65
найти своё отражение в ГК РФ путём чёткого обозначения их в перечне
ограничений договорной свободы по аналогии со ст. 426, 428 ГК РФ.
На сегодняшний день российской правовой системе в сфере реализации
принципа свободы договора присущи следующие проблемы:
1. Максимизация императивных норм как ex ante барьеров во многих
случаях без каких-либо политико-правовых оснований.
2. Подозрительное отношение к непоименованным договорам и к любым
новым договорным конструкциям.
3. Плохое регулирование и крайне неинтенсивное применение
инструментов ex post контроля.
Для решения данных проблем необходимо расширить судейское
усмотрение, признать, что сделки, противоречащие закону, однозначно
ничтожны, что сторона обязательства, действующая недобросовестно, не может
ссылаться на недействительность или незаключенность договора.
Таким образом, нами предлагается внести изменения в ст. 421 ГК РФ о
свободе договора, дополнив её определением принципа свободы договора и его
содержанием.
Мы считаем, что перечень оснований ограничения свободы договора
должен быть расширен. Нами был разработан собственный перечень
ограничений договорной свободы, который должен быть открытым: запрет
совершения деятельности, запрещённой законом, запрет нарушения сделкой
основ общественной морали, антимонопольное законодательство, защита
интересов слабой стороны договора, защита интересов кредиторов. Считаем, что
указанные нами основания ограничения свободы договора должны найти своё
отражение в ГК РФ путём чёткого обозначения их в перечне ограничений
договорной свободы по аналогии со ст. 426, 428 ГК РФ.
В доктрине права существуют две презумпции норм права:
императивности и диспозитивности. Однако в условиях развития рыночной
экономики презумпция императивности, применяемая в российском праве,
является чрезмерно «жёсткой» и неэффективной.
Только свобода воли порождает субъектов права вступать в
правоотношения и извлекать для себя выгоду из них. Рассмотрев указанные
66
презумпции, мы пришли к выводу, что презумпция диспозитивности должна
стать доминирующей в российском гражданском праве. Однако в законе должны
существовать фундаментальные положения, которые не могут быть изменены
сторонами. Поэтому действие презумпции диспозитивности должно быть
распространено только на договорное право. Прочие же общие положения, а
также ограничения принципа свободы договора, направленные на реализацию
социальной справедливости, должны быть установлены в законе императивно.
Российский правовой опыт слишком мал в сравнении с западными
странами, из чего вытекает несовершенство российской правовой системы.
Большинство правовых конструкций, закреплённых в ГК РФ и федеральных
законах, были нами заимствованы из европейского права. Тем не менее, на
сегодняшний день мы пытаемся решить те правовые проблемы, которые
европейское право уже давно решило. Рецепция европейского права прошла не
полностью. Некоторые аспекты были заимствованы лишь частично, что
приводит нас к тем же проблемам, которые у
же были решены ранее. В связи с
этим считаем, что положения классического европейского права должны быть
приняты российской правовой системой без излишних корректировок в том
смысле, в котором они понимаются и применяются за рубежом.
67
ГЛАВА 2. РЕАЛИЗАЦИЯ ПРИНЦИПА СВОБОДЫ ДОГОВОРА В
ЗЕМЕЛЬНОМ ПРАВЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
2.1. Особенности применения принципа свободы договора в земельном праве.
В принципе свободы договора в земельных отношениях говорится о
проблемах комбинации интереса социума с законным интересом гражданина,
иначе говоря, комбинация частного и публичного земельного интереса. В
современном российском законодательстве есть разнообразие форм
собственности на землю и ряд других природных ресурсов, закреплен принцип
свободы договора. Наряду с этим, в Конституции РФ и федеральном
законодательстве есть множество несоответствий.
Например, принципы свободы договора суживают нормы публичного
договора, принципы неприкосновенности собственности суживает возможности
изъятия земли для государственной или муниципальной нужды в
принудительном порядке и др.
Основа данного принципа состоит в том, что действующее
законодательство в виде основной нормы подразумевает важность синтеза
частного и публичного интереса, при этом без провозглашения
неприкосновенности частной собственности на землю. Идея социальной
функции собственности, которая работает во многих развитых зарубежных
странах, имеет применение и ряде актов российского законодательства, но не во
всех случаях она применяется последовательно.
Данный перечень принципов, который отражен в ст.1 Земельного кодекса
Российской Федерации (далее ЗК РФ)
1
, нельзя считать исчерпывающим, по
причине того, что есть возможность его увеличения другими федеральными
1
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 02.08.2019) //
«Собрание законодательства РФ», 29.10.2001, № 44, ст. 4147.
68
законами. Речь идет о Законе «Об обороте земли»
1
, который устанавливает
принципы оборота земли сельскохозяйственного назначения, о Законе «О
государственном кадастре недвижимости»
2
, который определяет принципы
использования государственного кадастра недвижимости и др.
Принцип свободы договора только обозначен, но не имеет полноценного
раскрытия в ЗК РФ и иных законодательствах, а это в свою очередь дает почву
для споров в области теории и правоприменительной практики.
Актуальность исследования особенностей применения принципа свободы
договора в земельном праве обусловлена важностью процессов реформирования
законодательства в земельной сфере, важностью регулирования сделок с землей
как важнейшим природным ресурсом, а также проблемами правового
регулирования сделок с участками земли.
Проблематика также вызвана двойственным характером правовой
природы земельных участков: с одной стороны - как объектов окружающей
среды, с другой - недвижимого имущества. Такой характер явился одной из
предпосылок ограничений оборота земельных участков. Регламентации таких
ограничений посвящено большинство норм ЗК РФ, часть норм части второй ГК
РФ об отдельных видах сделок, включая недвижимость.
Отечественные правоведы отмечают недостаточную разработанность
понятия «оборот» в юридической науке.
Например, Е.А. Сухановым оборот определяется как некая «совокупность
сделок всех его участников и возникающих на их основе обязательственных
отношений, юридически оформляющих экономические отношения
товарообмена»
3
. С точки зрения Ю.К. Толстого оборот можно сформулировать
1
Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 06.06.2019) «Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения» // «Собрание законодательства РФ», 29.07.2002, № 30, ст.
3018.
2
Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «О кадастровой
деятельности» (с изм. и доп., вступ. в силу с 16.09.2019) // «Собрание законодательства РФ»,
30.07.2007, № 31, ст. 4017.
3
Российское гражданское право: учебник. Под ред. Суханова Е.А. М: Статут, 2017. С. 208.
69
как «совокупность юридических фактов, на основании которых объекты
гражданских прав переходят от одних лиц к другим (сделки, наследование и
т.д.)
1
». Дискуссионный характер данного вопроса сохраняется в науке на
протяжении ряда столетий.
Нормами п. 1 ст. 129 ГК РФ оборот определяется в качестве отношения в
рамках перехода гражданских прав от одного субъекта к другому, в основе
которого лежит договор, правопреемственная связь и др.
Если применять универсальный подход, то в пределах данной статьи к
понятию оборота земельных участков мы будем относиться как к совокупности
сделок с данными объектами недвижимости. Эти сделки опосредуют
особенности перехода собственности и права пользования участками.
Понятие сделки определено в отечественной цивилистике нормами ст.153
ГК РФ как «действия граждан и юридических лиц, направленные на
установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей».
Сделка считается итогом волеизъявления субъекта, который совершает
сделку.
Именно данный показатель позволяет отделить понятие сделки от
юридического факта (являющегося основанием возникновения определенного
права, но который нельзя одновременно считать итогом изъявления воли
правосубъекта).
Что касается сделок с земельными участками, то здесь в силу ряда
факторов свобода изъявления воли субъекта подвержена существенным
ограничениям. Тем не менее, согласно мнению Г.А. Волкова, в основе земельно-
правовых отношений всегда лежал и продолжает оставаться разрешительный
тип праворегулирования.
Такой тип, в отличие от гражданского права, является характерным для
права земельного и других смежных отраслевых институтов
2
.
1
Гражданское право: учебник. Под ред. Толстого Ю.К. М: Проспект, 2017. С. 248
2
Волков Г.А. Принципы земельного права России. М.: Городец. 2015. С. 45.
70
Попытки решения проблемы пределов изъявления воли субъектов сделки
с земельными участками в литературе, к сожалению, часто имеет субъективный
характер. Часть подходов связана с применением гражданско-правовых норм к
сделкам с земельными участками
1
.
Исследователи сферы земельного права относятся к сделкам с земельными
участками как к объекту регулирования земельным правом (и здесь не последнее
место уделено разрешительному методу)
2
.
Одновременно нормы земельного права уточняют и устанавливают
специальные правила совершения сделок с земельными участками. В случаях
правовых лакун и проблем регулирования в процесс должны включаться
принципы разумности, добросовестности, справедливости – из сферы
гражданско-правового регулирования.
Цели гражданского и земельного регулирования сделок с участками
различны. Для ГК РФ характерно наличие диспозитивных гражданско-правовых
норм (например, принципов из ст.1 ГК РФ).
В ЗК РФ при регламентации земельных отношений превалируют нормы
императивного характера, в основе которых лежит соотношение частных и
публичных интересов в земельных отношениях – это охрана и защита земли как
достояния народа и как объекта окружающей среды, однако здесь очевиден
приоритет публичных интересов, на что указывают и нормы ст. 1 ЗК РФ.
При всем при этом положениями ЗК РФ часто необоснованно
регулируются отношения, право на регулирование которых отдается
гражданско-правовым нормам.
Примером таких норм может являться норма по договору купли-продажи
земельных участков, имеющих исключительно частный характер. Пункт 2
1
Брагинский М. И. О месте гражданского права в системе «право публичное - право частное»
// Проблемы современного гражданского права: Сб. статей. М., 2000. С.79.
2
Дубовик О. Л., Кремер Л., Любе-Вольфф Г. Экологическое право. Учебник / Отв. ред. О. Л.
Дубовик. М., 2015. С. 366 – 367.; Земельное право. Учебник / Под ред. С.А. Боголюбова. М.,
2017. С. 10.
71
статьи 37 ЗК РФ определяет недействительность ряда условий договора купли-
продажи участка земли.
Однако, данные нормы включены в гражданско-правовую сферу, при этом
исключены сущность и природа земельно-правовых норм.
По мнению автора нормы в данной части должны быть включены в ГК РФ
в силу регулирования им отношений между субъектами сделки по земельному
участку как владельцами частного товара.
Такие же критерии должны лежать в основе отграничения друг от друга
норм гражданского и земельного права. Тем не менее, следует учитывать
наличие в ЗК РФ норм специального характера, применяемых в случаях, когда
земельный участок как раз и выступает объектом отношений земельного права.
В случае, если в процесс регулирования вступают законы более
«специального» характера (Федеральный закон «Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения», Лесной
1
и Водный кодексы Российской
Федерации
2
и т.д.), следует учитывать существо самих отношений,
подвергаемых регулированию.
Например, в текущем правовом поле не решена проблема соотношения
земельных и лесных законодательных норм в сфере установления возможности
реализации сделки субаренды лесного участка. Суть проблемы вызвана
недостатком (а точнее, отсутствием) норм Лесного кодекса Российской
Федерации (далее – ЛК РФ), регламентирующих запрет на процедуру
совершения подобных сделок.
Правила совершения таких сделок также отсутствуют. Данная проблема
обусловила необходимость толкования судебной практики, базирующегося на
неправильном понимании ограничения оборота лесных участков.
1
Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 № 200-ФЗ (ред. от 27.12.2018) //
«Собрание законодательства РФ», 11.12.2006, № 50, ст. 5278.
2
Водный кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 № 74-ФЗ (ред. от 02.08.2019) (с изм. и
доп., вступ. в силу с 05.12.2019) // «Собрание законодательства РФ», 05.06.2006, № 23, ст. 2381.
72
Для существующей судебной практики характерна точка зрения,
нацеленная на признание допустимым заключение договора субаренды лесного
участка с согласия его собственника на основании норм п.2 ст. 615 ГК РФ
1
.
Исходной точкой для судов при рассмотрении данной категории дел является
признание недопустимости требований для субарендатора в плане документации
для договора аренды лесного участка. При мотивации суды ссылаются на
отсутствие требований представления проекта освоения лесного участка. Этот
вопрос не учитывается при анализе возможности реализации права арендатора
на передачу участков леса субарендаторам, кроме того, арендодателем не
доказано, что договор субаренды не соответствует договору аренды
2
.
Данные примеры демонстрируют расширительное толкование норм
гражданского оборота лесных участков, на основе гражданско-правовых норм, в
ситуации, когда отсутствует прямой запрет на совершение сделок с лесным
земельным участком. Тем не менее, ст.129 ГК РФ отражает разрешительный
принцип регулирования сделок с земельными участками, тем самым предполагая
несколько другое толкование норм в данной ситуации – предусматривается
норма ограничения оборотоспособности земельных ресурсов, исключение из
которых о признании допустимости совершения сделок, действует только в
ситуациях, непосредственно предусмотренных природоресурсными нормами.
По мнению автора, важно усилить режим правовой охраны лесных
участков, в целях нейтрализации бесконтрольного оборота лесных земельных
объектов, для чего поместить в ЛК РФ запрещающие нормы на совершение
сделок субаренды с участками леса.
Ситуация с двойственным характером законодательных норм является
причиной ряда противоречий в практике судебных споров. Примером может
1
Определение ВАС РФ от 21.12.2017 № ВАС-16298/17 по делу № А51-14927/2016 // СПС
Консультант Плюс.
2
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.05.2016 № Ф05-4311/2016 по
делу № А41-70799/15// СПС Консультант Плюс
73
являться дело № А55-16494/2017
1
о признании незаконным отказа в
государственной регистрации перехода права собственности на лесной участок.
Решение Арбитражного суда Самарской области строилось на основе ст. 9 ЛК
РФ, при этом суд посчитал, что «лесные участки могут принадлежать
собственнику здания на праве ограниченного пользования чужим лесным
участком (сервитут), праве аренды, а также праве безвозмездного пользования».
Иная точка зрения прослеживалась во мнении Верховного суда в одном из
его постановлений
2
, где присутствует указание на приоритет норм ЗК РФ перед
нормами ч. 1 ст. 74 ЛК РФ. Отсюда следует обладание собственников
недвижимости правом на заключение договоров аренды участка леса-
местонахождения объект недвижимости.
Таким образом, основа принципа свободы договора в земельном праве
состоит в том, что действующее законодательство в виде основной нормы
подразумевает важность синтеза частного и публичного интереса, при этом без
провозглашения неприкосновенности частной собственности на землю. Идея
социальной функции собственности, которая работает во многих развитых
зарубежных странах, имеет применение и в ряде актов российского
законодательства, но не во всех случаях она применяется последовательно.
2.2. Проблемы и пути их разрешения при применении принципа свободы
договора в земельных отношениях
Ввиду того что в России на протяжении всей ее истории отношение к
собственности что в советские времена, что в дореволюционные отличалось
своеобразием, в российском правоприменении складываются порой совершенно
абсурдные ситуации. Например, когда части здания, бетонные заборы,
1
Постановление ФАС Поволжского округа от 28 июля 2017 года Дело № А55-16494/2017 //
СПС Консультант Плюс.
2
Постановление ВС РФ № 10520/17 от 22.12.2017 // СПС Консультант Плюс.
74
асфальтовые площадки признавались самостоятельными объектами
недвижимости. И хотя в итоге судебная практика подобный вольный подход
пресекла, последствия подобного отношения к понятию «недвижимость»
проявляются и сейчас
1
.
Минэкономразвития России в свое время разрабатывало законопроект о
введении в гражданско-правовой оборот асфальтированных площадок и частей
здания. Совету по кодификации, казалось бы, удалось его заблокировать, но те
же самые пресловутые машино-места все-таки получили закрепление в
законодательстве. А от советского времени нам в наследство остался другой
замечательный объект, которого нигде в мире нет — объект незавершенного
строительства. Кроме того, нигде в мире нет разделения на отдельные объекты
земельного участка и возведенного на нем здания, а в России есть.
Перечень «темных пятен» в отечественном регулировании оборота
объектов недвижимости, о которых речь шла выше, можно продолжать и
продолжать. Отчего такое небрежение к столь важному институту? Все дело в
том, какие цели преследует государство, регулируя этот рынок.
Недвижимость понятие юридическое. И особенность этого юридического
режима, его существо состоит в необходимости публичной регистрации
объектов недвижимости. К сожалению, государственная регистрация, как мы
уже неоднократно слышали даже от руководства Росреестра, на 80%
недостоверна. Смысл регистрации в нашей стране — не содействие обороту, а
фискальный интерес: чем больше в этом реестре будет записано владельцев
земельных участков, тем больше субъектов налогообложения. Как мы к этому
пришли? В первом варианте ГК РФ предполагалось, что реестр будет вести
Министерство юстиции. Был создан институт регистраторов прав. Но
возобладали интересы Минэкономразвития России (а у него одна из
превалирующих идей — развитие в стране частной инициативы), и потому
1
Холодович Н.А. Некоторые проблемы сделок с земельными участками // Студенческий.
2019. № 3-3 (47). С. 93.