62
Истец не реализовал свое право на заключение договора в
установленный срок с соблюдением порядка, установленного
предварительным договором, не направил ответчику в установленные сроки
(пункты 3.1.2, 3.2.3 договора) проект договора долгосрочной аренды и
предложение его заключить, а в течение 3-х лет с даты получения
свидетельства о праве собственности на нежилое помещения продлял
договор фактического пользования на новый срок, как следствие, договор
долгосрочной аренды в установленный срок заключен не был,
соответственно, на основании пункта 6 статьи 429 ГК РФ обязательства
сторон по предварительному договору считаются прекращенными
1
.
В другом деле, суд резонно отметил, что предварительный договор не
устанавливает бессрочных обязательств, т.к. является организационным и
направлен на заключение сторонами основного договора. Поэтому,
вытекающие из предварительного договора обязательства сторон
прекращаются, если основной договор стороны не заключили в
установленный на предварительном этапе срок либо в течение одного года с
момента заключения предварительного договора, что определено законом.
2
В п.28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №
49 также говорится о том, что если ни одна сторона предварительного
договора, в течение срока, определенного на заключение основного договора,
не стремится заключить основной договор и не предпринимает для этого
никаких действий (в том числе не обращается с исковым заявлением в суд),
то это говорит о взаимном утрате интереса сторон к совершению основной
сделки, поэтому по окончании вышеупомянутого срока обязательства сторон
по заключению основного договора прекращаются.
1
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 14.03.2019 № Ф05-2507/2019
по делу № А41-33566/2018 [Электронный документ] – Доступ из справочно-правовой
системы «Консультант-Плюс (дата обращения: 11.02.2020).
2
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 08.06.2016 № Ф09- 4893/16 по
делу № А60-29123/2015 [Электронный документ] – Доступ из справочно-правовой
системы «Консультант-Плюс (дата обращения: 12.02.2020).
63
Таким образом, правовая связь между сторонами, возникшая на
основании заключения между ними предварительного договора, существует
только временно, в течении срока, установленного сторонами на заключение
основного договора, а если этот срок стороны не определили, то в течении
одного года. Если за это время стороны не заключают основной договор и ни
один из контрагентов не предложил его заключить, то взаимные
обязательства сторон по предварительному договору считаются
прекращенными.
В заключении можно сделать следующие выводы.
1. Предмет предварительного договора составляет обязательство
участников сделки в будущем заключить основной договор. На наш взгляд,
предмет рассматриваемой договорной конструкции не стоит понимать узко,
т.к. он вбирает в себя не только определенные действия сторон,
направленные на совершения основного договора в будущем, но и действия
по совершению односторонней сделки, представляющей собой юридическое
основание для появления обязанности по передаче вещи, выполнения
определенной работы или оказания услуги. Исходя из этого, представляется
целесообразным дополнить легальное определение предварительного
договора, закрепленное в п. 1 ст. 429 ГК РФ, положением, согласно которому
предметом предварительного договора могут считаться также действия по
совершению односторонней сделки, представляющей собой юридическое
основание для появления обязанности по передаче вещи, выполнения
определенной работы или оказания услуги.
2. Законодатель в 2015 году сузил количество обязательных
существенных условий предварительного договора – теперь в нем нельзя
дублировать все основные условия главного договора, а можно закреплять
лишь некоторые из них: условие о предмете, а также условия, по которым по
заявлению одной из сторон стороны должны достигнуть взаимного согласия
при совершении предварительного договора.
64
Считаем, что такая законодательная новелла принесет больше
сложностей на практике, чем пользы, ведь она практически сводит на нет
возможность одной стороны понуждать другую к заключению основного
договора. Существовавшее много лет положение относительно
существенных условий предварительного договора, когда в него должны
были включаться существенные условия основного договора, видится более
приемлемым, т.к. каждый из участников сделки юридически был лучше
защищен от произвола другой стороны во время заключения основного
договора. А теперь, следует заключить, что такая защита попросту
отсутствует. Предварительный договор изначально задумывался для того,
чтобы быть как бы «скелетом» будущей основной сделки, а сейчас, после
взнесённых законодательных новелл, он таковым не является, раз в него не
обязательно включать существенные условия основного договора.
3. Несмотря на устоявшееся мнение о том, что предварительный
договор может быть только двусторонним или многосторонним,
действующее гражданское законодательство прямо не устанавливает запрет
на заключение односторонне обязывающих предварительных договоров,
хотя здесь можно увидеть противоречие с легальной трактовкой
предварительного договора, установленного в п. 1 ст. 429 ГК РФ.
Представляется, что к этому правоотношению можно применять норму об
аналогии закона, установленную в ст. 429 ГК РФ.
На наш взгляд, следует откорректировать п. 1. ст. 429 ГК РФ и
упомянуть в нем, что стороны (либо одна из сторон) обязуются заключить
основной договор в будущем. Значение рекомендуемой поправки состоит в
том, что с исковым требованием в суд сможет обращаться только одна
сторона, которая не взяла на себя обязательство к заключению основного
договора (при односторонне обязывающем предварительном договоре).
4. На наш взгляд, наиболее подходящей мерой ответственности сторон
за неисполнение условий предварительного договора является неустойка.
причем, право потерпевшей стороны требовать уплаты неустойки как меры
65
ответственности не должно ставиться в зависимость от исковых требований
стороны о принуждении виновной стороны заключить основной договор.
На наш взгляд, не нужно отдельным положением закреплять в
гражданском законодательстве права одной стороны требовать уплату
неустойки от другой стороны, которая не исполнила свои обязательства по
предварительному договору, ведь ущерб носит дифференцированный
характер, что делает невозможным на законодательном уровне определить
подобающий единой размер неустойки.
5. При заключении предварительного договора целесообразно, чтобы
стороны в нем прописывали процедурные обязательства, т.е. конкретные
действия, которые нужно совершить, чтобы выйти на стадию заключения
основного договора (например, принять наследство, зарегистрировать права
на недвижимое имущество и т.д.). И сразу устанавливали меры
ответственности (штрафные санкции) за их нарушение.
66
ГЛАВА III. Актуальные проблемы и недостатки
правового регулирования, перспективы совершенствования
обеспечения исполнения обязательства, возникающего из
предварительного договора
3.1. Зарубежный опыт правового регулирования
предварительного договора
Перед тем, как перейти непосредственно к анализу существующих
проблем предварительного договора, полагаем, что целесообразно
проанализировать правовое регулирование предварительного договора в
зарубежных правопорядках – это даст возможность взглянуть на
отечественное законодательство со стороны и попробовать применить
положительный зарубежный опыт к отечественной практике регулирования
рассматриваемых правоотношений.
За весь период существования Римской империи предварительный
договор (emptio et venditio) сформировался как самостоятельный
консенсуальный вид гражданско-правового договора, который в дальнейшем
стал основой образования для всей системы договорного права в
государствах Западной Европы, реципировавших римское право. Опыт
римских юристов, который был накоплен в рамках правовой конструкции
гражданско-правового договора купли-продажи, были в большей степени
реципированы странами, относящимися к континентальной правовой семье.
При этом были заимствованы не только правовая идея данного института, но
и форма, содержание, правила регулирующие последствия его нарушений.
Таким образом, можно констатировать, что основой правового
регулирования института предварительного договора в европейских
зарубежных правопорядках, явилось римское право.
Продолжая традиции римских юристов о предварительном договоре,
страны с континентальной правовой системой их изменили на свой лад,
превратив изначально двустороннюю конструкцию предварительного
67
договора (как закрепляла его римская правовая мысль), в конструкцию
одностороннего договора.
Ярким примером отступления от общих классических правил римского
права является гражданское право Франции, которое закрепила правовую
конструкцию обещания продажи вещи в будущем.
Французская цивилистика однозначно разрешает только односторонне-
обязывающие предварительные договоры, например, предусматривающие
обязательства продажи имущества или покупки его. Французское
гражданское право совершенно отвергает так называемую концепцию
«синаллагматических обещаний», которая не делает различий между
обещанием и окончательным заключением основной договорной
конструкции. В соответствии со ст. 1589 ФГК
1
датой такого соглашения, в
том числе если оно оформлено позднее, будет являться дата первого платежа.
Тем самым, модель правоотношений между сторонами, вытекающая из
положений гражданского законодательства Франции, не подразумевает
возможность включения в динамику развития стадии возникновения права
требования заключить основный договор с корреспондирующей
обязанностью. Такой урезанный подход к конструкции предварительного
договора не допускает его самостоятельность, однако так же лишает его
проблем применения к преддоговорным отношениям сторон способов
обеспечения обязательств.
В ст. 1590 Кодекса Наполеона допускается возможность применения
задатка для обеспечения обещания продажи имущества, оговоренного в
рамках предварительного договора, а также статья регламентирует ситуации,
при которых в случае отказа контрагента от данного им обещания, он
полностью теряет задаток или должен возвратить его в сумме, двукратно
превышающей его первоначальный размер.
1
Гражданский кодекс Франции (Кодекс Наполеона) от 21.03.1804 (с изм. и доп. по
состоянию на 01.09.2017) [Электронный документ] – Доступ из справочно-правовой
системы «Консультант-Плюс (дата обращения: 11.02.2020).
68
Французский цивилист Э. Годэмэ отмечал, что при оценке стоимости и
полезности предмета обязательства, нужно оценивать не только его
материальную сторону, но и моральный интерес. По его мнению, кредитор,
если обнаружит, что из-за невыполнения обязательства другой стороной
пострадал его моральный интерес, и этот интерес довольно большой, то он
имеет право взыскивать его у должника в судебном порядке
1
.
Гражданское право Германии без существенных изменений
реципировало римское понимание предварительного договора. Отступление
от идеи римских юристов об обеспечении задатком только обязательства
имущественного характера, которые проявляются при обеспечении
обязательств, порождаемых предварительным договором, так же отразилось
в законодательстве Германии. Так в п.1 ст. 337 Германского гражданского
уложения
2
закреплено правило о том, что задаток, предоставленный
стороной, должен быть либо зачтен в качестве исполнения определенного
обязательства, либо, если это невозможно, возвращен стороне,
предоставившей его при исполнении договора.
Страны, входящие в англо-саксонскую систему права, наименее
подверглись влиянию опыта римских юристов, касающегося конструкции
предварительного договора.
К самым распространенным в практике pactum de contrahendo в США
относятся односторонние договоры, которые порождают обязанность
совершения основного договора в будущем. К таким договорам относят
опционный договор, договор о завещании и т.д.
Британская и американская цивилистика допускает обязательства с
интересом нематериального характера, что сходно с восприятием этой
проблемы в странах романо-германской правовой семьи (в частности, во
1
См.: Годэмэ Е. Общая теория обязательств / Перевод с фр. И.Б. Новицкого – М.: Юрид.
изд-во МЮ СССР, 1948. – С.88-90.
2
Гражданское уложение Германии (ГГУ) от 18.08.1896 (с изм. и доп. по 31.03.2013) //
Гражданское уложение Германии: Вводный закон к Гражданскому уложению. – М.:
Инфотропик Медиа, 2018. – С. VIII - XIX, 1 - 715.
69
Франции). Разграничение обязательств, которые юридически защищены от
незащищенных правом обязательств, происходит посредством применения
категории «встречного удовлетворения» (consederation).
Общепринято, что моральные обязательства не являются юридически
защищенными в странах общего права, т.к. этот вопрос находится больше в
области человеческих нравственных отношений и деловой этики. Хотя есть и
мнения о том, что не всегда встречное удовлетворение должно облекаться в
материальный интерес, более того, оно поддерживается и
правоприменительной практикой. Британское правосудие очень широко
понимают ценность встречного удовлетворения, далеко не ограничиваясь
только его имущественным материальным характером. Критерий оценки
состоит в следующем: важно, что кредитор смог получить хоть какую-то
ценность, пользу от такого удовлетворения, причем не всегда материальную,
а должник, в свою очередь, понес какое-то определенное лишение, и опять
же, не обязательно материальное.
В англосаксонской системе права предварительный договор больше
воспринимается в качестве соглашения сторон, совершенного на
предварительном, преддоговорном этапе, им законодательство не придает
юридическую силу, они больше считаются предварительной
договоренностью сторон, поэтому, если пострадавшая сторону обращается в
суд, то ее требования не могут исполняться в судебном принудительном
порядке. В этом заключается явное отличие от понимания предварительных
договоров в России и в странах романо-германской системы права.
Особенности квалификации предварительных соглашений в странах
англосаксонской правовой семьи является то, что в них, как правило,
стороны точно не закрепляют свои права и обязанности, им характерны
неточности в содержании и нет четко прописанной обязательственной связи
сторон. В них можно увидеть противоречие – с одной стороны есть
обязанность контрагентов вступить в договорные отношения в будущем, с
другой – нет ответственности за нарушение взятых на себя обязательств, а
70
также не обеспечено встречное предоставление (consideration test). В
отечественной цивилистике организационные обязанности стороны
прописывают в предварительном договоре, и он, по сути, имеет основное
предназначение для этого.
Английские и американские суды, тем не менее, допускают
принудительное исполнение невыполненных обязательств, указанных в
предварительном соглашении, но только в том случае, если в нем было четко
прописано намерение сторон связать себя далее основным договором на
основе обязательств, вытекающих из заключенного между ними
предварительного соглашения.
В предварительных договорных конструкциях организующего
характера, как в отечественной правовой системе, так и в англосаксонском
праве, главным элементом являются организационные условия о действиях
сторон по заключению основной договорной конструкции в перспективе
1
.
На сегодняшний день в англосаксонском праве под встречным
представлением понимается как совершение стороной определенного
действия, так и воздержание от него.
Итак, англосаксонское право признает только предварительные
соглашения, причем обычно в них обязательства сторон не имеют
юридических последствий, но в случаях, когда из установленных в
предварительных соглашениях обязательств четко следует, что стороны
намерены вступить в договорные отношения в будущем, некоторые суды
назначают их принудительное исполнение.
На наш взгляд, оценивая правовую природу предварительных
соглашений в странах англосаксонской правовой семьи, если стороны четко
установили в предварительном соглашении взаимные обязанности вступить в
будущем в договорные отношения между собой либо организовать
1
См.: Шитикова С.В. Предварительный договор в римском частном праве и гражданском
праве некоторых зарубежных стран / С.В. Шитикова // Молодой ученый. – 2018. – №41. –
С. 69-71. [Электронный документ] – URL: https://moluch.ru/archive/227/53041/ (дата
обращения: 11.02.2020).
71
совместную деятельность, то, учитывая, что такие соглашения
принудительно исполняются в судебном порядке, их можно считать
предварительными договорами, с обеспеченным встречным представлениям
по концепции consideration.
3.2. Актуальные проблемы правового регулирования
предварительного договора в российском гражданском праве и их
совершенствование с учетом зарубежного опыта
Прежде всего хотелось бы более подробнее остановиться на проблеме
признания предварительного договора односторонне обязывающей сделкой,
т.к. по этому поводу в отечественной доктрине до сих пор не утихают
многочисленные дискуссии. Эту проблему необходимо рассмотреть с учетом
зарубежного опыта правового регулирования предварительных договорных
конструкций.
Если досконально истолковать норму, содержащуюся в п. 1 ст. 429 ГК
РФ, то можно прийти к выводу, что участники предварительной сделки
обладают взаимным правомочием требовать друг от друга заключить
основную сделку в перспективе. Из этого можно констатировать, что
российская цивилистика воспринимает предварительный договор как
двусторонний, который накладывает на обе стороны организационные
обязательства.
Но есть возможность и шире легального определения рассмотреть эту
проблему, более того, до сих пор существуют дискуссии в научной среде о
признании предварительного договора односторонней сделкой.
С одной стороны, довольно спорно считать рассматриваемую
договорную конструкцию односторонней, ведь тогда получается, что только
один контрагент обладает какими-либо правами, а другой – только
обязанностями. При понимании договора в таком ключе, только одна сторона
будет обязана заключить основной договор, а вторая может только требовать
совершения этого действия, но где тогда справедливость?