66
В то же время среди позиций современных учёных представляется
возможным выделить три различных точки зрения относительно вопроса о
возможности виндикации недвижимости.
Первая из них (Е.А. Суханов и др.) заключается в том, что в условиях
государственной регистрации прав на недвижимое имущество для истребования
недвижимости, права на которую зарегистрированы в едином государственном
реестре не за собственником, а за другим лицом (приобретателем имущества),
необходимо предварительное оспаривание имеющейся в реестре записи, что
осуществляется посредством предъявления иска о признании права
собственности (или, аналогично, о признании иного вещного права, если лицо не
является собственником, однако вправе в силу ст. 305 ГК РФ использовать в
качестве способа защиты виндикационный иск). Лишь после этого и при
условии, что собственник или иной титульный владелец (ст. 305 ГК РФ)
фактически лишён полномочий владения и пользования вещью, становится
возможной виндикация данной вещи в его пользу
1
. Не исключено и
одновременное предъявление упомянутых исков.
Отмечается также, что признание права в данном случае выступает
«составным элементом» другого способа защиты – виндикации: при решении
вопроса о виндикации суд в первую очередь должен признать право
собственности истца. Таким образом, истцу по виндикационному иску
«необходимо доказать свой титул» именно «соответствующей записью в…
реестре» - по мнению Е.А. Суханова
2
. Отметим, что в силу указанного
законоположения, а также ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. №
218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-
ФЗ) данная регистрация выступает «единственным доказательством
1
Якимова Д.А. Проблемы и перспективы защиты прав добросовестного владельца в контексте
реализации гражданско-правового принципа добросовестности // Правовая система и современное государство:
проблемы, тенденции и перспективы развития. Сборник статей V Международной научно-практической
конференции. 2019. С. 39.
2
Суханов Е.А. Истребование вещей из чужого незаконного владения [Электронный ресурс]: Режим
доступа: https://www.dissercat.com/content/istrebovanie-imushchestva-iz-chuzhogo-nezakonnogo-vladeniya-
vindikatsiya (Дата обращения 25.12.2019)
67
существования зарегистрированного права такого владельца на недвижимое
имущество»
1
.
Данная точка зрения схожа с позицией В.В. Витрянского, который также
придерживается мнения о невозможности виндикации недвижимости, право
собственности на которую зарегистрировано за ответчиком, без предъявления
иска о признании права за истцом. Однако данное утверждение мотивируется
несколько иным образом. При необходимости государственной регистрации
права на какое-либо имущество (к примеру, недвижимости – дома, строения,
земельного участка) необходимым подтверждением правомочия владения будет
выступать запись в соответствующих учёных документах. В.В. Витрянский
отмечает: «По причине того, что таковая запись только лишь «удостоверяет
право собственности ответчика на спорную недвижимость», это «само собой
исключает возможность удовлетворения» как виндикационного, так и
негаторного иска
2
.
Таким образом, истцу необходимо предъявить два требования: иск о
признании права, чтобы оспорить право, зарегистрированное за ответчиком, и
виндикационный иск для непосредственного восстановления утраченного
владения. Отмечает В.В. Витрянский и то, что в отсутствие фактической утраты
владения недвижимостью для опровержения регистрационной записи о праве
ответчика достаточно предъявления одного требования о признании права за
истцом, что не отличается от приведённой выше позиции Е.А. Суханова.
Вторая точка зрения заключается в неприменимости виндикации в
качестве способа защиты вещных прав на недвижимое имущество. Данная
позиция в полной мере разделена, в частности, А.М. Эрделевским
3
. Учёный
считает, что добросовестным приобретателем в смысле ст. 302 ГК РФ можно
стать только с момента государственной регистрации перехода права
1
Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «О государственной регистрации
недвижимости» // Собрание законодательства РФ. - 2015. - № 29 (ч. 1). - Ст. 4344.
2
Витрянский В.В. Некоторые проблемы защиты права собственности на недвижимость [Электронный
ресурс]: Режим доступа: https://elibrary.ru/item.asp?id=11149803 (Дата обращения 25.12.2019)
3
Эрделевский А.М. Об истребовании имущества у добросовестного приобретателя [Электронный
ресурс]: Режим доступа: http://www.pravoinweb.ru/study-237-4.html (Дата обращения 25.12.2019)
68
собственности на недвижимость. Так, по смыслу ст. 302 ГК РФ (нельзя отказать
в виндикационном иске по мотивам добросовестности ответчика, не
являющегося приобретателем).
Примечательно, что и Е.А. Суханов, не признавая в целом фактическое
владение недвижимостью, допускал его, отмечая, подобно А.М. Эрделевскому,
что оно во всяком случае «лишает юридического значения вопрос о…
добросовестности или недобросовестности»
1
. Вместе с тем в литературе
справедливо подчёркивается, что для приведения в действие ст. 302… требуется
не переход права собственности, а передача вещи во владение».
По сути, две перечисленные точки зрения основываются на
ограничительном толковании норм о виндикации с учётом имеющих место, по
мнению указанных авторов, особенностей владения недвижимостью в условиях
государственной регистрации прав на неё.
Третья точка зрения представляется нам наиболее верной. Она
заключается в допустимости и достаточности использования одного лишь
виндикационного иска для истребования из чужого незаконного владения
недвижимого имущества, право собственности на которое зарегистрировано за
ответчиком.
Таким образом, по существу, в настоящее время виндикация одинаковым
образом обеспечивает восстановление владения как движимыми, так и
недвижимыми вещами. Добросовестным приобретателем признаётся лицо,
которое на момент приобретения не знало и при проявлении разумной
осмотрительности не должно было знать о неуправомоченности отчуждателя.
Проведя анализ права собственности на объекты недвижимости ООО
«Производственная фирма «ВИС», мы пришли к выводу, что ООО
«Производственная фирма «ВИС» является добросовестным приобретателем
всех приобретенных объектов недвижимости. При этом добросовестность
1
Суханов Е.А. Истребование вещей из чужого незаконного владения [Электронный ресурс]: Режим
доступа: https://www.dissercat.com/content/istrebovanie-imushchestva-iz-chuzhogo-nezakonnogo-vladeniya-
vindikatsiya (Дата обращения 25.12.2019)
69
должна наличествовать в течение всего фактического состава приобретения.
Представляется возможным внести изменения в текст п. 1 ст. 302 ГК РФ, заменив
слова «не знал и не мог знать» на «не знал и при проявлении разумной
осмотрительности не должен был знать».
Определяя основные начала гражданского права, не все ученые уделяют
должное внимание принципу справедливости.
С одной стороны, в ст. 1 ГК РФ, закрепляющей основные принципы
гражданского права, данный принцип не назван. Но, с другой стороны, категория
справедливости упоминается в п. 2 ст. 6 ГК РФ, определяющей понятие аналогии
права. При этом нельзя не отметить, что справедливость находит свое отражение
в ряде гражданско-правовых норм, например охраняющих интересы более
слабого с экономической стороны субъекта гражданских правоотношений.
Как следствие, складывается три позиции относительно понимания
справедливости как принципа гражданского права:
- ряд авторов не выделяют справедливость в качестве принципа
гражданского права
1
;
- некоторые ученые утверждают, что справедливость является
неотъемлемым принципом гражданского права, несмотря на то, что не отражена
в нормах ст. 1 ГК РФ. Так, С.А. Иванова отмечает, что принцип справедливости
довольно часто применяется в судебной практике и находит свое воплощение,
прежде всего, в правилах и способах защиты гражданских прав и, в частности,
гражданско-правовой ответственности
2
;
- В.В. Ровный не выделяет справедливость в качестве принципа
гражданского права, но все же признает ее существование, указывая на то, что
это какая-то «другая, сопоставимая по значимости (с принципами гражданского
права) категория»
3
.
1
Вавилин Е.В. Принцип гарантированного осуществления гражданских прав и исполнения обязанностей
[Электронный ресурс]: Режим доступа: http://lawlibrary.ru/article1224324.html (Дата обращения 25.12.2019)
2
Иванова С.А. Принцип справедливости в гражданском праве России: автореф. дис. ... д-ра юрид. наук.
М., 2006. С. 19.
3
Ровный В.В. Принципы исполнения обязательств (вопросы динамики) [Электронный ресурс]: Режим
доступа: http://www.ex-jure.ru/freelaw/news.php?newsid=124 (Дата обращения 25.12.2019)
70
По нашему мнению, существенным недостатком ст.1 ГК РФ является то,
что в ней не закреплена категория справедливости в качестве общего начала
гражданского права.
3.2 Анализ материалов судебной практики по вопросам реализации
принципов добросовестности и справедливости на примере ООО
«Производственная фирма «ВИС»
Обращаясь к анализу судебной практики с участием ООО
«Производственная фирма «ВИС», следует отметить, что, как правило, принято
разграничивать добросовестность в субъективном и объективном смысле.
Субъективная добросовестность имеет место тогда, когда для наступления
определенных правовых последствий достаточно просто установить факт
неосведомленности участника производства об имеющих значение для дела
обстоятельствах и когда такая неосведомленность не была вызвана виновным
поведением данного лица («не знал и не мог знать», «не знал и не должен был
знать»).
Под объективной добросовестностью в судебной практике понимается
некая абстрактная модель поведения, выработанная в качестве стандарта и
ориентира, применяемого с учетом конкретных обстоятельств дела. Здесь уже
выражается определенное предположение, взгляд на то, каким должно быть
поведение лица при сходных обстоятельствах. Формируя такую конструкцию,
суды оставляют себе возможность при необходимости корректировать
законодательные положения, формальное применение которых привело бы к
вынесению несправедливого решения. При таком взгляде на добросовестность
суд должен прибегать к данному принципу только тогда, когда он убежден, что
невозможно вынести справедливое решение, основываясь исключительно на
толковании и применении соответствующих правовых норм.
71
В ГК РФ закреплены нормы, посвященные субъективной
добросовестности (ст.173, ст.173.1, ст.174, ст.179): наступление правовых
последствий обусловлено тем, знало ли или должно ли было знать лицо о
наличии определенных обстоятельств, которые нарушают его охраняемые
законом права и интересы. И на практике большинство судебных решений
связано именно с применением принципа субъективной добросовестности.
В отличие от субъективной дееспособности принцип объективной
дееспособности характеризуется гораздо большими трудностями в
практическом применении, поскольку связан не только с доказательственным
процессом, но и с судейским толкованием той или иной нормы права, а также с
взглядом на суть спора. Впервые обобщение судебных решений, вынесенных с
учетом именно принципа объективной дееспособности, произошло в
Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного суда РФ (далее
ВАС РФ) от 25.11.2008 № 127 «Обзор практики применения арбитражными
судами статьи 10 Гражданского кодекса РФ»
1
. В указанном
правоприменительном акте были названы обоснованными решения судов о
признании недобросовестными следующих действий: злонамеренного срыва
заседаний совета директоров с использованием положений устава общества;
выбора в качестве места проведения общих собраний акционеров удаленных
населенных пунктов; заведомо невыгодной продажи недвижимого имущества на
основании незаконного решения единоличного исполнительного органа
организации - продавца и др. В продолжении положений, изложенных в
рассмотренном Информационном письме, позднее уже в Постановлении ВАС
РФ от 22.11.2011, принцип справедливости и недопущения злоупотребления
правом был назван в качестве не только основных начал гражданского
законодательства, но и основы судебного решения
2
.
1
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 № 127 «Обзор практики применения
арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник ВАС РФ. – 2009. - №
2.
2
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.11.2011 № 7677/11 [Электронный
ресурс]: Режим доступа: http://logos-pravo.ru/postanovlenie-prezidiuma-vas-rf-ot-22112011-goda-no-767711 (Дата
обращения 25.12.2019)
72
После введения новой редакции ГК РФ и упразднения ВАС РФ теперь уже
Верховный суд РФ занимается формулированием подходов к правильному
применению и отражению в судебных актах арбитражных судов принципа
добросовестности. Так, в документах ВС РФ отмечается, что в квалификации
действий сторон как добросовестных или недобросовестных суду следует
опираться на ожидаемое поведение стороны правоотношения с учетом прав и
законных интересов другой стороны. Например, в постановлении Пленума ВС
РФ от 24.03.2016 № 7 было уделено особое внимание применению
добросовестности при решении вопроса об ответственности за нарушение
обязательств
1
.
В рамках данного параграфа мы рассмотрим несколько судебных дел с
участием ООО «Производственная фирма «ВИС».
Сытюк Т.Н. обратилась в суд с иском к ООО «Производственная фирма
«ВИС» с требованием о взыскании неустойки за просрочку исполнения
обязательств в сумме 88 669, 05 рублей, штрафа, компенсации морального вреда
в сумме 50 000 рублей
2
.
Иск мотивирован тем, что между сторонами заключен договор участия в
долевом строительстве, по которому ответчик принял на себя обязательства не
позднее 31 июля 2015 года (включительно) построить и передать истице
двухкомнатную квартиру общей площадью <данные изъяты> кв.м.,
расположенную <адрес>, условный [суммы изъяты], а истица - уплатить
обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.
Обязательства по оплате стоимости квартиры Сытюк Т.Н. исполнила в полном
объеме. Квартира истице передана по акту только 01 сентября 2015 года, то есть
с нарушением установленного договором срока.
1
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 (ред. от 07.02.2017) «О применении
судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение
обязательств» // Бюллетень Верховного Суда РФ. - 2016. - № 5.
2
Решение Новоуренгойского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа № 2-4006/2016 2-
4006/2016~М-4161/2016 М-4161/2016 от 4 октября 2016 г. по делу № 2-4006/2016 [Электронный ресурс]: Режим
доступа: https://sudact.ru/regular/doc/UiPyNtyZVxoP/?page=4®ular-court=®ular-date_from (Дата обращения
20.01.2020)
73
В судебном заседании истица Сытюк Т.Н. заявленные требования
поддержала.
Представитель ответчика Чижов С.Н. возражал против удовлетворения
иска в связи с тем, что сроки передачи объекта долевого строительства
обществом не нарушены, поскольку разрешение на ввод объекта в эксплуатацию
получено 24 августа 2015 года, в связи с чем требования истицы о взыскании
неустойки, штрафа, компенсации морального вреда являются необоснованными.
Просил уменьшить неустойку и штраф в порядке ст.333 ГК РФ, поскольку
задержка в строительстве и сдаче объекта в эксплуатацию вызвана
обстоятельствами сложившейся внешне- и внутриэкономической ситуации в РФ,
которые нельзя было предвидеть при начале строительства, в связи с чем ООО
«ПФ «ВИС» принимало все меры к скорейшему оформлению документов по
вводу дома в эксплуатацию.
Исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным
сторонами доказательствам, суд полагает заявленные требования подлежащими
частичному удовлетворению.
Согласно ч.1 ст.158 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной
форме (простой или нотариальной).
В силу ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано
совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то:
передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо
воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от
должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора,
вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ.
По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик)
обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с
привлечением других лиц построить многоквартирный дом и (или) иной объект
недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих
объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику
долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства)
74
обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого
строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Как установлено, 05 июня 2015 года между ООО «Производственная
фирма «ВИС» и Сытюк Т.Н. заключен договор [суммы изъяты] участия в
долевом строительстве, по условиям которого ответчик обязуется в
предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц
построить многоквартирный жилой <адрес> и после получения разрешения на
ввод в эксплуатацию объекта передать участнику долевого строительства в
собственность квартиру как объект долевого строительства. Участник долевого
строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять
объект долевого строительства.
Объектом долевого строительства по договору является двухкомнатная
квартира, расположенная <адрес>, условный [суммы изъяты] (п.2.1 договора).
В соответствии с п.3.2 договора его цена, то есть размер денежных средств,
подлежащих уплате застройщику участником долевого строительства для
создания объекта долевого строительства, составляет 5 200 531, 40 рублей.
К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином –
участником долевого строительства исключительно для личных, семейных,
домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской
деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите
прав потребителей.
Поскольку заключение договора Сытюк Т.Н. было необходимо для
удовлетворения личной нужды, не связанной с осуществлением
предпринимательской деятельности (обеспечение жильем), то отношения,
возникшие между сторонами, регулируются, в том числе, и законодательством о
защите прав потребителей.
75
Сытюк Т.Н. свои обязательства по договору выполнила надлежащим
образом, что не оспаривается ответчиком
1
.
Пункт 2.2 договора предусматривает срок окончания строительства (срок
сдачи дома) многоквартирного дома апрель 2015 года (включительно).
В силу п.4.1.2 договора застройщик обязан после получения разрешения
на ввод в эксплуатацию Многоквартирного дома передать участнику объект по
акту приема-передачи, подписываемому в сроки, в порядке и на условиях,
предусмотренных статьей 6 настоящего договора.
Согласно п.п.6.1., 6.2., 6.3 договора застройщик обязан передать объект
участнику долевого строительства путем подписания акта приема-передачи не
позднее 3 месяцев с даты окончания строительства многоквартирного дома, то
есть не позднее 31 июля 2015 года (включительно).
Исполнитель обязан осуществить выполнение работы (оказание услуги) в
срок, установленный договором о выполнении работ (оказании услуг).
В силу ч.1 ст.314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или
позволяет определить день его исполнения, обязательство подлежит
исполнению в этот день. Обязательства застройщика считаются исполненными
с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о
передаче объекта долевого строительства.
Материалами дела подтверждается, что квартира Сытюк Т.Н. передана по
акту приема-передачи только 01 сентября 2015 года, что подтверждается актом,
подписанным сторонами, и не оспаривается ими в судебном заседании.
Доводы представителя ответчика о том, что сроки передачи объекта
долевого строительства истцу не нарушены, несостоятельны, поскольку
основаны на ошибочном толковании положений законодательства.
В соответствии со ст.ст.330, 332 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней)
признается определенная законом или договором денежная сумма, которую
1
Решение Новоуренгойского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа № 2-4006/2016 2-
4006/2016~М-4161/2016 М-4161/2016 от 4 октября 2016 г. по делу № 2-4006/2016 [Электронный ресурс]: Режим
доступа: https://sudact.ru/regular/doc/UiPyNtyZVxoP/?page=4®ular-court=®ular-date_from (Дата обращения
20.01.2020)