44
делает вывод о том, что «...принципы публичной достоверности и
бесповоротности прав, зафиксированных в государственном реестре, в
российской системе регистрации вообще не реализованы»
1
. Близкой к этой
точке зрения придерживается и А.Ю. Световая, которая, в целом соглашаясь с
легальным определением государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, отмечает, что рассматриваемое явление является
обязательным для закрепления принадлежности недвижимого имущества
определенному лицу, а также представляет собой единственное
доказательство существования зарегистрированного права, охраняя его,
поскольку уже зарегистрированное право на недвижимое имущество может
быть оспорено только в судебном порядке
2
.
А.М. Белякова, подтверждая многоаспектность понятия государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также выделяя
в качестве основного ее аспекта признание и закрепление прав граждан на
недвижимое имущество, отмечает, что эта многоаспектность во многом
связана с тем, что современное состояние рынка недвижимости, его
изменчивость, а в ряде случаев и непредсказуемость, а также проблемы,
возникающие в процессе регистрации прав на недвижимость, ведут к
рождению новых целей и формированию новых задач регистрационной
системы, Т.А. Мухина полагает, что единой целью государственной
регистрации является имущественная защита прав и интересов собственников
недвижимости
3
, а также И.С. Поминова, которая отмечает, что у регистрации
1
Голованов Н.М. Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним / Н.М. Голованов // Вестник гражданских инженеров. – 2018. – № 6 (41). – С.
281.
2
Световая А.Ю. Изменение в регистрации прав на недвижимость / А.Ю. Световая // Science
Time. – 2016. – № 12 (36). – С. 572.
3
Мухина Т.А. Актуальность и практическая значимость государственной регистрации прав
на недвижимое имущество на современном этапе развития гражданского законодательства
/Т.А. Мухина // Инновационная наука. – 2016. – № 5-2 (17). – С. 257.
45
две основные функции, которые способствуют экономическому росту: защита
прав собственности на недвижимость и стимулирование земельного рынка
1
.
Вполне очевидно, таким образом, что отечественные ученые, трактуя
понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним, вкладывают в него разное значение рассматриваемого явления.
Одни ученые фактически исходят из легального определения государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, отмечая ее
правоустанавливающее, правоподтверждающее и, как следствие,
охранительное значение. Другие ученые не отрицая правоустанавливающего,
правоподтверждающего и охранительного значения государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, отмечают и
такой ее аспект, как соответствующую деятельность государства в лице
органов государственной власти, а именно - Росреестра. На наш взгляд, вторая
точка зрения является более верной, поскольку наиболее полно отражает
содержание рассматриваемого явления.
Исходя из этого, государственную регистрацию прав на недвижимое
имущество и сделок с ним можно определить как деятельность государства в
лице его специальных органов, представляющую собой процесс рассмотрения
заявлений (требований) заинтересованных лиц о внесении сведений об их
правах на объекты недвижимого имущества в Единый государственный реестр
недвижимости, и результат такой деятельности, представляющий собой
ненормативный акт государственного органа, влекущий возникновение,
изменение или прекращение прав на объект недвижимости.
В связи с этим государственная регистрация прав на недвижимое
имущество и сделок с ним обладает правоустанавливающим,
правоподтверждающим и охранительным значением для заинтересованных
лиц и контролирующим, фискальным и статистическим значением для
государства в лице его специальных органов.
1
Поминова И.С. Регистрация как институт спецификации прав собственности на
недвижимость / И.С. Поминова // ЭНСР. – 2017. – № 3 (50). – С. 66.
46
2.2. Цели, субъекты, объекты, основания и особенности государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Актуальность рассматриваемого вопроса обусловлена тем, что, несмотря
на наличие законодательного регулирования, в действующем российском
законодательстве отсутствуют четкие критерии разграничения движимого и
недвижимого имущества при осуществлении регистрации имущества как
недвижимости. Сложившееся положение вещей оказывает негативное влияние
на судебную практику, при этом суды используют разные подходы к
определению недвижимости (учетный, регистрационный и сущностный).
Отсутствие стабильности и прозрачности рынка недвижимости
повышает риск несения убытков участниками оборота недвижимости,
приводит к лавинообразному росту мошеннических и криминальных схем при
продаже квартир, земельных участков и прочей недвижимости
1
.
Договор купли-продажи недвижимого имущества, даже и заверенный
нотариально, не мог сам по себе являться доказательством чистоты сделки в
условиях отсутствия единой информационной базы о недвижимости, не мог
подтвердить действительные права продавца на отчуждаемое имущество и
гарантировать отсутствие ограничений его прав и обременения объекта купли-
продажи.
Необходимость эффективной защиты государством прав и законных
интересов участников рынка недвижимости требовала формирования
стройной системы, которая позволяла бы отслеживать и фиксировать текущее
состояние прав на объекты недвижимости и их изменения.
Государственная регистрация, как условие обеспечения государственной
защиты прав на недвижимость, призвана лишь подтвердить государством
юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.
1
Кочанова Т. Продажа жилплощади, обремененной правами третьих лиц / Т. Кочанова //
Жилищное право. – 2018. – № 8. – С.70.
47
При этом государственная регистрация является не самоцелью, а
средством упорядочения рынка недвижимости, повышающим его
прозрачность.
Главными целями государственной регистрации являются становление и
развитие системы государственной регистрации прав на недвижимость,
обеспечивающей государственные гарантии зарегистрированных прав, а также
полноту сведений о недвижимости, о зарегистрированных правах на нее,
основаниях их возникновения, и о правообладателях этой недвижимости.
В целях систематизации данных о недвижимом имуществе и сделках с
ним ведется Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество
и сделок с ним (далее - ЕГРН), куда и вносятся все сведения о недвижимом
имуществе, зарегистрированных на него правах, ограничениях этих прав и т.д.
Государственная регистрация прав, ведение ЕГРН и предоставление
сведений, содержащихся в нем, осуществляются Федеральной службой
государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
Основаниями для осуществления государственной регистрации
являются акты государственных и муниципальных органов власти, которыми
установлено право; сделки с недвижимостью; свидетельства о приватизации;
свидетельства о праве на наследство и другие правоустанавливающие
документы.
В ходе государственной регистрации устанавливаются основания для
регистрации, ее приостановления либо отказа в регистрации.
В качестве основания для регистрации прав на недвижимость в ранее
действовавшей (сейчас отмененной) редакции Федерального закона от 21
июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ)
1
были упомянуты
вступившие в законную силу судебные акты.
1
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства Российской
Федерации. – 1997. – № 30. – Ст. 3594. (утратил силу)
48
Иски о признании права собственности являются одним из самых
распространенных и востребованных способов защиты прав, используемых
при ненадлежащем исполнении обязательств по сделкам с недвижимым
имуществом
1
.
Статьей 28 вышеуказанного Закона № 122-ФЗ определялись следующие
особенности государственной регистрации прав на недвижимость, возникших
на основании судебных решений:
1. Регистрирующий орган не может отказать в государственной
регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда.
2. В случае, если решение суда не содержит сведений, обязательных для
внесения в ЕГРН, государственный регистратор или правообладатель вправе
запросить суд о порядке исполнения такого решения.
3. Права на недвижимость, установленные решением суда, подлежат
государственной регистрации на общих основаниях.
На практике случается, что заявитель подает на регистрацию только
решение суда без прочих необходимых документов, либо решение суда
оформлено с нарушениями (отсутствует печать, внесенные в текст
исправления не заверены). На требования регистратора о предоставлении
недостающих документов или об устранении недостатков представленных
документов заявители указывали на неправомерность действий регистратора.
При неустранении в течение месяца причин, вызвавших приостановку
регистрации, регистратор был обязан отказать в государственной регистрации
права.
Очевидно, что такая обязанность регистратора противоречила запрету на
отказ в регистрации права, установленного решением суда.
Для разрешения указанных противоречий уже следующая редакция
Закона № 122-ФЗ отменяет безусловный запрет на отказ государственной
1
Петренко О.В. Признание права собственности на недвижимое имущество в третейских
судах / О.В. Петренко // Имущественные отношения в Российской Федерации. – 2016. – №
1. – С.80.
49
регистрации права, установленного судебным актом, и определяет
полномочия регистратора отказать в государственной регистрации права по
определенным основаниям, указанным в статье 20 Закона. Регистратору было
запрещено отказывать в регистрации только по основаниям, относящимся к
содержанию судебного решения, при этом предусматривалось его право
отказать в регистрации по иным основаниям.
Наиболее распространенные причины отказа имеют следующие
формулировки:
- документы, представленные на государственную регистрацию, по
форме или содержанию не соответствуют требованиям законодательства;
- отсутствие у лица, выдавшего правоустанавливающий документ,
полномочий по распоряжению объектом недвижимого имущества;
- лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями,
составило документ без указания этих условий;
- наличие противоречий между заявленными и зарегистрированными на
данный момент правами.
В этих формулировках усматриваются оценка регистрирующим органом
компетентности суда и проведение анализа судебного решения с точки зрения
его законности и обоснованности.
В соответствии с процессуальными нормами, судебные решения,
вступившие в законную силу, имеют общеобязательное значение, в том числе
для государственных органов.
Таким образом, регистрирующий орган, отказавший в регистрации
права, установленного решением суда, по причине необоснованности
судебного решения, совершает противоправное деяние, которое в некоторых
случая может повлечь и уголовную ответственность.
Но есть и другая сторона проблема: нередко сами судебные решения
содержат в себе изъяны, которые по объективным причинам не позволяют
регистрирующему органу зарегистрировать право на недвижимое имущество.
50
В судебных актах встречаются ошибки, чаще всего они касаются
описания объекта недвижимости или личных данных субъекта (например,
фамилии, имени, отчества).
В.А. Алексеев в своей статье «отказ в регистрации права на недвижимое
имущество, установленного решением суда»
1
на основании проведенного им
анализа судебной практики в области государственной регистрации прав,
установленных судебными актами, предложил свою редакцию правил для
регистрации таких прав.
По его мнению, существенно изменить ситуацию могли бы следующие
поправки в закон:
1. Введение запрета регистратору на отказ в государственной
регистрации права, установленного вступившим в силу судебным актом,
только по мотивам несоответствия закону содержания такого акта.
2. Приостановка регистрации на 2 месяца и обращение в суд с запросом
о порядке исполнения решения в случае, если решение суда не содержит
сведений, необходимых для совершения регистрационных действий.
3. Введение следующих оснований для отказа в государственной
регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда:
а) не представлены документы, требующиеся для государственной
регистрации прав;
б) решение суда не содержит сведений, необходимых для совершения
регистрационных действий, а порядок исполнения такого решения не
разъяснен судом по истечении двух месяцев с момента направления запроса.
В последнее время в правовом регулировании государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним произошли
существенные изменения.
1
Алексеев В.А. Отказ в регистрации права на недвижимое имущество, установленное
решением суда / В.А. Алексеев // Право и политика. – 2008. – № 9. – С.28.
51
С 01 января 2017 года государственная регистрация недвижимости
осуществляется в порядке, установленном Законом № 218-ФЗ, по которому
еще не сложилось богатой судебной практики.
Статьей 58 указанного Закона предусмотрена государственная
регистрации прав на недвижимое имущество, установленных решением суда,
на общих основаниях.
Отсутствует и запрет на отказ в регистрации права, установленного
вступившим в силу решением суда, равно как отсутствуют и
регламентированные причины отказа в этом случае.
Таким образом, отмечая большую практическую значимость
реформирования порядка учета и регистрации прав на недвижимое
имущество, нельзя не отметить, что в этой сфере по-прежнему существует ряд
нерешенных вопросов, возникающих при регистрации «сомнительных»
объектов, которые по своей природе не относятся к недвижимости. Во многом
это обусловлено слабым воплощением в российской правовой
действительности принципа публичной достоверности (бесповоротности). Да,
в п. 5 ст. 1 Закона № 218-ФЗ закреплено правило о том, что государственная
регистрация является единственным доказательством существования
зарегистрированного права. Однако такое положение не «превращает» лицо,
обратившееся к реестру, в безусловно добросовестного приобретателя,
поскольку добросовестность предполагает не только незнание, но и
невозможность знания о том, что зарегистрированное право на самом деле
отсутствует. Другими словами, нет гарантий неприкосновенности
зарегистрированного права.
Обобщая вышеизложенное, отметим, что в доктрине традиционно
выделяют две модели опубличивания прав на недвижимость: немецкая (когда
регистрации подлежит непосредственно право) и французская (когда
регистрации подлежит сделка, из которой право возникает). Конечная цель
двух этих моделей идентична - обеспечить информирование третьих лиц о
52
праве на недвижимую вещь, поскольку в силу вещного характера это право в
определенной степени связывает их.
В российском праве в данный момент действует смешанная модель: те
права на недвижимость, которые признаются законом вещными,
регистрируются сами по себе; обязательственные права, которые имеют
некоторый «вещный эффект», опубличиваются через регистрацию договоров.
К таким договорам относятся договор аренды, заключенный на срок больше
года (пункт 2 статьи 651 ГК РФ), и договор долевого участия.
Таким образом, цель государственной регистрации договоров состоит в
том, чтобы придать огласке такие возникающие из них права, которые имеют
эффект против третьих лиц, а не только против сторон договора.
Опубличивание обычных относительных правоотношений было бы
излишним: для их эффективного функционирования достаточно знания сторон
договора о том, что эти права существуют.
2.3. Изменение зарегистрированной сделки
В настоящее время не теряет актуальности вопрос о том, следует ли
регистрировать дополнительные соглашения к договорам, которые подлежат
государственной регистрации. Этот вопрос был порожден заложенным в ст.
ст. 131 и 164 ГК РФ принципом, в соответствии с которым зарегистрировать
можно было только ту сделку, которая прямо в законе была названа
подлежащей государственной регистрации. В связи с тем, что относительно
дополнительных соглашений к зарегистрированным договорам не было
специального указания на то, что такие сделки подлежат регистрации,
судебная практика первоначально отвергала необходимость и возможность их
регистрации. Однако впоследствии Президиум ВАС РФ скорректировал
подходы судов, признав возможность государственной регистрации
дополнительных соглашений к зарегистрированным договорам
1
.
1
Байбак В.В. – Указ. соч. – С. 620.
53
Применение п. 3 ст. 433 ГК РФ при толковании п. 2 ст. 164 ГК РФ дает
следующие результаты: в случае если условия сделки, прошедшей
государственную регистрацию, были изменены, то эти изменения вступят в
силу для сторон сделки с момента заключения соответствующего соглашения,
а для третьих лиц - с момента государственной регистрации изменений.
Так, если стороны изменили условие о размере арендной платы в
договоре аренды недвижимости, прошедшем государственную регистрацию,
но при этом не зарегистрировали дополнительное соглашение, то в
отношениях между арендатором и арендодателем последний имеет право
требовать от первого уплаты арендной платы в соответствии с условиями
дополнительного соглашения.
Однако если вопрос о размере арендной платы будет обсуждаться в
рамках отношения арендатора и третьего лица (например, покупателя либо
залогодержателя арендуемого арендатором здания или помещения), то он
должен быть решен в соответствии с тем условием об арендной плате, которое
содержится в зарегистрированном договоре аренды недвижимости.
Достаточно серьезную проблему создает общая норма о необходимости
государственной регистрации сделок об уступке отдельных прав по
обязательствам, вытекающим из договоров, подлежащих государственной
регистрации. В то же время считаем, что данную норму необходимо
применять с учетом норм об уступке именно прав по денежным
обязательствам. Рассмотрим необходимость регистрации такого договора
цессии на примере уступки отдельных прав по денежным обязательствам,
вытекающим из договоров аренды зданий и сооружений, заключенных на срок
не менее года
1
.
Анализ судебной практики показал, что судам при исследовании
вопроса о необходимости регистрации договора уступки прав требований по
1
Шеховцова А.С. О регистрации соглашения об уступке права на денежное требование,
вытекающее из договора аренды, подлежащего государственной регистрации / А.С.
Шеховцова // Власть Закона. – 2017. – № 2. – С. 155.