36
2)Обязательным условием является наличие четко установленной цены в
договоре. Эта цена и будет той, по которой вам передается товар. При этом
важно так же оговорить в договоре, что цена является окончательной и не
подлежит изменению, а так же то, что продавец не имеет права требовать от
покупателя других сумм, кроме указанной в договоре цены. Данное положение
избавит вас от откровенно мошеннической практики недобросовестных
продавцов, когда для получения свидетельств о праве собственности на товар
или иных действий, которые продавец и так обязан выполнять по закону,
требуется внести дополнительные средства.
3) Срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Закон устанавливает, что если такой срок не определен в предварительном
договоре, то согласно статье 429 ГК РФ стороны обязуются заключить
основной договор в течение года со дня заключения предварительного.
4) Срок передачи имущества по основному договору так же может быть
определен в предварительном договоре. Это очень полезный момент для
покупателя, особенно в условиях постоянного срыва поставщиками сроков
поставки товара.
5) Ответственность продавца, в случае если имущество не будет предано
покупателю в определенный основным договором срок.
Так же, при заключении предварительного договора купли-продажи,
необходимо помнить, что единственное, что вы можете предпринять при отказе
продавца заключить с вами основной договор – обратиться в суд с требованием
о понуждении его к заключению основного договора. На основании
предварительного договора продавец не обязан передавать вам имущество,
соответственно вы не сможете требовать в суде установления права
собственности на это имущество.
Одна из отличительных черт предварительного договора раскрывается в
его содержании, представляемом, с одной стороны условиями заключаемого
37
договора, а с другой стороны, условиями будущего договора, подлежащего
заключению, также включаемыми в текст предварительного соглашения.
В данном аспекте может иметь место суждение о том, что по своей
конструкции предварительный договор является смешанным договором, то
есть договором, в котором содержатся элементы различных договоров,
предусмотренных законом или иными правовыми актами. К отношениям
сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях
правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре,
если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного
договора.
По мнению В. В. Витрянского, «существенные условия предварительного
договора могут быть разделены на два вида: условия, имеющие отношение
непосредственно к предварительному договору (срок заключения основного
договора), а также условия, позволяющие установить предмет и иные
существенные условия основного договора».
Получается, что постоянным элементом любого предварительного
договора является совокупность условий самого предварительного договора, а
переменным, в зависимости от юридической направленности данного договора,
- один или несколько известных законодательству Российской Федерации либо
непоименованных гражданско-правовых договоров.
Поэтому одним из существенных условий предварительного договора
всегда выступает срок совершения основной сделки. Так, М. А. Егоровой,
исследовавшей организационные отношения, отмечается, что «условие о сроке
организационного договора является существенным только в тех их видах,
которые направлены на формирование нового общественного отношения.
Например, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны
обязуются заключить основной договор, а если такой срок в предварительном
38
договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течении года
с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ)»
Закон требует, чтобы предварительный договор содержал условия,
позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия
основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ). В то же время, по мнению Е. В.
Драчева, «законодатель отказался от требования прямого перечисления в
предварительном договоре всех существенных условий основного договора»
Рассмотрим ситуацию, когда стороны заключают договор, по которому
собственник жилого дома обязуется его продать покупателю в начале летнего
сезона. В таком предварительном договоре обязательно должно содержаться
условие, позволяющее определить тот жилой дом, который в будущем будет
продан. В противном случае данный предварительный договор будет считаться
не заключенным. В этом же предварительном договоре может содержаться
условие о цене, по которой жилой дом будет продан, или может быть
установлен порядок ее определения, например, на основе результатов
произведенной оценки его рыночной стоимости.
Отсутствие в тексте предварительного договора условий, определяющих
предмет и существенные условия основного договора, влечет по требованию
кого-либо из его сторон или иного заинтересованного лица признание
предварительного договора не соответствующим требованиям закона и
применение последствий недействительности данной ничтожной сделки по
основанию, предусмотренному статьей 168 ГК РФ. Подобная квалификация с
завидным единообразием встречается в судебно-арбитражной практике.
Гражданским законодательством Российской Федерации существенными
признаются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе
или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров
39
данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению
одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Зачастую к условиям, определяющим предмет предварительного договора,
авторы относят срок, в течение которого подлежит заключению
«окончательный» договор. Данное соображение, возможно, объясняется тем,
что законом установлено требование указания в тексте предварительного
договора срока, по истечении которого должен быть заключен основной
договор. Однако, по нашему мнению, этого обстоятельства недостаточно,
чтобы считать срок элементом предмета договора, определяющего, как
известно, сущность любого обязательства и его основное содержание.
Думается, что правильнее признавать срок существенным условием
предварительного договора, обозначенным в законе.
Согласно ч. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ существенным условием любого
гражданско-правового договора признается его предмет. Предметом
предварительного договора в нашем случае является жилое помещение.
Именно предмет договора является тем отличительным признаком, который
позволил выделить этот вид договора купли-продажи
16
.
Предмет всякого предварительного договора продажи недвижимости
включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое
имущество; во-вторых, действия продавца и покупателя соответственно по
передаче недвижимости, ее принятию и оплата.
В тех случаях, когда продается здание, сооружение или иной объект
недвижимости, определяемый по признакам неразрывной связи с землей и
невозможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, и
продавец является собственником земельного участка, предмет
предварительного договора включает в себя и объект третьего рода: права на
16
Чаусская О.А. Гражданское право. М.: Дашков и К, 2013. С. 250.
40
земельный участок, передаваемые покупателю вместе с объектом
недвижимости. По сравнению с общими положениями о купле - продаже
товаров, законодатель ужесточает требование относительно условия
предварительного договора о продаваемом объекте недвижимости. В
предварительном договоре продажи недвижимого имущества должны быть
указаны данные, позволяющие определенно установить объект недвижимости,
подлежащий передаче покупателю по договору, в том числе сведения,
определяющие расположение указанного объекта недвижимости на
соответствующем участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии таких данных в предварительном договоре условие о
недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным
сторонами, а договор продажи недвижимости - незаключенным. Как уже
отмечалось, недвижимость - это прежде всего земельные участки и то, что
неразрывно связано с землей. Переход в результате исполнения договора купли
- продажи здания, строения или иной недвижимости, находящейся на
земельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу
земельного участка. И напротив, если продается земельный участок,
изменяются правоотношения по поводу находящегося на нем недвижимого
имущества. Кодекс содержит четкие правила, регулирующие такого рода
изменения (статьи 552 и 553). Покупатель здания, сооружения или иной
недвижимости одновременно с передачей ему права собственности на
указанные объекты получает права и на ту часть земельного участка, которая
занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Природа этих
прав зависит от того, является ли продавец недвижимости собственником
соответствующего земельного участка. В данном случае передаваемое
покупателю право на земельный участок определяется договором (право
собственности, право аренды и т.п.). Если же в предварительном договоре
отсутствует условие о передаваемом покупателю праве на земельный участок,
он становится собственником той части земельного участка, которая занята
41
проданной ему недвижимостью и необходима для ее использования. При
продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не
принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости
получает право пользования соответствующей частью земельного участка на
тех же условиях, что и продавец недвижимости. Правда, следует иметь в виду,
что законом или договором между продавцом и собственником земли могут
быть предусмотрены условия пользования земельным участком, не
позволяющие продажу находящейся на земельном участке недвижимости либо
допускающие это только с согласия собственника земли. Таким образом,
условие договора продажи недвижимости, продавец по которому одновременно
является собственником земельного участка, о передаваемых покупателю
правах на соответствующий земельный участок относится к существенным
условиям такого договора, определенным диспозитивной нормой.
При отсутствии в тексте договора соответствующего пункта договор тем
не менее должен считаться заключенным, поскольку необходимое
существенное условие содержится в договоре ("договоре - правоотношении") в
том виде, как оно определено диспозитивной нормой (п. 2 ст. 552 ГК РФ). В тех
же случаях, когда продавец недвижимости не является собственником
земельного участка, условие о правах на земельный участок не относится к
существенным условиям договора, а правило о правах на земельный участок,
которые переходят к покупателю недвижимости, определено императивной
нормой и находится за рамками договора продажи недвижимости.
Когда предметом договора купли - продажи недвижимости, напротив,
является земельный участок, а находящаяся на нем недвижимость остается в
собственности у продавца, условия пользования продавцом частью земельного
участка, занятой недвижимостью, определяются договором купли - продажи.
Если договор не содержит таких условий, продавец получает право
ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая
занята недвижимостью и необходима для ее пользования.
42
Значительно отличается от общих положений о договорах и такое
существенное условие договора продажи недвижимости, как цена (ст. 555 ГК
РФ).
Оценка жилых помещений - это процедура, сутью которой является
расчет вероятной рыночной цены, по которой это жилое помещение может
быть реализовано в условиях открытого рынка.
Оценочная стоимость определяется местоположением, окружающей
застройкой, общем состоянии жилого дома, этажом расположения, площадью
помещения, планировкой и другими характеристиками, оказывающими
существенное влияние на стоимость жилого помещения
17
.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной
форме условия о цене недвижимости договор, о ее продаже признается
незаключенным. Во-вторых, цена на здание, сооружение или иной объект
недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену
передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее. Для
определения цены продаваемого объекта недвижимости (с учетом цены
земельного участка или права на него) стороны могут прибегнуть к услугам
профессиональных оценщиков, действующих на основе Федерального закона
от 29 июля 1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Цена недвижимости может быть установлена в договоре продажи
недвижимости на единицу ее площади или иного показателя ее размера. В этом
случае общая цена продаваемого недвижимого имущества, подлежащая уплате
покупателем, определяется исходя из фактического размера переданного
покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК РФ). Момент вступления
в силу договора продажи недвижимости определяется в соответствии с общими
правилами, предусмотренными пунктом 1 статьи 425 и пунктом 1 статьи 433
ГК РФ: договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с
17
Абова Т.Е., Кабалкин А.Ю. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской
Федерации в 2 т. М.: Юрайт, 2010. С. 455.
43
момента его заключения, каковым признается момент подписания договора
продавцом и покупателем.
Следует обратить особое внимание на то, что договор продажи
недвижимости (за исключением продажи жилых помещений) считается
заключенным и вступает в силу именно с момента его подписания, а не с
момента регистрации перехода права собственности к покупателю.
Так, комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с
иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании стоимости
помещения магазина, приобретенного по договору купли - продажи,
заключенному на основании результатов аукциона, и пеней за просрочку
оплаты. Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал в
полном объеме.
При рассмотрении спора судом было установлено, что сумма основного
долга погашена ответчиком до предъявления иска. Во взыскании пеней
отказано в связи с тем, что договор не зарегистрирован в установленном
порядке, то есть не вступил в законную силу. В этом случае, по мнению суда
первой инстанции, договорная ответственность не применяется.
Апелляционная инстанция не согласилась с решением суда и удовлетворила
исковые требования комитета о взыскании с общества пеней за просрочку
оплаты в размере, предусмотренном договором. При этом апелляционная
инстанция обоснованно сослалась на следующие обстоятельства. В
соответствии со статьей 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится
обязательным для сторон с момента его заключения. В статье 433 указано, что
договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с
момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает
обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых
помещений (ст. 558) и договора купли - продажи предприятия (ст. 560). Кодекс
не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли -
44
продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества. Регистрация
перехода права собственности (ст. 551) не означает регистрации самого
договора купли - продажи. Поэтому апелляционная инстанция постановила, что
договор купли - продажи здания следует считать заключенным с момента его
подписания согласно пункту 1 статьи 433 ГК РФ, а не с момента
государственной регистрации
18
.
Нужно обратить внимание на то, что государственной регистрации
подлежит не сам договор продажи недвижимости, а переход права
собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю
(ст. 551 ГК РФ). Для сторон договор вступает в силу с момента его подписания.
Роль же государственной регистрации перехода права собственности на
недвижимость к покупателю заключается в том, что только после такой
регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в
глазах третьих лиц. Это относится и к тем случаям, когда стороны (продавец и
покупатель) исполнили свои обязанности по договору задолго до
государственной регистрации.
Как следует из действующего гражданского законодательства (ст. 550 ГК
РФ), договор продажи недвижимости не нуждается в нотариальном
удостоверении. По законодательству, действовавшему ранее, некоторые
договоры купли-продажи недвижимого имущества, в частности жилого дома
или его части, требовали нотариальной формы. Однако введение
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
недвижимостью делает излишним нотариальное удостоверение таких сделок.
Определенными особенностями, требующими специального
регулирования, отличается и исполнение договора продажи недвижимости.
Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его
18
Обзора практик разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи
недвижимости (инф. письмо ВАС РФ от 13.11.97 N 21) // Вестник ВАС РФ. 1998. N. 1. С. 18-
19.
45
покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным
документом, подписанным обеими сторонами (ст. 556 ГК РФ). До фактической
передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания
сторонами передаточного акта или иного документа договор продажи
недвижимости не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной
из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта
рассматривается как отказ от исполнения договора продажи недвижимости.
Неисполнение продавцом обязательств по передаче покупателю
проданного недвижимого имущества может повлечь для продавца различные
неблагоприятные последствия помимо обязанности возместить покупателю
причиненные убытки.
В частности, в подобных случаях возможно применение статьи 398 ГК
РФ, согласно которой в случае неисполнения обязательства передать
индивидуальную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой
вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством
условиях. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом
обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков. Специальное
правило применительно к договору продажи недвижимости установлено ГК РФ
лишь в отношении последствий передачи недвижимости ненадлежащего
качества.
В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не
соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве,
покупатель наделяется всеми правомочиями покупателя, получившего (по
договору купли - продажи) товар с недостатками (ст. 475 ГК РФ), за
исключением права потребовать от продавца замены товара ненадлежащего
качества на товар, соответствующий договору.
Неисполнение покупателем обязательства по принятию от продавца
проданного ему объекта недвижимости также влечет для него определенные
последствия (помимо обязанности возместить продавцу причиненные убытки).