35
эффективной защиты прав потребителей при оказании им различного рода
услуг.
Вывод: мы видим, что к теме данного исследования постоянно
проявляется значительный интерес, ее актуальность постоянно возрастает,
так как начало XXI столетия отличается активным развитием российского
договорного законодательства, которое обусловлено значительными
переменами в политической и экономической системе Российской
Федерации, развитием демократических институтов и гражданского оборота.
36
Глава 2. Стороны при заключении договора в гражданском праве
РФ
2.1. Физические и юридические лица при заключении договора
Продолжая наше исследование, обратим внимание на факт того, что,
п
р
и
з
н
а
к р
е
а
л
ь
н
о
с
т
и (к
о
н
с
е
н
с
у
а
л
ь
н
о
с
т
и
) правовых норм д
о
г
о
в
о
р
,а,
непосредственно, с
л
е
д
у
е
т и
з с
а
м
о
г
о о
п
р
е
д
е
л
е
н
и
я д
о
г
о
в
о
р
а. Д
о
с
т
а
т
о
ч
н
о
я
р
к
и
м п
р
и
м
е
р
о
м з
д
е
с
ь м
огут с
л
у
ж
и
т
ь правовые нормы д
о
г
о
в
о
ра
б
е
з
в
о
з
м
е
з
д
н
о
г
о п
о
л
ь
з
о
в
а
н
и
я (с
с
у
д
ы
), правовые нормы с
т
.689Г
К
Р
Ф.
20
Т
а
к
,н
а
п
р
и
м
е
р
,п
р
о
ф
е
с
с
о
р А
.Ю
.К
а
б
а
л
к
и
н с
ч
и
т
а
е
т
,ч
т
о из о
п
р
е
д
е
л
е
н
и
я
правовых норм д
о
г
о
в
о
р
а б
е
з
в
о
з
м
е
з
д
н
о
г
о п
о
л
ь
з
о
в
а
н
и
я в
и
д
н
о
,ч
т
о данный
договор м
о
ж
е
т б
ы
т
ь к
о
н
с
е
н
с
у
а
л
ь
н
ы
м и р
е
а
л
ь
н
ы
м.
Другой известный юрист М
.И
. Б
р
а
г
и
н
с
к
и
й п
о
л
а
г
а
е
т
, ч
т
о,
непосредственно, с
т
о
р
о
н
ы обладают правом с
а
м
и о
п
р
е
д
е
л
и
т
ь
, б
у
д
е
т л
и,
з
а
к
л
ю
ч
а
е
м
ы
й м
е
ж
д
у н
и
м
и д
о
г
о
в
о
р р
е
а
л
ь
н
ы
м и
л
и же, к
о
н
с
е
н
с
у
а
л
ь
н
ы
м.
21
В
м
е
с
т
е с т
е
м
, к
а
к п
о
к
а
з
ы
в
аю
ю
ют правовые нормы п
. 2 с
т
. 433 Г
К Р
Ф
, в
з
а
к
о
н
е н
е т
о
л
ь
к
о д
о
л
ж
н
а б
ы
т
ь у
к
а
з
а
н
а в
о
з
м
о
ж
н
о
с
т
ь о
п
р
е
д
е
л
е
н
и
я д
о
г
о
в
о
р
а
к
а
к р
е
а
л
ь
н
о
г
о
, н
о, в первую очередь, должны быть п
р
е
д
у
с
м
о
т
р
е
н
ы
к
о
н
к
р
е
т
н
ы
е п
р
е
д
п
о
с
ы
л
к
и д
л
я т
а
к
о
г
о п
р
и
м
е
н
е
н
и
я
.
При этом, М
.И
. Б
р
а
г
и
н
с
к
и
й, отмечает, что, правовые нормы п
. 2 с
т
.
433 Г
К Р
Ф, п
о
з
в
о
л
яю
т
, н
а н
а
ш в
з
г
л
я
д
, п
р
и
з
н
а
т
ь с
у
щ
е
с
т
в
о
в
а
н
и
е условий в
п
о
л
ь
з
у д
о
г
о
в
о
р
а к
о
н
с
е
н
с
у
а
л
ь
н
о
г
о.
Р
е
а
л
ь
н
о
с
т
ь м
о
ж
е
т с
л
е
д
о
в
а
т
ь
, к
а
к н
а э
т
о п
р
а
в
и
л
ь
н
о о
б
р
а
щ
а
е
т в
н
и
м
а
н
и
е
М
.И
. Б
р
а
г
и
н
с
к
и
й
, и
з правовых норм п
. 2 с
т
. 433 Г
К Р
Ф
, к
о
г
д
а,
непосредственно, б
у
д
е
т п
р
е
д
у
с
м
о
т
р
е
н
о с
п
е
ц
и
а
л
ь
н
о
е у
к
а
з
а
н
и
е н
а р
е
а
л
ь
н
о
с
т
ь
20
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая: Учебно-практический
комментарий (постатейный) / под ред. А. П. Сергеева. М.: Проспект, 2015. [Электронный ресурс] // СПС
«КонсультантПлюс».
21
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2: Договоры о передаче имущества. – М.:
Статут, 2015.C. 371.
37
правовых норм д
о
г
о
в
о
р
а
. П
р
и
м
е
р
о
м м
о
ж
е
т с
л
у
ж
и
т
ь в
ы
д
а
ч
а к
н
и
г в
б
и
б
л
и
о
т
е
к
е
.
Т
а
к
и
м о
б
р
а
з
о
м
, в
ы
ш
е
с
к
а
з
а
н
н
о
е нами, н
а п
р
и
м
е
р
е п
р
о
ц
е
д
у
р
ы с
п
о
з
и
ц
и
и с
с
у
д
ы, то есть, б
е
з
в
о
з
м
е
з
д
н
о
г
о п
о
л
ь
з
о
в
а
н
и
я, непосредственно,
п
о
д
ч
е
р
к
и
в
а
е
т з
н
а
ч
е
н
и
е к
а
т
е
г
о
р
и
я «п
р
о
ц
е
д
у
р
а
» д
л
я з
а
к
л
ю
ч
е
н
и
я д
о
г
о
в
о
р
а
.
Как мы полагаем, субъектный состав этого договора нуждается в
уточнении, так как, полномочия некоторых ссудодателей на передачу в
безвозмездное пользование имущества ограничены правовыми нормами
закона. Во-первых, правом передачи вещи в безвозмездное пользование
обладает только собственник вещи или же, иное лицо, управомоченное на то
правовыми нормами закона, а также, собственником. Приведем пример.
Так, собственник передал одному акционерному обществу в
безвозмездное пользование транспортное средство, а именно, автомобиль,
затем выяснилось, что регистрация автомобиля была осуществлена по
подложным документам, то есть, ссудодатель на момент заключения
договора не имел полномочий на передачу транспортного средства в
пользование. В итоге, правовые нормы такого договора были признаны
недействительными. Во-вторых, государственные или же, муниципальные
органы могут передать находящееся у них на балансе имущество в
безвозмездное пользование, соблюдая специальную процедуру, и только в
случаях, предусмотренных правовыми нормами закона. К примеру,
Верховный Суд РФ в определении от 19 декабря 2012 г. указал, что
имущество, принадлежащее субъекту РФ, может быть передано в
безвозмездное пользование без проведения конкурса или же, аукциона
только в случаях, предусмотренных правовыми нормами федеральных
законов и принимаемыми в соответствии с ними правовыми нормами
законов субъектов РФ.
22
В-третьих, участники договора не должны иметь
22
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая: Учебно-практический
комментарий (постатейный) / под ред. А. П. Сергеева. М.: Проспект, 2015. [Электронный ресурс] // СПС
«КонсультантПлюс».
38
установленных правовыми нормами закона ограничений, они имеют право
заключать такие договоры. Например, коммерческая организация не вправе
передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее
учредителем, участником, а также, руководителем, членом ее органов
управления или же, контроля, правовые нормы п. 2 ст. 690 ГК РФ
23
.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что, сторонами договора
безвозмездного пользования (ссуды) могут быть как частные, так и
публичные управомоченные лица, которые, непосредственно, заключая
указанный договор, не преследуют цели извлечения прибыли или же,
дохода.
В соответствии с утверждением известного правоведа M.И
.
Б
р
а
г
и
н
с
к
ого
, с учетом факта вс
т
у
п݀л݀е݀н݀ияя в д݀о݀г݀о݀в݀о݀р б݀ы݀л݀о п݀р݀о݀я݀в݀л݀е݀н݀и݀е݀м
а݀в݀т݀о݀н݀о݀м݀и݀и в݀о݀л݀и и с݀в݀о݀б݀о݀д݀ы с݀т݀о݀р݀о݀н݀, и݀з݀м݀е݀н݀е݀н݀и݀е и п݀р݀е݀к݀р݀а݀щ݀е݀н݀и݀е д݀о݀г݀о݀в݀о݀р݀а т݀а݀к݀ж݀е
я݀в݀л݀я݀е݀т݀с݀я п݀р݀е݀р݀о݀г݀а݀т݀и݀в݀о݀й к݀о݀н݀т݀р݀а݀г݀е݀н݀т݀о݀в݀. П݀р݀и݀н݀ц݀и݀п݀ы У݀Н݀И݀Д݀Р݀У݀А с݀т݀. 3.2 и Г݀К Р݀Ф
п݀. 1 с݀т݀. 450 п݀р݀и݀з݀н݀а݀ю݀т з݀а у݀ч݀а݀с݀т݀н݀и݀к݀а݀м݀и с݀о݀г݀л݀а݀ш݀е݀н݀и݀я п݀р݀а݀в݀о р݀а݀с݀п݀о݀р݀я݀д݀и݀т݀ь݀с݀я е݀г݀о
с݀у݀д݀ь݀б݀о݀й݀. З݀д݀е݀с݀ь с݀п݀о݀р݀н݀ы݀х м݀о݀м݀е݀н݀т݀о݀в н݀е в݀о݀з݀н݀и݀к݀а݀е݀т݀. О݀н݀и п݀о݀я݀в݀л݀я݀ю݀т݀с݀я݀, к݀о݀г݀д݀а
и݀н݀и݀ц݀и݀а݀т݀и݀в݀а и݀з݀м݀е݀н݀е݀н݀и݀я и݀л݀и р݀а݀с݀т݀о݀р݀ж݀е݀н݀и݀я д݀о݀г݀о݀в݀о݀р݀а и݀с݀х݀о݀д݀и݀т т݀о݀л݀ь݀к݀о о݀т о݀д݀н݀о݀й
с݀т݀о݀р݀о݀н݀ы и н݀е п݀о݀д݀д݀е݀р݀ж݀и݀в݀а݀е݀т݀с݀я д݀р݀у݀г݀о݀й݀. П݀р݀а݀в݀о и݀н݀и݀ц݀и݀а݀т݀о݀р݀а т݀о݀г݀д݀а п݀о݀д݀в݀е݀р݀г݀а݀е݀т݀с݀я
о݀г݀р݀а݀н݀и݀ч݀е݀н݀и݀ю и м݀о݀ж݀е݀т б݀ы݀т݀ь р݀е݀а݀л݀и݀з݀о݀в݀а݀н݀о т݀о݀л݀ь݀к݀о о݀п݀р݀е݀д݀е݀л݀е݀н݀н݀ы݀х с݀л݀у݀ч݀а݀я݀х݀
24
.
Другой известный правовед-исследователь М
.Ю
. Щ
е
т
и
н
к
и
н
а
в
ы
с
к
а
з
ы
в
а
е
т совершенно противоположную позицию: суд толкует договор
таким способом, чтобы реализовать функцию принципа свободы договора ,
но не ограничеть действие договора. То есть суд должен выявить волю
сторон. Поэтому автор считает, что необходимо в соответствующих
нормативно-правовых актах закрепить такие нормы, которые позволяли бы
ему (то есть суду) право толкования договора. При этом не ограничивая
23
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая: Учебно-практический
комментарий (постатейный) / под ред. А. П. Сергеева. М.: Проспект, 2015. [Электронный ресурс] // СПС
«КонсультантПлюс».
24
Актуальные проблемы гражданского права. С. 304.
39
приницп свободы договора.
2.2. Условия договора, а также вопросы изменения и расторжения
договора или признания договора недействительным.
В соответствии с установленными в статье 451 ГК РФ нормами, любая
сторона при стечении определенных обстоятельства по своему усмотрению
имеет права изменить или даже расторгнуть договор.
В случае, если стороны не смогли достигнуть соглашения по вопросам
исполнения или изменения условий договора, то любая из сторон вправе
подать соответствующий иск в суд об изменении условий договора или его
расторжении.
Причем, указанная правовая норма не является противоречивой.
Напротив, такая возможность позволяет участникам гражданских
правоотношений своевременно и адекватно отреагировать на изменившиеся
обстоятельства.
Более того, соответствующая правовая норма позволяет по своему
выбор расторгнуть договор (при необходимости) ил же внести в него
существенные изменения.
Считаем, что возможность закрепления на уровне действующего
законодательства возможности суду толковать договор позволит более точно
установить намерения сторон, которыми они обладали на этапе заключения
договора. Также такая норма способствовала бы использованию сторонами
своих возможностей и принципов свободы договора.
Принцип свободы договора является основополагающим для всех без
исключения гражданско-правовых договоров.
Предлагаем рассмотреть на примере договора аренды те способы, с
помощью принцип свободы договора может быть ограничен. Исследуя
вопросы изменения арендной платы в рамках договора аренды, мы сможем
40
продемонстрировать механизмы ограничения принципа свободы договора.
Существующая судебная практика демонстрируем, что одна из сторон
по договору аренды зачастую принимает решение обратиться в суд для
защиты своих нарушенных прав, в случае если между сторонами не было
достигнуто соглашение по вопросам изменения арендной платы.
Для примера можно рассмотреть дело А41-5007/2011.
В рамках спора, который рассматривал Арбитражный суд Московкой
области, компания была вынуждена обратиться в суд с иском к контрагенту
по договору аренды. В соответствии с исковым заявлением, арендодатель
просил суд изменить условия договора аренды в части увеличения размера
арендной платы за аренду земельного участка с арендатора.
10 Арбитражный Апелляционный суд оставил в силе решение суда
первой инстнации.
При этом, Арбитражный суд Московского округа отменил оба
указанных решения и направил дело на новое рассмотрение. Кассация
указала, что само по себе включение в договор аренды условия о том, что
арендная плата может быть изменена по соглашению сторон, но не чаще
одного раза в год (к которым может быть отнесено изменение рыночных цен,
норм законодательства), само по себе не может быть расценено как принятия
стороной договора на себя обязательств заключить в дальнейшем соглашения
к договору аренды по увеличению арендной платы.
Кроме того, то договорное условие, которое вытекает из норм и
положений п. 3. ст. 614 ГК РФ также подчинено принципу свободы договора,
который предполагает свободное волеизъявление сторон сделки,
договаривающихся о тех или иных особенностях договора в своих
собственных интересах.
Как отметила кассация в тексте Постановления, суды нижестоящих
инстанций не учли, что договор аренды предполагает только лишь
возможность сторон изменить размер арендной платы, но никак не обязывает
41
это делать. Поэтому вынесение судом первой инстанции изменений в
договор является неправомерным.
Аналогичной позиции придерживалась кассация и при рассмотрении
дела №А40-66035/2013: изменение условия о размере арендной платы по
договору без явно выраженного согласия одной стороны невозможно, даже
при наличии факта существенного изменения структуры цен на аренду на
рынке.
Такой же правовой подход использован судами и по делу А40-
30405/2013.
Вышеприведенные примеры демонстрируют, что суды с особой
осторожностью и можно сказать пиететом относятся к принципу свободы
договора и к вопросам его ограничения.
В этой связи стоит выделить Постановление Пленума ВАС РФ от
17.11.2011 №73 в пункте 22 которого Высший Арбитражный суд отметил,
что если договором арендодателю предоставлено право одностороннего
изменения арендной ставки, то в случае, если арендатор сможет доказать, что
арендная ставка увеличилась непропорционально (завышено), то это
свидетельствует о злоупотреблении арендодателем правом.
Очевидно, что указанный правовой подход является демонстрацией
императивного ограничения свободы договора, которые направлены на
недопущение злоупотребления арендодателем своим правом.
Особое место в правовом регулировании принципа свободы договора
занимает Постановление Пленума ВАС РФ №16 «О свободе договора и ее
пределах». Как понятно из текста, это постановление посвящено порядку
применения норм, которые регулируют свободу договора.
Например, суды обязаны толковать норму права, не только принимая
во внимание ее буквальный текст, но и цель данной нормы. При этом,
необходим различный (дифференцированный) подход при толковании норм
и условий договора в зависимости от субъектного состава сторон.
42
То есть толкование нормы договорного права может быть различным,
если сторонами договора выступает потребитель и предприниматель или
предприниматель, который профессионально осуществляет
соответствующую деятельность, и предприниматель который
профессионально не осуществляет соответствующую деятельность или же
договор заключен только между предпринимателями – профессионалами.
Кроме того, в Постановлении Пленума ВАС РФ №16 закреплено
правило, что между предпринимателями допускается большая степень
свободы договора, чем между предпринимателем и потребителем.
Таким образом, оценка условий договора может быть различной также
исходя из субъектного состава его участников. Указанное является прямым
отражением тенденций развития действующего законодательства и судебной
практики в вопросах реализации принципов свободы договора.
Также в Постановлении отмечено, что при неясности отдельных
положений договора, его условия должны толковаться в пользу той стороны,
которая подготовила проект договора или предложила соответствующую
формулировку
Полагаем, что постепенно возникающая позитивная практика
арбитражных судов, которая была воспринята ВАС и отраженная в
указанном Постановлении (соответствующая международным принципам
УНИДРУА) будет способствовать защиты более слабой стороны по
договору.
Таким образом, такой правовой подход способен изменить и
предотвратить правовые риски со стороны недобросовестных участников
гражданских правоотношений При этом, у самих участников экономической
деятельности должна появиться уверенность в объективности правосудия,
способного вынести справедливое решение с учетом принципа свободы
договора и баланса экономических интересов сторон.
43
Таким образом, ниже попытаемся консолидировать исследованию
существующую правоприменительную практику, касающуюся изменений
договоров аренды между сторонами.
Изменение условий договора путем заключения дополнительного
соглашения. Допсоглашение, заключается для изменения некоторых разделов
основного договора аренды жилого или нежилого помещения. Такое
соглашение имеет полную законную силу только в том случае, если данный
документ подписан обеими сторонами.
Что представляет собой допсоглашение.
Предложить внести в договор изменения, может одна из сторон, то
есть владелец помещения или съемщик, но решение принимается совместно
обоими представителями.
Дополнительное соглашение, как и основной договор, заключается в
2-х экземплярах, каждый из участников имеет на руках свою копию. При
условии регистрирования договора в Росреестре, копий должно быть три,
одна предоставляется съемщику, вторая – арендодателю, а третья остается на
хранении в Росреестре.
Сделка обретает законную силу в следующих случаях: если при
заключении договора была утверждена дата вступления его в законную силу;
если в тексте соглашения добавляется пункт о том, что документ обретает
законную силу в момент утверждения.
Рекомендуется указывать срок вступления допсоглашения в законную
силу, а также дату подписания договора. Причиной тому является то, что
вопрос о том, когда договор обретает юридическую силу, остается открытым.
Какие случаи предполагают заключение допсоглашения: Утверждение
допсоглашения происходит в любых случаях, при необходимости внесения
дополнений в отдельные пункты ранее заключенного договора найма.
Такими причинами могут быть: пересмотр графика или объема платы
за аренду помещения; срок основного договора подошел к своему
44
завершению; замена арендаторов, которым необходимо получение прописки;
замена арендодателя; договор найма расторгается досрочно в добровольном
порядке.
Все причины, которые могут возникнуть в процессе найма
недвижимости, правила и последствия заключения доп. соглашения описаны
в ФЗ №122 и ст.№453 ГК РФ.
Внесение изменений в условия платы за аренду. Заключением
дополнительного соглашения можно внести необходимые изменения в
пункт, касающийся внесения платежей за аренду. С помощью данного
документа сумма платежей может быть изменена как в большую, так и в
меньшую сторону. Какие условия, касающиеся внесения оплаты, кроме
суммы могут быть зафиксированы в доп. соглашении: обновление
реквизитов, указанных в договоре, для перечисления денежных средств;
фиксирование факта самостоятельной оплаты коммунальных услуг
арендодателем; редактирование графика внесения оплаты, вместо
ежемесячного внесения средств, установить другой распорядок оплаты,
например, 1 раз в полгода.
Но, самой частой причиной составления доп. соглашения является,
все-таки, изменение стоимости арендной платы.
Продление срока действия базового договора аренды. Если
приближается окончание действия основного договора найма, заключенного
ранее, то срок его действия можно увеличить при помощи заключения
соглашения, вместо составления нового. При заключении дополнительного
соглашения достаточно будет внести изменения в один раздел, о сроках
предоставления аренды помещения. Существует вариант бессрочного
соглашения, то есть аннулирование договора возможно только при условии
начала судебных разбирательств или по согласию обеих сторон. В таком
случае договор автоматически продлевается ежегодно.