44
- приобретателю может быть отказано в признании его добросовестным,
если спорное имущество не передавалось в фактическое владение
приобретателя;
- приобретателю может быть отказано в признании его добросовестным
при наличии на момент совершения сделок по отчуждению имущества,
родственных и иных связей между лицами, участвовавшими в заключении
сделок;
- приобретателю может быть отказано в признании его добросовестным
при наличии на момент совершения сделок по отчуждению имущества,
совмещения одним лицом должностей в организациях, совершавших такие
сделки, а также участие одних и тех же лиц в уставном капитале этих
организаций, родственные и иные связи между ними;
- приобретателю может быть отказано в признании его добросовестным,
если совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были
вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на
отчуждение спорного имущества (в том числе явно заниженная цена
продаваемого имущества);
- приобретателю может быть отказано в признании его добросовестным,
если на момент совершения сделки существовали судебные запреты на
совершение распорядительных действий со спорным имуществом, о которых
ему было известно.
Со своей стороны отмечу, что вышеизложенный перечень критериев не
является исчерпывающим и многое зависит от обстоятельств конкретного дела,
но в любом случае приобретатель не должен терять бдительность и для того,
чтобы свести возможные риски к минимуму ему рекомендуется:
- выяснить все обстоятельства, касающиеся личности продавца, его
дееспособности, правового статуса и наличия у него прав на распоряжение
недвижимостью;
45
- в случае, если продавец, действует по доверенности, то будет не
лишним перед принятием решения о приобретении потребовать встречи с
собственником, чтобы убедиться в его согласии на продажу;
- ознакомиться с правоустанавливающими документами на
приобретаемое имущество, осмотреть имущество, проверить его соответствие
данным, изложенным в договоре и содержащимся в ЕГРН;
- выяснить историю приобретаемого имущества от момента ее
приватизации – сколько раз она отчуждалась, когда произошел последний
переход права собственности;
- выяснить все обстоятельства относительно возможных притязаний на
имущество со стороны третьих лиц и наличия судебных запретов на
совершение распорядительных действий с продаваемым имуществом
(например, связаться с судебными приставами, запросить выписку из ЕГРН,
справку с места жительства о зарегистрированных в продаваемой квартире
лицах, переговорить с соседями и т.п.);
- получить необходимые согласия или одобрения на сделку со стороны
третьих лиц (например, супруги собственника, если он состоит в браке; для
юридических лиц обычно требуется согласие наблюдательных советов или
иных органов определенных в уставе, если сделка крупная) либо
государственных органов/организаций, если таковые требуются в соответствии
с законодательством (например, согласие органов опеки и попечительства, если
сособственниками квартиры выступают несовершеннолетние);
- указывать в договоре купли-продажи реальную сумму, за которую
приобретается имущество, а денежную сумму в оплату имущества передавать с
обязательным составлением расписки, которую желательно составить в
присутствии двух свидетелей, либо оплату производить на банковский счет
продавца.
Кроме того, приобретатель может застраховать в страховой компании
возможные риски утраты права собственности на приобретаемое недвижимое
имущество вследствие ошибок при составлении договоров и документов,
46
недееспособности продавца, обнаружения фактов нарушения закона при ранее
совершенных сделках с недвижимом имуществом и т.п. Соответственно, если
наступает страховой случай, то страхователь получает компенсацию от
страховой компании в размере полной рыночной стоимости утраченного
недвижимого имущества.
Естественно, что приобретателя имущества должно насторожить то
обстоятельство, что недвижимость продается по явно заниженной цене либо
имеются факты ее неоднократной продажи за короткий промежуток времени
либо продавец ведет себя агрессивно и отказывается предоставлять требуемые
для проверки «чистоты сделки» документы и т.п. В таких ситуациях во
избежание в будущем возможных негативных последствий приобретателю
рекомендуется отказаться от приобретения такого имущества.
В заключении отмечу, что если так случилось и имущество у
добросовестного приобретателя все же было истребовано, то ему можно
порекомендовать:
- предъявить исковые требования к лицу, которое не имело право
распоряжаться недвижимостью, о взыскании денежных средств, полученных по
сделке;
- предъявить к собственнику исковые требования о взыскании с него по
правилам статей 1102, 1103 ГК РФ стоимости произведенных улучшений
истребованного у приобретателя имущества, если они не могут быть отделены
без повреждения имущества;
- предъявить исковые требования о взыскании убытков к
уполномоченным финансовым органам РФ за счет казны РФ, если
истребование имущества произошло вследствие ненадлежащего исполнения
органом регистрации прав своих полномочий или каких-то незаконных
действий его сотрудников;
- на основании и в соответствии с условиями статьи 31.1 Федерального
закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на
47
недвижимое имущество и сделок с ним»
1
попытаться получить разовую
компенсацию за счет казны РФ за утрату права собственности на жилое
помещение. Максимальный размер такой компенсации составляет 1000000
рублей. При этом, несмотря на то, что порядок выплаты Российской
Федерацией вышеуказанной компенсации устанавливается Правительством
Российской Федерации и до настоящего времени так и не был им принят,
однако, по данному вопросу все же имеется положительная судебная практика
о взыскании с финансовых органов РФ за счет казны РФ такой компенсации.
5) Учет добросовестности при расчетах, связанных с возвратом
имущества из незаконного владения.
Незаконное владение имуществом и его последующее истребование
собственником является основанием для возникновения обоюдных финансовых
обязательств как у собственника имущества, так и у лица, из владения которого
данное имущество истребовано.
В статье 303 ГК РФ выделяется два вида незаконного владения:
добросовестное и недобросовестное. Различие основано на субъективном
критерии. Добросовестным владельцем в данном случае является лицо, которое
не знало и не должно было знать о том, что его владение незаконно, а
недобросовестным – лицо, которое знало или должно было знать о том, что его
владение незаконно.
Особенностью данной нормы ГК РФ является то, что от
добросовестности зависит объем ответственности владельца, причем у
недобросовестного владельца он значительно шире, чем у добросовестного.
Так недобросовестный владелец обязан возместить все доходы, которые
им были получены или могли быть получены от использования такого
имущества, за все время владения имуществом, а добросовестный владелец –
1
Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним» // «Собрание законодательства РФ», 28.07.1997, №
30, ст. 3594.
48
только со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности
владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества.
Кроме того, недобросовестный владелец в отличии от добросовестного не
вправе требовать от собственника ни оставления за собой произведенных им
улучшений, если они могут быть отделены без повреждения имущества, ни
получения компенсации стоимости произведенных им улучшений имущества,
если они не могут быть отделены без повреждения имущества.
Таким образом, добросовестность владения в статье 303 ГК РФ имеет
существенное значение и позволяет владельцу в случае истребования у него
имущества избежать значительных финансовых потерь.
Далее, следует остановиться на реализации принципа справедливости в
вещном праве.
Причем здесь сразу же хотелось бы обратить внимание, что в отличии от
добросовестности действующее гражданское законодательство о вещных
правах не содержит норм прямого действия, предписывающих
непосредственное применение и руководство принципом справедливости,
однако, это не означает, что его там нет.
Принцип справедливости в институте права собственности реализуется в
соблюдении в ходе гражданско-правового регулирования баланса частных и
публичных интересов, а также установления разумных ограничений свободы
субъектов гражданского права в целях поддержания равновесия между
конкурирующими частными интересами
1
.
Сегодня государство «вмешивается» и устанавливает немало
ограничений в интересах баланса публичных и частных интересов. Вместе с
тем, потребность в установлении ограничений права собственности
общепризнана. Без них невозможно обеспечить баланс между частными и
общественными интересами, а следовательно, и реализовать в гражданском
праве принцип справедливости. Таким образом, требования справедливости
1
Аракелян А.Ю. Некоторые аспекты отражения принципа справедливости в институте
собственности // Общество и права. -2007. - № 4(18).
49
заключаются в такой законодательной регламентации права собственности, при
которой, с одной стороны, собственник был свободен в осуществлении всех
своих правомочий, а с другой стороны – должную охрану получили бы
интересы общества.
Например, свобода в осуществлении всех своих правомочий
собственника прямо прослеживается в пункте 2 статьи 209 ГК РФ, согласно
которой собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении
принадлежащего ему имущества любые действия, в том числе отчуждать свое
имущество в собственность других лиц, передавать им, оставаясь
собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом,
отдавать имущество в залог и обременять его другими способами,
распоряжаться им иным образом.
Однако, с другой стороны в ГК РФ содержаться указания о том, что
действия собственника не должны противоречить закону и иным правовым
актам, не должны нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц
(пункт 2 статьи 209 ГК РФ), не должны наносить ущерба окружающей среде
(пункт 3 статьи 209 ГК РФ).
Также ограничения связаны с невозможностью нахождения в
собственности граждан и юридических лиц определенных видов имущества
(статья 213 ГК РФ), например, объектов военного назначения, ядерных
материалов, лесного фонда, морей, рек и т.д., что является справедливым и
обоснованным с точки зрения защиты государства и интересов общества.
При этом, пункт 4 статьи 212 ГК РФ гарантирует, что права всех
собственников защищаются равным образом.
Далее, проявление принципа справедливости можно проследить в
механизме принудительного прекращения права собственности, а именно в
том, что:
- гражданским законодательством установлен закрытый перечень
принудительных способов прекращения права собственности (пункт 2 статьи
235 ГК РФ);
50
- изъятие имущества необходимо в целях поддержания публичного
интереса, реализовать который иным способом невозможно (например, для
удовлетворения государственных или муниципальных нужд (статья 279 ГК
РФ), сохранения культурных ценностей (статья 240 ГК РФ), поддержание
моральных основ общества (статья 241 ГК РФ) и др.);
- собственнику выплачивается равноценное возмещение за изъятое
имущество по решениям государственных или муниципальных органов власти
(например, статья 239.1, статья 240, статья 241 ГК РФ и др.).
Также принцип справедливости проявляется в установлении равновесия
между конкурирующими частными интересами.
Наглядным примером здесь выступает сервитут, который может
устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный
участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных
объектов, не препятствующих использованию земельного участка в
соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд
собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без
установления сервитута (пункт 1 статьи 274 ГК РФ). Как справедливо заметил
Васьковский Е.В. такое ограничение права собственности рассматривается «как
сужение юридического господства над вещью»
1
, однако, с другой стороны в
данном случае именно за счет установления сервитута достигается
справедливость по отношению к другим участникам гражданского оборота.
При этом, в пункте 5 статьи 274 ГК РФ закреплено, что собственник участка,
обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом,
требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную
плату за пользование участком. То есть иными словами, плата за установление
сервитута предназначена для сглаживания негативных последствий введения
ограничений и призвана обеспечить справедливый баланс интересов сторон.
Другим примером установления равновесия между конкурирующими
частными интересами является статья 303 ГК РФ, где с одной стороны, при
1
Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. М., 2003. С. 283.
51
истребовании имущества из чужого незаконного владения собственник вправе
потребовать от владельца возврата или возмещения всех доходов, которые он
извлек или должен был извлечь от пользования имуществом, а с другой
стороны тот же владелец вправе требовать уже от собственника возмещения
произведенных им необходимых затрат на имущество с того времени, с
которого собственнику причитаются доходы от имущества. При этом,
добросовестный владелец также вправе потребовать от собственника
оставления за собой произведенных им улучшений имущества, если они могут
быть отделены без повреждения имущества, а если такое отделение улучшений
невозможно, то добросовестный владелец имеет право требовать возмещения
произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения
стоимости имущества.
Таким образом, в вещном праве реализация принципа справедливости
заключается в установлении разумного соотношения частных и публичных
интересов, а также интересов отдельных участников гражданских
правоотношений, посредством введения ограничений права собственности, а
также в сочетании принудительных способов прекращения права
собственности с обязательным возмещением собственнику стоимости изъятого
имущества.
2.2 Реализация принципов добросовестности и справедливости в
обязательственном праве
Исполнение обязательства подразумевает под собой исполнение
субъективной обязанности (долга), возложенной на должника, то есть
совершение им соответствующих действий (или воздержания от действий),
составляющих предмет обязательства.
Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие
причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных
оснований, указанных в ГК РФ (пункт 2 статьи 307 ГК РФ).
52
Современный отечественный законодатель пошел по пути признания
важности соблюдения участниками обязательств принципа добросовестности.
Поэтому Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений
в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»
1
требование о
добросовестном поведении участников обязательственных правоотношений
было отражено в пункте 3 статьи 307, статье 431.2, пункте 3 статьи 432,
пунктах 2, 5 статьи 434.1, пункте 4 статьи 450, пункте 4 статьи 450.1 ГК РФ.
При этом, следует отметить, что в пункте 3 статьи 307 ГК РФ
законодатель более подробно, чем в пункте 3 статьи 1 ГК РФ, раскрывает
содержание добросовестности в обязательствах, а именно пункт 3 статьи 307
ГК РФ гласит: при установлении, исполнении обязательства и после его
прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и
законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для
достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую
информацию.
Рассматриваемая норма позволяет сделать вывод о том, что в сфере
обязательственных правоотношений законодатель признает добросовестность
преимущественно в качестве объективного критерия оценки поведения их
сторон. Данный вывод имеет важное значение в контексте существующей в
цивилистике дискуссии о том, какой критерий (объективный или
субъективный) находится в основе понятия доброй совести
2
.
При этом из смысла пункта 3 статьи 307 ГК РФ следует, что принцип
добросовестности действует на всех стадиях развития обязательства, начиная
от его возникновения и заканчивая стадией, когда между сторонами уже нет
правоотношений. При исполнении обязательства стороны также должны
действовать добросовестно, учитывать права и законные интересы друг друга,
1
Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую
Гражданского кодекса Российской Федерации» // «Собрание законодательства РФ»,
09.03.2015, N 10, ст. 1412.
2
Яценко Т.С. Понятие добросовестного поведения в зарубежном гражданском праве //
Нотариус. 2013. № 8. С. 36 - 38.
53
взаимно оказывать необходимое содействие для достижения цели
обязательства, а также предоставлять друг другу необходимую информацию.
Но и после прекращения обязательства, когда между сторонами уже нет
правоотношений, может сохраняться обязанность добросовестно себя вести, в
том числе совершать определенные действия или воздерживаться от них
(например, не разглашать полученную при исполнении обязательства
информацию, уведомить бывшего арендатора о том, что на его имя на прежний
адрес, где он арендовал помещение, поступила корреспонденция, и т.п.).
О недобросовестном поведении и ответственности за него говорится в
статье 431.2 ГК РФ. Сторона, которая при заключении договора либо до или
после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об
обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения
или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям
на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву,
наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому
состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой
стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких
заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку (пункт 1
статьи 431.2 ГК РФ).
Предусмотренная в этом случае ответственность наступает, если сторона,
предоставившая недостоверные заверения, исходила из того, что другая
сторона будет полагаться на них, или имела разумные основания исходить из
такого предположения. То есть ответственность наступает в том случае, когда
другая сторона, действуя добросовестно, будет заблуждаться в отношении
определенных обстоятельств, о чем недобросовестная сторона знает и
пользуется этим.
При этом, бремя доказывания факта недобросовестности в данной норме
распределяется следующим образом.
Так, пункт 4 статьи 431.2 ГК РФ устанавливает презумпцию в отношении
стороны, давшей недостоверные заверения при осуществлении