45
Смена арендаторов. При появлении в семье съемщика новых членов,
которым требуется регистрация по месту жительства, они могут выступить с
предложением составления вспомогательного договора. Подписанием
данного документа, собственник дает свое позволение на то, чтобы новые
жители были зарегистрированы по указанному адресу на постоянной основе.
Это соглашение является действительным только при условии долгосрочного
найма. Самыми частыми являются ситуации вступления арендатора в
брачные отношения с дальнейшим пополнением семьи.
Смена арендодателя
Если жильё, находящееся в найме, было продано или новый
арендодатель появился в связи со смертью предыдущего, то дополнительное
соглашение составляется для отражения смены владельца. В доп. соглашении
должны быть указаны данные предыдущего, а также нового владельца
помещения. В тексте соглашения можно обозначить данные тех документов,
которые подтверждают смену владельца недвижимости.
Расторжение договора до истечения срока
Когда у сторон появились причины для расторжения договора до
окончания его срока, они могут его завершить с помощью доп. договора. При
этом указание причины расторжения, вовсе не является обязательным.
Достаточно будет подписей обеих сторон, для подтверждения обоюдного
решения о разрыве договора и отсутствии претензий друг к другу.
Как составляется дополнительное соглашение
Для того, чтобы документ был составлен правильно, необходимо
придерживаться определенного порядка действий.
Обсуждение всех условий
Прежде, чем подписать вспомогательный договор, необходимо
обговорить все условия, касающиеся изменений. Самое главное, что
дополнения не должны противоречить условиям первоначального договора.
В случае возникновения судебных разбирательств, если дополнение
46
противоречит первоначальным условиям, суд берет в расчет базовый
документ.
Основные пункты составления соглашения
Для того, чтобы не были упущены важные моменты при составлении
доп. договора, необходимо придерживаться следующих пунктов:
обязательное указание наименования составляемого документа и
информации об обеих сторонах. В названии указывается «Дополнительное
соглашение к договору аренды». Далее, соглашению должен быть присвоен
идентификационный номер. Во введении указываются ФИО представителей
обеих сторон, арендодателя и съемщика помещения; указание даты
подписания документа, она обычно указывается в верхнем углу справа, после
наименования документа. Для подстраховки, также может быть указано
время и место подписания договора; указание основного договора,
подверженного изменениям. При составлении дополнений необходимо
указать порядковый номер и дату заключения первоначального договора.
Могут быть, также указаны специальные сведения, например, данные
недвижимости, предоставленной в аренду; указание вносимых дополнений.
Необходимо в обязательном порядке указать разделы, которые потеряли
свою актуальность и какие были дополнительно внесены. Например, «Раздел
№… исключить из договора» или «Раздел №… считать верным»;
необходимо, будет указать, что другие разделы базового договора остаются
неизменными; указание срока вступления в законную силу
соответствующего договора. В зависимости от пожелания, можно указать,
что документ вступает в силу на момент подписания либо по достижении
определенной даты; указание количества составленных экземпляров
договора. Чаще всего, на это указывает следующая фраза: «Данное
соглашение составлено в (2-х или 3-х) экземплярах, которые имеют
одинаковую законную силу, по одному экземпляру для каждого из
представителей сторон»; указание реквизитов каждого представителя. В
47
завершение необходимо указать данные представителей обеих сторон.
Преимущественно это ФИО и реквизиты документа, удостоверяющего
личность (номер, серия, дата и место выдачи документа).
Подписание соглашения.Представитель каждой из сторон должен
поставить в документе свою личную подпись, а также фамилию и инициалы,
как расшифровку подписи.
В случае утраты контрагентами интереса к продолжению договорных
правоотношений, в том числе по причине нарушения стороной своих
обязательств, досрочное расторжение договора является наиболее разумным
способом разрешения ситуации, так как в результате прекращаются
возникшие ранее права и обязанности.
Расторжение договора осуществляется в порядке, установленном
законом. В частности, Законодатель определяет специальные требования,
касающиеся формы соглашения о расторжении договора: по общему
правилу, она должна соответствовать той форме, в которую был обличен
первоначальный договор. Например, если договор был заключен в
письменной форме в виде единого документа, заверенного в нотариальном
порядке, то и соглашение о его расторжении будет иметь силу, лишь при
соблюдении данных формальностей.
Определенные особенности можно выделить также в зависимости от
того, на каком основании он будет прекращен.
Законодателем выделены следующие основания расторжения
договора:
1. Соглашение сторон;
2. Требование одной из сторон, заявленное в судебном порядке;
3. Односторонний отказ от договора.
Расторжение трудового договора, в отличие от договоров, носящих
гражданско-правовой характер, регулируется трудовым законодательством, в
48
котором установлен порядок действий сторон в случае прекращения
трудовых правоотношений.
Расторжение договора по соглашению сторон является наиболее
компромиссным способом для обеих сторон, поскольку контрагенты уже
достигли консенсуса.
Для того чтобы договор прекратил действие, необходимо составить в
письменной форме соглашение о расторжении договора. Строгих требований
к содержанию данного соглашения в законодательстве не содержится.
Вместе с тем, важно верно указать в нем наименование сторон, их реквизиты,
номер и дату договора, а также дату, с которой он будет считаться
прекратившим действие.
В том случае, если обязательства по договору уже были исполнены и
никаких претензий у сторон не имеется, об этом также стоит упомянуть в
тексте.
Всегда стоит составлять соглашение в двух экземплярах, так как у
каждой из сторон должен быть подписанный оригинал.
В зависимости от конкретных обстоятельств его текст может быть
дополнен значимыми фактами, поскольку полнота указанной в нем
информации позволит избежать неприятных ситуаций, связанных с
оспариванием соглашения недобросовестным контрагентом.
Отказ от исполнения принятых обязательств в одностороннем порядке,
как правило, не допускается. Вместе с тем, такое право может быть
установлено законом, а также определено в самом договоре. Решение суда в
данном случае получать не потребуется, достаточно лишь заявления
стороны, в котором ясно выражена воля на прекращение договора. Договор
будет считаться расторгнутым со дня, когда второй стороной было получено
уведомление.
Расторжение договора в судебном порядке.
49
К сожалению, не всегда стороны договора приходят к согласию
относительно вопроса о необходимости его прекращения. Достаточно часто
переговоры не приводят к желаемым результатам, а контрагент отказывается
заключить соглашение о расторжении договора. В этом случае
целесообразно получить решение суда, которое расторгнет договор.
Однако расторгнуть договор по заявлению одной из сторон можно не
всегда. Закон предоставляет такое право лишь тогда, когда имело место
существенное нарушение условий договора или наступили обстоятельства,
предусмотренные в качестве оснований, позволяющих потребовать его
расторжения. Кроме того, расторжение допускается также в случае, когда
после заключения договора существенно изменились обстоятельства.
Важно помнить, что не всякое нарушение договора считается
существенным. В каждом отдельном случае суд оценивает значительность
ущерба, который повлекло допущенное стороной нарушение обязательства.
Поэтому для того, чтобы расторгнуть договор, необходимо представить
доказательства, подтверждающие, что нарушение носит существенный
характер, или найти в законе специальное основание, которое дает такое
право, если оно не предусмотрено в самом договоре.
Если сторонами являются юридические лица, то перед тем, как
обратиться в суд, необходимо соблюсти установленный законом
претензионный порядок.
При этом, досудебное урегулирование конфликта позволяет сохранить
сторонам процесса время и терпение. Перед обращением в судебную
инстанцию рекомендовано использовать все доступные методы разрешения
спора без постороннего вмешательства. То есть суд выступает уже крайней
мерой.
Досудебное разрешение конфликтной ситуации представляет собой
действия сторон спора, направленные на поиск компромисса и не доведении
до разбирательства в зале судебного заседания. С этой целью контрагенту
50
направляется претензия. Последний обязан ее рассмотреть и дать ответ –
согласиться с требованиями или отрицать их. Ответ также направляется в
письменном виде.
Однако досудебной претензия становится только в случае непризнания
притязаний стороны. В такой ситуации документ прилагается к исковому
заявлению и ответ на нее также. Если никакого ответа не поступило,
полученный документ был проигнорирован оппонентом, то к иску
прилагается текст претензии и доказательство отправки (почтовое
извещение, квитанции об оплате).
Законодатель не определяется четких правил составления этого
документа. Однако следует придерживаться следующей структуры текста: в
верхнем правом углу листа вписываются данные участников спора – для кого
предназначена – ФИО, адрес, наименование организации, юридический
адрес, кто отправитель – ФИО и также адрес;
по центру листа название самого документа – «Претензия»;
описательная часть включает все сведения, свидетельствующие о нарушении
прав и интересов отправителя.
Документ обладает рядом следующих особенностей:
составляется в письменном виде и направляется до момента обращения в
суд; перед обращением в суд и после отправления документа необходимо
выждать 30 дней (отведенное время для ответа); в суде нужно доказывать
факт отправки (почтовым извещением, чеками об оплате); указывается
список требований, предлагаются альтернативные решения, условия
заключения мирового соглашения. Нередко конфликтующим сторонам
достаточно составить, а получателю изучить претензию, и находится мирное
решение спора.
Если досудебная претензия не привела к требуемому результату, тогда
истец имеет право обратиться с соответствующим иском.
51
Для обращения в суд, прежде всего, понадобится составить исковое
заявление, содержащее требование о расторжении договора. Помимо этого, в
исковом заявлении нужно описать обстоятельства, на основании которых вы
заявляете соответствующее требование, и сослаться на нормы закона.
Мы полагаем, что ссылка стороны на незаключенность договора, так же
как и его недействительность, то есть, ничтожность, в силу, правовых норм
закона, объективна и не нуждается в признании этого факта судом.
Указанное подтверждается и сложившейся судебной практикой.
Таким образом, в случае незаключенности договора требования
заинтересованной стороны должны быть сформированы аналогично
требованиям о применения последствий недействительности ничтожной
сделки, то есть, описательная часть такого искового заявления должна
содержать выводы о незаключенности договора, в то время, как
просительная часть иска должна содержать требование о взыскании
неосновательного обогащения.
В свою очередь, судебное решение по такому иску, в случае его
удовлетворения, должно содержать в мотивировочной части выводы суда о
незаключенности договора, в резолютивной части - выводы суда об
удовлетворении иска, то есть, о взыскании неосновательного обогащения.
На наш взгляд, прийти к такому выводу нас подтолкнула невозможность
причислить незаключенность договора к существующим способам защиты
права. Такой подход подтверждается, в частности, позицией Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в информационном
письме Президиума от 17 февраля 2004 года N 76, где указано, что заявление
о признании договора заключенным, или же, незаключенным не подлежит
рассмотрению в порядке особого производства, в частности, признания
договора незаключенным, как юридического факта.
Как известно из гражданского законодательства Российской Федерации,
в соответствии с правовыми нормами п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается
52
заключенным, если, между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях
форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям.
Установлено, что существенными являются условия о предмете договора,
условия, которые названы в законе или же, иных правовых актах как
существенные или необходимые для договоров определенного вида, а также
все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно
быть достигнуто соглашение.
В п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N
165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием
договоров незаключенными" указано, что заявление стороны договора о
необходимости согласования какого-либо условия означает, что такое
условие является существенным условием договора.
Необходимо отметить, что договор не может быть признан
недействительным на том основании, что не согласованы его существенные
условия. Такой договор является незаключенным
25
.
Хотелось бы отметить, что в свою очередь, практика применения
институтов договорного права выявляет целый ряд острых проблем, которые
требуют скорейшего, но вместе с тем и глубокого научного осмысления.
Считаем, что более того, имеются проблемы, исследование которых связано
с пересмотром, казалось бы, уже давно устоявшихся теоретических мнений.
На наш взгляд, в этом отношении не является исключением и учение о
возникновении договора, которое имеет традиционную, но, весьма,
известную проблематику.
На наш взгляд, к сожалению, в настоящее время многие вопросы
возникновения договора в законодательстве и судебной практике решаются
не всегда единообразно и правильно, что заметно усложняет использование
25
п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по
спорам, связанным с признанием договоров незаключенными"
53
различного вида договоров для оформления имущественных отношений
участников оборота.
Хотелось бы указать на то, что так, не может не вызывать опасения уже
достаточно основательно укоренившийся в гражданско-правовой науке и
широко поддерживаемый судами взгляд на существенные условия договора
как на условия, отсутствие которых в тексте договора влечет признание его
не заключенным.
Считаем, что указанное одностороннее представление о существенных
договорных условиях, далеко не соответствующее истинной сути и
социальному предназначению данного явления, очень часто, приводит на
практике к отказу в удовлетворении исковых требований, основанных на
договоре. При этом, несомненно, логические следствие этого, в первую
очередь, стремление участников гражданского оборота избежать
нежелательных судебных решений путем составления громоздких
многостраничных договоров-документов, в которых без всякой надобности и
должного осмысления, воспроизводится содержание нормативных правовых
актов.
Также важной особенностью вопросов свободы договора или его
ограничения является возможность выбора истцом суда для подачи
соответствующего иска для защиты своих нарушенных прав, о признании
договора незаключенным и (или) ничтожным. При этом, с одной стороны,
стороны вправе прибегнуть в закреплению подсудности в договоре, а с
другой стороны, законодатель предусмотрел четкие правила определения
подсудности.
Соответствующими нормативно-правовыми актами РФ установлено
рассмотрение определённой категории судебных дел на территориях
подвластных конкретному суду. Согласно требований ГК РФ, АПК РФ, ГПК
РФ, иск может быть подан в суд на территории которого находится ответчик.
При этом, существует возможность в определенных случаях, позволяющая
54
обращение истца в суд на собственной территории. Также истец и ответчик
имеют право заранее договориться, где им удобней проходить судебный
процесс, то есть – договорная подсудностью.
Что представляет собой подсудность?
Подсудность подразумевает распределение полномочий в
рассмотрении поступивших исков между разными судами. Она зависит от
функций, реализуемых определенным судом.
Судебные органы выполняют определенные функции, что влияет на
определение подсудности. Во-первых, рассматривают и выносят решения в
спорах, по существу. Чаще проявляется в деятельности судов первой
инстанции. Во-вторых, осуществляют проверку законности и
обоснованности принятых решений, руководствуясь как действующим
законодательством, так и не вступившими в законную силу актами.
Характерно для применения судами второй инстанции. В-третьих, контроль
вступивших в силу законных решений. Проводиться надзорными
инстанциями. Также, некоторые суды имеют право выполнять несколько
функций одновременно.
Различают два вида подсудности: родовую и территориальную.
Родовая подсудность отвечает за распределение дел в суды, что имеют
разный уровень: мировой, федеральный, районный и т.д. На нее не
распространяется возможность смены территории рассмотрения дела.
Виды территориальной подсудности.
Территориальная подсудность в зависимости от причины подачи иска
делиться на виды:
1. Общая, которая предусматривает подачу исков в суд на территории
деятельности которого находиться ответчик.
2. Альтернативная подсудность предоставляет возможность обращения
в суд по возникшему спорному вопросу на территории истца.