, направленный на нарушение
прав стороны предварительного договора, и недобросовестное
вмешательство такого третьего лица в чужие договорные отношения.
Обобщая вышесказанное, отметим, что обязательство с участием
третьих лиц, в предварительном договоре, возникающее между кредитором
третьим лицом, относится к внедоговорным в отличие от договорного
обязательства, вытекающего из предварительного договора и связывающего
кредитора и должника. Автор относит сговор собственника и третьего лица,
направленный на нарушение прав стороны предварительного договора к
основаниям возникновения «преимущества» у добросовестной стороны
предварительного договора, в частности, в случае возникновения права на
обязательное заключение договора, добросовестная сторона может
предъявить в суд иск о признании договора заключенным на условиях,
предусмотренных актами гражданского законодательства или
предварительным договором.
Рассмотрев вопрос о субъектном составе предварительного договора,
нельзя не затронуть тему применения мер гражданско-правовой