49
соответствующим номером праве, правоустанавливающих документах –
основаниях для регистрации права, на дату, указанную в выписке в качестве
даты выдачи.
До 15.07.2016 г. проведенная государственная регистрация прав на
недвижимость удостоверялась либо свидетельством на бумажном носителе по
форме, утвержденной Приказом Минэкономразвития России от 23.12.2013 №
765, либо выпиской из ЕГРП – по выбору правообладателя. Но с 15.07.2016
госрегистрацию удостоверяет только выписка (п. 1 ст. 14 Закона № 122-ФЗ, п. 1
ст. 2, ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 03.07.2016 № 360-ФЗ «О внесении
изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»). Она
может быть выдана как в бумажной, так в электронной форме
1
.
Выписка может понадобиться, например: при покупке, аренде,
наследовании недвижимости – чтобы проверить, кто является собственником
объекта; при обращении в суд – для подтверждения факта регистрации права
собственности ответчика на имущество или для принятия судом решения об
обеспечительных мерах (ст. 140 ГПК РФ).
Росреестр сообщил: выдача свидетельств о государственной регистрации
прав, в том числе повторных, прекращается.
С 1 июня 2015 г. договор, подлежащий государственной регистрации,
считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное
не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
В рамках данного параграфа исследования остановимся и сделках с
недвижимость, которые требуют нотариального удостоверения и последующую
государственную регистрацию перехода вещного права.
До принятия действующего Гражданского кодекса РФ нотариальная форма
гражданско-правовой сделки, включая куплю-продажу недвижимости, была
обязательна.
С введением в действие закона о регистрации, как уже отмечалось в
1
Мандрюков А. В. Некоторые особенности государственной регистрации сделок //
Государство и право. - 2016. - № 6. - С. 58.
50
предыдущих главах моей работы, утратили силу правила об обязательном
нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью. Нотариальная форма
сохранена только для некоторых сделок. В отношении большинства сделок с
недвижимостью стороны согласно ст. 163 ГК лишь по желанию могли придать
им нотариальную форму. Вместе с тем, граждане вправе представить на
государственную регистрацию договор, заключенный ими в простой
письменной форме.
На основании Федерального закона от 29 декабря 2015 г. № 391-ФЗ «О
внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской
Федерации» было введено обязательное нотариальное удостоверение
следующих сделок (в частности, с недвижимостью): по продаже доли в праве
общей собственности постороннему лицу; по продаже земельной доли; сделок,
связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях
доверительного управления или опеки; сделок по продаже недвижимого
имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или
гражданину, признанному ограниченно дееспособным; соглашений о разделе
общего имущества, нажитого супругами в период брака
1
.
Раньше при оформлении указанных выше сделок стороны
предоставляли в регистрирующий орган договоры, составленные в простой
письменной форме. Специалисты Росреестра проводили правовую экспертизу
и, если с документами все в порядке, регистрировали сделку. Теперь же
обязанности по проверке документов и в целом законности сделки ложатся на
нотариуса. Без нотариального оформления государственная регистрация
перехода права осуществляться не будет.
Напомним, что в соответствии с п. 2 ст. 163 ГК РФ нотариальное
удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе (например,
при купле-продаже и залоге долей, ренте, заключении договора о залоге
движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по
договору, который должен быть нотариально удостоверен, договора
1
СЗ РФ. 2016. №1 (ч. I). Ст. 11.
51
инвестиционного товарищества, соглашения о расторжении, изменении, а
также переуступке долга по нотариально заверенным сделкам), а также в
случаях, предусмотренных соглашением сторон, даже если при этом по закону
для сделок данного вида их нотариального удостоверения не требуется.
Нотариус, действуя в рамках предоставленных ему полномочий, может
удостоверить любую сделку, в том числе и такую, для которой нотариальное
удостоверение обязательным не является.
Государственная регистрация же, в свою очередь, в отношении
вышеуказанных сделок, является единственным доказательством
существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое
может быть оспорено только в судебном порядке. Со дня внесения записи об
объекте недвижимости в Единый государственный реестр прав сделка
считается зарегистрированной, а правовые последствия – наступившими.
Законодательством предусмотрены общие требования для всех сделок:
- законность содержания (например, не должна ограничиваться
правоспособность одной из сторон в двусторонней сделке);
- способность физических и юридических лиц, совершающих ее, к участию
в сделке (например, в отношении юридических лиц - чтобы при заключении
сделки исполнительный орган не вышел за рамки либо своих полномочий, либо
специальной правоспособности юридического лица);
- соответствие воли и волеизъявления (например, во избежание порока
воли в силу тяжелых жизненных обстоятельств).
А также специальные требования, относящиеся к сделкам с
недвижимостью:
- соблюдение формы сделки (в данном случае по общему правилу форма
сделки - письменная);
- содержание сделки (все существенные условия договора должны быть
согласованы сторонами);
- государственная регистрация (в данном случае имеется в виду или
регистрация принадлежности прав на недвижимость по сделке, или
52
регистрация самой сделки, или и то, и другое);
- нотариальное удостоверение (для отдельных видов сделок с
недвижимостью.
При удостоверении сделок с недвижимым имуществом (подлежащих
обязательному нотариальному удостоверению) нотариус должен убедиться в
отсутствии арестов на недвижимое имущество, наложенных судом или
следственными органами, ибо имущество, состоящее под арестом, объектом
отчуждения являться не может.
Ранее информация об отсутствии арестов на недвижимое имущество
должна содержаться в выписке из Единого государственного реестра прав на
недвижимое имущество и сделок с ним, предоставляемой учреждением
юстиции, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое
имущество
1
.
В настоящее время нотариусы не проверяют факт возможного наличия
запрещений отчуждения недвижимого имущества, поскольку проверка
имущества на наличие запрещений в функции нотариусов не входит в связи с
отсутствием для этого законодательных оснований.
В связи с данным пробелом в законодательстве необходимо внести
изменения в Основы законодательства Российской Федерации о нотариате,
дополнив их положением, которое будет обязывать нотариуса при
удостоверении договоров отчуждения недвижимого имущества проверять
наличие ареста на это имущество.
Стоит отметить, что вступление в силу ФЗ «О государственной
регистрации недвижимости» с 1 января 2017 г., непосредственно затронуло
деятельность нотариусов:
1. Статья 4 данного Закона прямо относит нотариусов к числу участников
отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового
учета и (или) государственной регистрации прав.
1
Зайцева Т.И. Нотариальная практика: ответы на вопросы. Федеральная нотариальная
палата, Центр нотариальных исследований. М., 2015. С. 118.
53
2. Закон о регистрации недвижимости не требует при осуществлении
государственной регистрации прав на недвижимое имущество проверки
законности нотариально удостоверенных документов о заключенной сделке,
свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на
долю в общем имуществе супругов. Достоверность таких нотариально
удостоверенных документов будет проверяться государственным
регистратором прав через единую информационную систему нотариата (часть 2
статьи 59).
Эта норма Закона развивает новацию, включенную в Закон о
госрегистрации прав в 2013 г.
1
, об отсутствии необходимости проверки
нотариально удостоверенной законности сделки.
3. Нотариус является одним из лиц, по заявлению которых допускается
государственная регистрация прав на объект недвижимости без
одновременного государственного кадастрового учета такого объекта (по
общему правилу регистрация прав и учет должны производиться
одновременно). Но только в том случае, когда такое право возникло на
основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного
нотариусом нотариального действия (часть 3 ст. 15). При этом прием заявления
и прилагаемых к нему документов от нотариуса осуществляется в день его
обращения (ч. 19 ст. 18). Также он может направить такие документы
посредством электронного отправления, в том числе в форме электронных
образов документов, подписанных его усиленной квалифицированной
электронной подписью (ч. 11 ст. 21).
4. Нотариус, выдавший свидетельство о праве на наследство, обязан в
течение трех рабочих дней направить в орган регистрации сведения об этом, с
указанием данных о лице, получившем свидетельство, кадастровых номерах
объектов недвижимости, включенных в состав наследуемого имущества,
номере и дате регистрации нотариального действия в реестре нотариальных
1
Федеральный закон от 21 декабря 2013 г. № 379-ФЗ «О внесении изменений в
отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СПС «КонсультантПлюс».
54
действий (п. 14 ст. 32).
5. Заявление нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке, является
основанием для государственной регистрации ипотеки (так же как и заявление
залогодателя и залогодержателя (ч. 1 ст. 53).
6. Исполнительная надпись нотариуса является основанием
государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество в
случае, когда оно находилось в залоге и на него обращено взыскание во
внесудебном порядке (ч. 1 ст. 50).
7. Нотариусом может быть предоставлено заявление о согласии
кредитора (заимодавца) на заключение договора, предусматривающего
отчуждение или обременение жилого помещения, когда оно приобретается с
использованием кредитных средств целевого займа, предоставленного другим
юридическим лицом (ч. 3 ст. 59).
8. По запросу нотариуса ему бесплатно предоставляются сведения о
правах наследодателя на объекты недвижимого имущества, обобщенные
сведения о правах наследодателя на все имеющиеся у него объекты
недвижимости в связи с открытием наследства, о правах залогодержателя на
предмет ипотеки, о признании правообладателя недееспособным или
ограниченно дееспособным и другие сведения, необходимые для совершения
нотариального действия. Указанные сведения предоставляются в течение трех
рабочих дней со дня направления соответствующего запроса на бумажном
носителе и в течение следующего рабочего дня, если запрос направлен в
электронной форме (ч. 14 ст. 62, ч. 1 ст. 63).
В настоящее время при совершении сделок с недвижимостью
взаимодействие государственных регистраторов, специалистов органа
кадастрового учета и нотариусов предусматривает следующую
последовательность взаимозависимых действий.
Для совершения сделки по отчуждению недвижимости (например, купли-
продажи земельного участка) требуется постановка такого объекта на
государственный кадастровый учет. Соответственно, сначала работниками
55
органов кадастрового учета (филиалов подведомственного Росреестру
федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная
кадастровая палата») осуществляется такой учет. Для этого требуется
подготовка межевого плана участка (готовится в результате кадастровых работ,
выполняемых кадастровыми инженерами). После осуществления учета
заключается сделка купли-продажи, которая в ряде случаев (по соглашению
сторон, при продаже одним из супругов находящегося в общей собственности
земельного участка и в других предусмотренных законом случаях) подлежит
нотариальному удостоверению. Сама сделка и возникшие в ее результате права
подлежат государственной регистрации.
Таким образом, в вопросах участия нотариусов в регистрации сделок с
недвижимостью и прав на нее вступающий в силу с 2017 г. Закон о регистрации
недвижимости не содержит революционных изменений – не произошло
вероятного отказа от государственной регистрации сделок с недвижимостью.
Однако в части завершения интеграции систем регистрации прав на
недвижимое имущество и кадастра недвижимости (отчасти дублирующих друг
друга последние годы) принятием данного Закона завершен закономерный
процесс, начавшийся еще в первой половине 90-х годов.
Также происходит интеграция нотариата и системы государственной
регистрации (сделок и перехода вещных прав), что проявляется в расширении
сделок, требующих с начало нотариального удостоверения, а затем регистрации
перехода вещного права. К данным сделкам относятся: сделки по продаже доли
в праве общей собственности постороннему лицу; по продаже земельной доли;
сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях
доверительного управления или опеки; сделки по продаже недвижимого
имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или
гражданину, признанному ограниченно дееспособным; соглашения о разделе
общего имущества, нажитого супругами в период брака.
56
2.2 Особенности нотариального удостоверения сделок
Теперь проанализируем правовое регулирование нотариального
удостоверения сделок, в сфере чего также произошли многочисленные
законодательные изменения.
Нотариальное удостоверение всегда занимало особое место в системе
обеспечения формы юридических действий. Основополагающая статья ГК РФ,
посвященная нотариальному удостоверению (ст. 163 ГК РФ), получила новое
содержание в результате принятия Федерального закона от 7 мая 2013 г. № 100-
ФЗ
1
. В новой редакции указанной нормы основной акцент сделан на действии
соответствующего субъекта (нотариуса, иного должностного лица),
подчеркнута основная функция такого лица – проверка законности сделки.
Законодатель предусматривает ответственность нотариуса за законность
юридических процедур, участником которых он является. Так, например, особо
оговаривается, что при государственной регистрации прав на основании
нотариально удостоверенной сделки органы, осуществляющие
государственную регистрацию прав, не несут ответственности за законность
сделки (абз. 4 п. 1 ст. 31 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
2
.
Область обязательного участия нотариуса в гражданско-правовых
сделках в последние годы расширяется. Уточняются прежние процедуры,
вводятся новые. Так, например, если до принятия Федерального закона от 29
декабря 2015 г. № 391-ФЗ
3
соглашение о разделе общего имущества супругов
(п. 2 ст. 38 Семейного кодекса РФ) подлежало нотариальному удостоверению
по желанию супругов, то сейчас оно обязательно должно быть нотариально
удостоверено.
При этом большинство норм, связанных с участием нотариуса в
гражданском обороте, получило новую редакцию именно в ходе реформ в
1
СЗ РФ. 2013. № 19. Ст. 2327.
2
СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
3
СЗ РФ. 2015. № 13. Ст. 1811.
57
последние годы (например, ст. 3 Федерального закона от 30 марта 2015 г. № 67-
ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской
Федерации в части обеспечения достоверности сведений, представляемых при
государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных
предпринимателей»
1
).
Все это говорит о повышении роли нотариуса в гражданском обороте, что
влечет при этом и постановку вопроса о его возможной ответственности. Ведь
законодатель отводит нотариусу функцию «последней инстанции» в проверке
правомерности, допустимости, законности совершаемых юридических
процедур. Законодатель предусматривает определенные гарантии нотариальной
деятельности (ст. 5 Основ законодательства о нотариате). Вместе с тем
указанные гарантии сформулированы как гарантии обратившимся за
совершением нотариальных действий лиц.
Таким образом, нотариальное удостоверение сделок на сегодняшний день
уже не означает удостоверение бесспорных прав и фактов. Ст. 163
Гражданского кодекса РФ, в отличие от ранее действующей редакции, гласит,
что нотариальное удостоверение сделки – проверка ее законности. Нотариус
наделен полномочиями убедиться в истинности намерений и волеизъявлении
сторон, выявить дееспособность, установить личность, удостоверить сделку
либо отказать в удостоверении. Это изменение предусмотрено Федеральным
законом от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5
раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса РФ».
Традиционно выделяют три стадии процедуры нотариального
удостоверения: первая стадия - возбуждение нотариального производства. В ее
основу входит обращение частных лиц к нотариусу с просьбой об
удостоверении сделки.
По мнению В.В. Яркова, именно обращение к нотариусу частных лиц
служит правопорождающим процессуальным юридическим фактом
2
. Не можем
1
СЗ РФ. 2015. № 13. Ст. 1811.
2
Нотариальное право России / Под ред. В.В. Яркова. М., 2003. С. 150.
58
с ним согласиться, так как иногда указанное событие наступает после
возникновения правоотношений между нотариусами и частными лицами. К
примеру, удостоверение соглашения о разделе наследственного имущества в
период ведения наследственного дела между наследниками, имеющими
обязательную долю в наследстве, и наследниками по завещанию.
На первой стадии нотариус должен проверить дееспособность и
полномочия лиц, обратившихся за нотариальным удостоверением. Здесь роль
нотариуса минимальна: он проверяет документы, удостоверяющие личность,
подтверждающие полномочия обратившихся лиц. Но нотариус не уполномочен
проверять наличие или отсутствие психических расстройств у обратившихся, у
него также нет доступа к информации об ограничении лица дееспособности.
Тем более что нотариус оценивает ситуацию визуально, при беседе с
участниками сделки.
Вторая стадия нотариального удостоверения сделки направлена на
установление ее действительности. Для этого нотариус исследует документы,
которые соответственно представлены и сообщены лицами, обратившимися за
совершением нотариальных действий. Полномочия нотариуса по
самостоятельному сбору информации предоставлены ему ст. 15 Основ
законодательства о нотариате, однако зачастую они противоречат полномочиям
других органов и должностных лиц. Например, Федеральный закон «Об актах
гражданского состояния» не содержит нотариусов в перечне лиц, имеющих
право делать запросы в архивах ЗАГСов.
В результате проверки документальных доказательств на предмет их
относимости, допустимости, достаточности и достоверности нотариус либо
подтверждает наличие условий действительности сделки и переходит к третьей
стадии – совершению удостоверительного акта, либо отказывает в совершении
нотариального действия. На данной стадии нотариус вправе составлять
проекты сделок, заявлений и других документов, изготовлять копии
документов и выписки из них, давать разъяснения по вопросам совершения
нотариальных действий, представлять заявление о государственной