42
юридическую консультацию, в целях выбора лицами наилучшего варианта
защиты и охраны их прав, во внесудебном порядке, установить реальные
намерения каждой из сторон по удостоверению сделки, а также отсутствие у
них каких либо возражений по каким либо из условий сделки. Удостоверение
сделки нотариусом осуществляется с учетом принципа нотариальной тайны и
исключения возможности влияния третьих лиц на волю стороны. На этапе
подготовки нотариуса к совершению нотариального производства у сторон
могут возникать различные споры и недоразумения. Чаще всего это относится
к условиям договора, таким как цена продажи, порядок и способы оплаты
стоимости продавцу, техническое состояние, передаваемого товара, а также
время его передачи, оплата расходов, связанных с оформлением договора,
оплата долгов за коммунальные услуги.
Участие нотариуса в разработке проекта сделки, обсуждение сторонами
ее условий дает возможность избежать правовых споров между сторонами
сделки. Также, участие нотариуса позволяет обеспечить каждой стороне
сделки правовую защиту еще на стадии регистрации права, в частности, во
время удостоверения договора.
Деятельность нотариуса по подготовке и удостоверению сделки
выполняет очень важную функцию – правоохранительную. Деятельность
нотариата осуществляется путем совершения только тех нотариальных
действий, которые предусмотрены законом. Нотариус также должен найти
способ обеспечить понимание сторонами условий, последствий и выяснить
нет ли у сторон заблуждений насчет будущей сделки. На практике, если
нотариус сочтет это необходимым, он может использовать средства аудио- и
видеозаписи, предлагая клиентам заполнить анкеты с описанием основных
условий будущего контракта, основных характеристик объекта сделки, ее
техническое состояние и цену. Нотариус может зачитать проект соглашения
вслух или предложить сторонам это сделать. Также обязательно нужно
разъяснить сторонам порядок расчетов, который устанавливается договором и
порядок передачи собственности покупателю.
43
Когда все документы, необходимые для нотариальной процедуры, будут
собраны, все заинтересованные лица будут установлены, их право и
дееспособность, надлежащим образом оформлено их согласие на совершение
нотариального действия, подготовлен проект соглашения, который согласован
со сторонами, оплачены расходы и т.д. Нотариус оформляет сделку на
специальном бланке, он подписывается сторонами или их представителями
(людьми, которые принимают участие в нотариальной процедуре), другими
лицами, если заявитель имеет физические недостатки; после этого, нотариус
заверяет запись в документе, ставит печать. Исполнение нотариального акта
записывается в бумажных реестрах; оригиналы нотариального акта выдаются
всем участникам сделки.
В рамках удостоверения договора купли-продажи может потребоваться
запись действий нотариуса в реестрах, книгах, журналах. Например, заявление
родителей дать несовершеннолетнему ребенку согласие на отчуждение
имущества, заявление одного из супругов о согласии распоряжаться
имуществом, заявление от собственника об отказе от преимущественного
права на покупку доли в праве общей долевой собственности заносится в
реестр входящей документации. После завершения нотариального акта и
регистрации, нотариус должен проверить наличие всех необходимых
регистраций и отметок, сгруппировать документы, первый экземпляр остается
у нотариуса, далее документы, на основании которых он был выдан или
заверен. Теперь, документ подготовлен к подшивке в дело, согласно
номенклатуре для дальнейшего архивного хранения. На этом этапе
исполнения договора нотариус должен проверить полноту регистрации
фактов и обстоятельств, которые были им установлены в процессе
удостоверения сделки, на бумажном носителе и в электронных регистрах, а
также сделать выводы, подлежит ли данная операция обязательному
финансовому мониторингу.
Итак, в результате исследования можно сделать следующие выводы:
действующее законодательство предлагает огромное множество средств
44
защиты прав собственности. Одним из таких способов защиты прав
собственности является нотариальное удостоверение гражданско-правовых
договоров, направленных на отчуждение недвижимости. В то же время мы
видим, что в соответствии с нормами действующего законодательства
обязательному нотариальному удостоверению подлежат не все гражданско-
правовые договоры на отчуждение собственности.
2.2 Характеристика нотариального заверения сделок с
недвижимостью.
Недвижимость - земля, здания, сооружения, жилой фонд - является
одним из основных компонентов государственной собственности и одним из
основных источников государственных доходов. Это подразумевает очень
важную цель системы регистрации земли - обеспечение управления
государственной собственностью.
Недвижимость является одной из основ функционирования любой
экономической системы. Поэтому оптимальная организация оборота
недвижимости является одной из основных задач в области экономической
политики. Движущую роль в организации такого оборота играет правовое
регулирование отношений, связанных с недвижимостью. Можно с
уверенностью сказать, что динамика экономических процессов,
инвестиционный климат и благосостояние населения во многом зависят от
правильного выбора правовой модели отношений с недвижимостью. В то же
время недостатки в правовом регулировании в этой области, недостатки в
законодательстве и неправильные решения могут лишь подорвать многие
факторы экономического и социально-политического развития. Операции с
недвижимостью сегодня являются важной частью экономического оборота и
имеют большое значение в жизни и работе граждан и юридических лиц.
Специфика предмета сделок с недвижимостью требует признания и
подтверждения государством прав их участников. Гарантируя законность
45
заключения сделок с недвижимостью, эти меры делают рынок недвижимости
прозрачным и снижают риски мошенничества и преступности. Следовательно,
обязательная публичная регистрация сделок с недвижимостью была
закреплена в законе, включая юридическую экспертизу документов,
необходимых для публичной регистрации, и проверку законности сделки.
Нельзя сказать, что современное российское право игнорирует
вышеуказанные обстоятельства. С середины 90-х годов прошлого века
имущественное законодательство развивалось достаточно интенсивно. Из
почти полного правового вакуума, в котором оборот недвижимости
происходил в начале 90-х годов, мы пришли к существованию системы
правового регулирования в сфере недвижимости, основное место которой
занимают Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним».
Однако почти все исследователи по правовому регулированию оборота
недвижимости признают, что он далек от совершенства. Многие проблемы не
были решены в области науки, законодательства, юстиции и правоприменения.
Нерешенность этих проблем лишает правовое регулирование в сфере
недвижимости необходимого порядка и эффективности.
Логической реакцией на эту ситуацию является очень активная работа
со стороны законодателя по изменению и дополнению правовой базы в сфере
недвижимости. И это провоцирует интенсификацию теоретических
исследований в этой области.
Однако анализ законотворчества за последние 15 лет показывает, что
законодательные изменения не носят системного характера и во многих
случаях зависят от решения конкретных проблем. В то же время
законодательство о регистрации прав собственности в основном подвержено
изменениям с точки зрения его организационной и процедурной
составляющих, а концепция правового регулирования недвижимости в целом
нуждается в преобразовании.
46
Концепция управления государственной собственностью гораздо шире,
чем регистрация прав собственности государством. В то же время данные о
недвижимом имуществе, право которого зарегистрировано государством, а
также о характере этих прав, их ограничениях на права экономического и
оперативного управления конкретными субъектами, и прочие данные
являются исходной информацией, абсолютно необходимой для принятия
правильных управленческих решений. Предоставление такой информации с
максимальной степенью достоверности возможно только для государственной
системы регистрации прав собственности.
Сделка - это действие, то есть юридический факт, происходящий по воле
человека. Действие - это акт человеческого поведения, осуществляемый под
влиянием определенных мотивов и направленный на достижение
определенной цели. Поэтому договор можно охарактеризовать как
добровольный акт. Сделка представляет собой действия самих участников
гражданского оборота, которые обычно осуществляются по собственной
инициативе и в соответствии с их интересами.
Сделка является законным действием. Ее содержание должно
соответствовать нормативным требованиям, только в этом случае она
признается и защищается государством как юридический факт, влекущий
гражданско-правовые последствия, и как регулятор гражданских
правоотношений. Субъекты гражданского права могут заключать сделки, как
предусмотренные, так и не предусмотренные нормативными актами.
Юридическая природа отличает сделку от незаконных действий, которые
также являются юридическими фактами, но порождают последствия
гражданского права, выходящие за пределы воли и желания субъекта.
Сделка как действие человека включает в себя определенные волевые
процессы - формирование воли и ее выражение извне: перед тем, как
совершить действие, человек сначала думает о различных способах своего
поведения, выбирает наиболее подходящий вариант поведения, принимает
определенное решение и реализует его. Воля человека имеет юридическую
47
ценность только в том случае, если он получил внешнее выражение и стал
доступен для других.
Сделки классифицируются как односторонние, двусторонние и
многосторонние. Односторонние сделки - это такие, для которых необходимо
и достаточно выразить волю одного лица (например, завещание,
доверенность). Двусторонние и многосторонние сделки называются
контрактами; для их заключения необходимо согласованное выражение воли
двух или более сторон. Большинство контрактов являются двусторонними
сделками (купля-продажа, контракт, аренда и другие).
Есть безвозмездные и возмездные сделки. Сделка признается
возмездной, при которой сторона должна получить вознаграждение или
другие гарантии за выполнение своих функций (например, подрядчик
получает вознаграждение за выполнение своей работы). Безвозмездная сделка
- это сделка, в которой одна сторона предоставляет что-то другой, не получая
оплату или другие вознаграждения (например, соглашения о пожертвовании,
бесплатное использование товаров).
Договором является согласие двух или более лиц на установление,
изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. К договорам
применяются правила, касающиеся двусторонних и многосторонних сделок,
предусмотренные в главе 9 Гражданского Кодекса Российской Федерации
(пункты 1, 2 статьи 240 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор является наиболее распространенным типом сделки. Сделками
являются действия физических и юридических лиц, направленные на
установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей
(статья 153 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Сделки - это действия, направленные на достижение конкретного
юридического результата. Как и любая сделка, договор является
добровольным актом. Этот акт имеет юридическое значение, если воля
выражена каким-либо образом. Этот метод является выражением воли двух
48
или более граждан, выражающих их общую волю. Общая воля зафиксирована
в договоре, который должен быть свободен от любого внешнего влияния.
Статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает
правила, гарантирующие договорную свободу. Граждане и юридические лица
имеют полное право заключать договор. Принуждение к заключению
договора недопустимо, за исключением случаев, когда обязанность заключить
договор предусмотрена законом или же добровольно принятым
обязательством (пункт 1, статья 421 Гражданского Кодекса Российской
Федерации). Свобода договора предусматривает: свободу выбора партнера
при заключении договора; выбор типа договора; свобода усмотрения сторон
при определении условий договора (пункты 2, 3, 4 статьи 421 Гражданского
кодекса Российской Федерации).
Содержание договора - это условия, на которых стороны достигли
соглашения. В зависимости от их юридического значения все условия делятся
на: существенные, обычные и случайные. Диапазон существенных условий,
требуемых для договора, зависит от характеристик, выражающих характер
договора. Чтобы договор считался заключенным, необходимо согласовать все
существенные условия.
В соответствии с пунктом 1 статьи 434 Гражданского кодекса
Российской Федерации, договор может быть заключен в любой форме,
предусмотренной для совершения сделок, если законом для этого типа
соглашения не установлена конкретная форма. Если стороны договорились о
заключении договора в конкретной форме, он считается заключенным после
придания ему согласованной формы, даже если по закону для данного
договора такого типа эта форма не требовалась.
Контракты отличаются в зависимости от их правовой направленности.
Основной договор напрямую формирует права и обязанности сторон,
связанные с передачей имущества, выполнением работ и т. д. (Статья 420
Гражданского кодекса Российской Федерации).
49
Предварительный договор - это соглашение сторон о заключении
основного договора в будущем (статья 429 Гражданского кодекса Российской
Федерации).
Договор в пользу третьего лица - это соглашение, в котором стороны
установили, что должник обязан выполнить исполнение не кредитору, а
третьему лицу, указанному или не указанному в договоре, который имеет
право требовать исполнения обязательств должника (статья 430 Гражданского
Кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 423 Гражданского кодекса
Российской Федерации, соглашение, по которому сторона должна взимать
плату для выполнения своих функций, является возмездным. Большинство
договоров и соглашений носят возмездный характер.
Действующее российское законодательство предоставляет возможность
нахождения земельных участков на правах собственности у граждан, которые
получили их для строительства индивидуального жилья, для садоводства или
приусадебных участков, для крестьянского хозяйства. Кроме того, граждане,
которые приобрели здания, сооружения или другую недвижимость в сельской
местности и на сельскохозяйственных землях (например, путем покупки или
наследования дома в сельской местности), имеют право приобретать
имущество и землю, на которых расположены эти объекты. Правовые акты о
приватизации допускают приобретение гражданами земли в рамках
приватизированных предприятий, а также другого имущества, которым они
владеют. Также разрешено приобретать земли, предназначенные для
застройки в городских и сельских районах. Граждане как частные
собственники земли имеют право свободно осуществлять свои полномочия,
если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает законные права
и интересы других лиц (пункт 3 статья 209 Гражданского Кодекса Российской
Федерации), например, пользователи соседних земель.
Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, которое
имеет гражданско-правовое значение не следует путать с кадастровым учетом
50
некоторых видов недвижимого имущества, имеющего публично-правовое
значение. Такая регистрация или учет осуществляется параллельно с
регистрацией государством прав на недвижимое имущество (пункт 2 статьи
131 Гражданского Кодекса Российской Федерации), но они не имеют
юридической силы и не влияют на срок действия сделок.
С января 2016 года в законодательство были внесены определенные
изменения, которые повлияли на процедуру нотариального заверения сделок
с недвижимостью. Законодатель значительно расширил перечень договоров и
сделок, которые подлежат обязательному нотариальному заверению. До
внесения законодательных изменений необходимо было заверять только
отдельные виды юридических договоров: договор ренты; ипотечный договор;
завещание; брачный договор; договор пожизненного содержания с
иждивением. Другие виды договоров до 2016 года заверялись нотариально по
желанию.
В 2016-м году перечисленный выше перечень договоров, которые
приобретают юридическую силу только после удостоверения их нотариусом,
полностью сохранены в законодательстве, но к ним так же добавили и другие
виды сделок: сделки, направленные на покупку и продажу доли, включенной
в право общей собственности третьим лицам. Участник долевой
собственности, имеющий желание продажи своей имущественной доли
постороннему лицу или лицам, обязан в письменной форме извещать
остальных сособственников о своем желании продажи доли, указать в
уведомлении цену, а также другие условия отчуждения. После этого, сделка в
обязательном порядке подлежит удостоверению нотариусом. Такая сделка
может быть заключена не ранее, чем через месяц после даты уведомления
собственника продаваемой доли, действующим в этом случае в качестве
продавца, других участников общей долевой собственности.
Оформление договора до установленного срока, равного одному месяцу,
разрешается, в том случае если нотариус, который осуществляет
удостоверение, установит, что есть письменный отказ собственников в
51
приобретении доли продавца. Затем нотариус запрашивает в дополнение к
самому договору и другие документы, также и письменный отказ
собственников имущества.
Например, можно рассмотреть ситуацию с покупкой квартиры. Ранее,
этот тип сделки не требовал обязательного нотариального удостоверения.
На стадии подготовки удостоверения договора нотариально,
необходимо проверить весь пакет документов, который включает в себя:
а) предварительное соглашение сторон сделки;
б) правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
в) свидетельство и регистрация права;
г) получение нотариально заверенного согласия лиц, участвующих в сделке на
ее осуществление;
д) разрешение на продажу этой собственности;
е) уведомление о реализации доли иными участниками сособственниками в
случае продажи третьим лицам;
ж) свидетельство о регистрации лиц в данном жилом помещении;
з) документ, подтверждающий отсутствие задолженности за жилищно-
коммунальные услуги.
Документы, которые предоставляются нотариусу могут быть копиями,
но при необходимости должны быть предоставлены оригиналы. Затем
соглашение подписывается обеими сторонами. Это является обязательным
условием.
Рассмотрим соглашение о разделе имущества супругов, которое ранее
не должно было обязательно заверяться у нотариуса. Но специалисты в сфере
семейно-правовых отношений, рекомендовали сторонам обращаться к
нотариусам при заключении такого соглашения, так как не удостоверенные
нотариусом обычные письменные договоры часто вызывали много правовых
споров в дальнейшем.
Рассмотрим особенности удостоверения сделок, связанных с
распоряжением объектами недвижимости при доверительном управлении