75
кадастровый учет отдали в частные руки. Теперь кадастровые инженеры
оказывают услуги. Если кадастровый инженер оказывает вам возмездную
услугу, то это подразумевает оформление соответствующих отношений. А далее
— свобода договора: как договоримся, так он свои обязанности и выполнит.
Именно от этого у нас такой большой процент недостоверных сведений,
занесенных в реестр.
Отсюда вытекают и особенности сделок с недвижимостью, ведь понятно,
что сделки связаны, прежде всего, с регистрацией.
Конечно, при регистрации — недвижимости ли, сделок ли — всегда
образуется некоторый разрыв во времени между заключением договора и
собственно регистрацией. Разрыв этот может составлять и несколько дней, и
несколько месяцев. И это порождает проблему: кто является собственником
недвижимости в этот п
ериод? В силу ст. 551 ГК РФ заключение и даже
исполнение договора до регистрации ничего не меняет по отношению к третьим
лицам. Отчуждатель остается собственником до момента регистрации перехода
права. То есть если он будет банкротом, то его кредиторы на это имущество
наложат арест, потом продадут его с торгов, даже если в здании уже живут. И
наоборот, кредиторы приобретателя не могут обратить взыскание на имущество
приобретателя до тех пор, пока право не зарегистрировано.
Пленум ВС РФ и Пленум ВАС РФ в совместном постановлении от
29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике
при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других
вещных прав»
1
разъяснили (п. 60), что покупатель становится законным
владельцем. А отчуждатель вроде бы остается собственником, однако
распорядиться собственностью уже не может, потому что его связывает договор
с приобретателем.
1
Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых
вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой
права собственности и других вещных прав» // СПС «КонсультантПлюс».
76
Это, кстати говоря, серьезная проблема, которая не является редкостью и
для развитых правопорядков. В Германии
, к примеру, даже придумали
специальную конструкцию — ожидаемое право, причем она в судебной практике
родилась, и ни в одном из германских законов ее не найти.
Существует и множество других проблем, порожденных появлением в
законодательстве категории «недвижимость». Далеко не все сделки можно
совершать с недвижимостью. Так, в свое время ВАС РФ справедливо разъяснил,
что договоры комиссии не могут своим объектом иметь недвижимость.
Инвестиционная аренда — это не что иное, как коррупционная схема.
Аренда ведь предполагает возврат арендованной вещи по окончании ее
использования. Застройщик возвел строение на арендованной земле, а по
истечении срока аренды он должен данное строение в карман себе положить?
Аренда у нас, как правило, краткосрочная, успеешь разве что котлован вырыть
да стены возвести. А за продлением аренды надо идти к публичному
собственнику, то есть к чиновнику, и договариваться об условиях продления. О
чем арендатор и арендодатель в результате договорятся — разговор отдельный.
Российские участники отношений находятся в большом недоумении, к
большому сожалению, потому что теоретические достижения частного права,
достигнутые человечеством, в Российской Федерации из-за некоторых аспектов
деятельности законодательной и исполнительной власти не разделяются
российским же правоприменением, а суды, к сожалению, единообразного
подхода к вопросу о том, что такое недвижимая вещь, не демонстрируют. Все
это накладывает отпечаток на коммерческий оборот недвижимости, придавая ей
свой, особенный, российский колорит.
Купля-продажа недвижимости урегулирована как отдельный вид
договоров купли-продажи. Выделена она была именно в силу особенностей
товара, ибо товар здесь — объект недвижимости — нестабильный, меняющийся
(начиная с 2004 г. изменения периодически вносят
ся в ст. 130 ГК РФ,
соответственно, и перечень объектов недвижимости постоянно меняется). Беда
77
в том, что законодатель, когда вводит в правовое поле новый объект
недвижимости, не дает никакого дополнительного регулирования.
На сегодняшний день, с учетом всех изменений, внесенных в перечень
объектов недвижимости, правила параграфа 7 главы 30 ГК РФ в полном объеме
применяются и охватывают договоры купли-продажи зданий и сооружений. По
помещениям мы не можем применять ст. 552 ГК РФ, а в отношении земельных
участков «расщедрился» ЗК
РФ, в котором появилась специальная норма об их
купле-продаже (ст. 37 ЗК РФ).
Рассмотрим особенности и практику применения специальных правил.
Первой особенностью являются требования к форме сделки — не простая
письменная форма, а строгая. Статья 550 ГК РФ говорит о том, что договор
может быть заключен только в виде единого документа за подписью продавца и
покупателя. То есть заключение договора путем обмена письмами,
телеграммами и т.п. исключается. Последствие несоблюдения данных
требований — признание сделки недействительной.
Вторая особенность — необходимость государственной регистрации
применительно именно к договору продажи недвижимости. Изначально, в
первой редакции ст. 551 ГК РФ, такого требования не было. Теперь же п. 2 ст.
551 ГК РФ гласит, что исполнение сторонами договора недвижимости до
момента регистрации права собственности покупателя не является основанием
для изменения отношений покупателя и продавца с третьими лицами. Пункт 3
этой же статьи говорит, что, если одна из сторон уклоняется от действий,
необходимых для государственной регистрации перехода права собственности к
покупателю, суд вправе по требованию другой стороны, а также по требованию
судебных приставов-исполнителей вынести решение о государственной
регистрации. Между этими двумя пунктами есть некоторое противоречие, и
хорошо бы, если бы его разрешили соответствующие разъяснения высшей
судебной инстанции, но их пока нет.
78
Наиболее актуальный на сегодня вопрос, судьба земельных участков при
продаже зданий, строений, сооружений. Это практика применения ст. 552 ГК РФ.
В ней есть общее, генеральное, положение, согласно которому при продаже
объектов недвижимости покупателю переходят права на земельный участок. И
есть два конкретных положения для двух конкретных ситуаций.
Ситуация первая: когда продавец — собственник продаваемой
недвижимости одновременно является и собственником земельного участка. На
этот случай действующее сегодня правило такое: одновременно по договору
продажи объекта недвижимости продавец должен передать покупателю право
собственности на земельный участок, который занят этой недвижимостью и
необходим для ее использования. Эта норма действует с июня 2007 года. В
прежней редакции речь шла о том, что стороны договора могли определить, на
каком праве к покупателю переходит право на земельный участок. И была общая
презумпция: если стороны не определили, на каком праве передается земельный
участок, тогда вместе с правом собственности на здание переходило и право
собственности на землю. И речь шла не о земельном участке вообще, а о части
земельного участка. Все понимали, что часть земельного участка, занятая
строением, не может быть ни самостоятельным объектом сделок, ни
самостоятельным объектом прав.
Но в судебной практике этот вопрос оставался, в общем-то, чисто
техническим. Покупатель — заинтересованное лицо и, если ему передается
право на часть земельного участка (а участку уготована участь права следования
за продаваемым объектом недвижимости), в случае необходимости покупатель
же и будет добиваться в землеустроительных органах работ по определению
границ, межеванию и т.д. И старая редакция объективно работала в пользу
оборота, поскольку никоим образом не сдерживала продавца.
Сегодня же заботы об оформлении участка полностью лежат на продавце.
Еще в ВАС РФ были попытки сделать правила ст. 552 ГК РФ более приемлемыми
для имущественного оборота, но от этой идеи пришлось отказаться, чтобы не
79
противопоставлять судебную практику закону. То есть на сегодняшний день
собственник должен сначала сформировать участок и только затем заключать
договор купли-продажи, и по этому договору он должен, плюс ко всему,
передать покупателю право собственности на сформированный земельный
участок.
Ни для кого не секрет, что наше законодательство исходит из принципа
свободы договора. Ну, в самом деле: захотели стороны установить плату в 100
руб. за квадратный метр – установили, захотели 200 – пожалуйста, захотели
больше – вот вам больше...
И ничего не поделаешь: согласился арендатор на такие условия – будь
добр, плати столько, сколько предусмотрел договор, раз уж ты сам его подписал
и протокол разногласий не представил. Но всегда ли это так, всегда ли работает
эта самая свобода договора? Отнюдь нет.
Актуальным вопросом для большинства юридических лиц и
индивидуальных предпринимателей является получение в пользование для
организации своего бизнеса земельных участков, которые находятся в
государственной и (или) муниципальной собственности. Особенно это
необходимо тем, кто намерен организовать строительство – хоть магазина, хоть
стадиона, хоть парка для развлечений, неважно. Издается постановление об
отводе земельного участка, заключается договор аренды между юридическим
лицом (индивидуальным предпринимателем) и муниципальным образованием
(государством) в лице компетентных органов, также подписывается акт приема-
передачи. И поскольку (опять же - исходя и принципов нашего законодательства)
землепользование в России является платным, неизбежно встает вопрос о
размере арендной платы. И производный от него – о порядке и сроках ее
внесения.
И вот здесь уже принцип свободы договора, применительно к определению
размера арендной платы, - далеко не тот принцип, которым должны
руководствоваться арендатор и арендодатель.
80
Существует понятие регулируемой цены. Что это значит? А это значит, что
критерии определения размера арендной платы за пользование тем или иным
имуществом устанавливаются не произвольно соглашением сторон, а
специальным нормативным правовым актом, издаваемым компетентным
органом. К подобным объектам, в отношении которых арендная плата является
регулируемой, как раз и относятся земельные участки, находящиеся в
государственной и (или) муниципальной собственности, предоставляемые во
временное владение и пользование за плату (в аренду) частным лицам –
юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям.
Чтобы убедиться, что это на самом деле так, обратимся к нормам
гражданского и земельного законодательства.
Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ, условия договора определяются по
усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего
условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).
Согласно п. 1 ст. 422 ГКРФ, договор должен соответствовать
обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными
правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его
заключения.
Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене,
установленной соглашением сторон, но в то же время, в предусмотренных
законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.),
устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными
органами и (или) органами местного самоуправления.
Согласно ч. 4 ст. 22 ЗК РФ, общие начала определения арендной платы при
аренде земельных участков, находящихся в государственной или
муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством
Российской Федерации.
Статья 65 ЗК РФ, регулирующая, в том числе, вопросы арендной платы за
земельные участки как особый вид недвижимого имущества, предусматривает,
81
что размер арендной платы является существенным условием договора аренды
земельного участка. Эта статья указывает, что порядок определения размера
арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли,
находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской
Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно
Правительством Российской Федерации, органами государственной власти
субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (ч. 3) и
только за земельные участки, находящиеся в частной собственности порядок,
условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договорами аренды
земельных участков (ч. 4).
Согласно абз. 5 ч. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ
«О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», порядок
определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки
внесения арендной платы за использование земельных участков,
государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются
органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
В соответствии с Основными принципами определения арендной платы
при аренде земельных участков, находящихся в государственной или
муниципальной собственности, утвержденных Постановлением Правительства
Российской Федерации от 16.07.2009г. № 582
1
, арендная плата при аренде
земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной
собственности определяется, исходя из принципа экономической
обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в
размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории
земель, вида разрешенного использования.
1
Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 (ред. от 21.12.2018) «Об основных
принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера
арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли,
находящиеся в собственности Российской Федерации» // «Собрание законодательства РФ»,
27.07.2009, № 30, ст. 3821.
82
Размер арендной платы устанавливается законодательно.
Таким образом, указывая на необходимость определения в договоре
аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности,
размера арендной платы, законодатель вместе с тем предусматривает: поскольку
объектом аренды является земельный участок, находящийся в муниципальной
(государственной), а не в частной собственности, размер арендной платы должен
определяться не произвольно сторонами, а с учетом требований нормативно-
правовых актов соответствующих субъектов Российской Федерации. А те, в
свою очередь, являются производными от вида разрешенного использования
земельного участка и категории земель.
Иными словами, из принципа свободы договора при определении размера
арендной платы за использование участка, находящегося в муниципальной
(государственной) собственности, установлены изъятия: размер установленной
договором арендной платы и порядок его определения должны соответствовать
критериям, предусмотренным законодательством, действующим на момент
заключения договора аренды, и не противоречить им. В данном случае порядок
определения размера арендной платы подлежит включению в договор, но
устанавливается законодательно, а не по усмотрению сторон.
Существуют и местные особенности. Например, в Республике Татарстан
критерии определения размеров арендной платы за пользование
муниципальными земельными участками, устанавливаются республиканским
законодательством. Еще в 1995 году Кабмин Республики принял постановление
№ 74 с незамысловатым названием – «Об арендной плате за землю». С
изменениями и дополнениями, порой существенными и не очень, вносимыми в
разные периоды времени, оно действует и применяется в настоящее время. Его
пытались оспаривать, однако Верховный суд Республики Татарстан в 2010 году
своим решением подтвердил его легитимность.
Специфика этого документа такова, что он ставит размер платы за
пользование муниципальной землей, первую очередь, в зависимость от так
83
называемого повышающего (поправочного) коэффициента. Его же размер
(перечень коэффициентов приведен в приложении к данному Постановлению)
зависит от вида использования участка. Ведь общеизвестно, что каждый участок
земли имеет свое назначение и вид разрешенного использования.
Если предприниматель захотел построить мини-отель, соответственно,
видом использования будет «под гостиницы», и поправочный коэффициент
равен 5. Если же юридическое лицо строит АЗС, то вид разрешенного
использования – «объекты автосервиса и автозаправочные станции», а
коэффициент – 4,5. Далее поправочный коэффициент умножается на ставку
земельного налога. Полученное произведение является годовым размером
арендной платы, которая подлежит включению в договор и уплате арендатором
земельного участка ежемесячно. Начисляется же она, начиная с месяца,
следующего за месяцем предоставления земельного участка в аренду. В том
числе - на период строительства, что также указано в Постановлении Кабинета
министров (п. 1.5).
Есть и еще одна особенность. До февраля 2012 года тот или иной
поправочный коэффициент применялся только в отношении, так сказать,
готового объекта. Например, видом разрешенного использования участка
являлось строительство объекта мелкорозничной торговли. Соответствующий
ему коэффициент начинал применяться только с того момента, как объект
построен, введен в эксплуатацию, на него зарегистрировано право
собственности. На период строительства (которое, кстати говоря, считается
осуществляющимся вплоть до того момента, как объект недвижимости вводится
в эксплуатацию) применялся коэффициент для строящихся объектов, который
был значительно ниже, чем тот, который применялся к оконченному
строительству. Теперь же ситуация иная: на период строительства размер
арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в
муниципальной собственности, определяется с учетом вида его разрешенного
использования и поправочного коэффициента по соответствующему виду
84
использования земельного участка. Это означает, что хотя твой, грубо говоря,
магазин и находится в стадии строительства - будет применяться коэффициент,
который применялся бы, если бы магазин был уже построен. Судебной
практикой эта позиция подтверждена и поддержана.
Таким образом, регулирование сделок с земельными участками отличается
отраслевой комплексностью. Рассматривая некоторые проблемы сделок с
земельными участками, их соотносят с общей гражданско-правовой
характеристикой признаков сделки. При этом необходимо признание приоритета
императивного (разрешительного) метода регулирования данных отношений,
исключая ситуации совершения сделок с земельным участком без затрагивания
интересов публичного характера. Примером таких сделок являются сделки с
объектом в виде земельных участков в частной собственности.
Выводы по главе 2:
В принципе свободы договора в земельных отношениях говорится о
проблемах комбинации интереса социума с законным интересом гражданина,
иначе говоря, комбинация частного и публичного земельного интереса. В
современном российском законодательстве есть разнообразие форм
собственности на землю и ряд других природных ресурсов, закреплен принцип
свободы договора. Наряду с этим, в Конституции РФ и федеральном
законодательстве есть множество несоответствий.
Например, принципы свободы договора суживаются нормами публичного
договора, принципы неприкосновенности собственности суживаются
возможностями изъятия земли для государственной или муниципальной нужды
в принудительном порядке и др.
Основа данного принципа состоит в том, что действующее
законодательство в виде основной нормы подразумевает важность синтеза
частного и публичного интереса, при этом без провозглашения
неприкосновенности частной собственности на землю. Идея социальной
функции собственности, которая работает во многих развитых зарубежных