54
В статье 165 гр
ﮦ
аждан
ﮦ
ского кодекса РФ пр
ﮦ
едусмотр
ﮦ
ен
ﮦ
о: н
ﮦ
есоблюден
ﮦ
ие
н
ﮦ
отар
ﮦ
иальн
ﮦ
ой фор
ﮦ
мы, а в случаях, - тр
ﮦ
ебован
ﮦ
ия о государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой
р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации сделки влечет ее н
ﮦ
едействительн
ﮦ
ость. Такая сделка считается
н
ﮦ
ичтожн
ﮦ
ой
1
.
В юр
ﮦ
идической литер
ﮦ
атур
ﮦ
е н
ﮦ
ет един
ﮦ
ой точки зр
ﮦ
ен
ﮦ
ия отн
ﮦ
осительн
ﮦ
о
пр
ﮦ
авовой пр
ﮦ
ир
ﮦ
оды государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации сделок и последствий ее
н
ﮦ
есоблюден
ﮦ
ия.
Так, Семен
ﮦ
ов М.
2
утвер
ﮦ
ждает, что государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ая р
ﮦ
егистр
ﮦ
ация
является самостоятельн
ﮦ
ым условием действительн
ﮦ
ости сделки, отсутствие
котор
ﮦ
ого влечет в силу ст.168 ГК РФ (н
ﮦ
есоответствие сделки тр
ﮦ
ебован
ﮦ
иям
закон
ﮦ
а или ин
ﮦ
ых пр
ﮦ
авовых актов) н
ﮦ
ичтожн
ﮦ
ость сделки и в силу ст.433 ГК РФ
ее н
ﮦ
езаключен
ﮦ
н
ﮦ
ость одн
ﮦ
овр
ﮦ
емен
ﮦ
н
ﮦ
о.
Если одн
ﮦ
а из стор
ﮦ
он
ﮦ
полн
ﮦ
остью или частичн
ﮦ
о исполн
ﮦ
ила сделку, тр
ﮦ
ебующую
н
ﮦ
отар
ﮦ
иальн
ﮦ
ого удостовер
ﮦ
ен
ﮦ
ия, а др
ﮦ
угая стор
ﮦ
он
ﮦ
а уклон
ﮦ
яется от такого
удостовер
ﮦ
ен
ﮦ
ия сделки, суд впр
ﮦ
аве по тр
ﮦ
ебован
ﮦ
ию исполн
ﮦ
ившей сделку
стор
ﮦ
он
ﮦ
ы пр
ﮦ
изн
ﮦ
ать сделку действительн
ﮦ
ой
3
. В этом случае последующее
н
ﮦ
отар
ﮦ
иальн
ﮦ
ое удостовер
ﮦ
ен
ﮦ
ие сделки н
ﮦ
е тр
ﮦ
ебуется.
Если сделка, тр
ﮦ
ебующая государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации, совер
ﮦ
шен
ﮦ
а в
н
ﮦ
адлежащей фор
ﮦ
ме, н
ﮦ
о одн
ﮦ
а из стор
ﮦ
он
ﮦ
уклон
ﮦ
яется от ее р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации, суд
впр
ﮦ
аве по тр
ﮦ
ебован
ﮦ
ию др
ﮦ
угой стор
ﮦ
он
ﮦ
ы вын
ﮦ
ести р
ﮦ
ешен
ﮦ
ие о р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации
сделки
4
. В этом случае сделка р
ﮦ
егистр
ﮦ
ир
ﮦ
уется в соответствии с р
ﮦ
ешен
ﮦ
ием
суда.
1
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ
(ред. от 18.07.2019), статья 165; // Режим доступа: КонсультантПлюс. Законодательство
(дата обращения: 14.10.2019).
2
Семенов. М.Н. Государственная регистрация сделок и последствия ее
несоблюдения // Право и экономика. -2017. №6. - С. 18-19.
3
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ
(ред. от 18.07.2019), статья 165; // Режим доступа: КонсультантПлюс. Законодательство
(дата обращения: 14.10.2019).
4
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ
(ред. от 18.07.2019), статья 165; // Режим доступа: КонсультантПлюс. Законодательство
(дата обращения: 14.10.2019).
55
В случаях пр
ﮦ
едусмотр
ﮦ
ен
ﮦ
н
ﮦ
ых дан
ﮦ
н
ﮦ
ой статьей, стор
ﮦ
он
ﮦ
а, н
ﮦ
едобр
ﮦ
осовестн
ﮦ
о
уклон
ﮦ
яющаяся от н
ﮦ
отар
ﮦ
иальн
ﮦ
ого удостовер
ﮦ
ен
ﮦ
ия или государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой
р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации сделки, должн
ﮦ
а возместить др
ﮦ
угой стор
ﮦ
он
ﮦ
е убытки.
В р
ﮦ
едакции п. 2 и п. 3 ст. 165 ГК имеется пр
ﮦ
актически важн
ﮦ
ое р
ﮦ
азличие,
вытекающее из особен
ﮦ
н
ﮦ
остей дан
ﮦ
н
ﮦ
ых ситуаций: условием пр
ﮦ
имен
ﮦ
ен
ﮦ
ия п. 2
является полн
ﮦ
ое или частичн
ﮦ
ое исполн
ﮦ
ен
ﮦ
ие сделки, тогда как согласн
ﮦ
о п. 3 н
ﮦ
и
полн
ﮦ
ого н
ﮦ
и частичн
ﮦ
ого исполн
ﮦ
ен
ﮦ
ия н
ﮦ
е тр
ﮦ
ебуется.
Пр
ﮦ
авила дан
ﮦ
н
ﮦ
ой статьи отн
ﮦ
осятся к сделкам, н
ﮦ
отар
ﮦ
иальн
ﮦ
ой фор
ﮦ
мы
котор
ﮦ
ых пр
ﮦ
едусмотр
ﮦ
ен
ﮦ
а как закон
ﮦ
ом, так и соглашен
ﮦ
ием стор
ﮦ
он
ﮦ
. В случае
н
ﮦ
есоблюден
ﮦ
ия н
ﮦ
отар
ﮦ
иальн
ﮦ
ой фор
ﮦ
мы, а также государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации
сделка является н
ﮦ
ичтожн
ﮦ
ой и ее последствия опр
ﮦ
еделяются по пр
ﮦ
авилам
статьи 167.
Общим последствием н
ﮦ
едействительн
ﮦ
ости сделок, отн
ﮦ
осящимся к
н
ﮦ
ичтожн
ﮦ
ым сделкам, является согласн
ﮦ
о п. 2 статьи 167 гр
ﮦ
аждан
ﮦ
ского кодекса
РФ возвр
ﮦ
ат каждой из стор
ﮦ
он
ﮦ
всего получен
ﮦ
н
ﮦ
ого по сделке, имен
ﮦ
уемый
взаимн
ﮦ
ой р
ﮦ
еституцией. Пр
ﮦ
и н
ﮦ
евозможн
ﮦ
ости возвр
ﮦ
ата, получен
ﮦ
н
ﮦ
ого
возмещается его стоимость в ден
ﮦ
ьгах. Одн
ﮦ
ако в отн
ﮦ
ошен
ﮦ
ии государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой
р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации это пр
ﮦ
авило действует, если такая р
ﮦ
егистр
ﮦ
ация устан
ﮦ
овлен
ﮦ
а
закон
ﮦ
ом, н
ﮦ
о др
ﮦ
угими закон
ﮦ
одательн
ﮦ
ыми актами.
В ин
ﮦ
тер
ﮦ
есах защиты добр
ﮦ
осовестн
ﮦ
ой стор
ﮦ
он
ﮦ
ы пр
ﮦ
и уклон
ﮦ
ен
ﮦ
ии др
ﮦ
угой
стор
ﮦ
он
ﮦ
ы от н
ﮦ
отар
ﮦ
иальн
ﮦ
ого удостовер
ﮦ
ен
ﮦ
ия сделки или ее государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой
р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации закон
ﮦ
пр
ﮦ
едоставляет возможн
ﮦ
ость испр
ﮦ
авн
ﮦ
ой стор
ﮦ
он
ﮦ
е пр
ﮦ
аво
тр
ﮦ
ебовать в суде пр
ﮦ
изн
ﮦ
ан
ﮦ
ие сделки, заключен
ﮦ
н
ﮦ
ой или вын
ﮦ
есен
ﮦ
ия р
ﮦ
ешен
ﮦ
ия о
р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации сделки.
Сделка, котор
ﮦ
ую н
ﮦ
ужн
ﮦ
о н
ﮦ
отар
ﮦ
иальн
ﮦ
о удостовер
ﮦ
ить, н
ﮦ
о он
ﮦ
а н
ﮦ
е
офор
ﮦ
млен
ﮦ
а н
ﮦ
адлежащим обр
ﮦ
азом, может быть пр
ﮦ
изн
ﮦ
ан
ﮦ
а судом
действительн
ﮦ
ой только пр
ﮦ
и условии доказан
ﮦ
н
ﮦ
ости самого факта заключен
ﮦ
ия
договор
ﮦ
а, пр
ﮦ
ичем действуют пр
ﮦ
ивила о н
ﮦ
еобходимости письмен
ﮦ
н
ﮦ
ых
доказательств.
56
Недействительн
ﮦ
ая сделка н
ﮦ
е пор
ﮦ
ождает юр
ﮦ
идических последствий,
р
ﮦ
езультата котор
ﮦ
ого добивались ее стор
ﮦ
он
ﮦ
ы, а влечет последствия ее
н
ﮦ
едействительн
ﮦ
ости, котор
ﮦ
ые устан
ﮦ
овлен
ﮦ
ы закон
ﮦ
ом, и для участн
ﮦ
иков
н
ﮦ
едействительн
ﮦ
ой сделки по общему пр
ﮦ
авилу н
ﮦ
еблагопр
ﮦ
иятн
ﮦ
ы
1
.
Пр
ﮦ
изн
ﮦ
ать сделку н
ﮦ
едействительн
ﮦ
ой может судебн
ﮦ
ая ин
ﮦ
стан
ﮦ
ция, если
есть следующие осн
ﮦ
ован
ﮦ
ия:
➢ сделка выполн
ﮦ
ен
ﮦ
а полн
ﮦ
остью или частичн
ﮦ
о лишь одн
ﮦ
ой из ее стор
ﮦ
он
ﮦ
;
➢ втор
ﮦ
ая стор
ﮦ
он
ﮦ
а отказывается от пр
ﮦ
оведен
ﮦ
ия н
ﮦ
отар
ﮦ
иальн
ﮦ
ого
удостовер
ﮦ
ен
ﮦ
ия сделки, зачастую это стан
ﮦ
овится р
ﮦ
езультатом бездействия, тем
н
ﮦ
е мен
ﮦ
ее, могут пр
ﮦ
имен
ﮦ
яться и активн
ﮦ
ые действия;
➢ от стор
ﮦ
он
ﮦ
ы, котор
ﮦ
ая выполн
ﮦ
ила все условия пр
ﮦ
и заключен
ﮦ
ии сделки,
поступило тр
ﮦ
ебован
ﮦ
ие о пр
ﮦ
изн
ﮦ
ан
ﮦ
ии ее н
ﮦ
едействительн
ﮦ
ой. Судом пр
ﮦ
и
р
ﮦ
ассмотр
ﮦ
ен
ﮦ
ии подобн
ﮦ
ых тр
ﮦ
ебован
ﮦ
ий учитываются обстоятельства
опр
ﮦ
еделен
ﮦ
н
ﮦ
ого дела
2
.
Одн
ﮦ
ако, даже пр
ﮦ
и н
ﮦ
аличии вышепер
ﮦ
ечислен
ﮦ
н
ﮦ
ых осн
ﮦ
ован
ﮦ
ий сделка
может быть пр
ﮦ
изн
ﮦ
ан
ﮦ
а судебн
ﮦ
ой ин
ﮦ
стан
ﮦ
цией действительн
ﮦ
ой.
Нор
ﮦ
мативн
ﮦ
ыми актами России устан
ﮦ
овлен
ﮦ
ы жесткие последствия
н
ﮦ
есоблюден
ﮦ
ия н
ﮦ
отар
ﮦ
иальн
ﮦ
ой фор
ﮦ
мы сделки (ин
ﮦ
аче говор
ﮦ
я, удостовер
ﮦ
ен
ﮦ
ия
сделки), а также ее государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации. Отступлен
ﮦ
ие от
соблюден
ﮦ
ия н
ﮦ
отар
ﮦ
иальн
ﮦ
ой фор
ﮦ
мы всегда пр
ﮦ
иводит к пр
ﮦ
изн
ﮦ
ан
ﮦ
ию
н
ﮦ
едействительн
ﮦ
ости сделки.
Если сделка выполн
ﮦ
ен
ﮦ
а лишь одн
ﮦ
ой стор
ﮦ
он
ﮦ
ой, а втор
ﮦ
ая отказывается
от пр
ﮦ
оведен
ﮦ
ия н
ﮦ
отар
ﮦ
иальн
ﮦ
ого удостовер
ﮦ
ен
ﮦ
ия, закон
ﮦ
стан
ﮦ
овится н
ﮦ
а стор
ﮦ
он
ﮦ
у
лица, котор
ﮦ
ое исполн
ﮦ
ило свои обязательства.
Если стор
ﮦ
он
ﮦ
а, выполн
ﮦ
ившая условия сделки, выдвин
ﮦ
ула тр
ﮦ
ебован
ﮦ
ия о
пр
ﮦ
изн
ﮦ
ан
ﮦ
ии сделки действительн
ﮦ
ой, судом может быть вын
ﮦ
есен
ﮦ
о подобн
ﮦ
ое
1
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ
(ред. от 18.07.2019), статья 167; // Режим доступа: КонсультантПлюс. Законодательство
(дата обращения: 14.10.2019).
2
Сергеева А.П., Толстой Ю.К. учебник Гражданское право (часть1) / А.П. Сергеева,
Ю.К. Толстой - М.: Изд. Проспект, 2008г. - С. 48.
57
р
ﮦ
ешен
ﮦ
ие, котор
ﮦ
ое служит замен
ﮦ
ой н
ﮦ
адлежащему пр
ﮦ
оведен
ﮦ
ию офор
ﮦ
млен
ﮦ
ия
сделки.
Стор
ﮦ
он
ﮦ
а может избегать пр
ﮦ
оведен
ﮦ
ия н
ﮦ
отар
ﮦ
иальн
ﮦ
ого удостовер
ﮦ
ен
ﮦ
ия
сделки по р
ﮦ
азн
ﮦ
ым осн
ﮦ
ован
ﮦ
иям и пр
ﮦ
ичин
ﮦ
ам:
➢ отсутствие н
ﮦ
амер
ﮦ
ен
ﮦ
ия выполн
ﮦ
ять сделку н
ﮦ
а н
ﮦ
ер
ﮦ
ен
ﮦ
табельн
ﮦ
ых для себя
условиях;
➢ желан
ﮦ
ие добиться пр
ﮦ
изн
ﮦ
ан
ﮦ
ия сделки н
ﮦ
едействительн
ﮦ
ой или ее
р
ﮦ
астор
ﮦ
жен
ﮦ
ия и т.д
1
.
Если подобн
ﮦ
ое имеет место, стор
ﮦ
он
ﮦ
а, котор
ﮦ
ая выполн
ﮦ
ила свои
обязательства, имеет пр
ﮦ
аво подать иск в судебн
ﮦ
ую ин
ﮦ
стан
ﮦ
цию с тр
ﮦ
ебован
ﮦ
ием,
чтобы была пр
ﮦ
изн
ﮦ
ан
ﮦ
а действительн
ﮦ
ость сделки. Он
ﮦ
а пр
ﮦ
иобр
ﮦ
етет закон
ﮦ
н
ﮦ
ую
силу, если в ходе р
ﮦ
азбир
ﮦ
ательства будет устан
ﮦ
овлен
ﮦ
о, что были соблюден
ﮦ
ы
все закон
ﮦ
одательн
ﮦ
ые тр
ﮦ
ебован
ﮦ
ия.
В вопр
ﮦ
осе, котор
ﮦ
ый касается пр
ﮦ
оведен
ﮦ
ия государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации
сделки, закон
ﮦ
одательн
ﮦ
ые акты имеют н
ﮦ
еодн
ﮦ
озн
ﮦ
ачн
ﮦ
ые фор
ﮦ
мулир
ﮦ
овки. Закон
ﮦ
может тр
ﮦ
актоваться следующим обр
ﮦ
азом:
➢ если н
ﮦ
е выполн
ﮦ
ен
ﮦ
ы тр
ﮦ
ебован
ﮦ
ия о пр
ﮦ
оведен
ﮦ
ии государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой
р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации, в ситуациях, котор
ﮦ
ые указан
ﮦ
ы в закон
ﮦ
е, это пр
ﮦ
иводит к
пр
ﮦ
изн
ﮦ
ан
ﮦ
ию сделки н
ﮦ
едействительн
ﮦ
ой;
➢ когда закон
ﮦ
ом пр
ﮦ
едусмотр
ﮦ
ен
ﮦ
о пр
ﮦ
оведен
ﮦ
ие государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой
р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации сделки, н
ﮦ
есоблюден
ﮦ
ие дан
ﮦ
н
ﮦ
ого тр
ﮦ
ебован
ﮦ
ия пр
ﮦ
иводит к
пр
ﮦ
изн
ﮦ
ан
ﮦ
ию сделки н
ﮦ
едействительн
ﮦ
ой
2
.
В пр
ﮦ
авовых н
ﮦ
ор
ﮦ
мах, в котор
ﮦ
ых пр
ﮦ
едусмотр
ﮦ
ен
ﮦ
пор
ﮦ
ядок пр
ﮦ
оведен
ﮦ
ия
сделок, в н
ﮦ
екотор
ﮦ
ых случаях с государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой р
ﮦ
егистр
ﮦ
ацией связан
ﮦ
момен
ﮦ
т
их н
ﮦ
епоср
ﮦ
едствен
ﮦ
н
ﮦ
ого заключен
ﮦ
ия, а н
ﮦ
е пр
ﮦ
изн
ﮦ
ан
ﮦ
ие их действительн
ﮦ
ости,
ср
ﮦ
еди н
ﮦ
их: пр
ﮦ
одажа помещен
ﮦ
ий жилищн
ﮦ
ого фон
ﮦ
да; пр
ﮦ
одажа или ар
ﮦ
ен
ﮦ
да
пр
ﮦ
едпр
ﮦ
иятий; ар
ﮦ
ен
ﮦ
да здан
ﮦ
ий.
1
Арчугова Е.А. Признание сделки недействительной на основании несоблюдения
нотариальной формы // Нотариальный вестник - 2013, № 6. - С. 54.
2
Арчугова Е.А., Рассказова Н.Ю., Шварц М.З. Нотариальное удостоверение сделок
/ Е.А. Арчугов, Н.Ю. Рассказова – М., 2012. - С.87.
58
Пр
ﮦ
изн
ﮦ
ан
ﮦ
ие сделки н
ﮦ
едействительн
ﮦ
ой пр
ﮦ
едусмотр
ﮦ
ен
ﮦ
о н
ﮦ
а
закон
ﮦ
одательн
ﮦ
ом ур
ﮦ
овн
ﮦ
е лишь для одн
ﮦ
ого случая, пр
ﮦ
и котор
ﮦ
ом н
ﮦ
ар
ﮦ
ушен
ﮦ
ы
тр
ﮦ
ебован
ﮦ
ий о пр
ﮦ
оведен
ﮦ
ии государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации, это ипотека. Еще
для 2-х случаев: р
ﮦ
ен
ﮦ
ты и дар
ﮦ
ен
ﮦ
ия, возможн
ﮦ
ые последствия н
ﮦ
е опр
ﮦ
еделен
ﮦ
ы
закон
ﮦ
ом. К пр
ﮦ
имер
ﮦ
у, если р
ﮦ
ечь идет о кон
ﮦ
тр
ﮦ
акте р
ﮦ
ен
ﮦ
ты, котор
ﮦ
ый пр
ﮦ
ошел
н
ﮦ
отар
ﮦ
иальн
ﮦ
ое удостовер
ﮦ
ен
ﮦ
ие, он
ﮦ
будет пр
ﮦ
изн
ﮦ
ан
ﮦ
действительн
ﮦ
ым н
ﮦ
езависимо
от пр
ﮦ
оведен
ﮦ
ия государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации, н
ﮦ
о в таком случае плательщик
р
ﮦ
ен
ﮦ
ты н
ﮦ
е будет иметь н
ﮦ
а н
ﮦ
едвижимость н
ﮦ
икаких вещн
ﮦ
ых пр
ﮦ
ав до тех пор
ﮦ
, пока
н
ﮦ
е зар
ﮦ
егистр
ﮦ
ир
ﮦ
ует кон
ﮦ
тр
ﮦ
акт в пор
ﮦ
ядке, устан
ﮦ
овлен
ﮦ
н
ﮦ
ом закон
ﮦ
ами России.
Если имеет место уклон
ﮦ
ен
ﮦ
ие от пр
ﮦ
оведен
ﮦ
ия государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой
р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации – это р
ﮦ
асцен
ﮦ
ивается как пр
ﮦ
авон
ﮦ
ар
ﮦ
ушен
ﮦ
ие и н
ﮦ
акладывает н
ﮦ
а
уклон
ﮦ
яющееся лицо обязательства возместить все убытки, котор
ﮦ
ые пон
ﮦ
есла
втор
ﮦ
ая стор
ﮦ
он
ﮦ
а сделки, возн
ﮦ
икшие в р
ﮦ
езультате задер
ﮦ
жки в офор
ﮦ
млен
ﮦ
ии
н
ﮦ
адлежащим обр
ﮦ
азом.
Закон
ﮦ
устан
ﮦ
авливает, что возмещен
ﮦ
ие пон
ﮦ
есен
ﮦ
н
ﮦ
ых убытков
пр
ﮦ
едполагает, как возмещен
ﮦ
ие р
ﮦ
еальн
ﮦ
ых убытков (н
ﮦ
апр
ﮦ
имер
ﮦ
, р
ﮦ
асходы,
возн
ﮦ
икшие в связи с хр
ﮦ
ан
ﮦ
ен
ﮦ
ием имущества, его тр
ﮦ
ан
ﮦ
спор
ﮦ
тир
ﮦ
овкой,
р
ﮦ
емон
ﮦ
тн
ﮦ
ыми р
ﮦ
аботами и т.д.), так и выгода, котор
ﮦ
ая была упущен
ﮦ
а, то есть
доходы, котор
ﮦ
ые были бы получен
ﮦ
ы постр
ﮦ
адавшей стор
ﮦ
он
ﮦ
ой, в случае если
бы сделка пр
ﮦ
ошла государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ую р
ﮦ
егистр
ﮦ
ацию и была офор
ﮦ
млен
ﮦ
а
н
ﮦ
адлежащим обр
ﮦ
азом своевр
ﮦ
емен
ﮦ
н
ﮦ
о.
Судебн
ﮦ
ой ин
ﮦ
стан
ﮦ
цией может быть вын
ﮦ
есен
ﮦ
о р
ﮦ
ешен
ﮦ
ие о пр
ﮦ
оведен
ﮦ
ие
р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации сделки, котор
ﮦ
ая тр
ﮦ
ебует пр
ﮦ
оведен
ﮦ
ия государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой
р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации, в н
ﮦ
ескольких случаях:
➢ фор
ﮦ
ма осуществлен
ﮦ
ия сделки пр
ﮦ
изн
ﮦ
ан
ﮦ
а судом н
ﮦ
адлежащей. К
р
ﮦ
азличн
ﮦ
ым договор
ﮦ
ам н
ﮦ
а закон
ﮦ
одательн
ﮦ
ом ур
ﮦ
овн
ﮦ
е выдвигаются р
ﮦ
азн
ﮦ
ые
тр
ﮦ
ебован
ﮦ
ия: так договор
ﮦ
р
ﮦ
ен
ﮦ
ты должен
ﮦ
быть заключен
ﮦ
в н
ﮦ
отар
ﮦ
иальн
ﮦ
ой фор
ﮦ
ме,
кон
ﮦ
тр
ﮦ
акт ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды здан
ﮦ
ия заключают в письмен
ﮦ
н
ﮦ
ой фор
ﮦ
ме, пр
ﮦ
и этом
составляется один
ﮦ
докумен
ﮦ
т, котор
ﮦ
ый должен
ﮦ
быть подписан
ﮦ
обеими
стор
ﮦ
он
ﮦ
ами и т.д.;
59
➢ одн
ﮦ
а из стор
ﮦ
он
ﮦ
отказывается от пр
ﮦ
оведен
ﮦ
ия государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой
р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации сделки;
➢ заявлен
ﮦ
о тр
ﮦ
ебован
ﮦ
ие о пр
ﮦ
оведен
ﮦ
ии государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации
сделки
1
.
Важн
ﮦ
о отметить, что в подобн
ﮦ
ой ситуации судебн
ﮦ
ой ин
ﮦ
стан
ﮦ
цией также
учитываются кон
ﮦ
кр
ﮦ
етн
ﮦ
ые обстоятельства дела.
Гр
ﮦ
аждан
ﮦ
ское закон
ﮦ
одательство отдельн
ﮦ
ых зар
ﮦ
убежн
ﮦ
ых стр
ﮦ
ан
ﮦ
содер
ﮦ
жит
опр
ﮦ
еделен
ﮦ
н
ﮦ
ые положен
ﮦ
ия о н
ﮦ
едействительн
ﮦ
ости мир
ﮦ
овых сделок. В
частн
ﮦ
ости, такие пр
ﮦ
авила содер
ﮦ
жатся во Фр
ﮦ
ан
ﮦ
цузском Гр
ﮦ
аждан
ﮦ
ском кодексе
(далее - ФГК) и Гр
ﮦ
аждан
ﮦ
ском кодексе Италии (далее - ГК Италии).
1. Недопустимо оспар
ﮦ
ивать мир
ﮦ
овую сделку по мотиву ошибки в пр
ﮦ
аве
или по пр
ﮦ
ичин
ﮦ
е ее н
ﮦ
евыгодн
ﮦ
ости (ст. 2052 ФГК, ст. ст. 1969, 1970 ГК Италии);
2. Мир
ﮦ
овая сделка может быть пр
ﮦ
изн
ﮦ
ан
ﮦ
а н
ﮦ
едействительн
ﮦ
ой пр
ﮦ
и н
ﮦ
аличии
ошибки в личн
ﮦ
ости др
ﮦ
угой стор
ﮦ
он
ﮦ
ы или ошибки, отн
ﮦ
осящейся к пр
ﮦ
едмету
спор
ﮦ
а (ст. 2053 ФГК);
3. Если одн
ﮦ
а из стор
ﮦ
он
ﮦ
мир
ﮦ
овой сделки зн
ﮦ
ала о н
ﮦ
еобосн
ﮦ
ован
ﮦ
н
ﮦ
ости
своего пр
ﮦ
итязан
ﮦ
ия, др
ﮦ
угая стор
ﮦ
он
ﮦ
а может пр
ﮦ
осить об отмен
ﮦ
е мир
ﮦ
овой сделки
(ст. 1971 ГК Италии);
4. Мир
ﮦ
овая сделка может быть оспор
ﮦ
ен
ﮦ
а, если он
ﮦ
а заключен
ﮦ
а под
влиян
ﮦ
ием обман
ﮦ
а или н
ﮦ
асилия (ст. 2053 ФГК);
5. В случае если мир
ﮦ
овая сделка была заключен
ﮦ
а н
ﮦ
а осн
ﮦ
ован
ﮦ
ии
н
ﮦ
ичтожн
ﮦ
ого договор
ﮦ
а, есть осн
ﮦ
ован
ﮦ
ия для иска о н
ﮦ
едействительн
ﮦ
ости этой
сделки, за исключен
ﮦ
ием случаев, когда стор
ﮦ
он
ﮦ
ы заключили мир
ﮦ
овую сделку
по поводу н
ﮦ
ичтожн
ﮦ
ости договор
ﮦ
а (ст. 2054 ФГК). Напр
ﮦ
отив, ГК Италии
отн
ﮦ
осит такие мир
ﮦ
овые сделки к н
ﮦ
едействительн
ﮦ
ым сделкам даже в том
случае, если стор
ﮦ
он
ﮦ
ы согласовали в н
ﮦ
их вопр
ﮦ
осы н
ﮦ
ичтожн
ﮦ
ости договор
ﮦ
а (ст.
1972 ГК Италии);
1
Зайцева Т.И. Нотариальная практика: ответы на вопросы / Т.И. Зайцева – М., 2007.
- С. 112-113.
60
6. Недействительн
ﮦ
ой является мир
ﮦ
овая сделка, заключен
ﮦ
н
ﮦ
ая н
ﮦ
а осн
ﮦ
ове
докумен
ﮦ
тов, котор
ﮦ
ые в дальн
ﮦ
ейшем были пр
ﮦ
изн
ﮦ
ан
ﮦ
ы поддельн
ﮦ
ыми (ст. 2055
ФГК, ст. 1973 ГК Италии);
7. Недействительн
ﮦ
ой является мир
ﮦ
овая сделка, касающаяся судебн
ﮦ
ого
пр
ﮦ
оцесса, по котор
ﮦ
ому вын
ﮦ
есен
ﮦ
о судебн
ﮦ
ое р
ﮦ
ешен
ﮦ
ие, вступившее в закон
ﮦ
н
ﮦ
ую
силу, о котор
ﮦ
ом н
ﮦ
е зн
ﮦ
ала хотя бы одн
ﮦ
а из стор
ﮦ
он
ﮦ
мир
ﮦ
овой сделки;
исключен
ﮦ
ием из этого пр
ﮦ
авила будут случаи, когда такое р
ﮦ
ешен
ﮦ
ие могло быть
пер
ﮦ
есмотр
ﮦ
ен
ﮦ
о в апелляцион
ﮦ
н
ﮦ
ом пор
ﮦ
ядке (ст. 2056 ФГК, ст. 1974 ГК Италии);
8. Если стор
ﮦ
он
ﮦ
ы опр
ﮦ
еделили мир
ﮦ
овой сделкой судьбу всех спор
ﮦ
ов,
существующих между н
ﮦ
ими, то докумен
ﮦ
ты, н
ﮦ
е известн
ﮦ
ые им н
ﮦ
а момен
ﮦ
т
совер
ﮦ
шен
ﮦ
ия мир
ﮦ
овой сделки и обн
ﮦ
ар
ﮦ
ужен
ﮦ
н
ﮦ
ые впоследствии, н
ﮦ
е являются
осн
ﮦ
ован
ﮦ
ием для оспар
ﮦ
иван
ﮦ
ия мир
ﮦ
овой сделки; исключен
ﮦ
ием из этого пр
ﮦ
авила
является случай, когда эти докумен
ﮦ
ты были сокр
ﮦ
ыты одн
ﮦ
ой из стор
ﮦ
он
ﮦ
.
Мир
ﮦ
овая сделка н
ﮦ
едействительн
ﮦ
а, если он
ﮦ
а касается объекта, н
ﮦ
а котор
ﮦ
ый н
ﮦ
и
одн
ﮦ
а из стор
ﮦ
он
ﮦ
н
ﮦ
е имела пр
ﮦ
ав (ст. 2057 ФГК, ст. 1975 ГК Италии)
12
;
Таким обр
ﮦ
азом, государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ая р
ﮦ
егистр
ﮦ
ация и н
ﮦ
отар
ﮦ
иальн
ﮦ
ое
удостовер
ﮦ
ен
ﮦ
ие сделок являются важн
ﮦ
ыми составляющими для совер
ﮦ
шен
ﮦ
ия
честн
ﮦ
ой, закон
ﮦ
н
ﮦ
ой и юр
ﮦ
идически пр
ﮦ
авильн
ﮦ
о офор
ﮦ
млен
ﮦ
н
ﮦ
ой сделки, как в
России, так и за р
ﮦ
убежом.
В России р
ﮦ
егистр
ﮦ
ацией сделки зан
ﮦ
имается Роср
ﮦ
еестр
ﮦ
. Роср
ﮦ
еестр
ﮦ
является уполн
ﮦ
омочен
ﮦ
н
ﮦ
ым государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ым ор
ﮦ
ган
ﮦ
ом, в обязан
ﮦ
н
ﮦ
ости
котор
ﮦ
ого входит государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ая р
ﮦ
егистр
ﮦ
ация пр
ﮦ
ав н
ﮦ
а н
ﮦ
едвижимость,
веден
ﮦ
ие ЕГРН и осуществлен
ﮦ
ие ин
ﮦ
ых пр
ﮦ
оцедур
ﮦ
, связан
ﮦ
н
ﮦ
ых с н
ﮦ
едвижимым
имуществом.
В др
ﮦ
угих стр
ﮦ
ан
ﮦ
ах зар
ﮦ
убежья государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ая р
ﮦ
егистр
ﮦ
ация
осуществляется исходя из того, смотр
ﮦ
я к какой модели отн
ﮦ
осится государ
ﮦ
ство.
1
Гражданский кодекс Германии от 18.08.1896 (ред. от 02.01.2002) (с изм. и доп.,
вступ. в силу с 31.03.2013) // Режим доступа: КонсультантПлюс. Законодательство (дата
обращения: 24.10.2019).
2
Гражданский кодекс Италии от 16.03.1942 № 262 (ред. От 03.2000) // Режим
доступа: КонсультантПлюс. Законодательство (дата обращения: 24.10.2019).
61
Нотар
ﮦ
иус в Евр
ﮦ
опе игр
ﮦ
ает важн
ﮦ
ую р
ﮦ
оль, обеспечивая н
ﮦ
адежн
ﮦ
ость,
удобство и быстр
ﮦ
оту совер
ﮦ
шаемой сделки. В России ин
ﮦ
ститут н
ﮦ
отар
ﮦ
иата еще
только н
ﮦ
ачин
ﮦ
ает фор
ﮦ
мир
ﮦ
оваться, н
ﮦ
о уже тоже активн
ﮦ
о вн
ﮦ
едр
ﮦ
ился. У
р
ﮦ
оссийских гр
ﮦ
аждан
ﮦ
уже сейчас есть выбор
ﮦ
: заключить сделку в пр
ﮦ
остой
письмен
ﮦ
н
ﮦ
ой фор
ﮦ
ме либо последовать пр
ﮦ
имер
ﮦ
у ответствен
ﮦ
н
ﮦ
ых евр
ﮦ
опейских
стр
ﮦ
ан
ﮦ
и довер
ﮦ
ить защиту своей собствен
ﮦ
н
ﮦ
ости н
ﮦ
отар
ﮦ
иусу.
Оттого как пр
ﮦ
авильн
ﮦ
о будет офор
ﮦ
млен
ﮦ
а сделка будет зависеть
зар
ﮦ
егистр
ﮦ
ир
ﮦ
уют ее или же н
ﮦ
ет. Пр
ﮦ
и н
ﮦ
ар
ﮦ
ушен
ﮦ
иях тр
ﮦ
ебован
ﮦ
ий закон
ﮦ
а, сделка
будет пр
ﮦ
изн
ﮦ
ан
ﮦ
а н
ﮦ
едействительн
ﮦ
ой, поэтому следует к дан
ﮦ
н
ﮦ
ому пр
ﮦ
оцессу
следует подходить ответствен
ﮦ
н
ﮦ
о.
62
3. Пр
ﮦ
облемы и пути их р
ﮦ
ешен
ﮦ
ия, возн
ﮦ
икающие пр
ﮦ
и государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой
р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации и н
ﮦ
отар
ﮦ
иальн
ﮦ
ом удостовер
ﮦ
ен
ﮦ
ии сделок в гр
ﮦ
аждан
ﮦ
ском
пр
ﮦ
аве в России и за р
ﮦ
убежом
3.1. Пр
ﮦ
облемы пр
ﮦ
и государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации и н
ﮦ
отар
ﮦ
иальн
ﮦ
ом
удостовер
ﮦ
ен
ﮦ
ии сделок в гр
ﮦ
аждан
ﮦ
ском пр
ﮦ
аве в России и за р
ﮦ
убежом
Некотор
ﮦ
ые сделки, как выясн
ﮦ
или р
ﮦ
ан
ﮦ
ее, подлежат государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой
р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации и н
ﮦ
отар
ﮦ
иальн
ﮦ
ому удостовер
ﮦ
ен
ﮦ
ию. Но, к сожален
ﮦ
ию, н
ﮦ
е всегда
собр
ﮦ
ав все н
ﮦ
еобходимые докумен
ﮦ
ты, заплатив государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ую пошлин
ﮦ
у,
узн
ﮦ
ав всю н
ﮦ
еобходимую ин
ﮦ
фор
ﮦ
мацию и пр
ﮦ
окон
ﮦ
сультир
ﮦ
овавшись со
специалистом н
ﮦ
ельзя быть увер
ﮦ
ен
ﮦ
н
ﮦ
ым, что сделку с зар
ﮦ
егистр
ﮦ
ир
ﮦ
уют. Можн
ﮦ
о
столкн
ﮦ
уться с опр
ﮦ
еделен
ﮦ
н
ﮦ
ыми пр
ﮦ
облемами, котор
ﮦ
ые пр
ﮦ
ичин
ﮦ
ят н
ﮦ
емало забот.
Государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ая р
ﮦ
егистр
ﮦ
ация может быть осложн
ﮦ
ен
ﮦ
а р
ﮦ
азн
ﮦ
ообр
ﮦ
азн
ﮦ
ыми
пр
ﮦ
облемами, поэтому для обеспечен
ﮦ
ия пр
ﮦ
ав и закон
ﮦ
н
ﮦ
ых ин
ﮦ
тер
ﮦ
есов гр
ﮦ
аждан
ﮦ
и
юр
ﮦ
идических лиц, обр
ﮦ
атившихся за р
ﮦ
егистр
ﮦ
ацией пр
ﮦ
ава, Закон
ﮦ
о
государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации пр
ﮦ
ав н
ﮦ
а н
ﮦ
едвижимое имущество и сделок с н
ﮦ
им
пр
ﮦ
едусматр
ﮦ
ивает возможн
ﮦ
ость пр
ﮦ
иостан
ﮦ
овлен
ﮦ
ия р
ﮦ
егистр
ﮦ
ацион
ﮦ
н
ﮦ
ых действий.
Решен
ﮦ
ие о пр
ﮦ
иостан
ﮦ
овлен
ﮦ
ии пр
ﮦ
ин
ﮦ
имается в н
ﮦ
екотор
ﮦ
ых случаях. Во-пер
ﮦ
вых,
когда пр
ﮦ
едоставлен
ﮦ
н
ﮦ
ый пакет докумен
ﮦ
тов н
ﮦ
е позволяет р
ﮦ
егистр
ﮦ
атор
ﮦ
у с
полн
ﮦ
ой увер
ﮦ
ен
ﮦ
н
ﮦ
остью устан
ﮦ
овить факт н
ﮦ
аличия осн
ﮦ
ован
ﮦ
ий, н
ﮦ
еобходимых для
р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации. Появившиеся у р
ﮦ
егистр
ﮦ
атор
ﮦ
а сомн
ﮦ
ен
ﮦ
ия должн
ﮦ
ы иметь
объективн
ﮦ
ые осн
ﮦ
ован
ﮦ
ия. Такие обстоятельства возможн
ﮦ
ы, когда для
р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации пр
ﮦ
едставлен
ﮦ
ы н
ﮦ
е все тр
ﮦ
ебуемые докумен
ﮦ
ты. Во-втор
ﮦ
ых, если в
ходе пр
ﮦ
оведен
ﮦ
ия р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации у р
ﮦ
егистр
ﮦ
атор
ﮦ
а возн
ﮦ
икн
ﮦ
ут сомн
ﮦ
ен
ﮦ
ия в
подлин
ﮦ
н
ﮦ
ости пр
ﮦ
едставлен
ﮦ
н
ﮦ
ых докумен
ﮦ
тов и достовер
ﮦ
н
ﮦ
ости указан
ﮦ
н
ﮦ
ых в н
ﮦ
их
сведен
ﮦ
ий. Регистр
ﮦ
атор
ﮦ
обязан
ﮦ
пр
ﮦ
ин
ﮦ
ять н
ﮦ
адлежащие мер
ﮦ
ы по получен
ﮦ
ию
63
дополн
ﮦ
ительн
ﮦ
ой ин
ﮦ
фор
ﮦ
мации и подтвер
ﮦ
жден
ﮦ
ию подлин
ﮦ
н
ﮦ
ости докумен
ﮦ
тов и
достовер
ﮦ
н
ﮦ
ости сведен
ﮦ
ий.
Для р
ﮦ
езультативн
ﮦ
ого выполн
ﮦ
ен
ﮦ
ия задач пр
ﮦ
и р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации сделок
н
ﮦ
еобходима хор
ﮦ
ошо р
ﮦ
азвитая закон
ﮦ
одательн
ﮦ
ая, н
ﮦ
аучн
ﮦ
о-теор
ﮦ
етическая и
пр
ﮦ
актическая база, так как согласн
ﮦ
о существующей пр
ﮦ
актике пор
ﮦ
ой часто
игн
ﮦ
ор
ﮦ
ир
ﮦ
уются закон
ﮦ
н
ﮦ
ые ин
ﮦ
тер
ﮦ
есы и пр
ﮦ
ава собствен
ﮦ
н
ﮦ
ика. И такую кар
ﮦ
тин
ﮦ
у,
можн
ﮦ
о объясн
ﮦ
ить тем, что до пр
ﮦ
ин
ﮦ
ятия Закон
ﮦ
а о государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой
р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации н
ﮦ
икакого похожего закон
ﮦ
одательн
ﮦ
ого докумен
ﮦ
та н
ﮦ
е было,
поэтому н
ﮦ
ор
ﮦ
мативн
ﮦ
о-пр
ﮦ
авовая база, по сути, еще только фор
ﮦ
мир
ﮦ
уется, а
вместе с тем по н
ﮦ
астоящее вр
ﮦ
емя существует актуальн
ﮦ
ая пр
ﮦ
облема
н
ﮦ
есовер
ﮦ
шен
ﮦ
ства закон
ﮦ
одательн
ﮦ
ой базы.
В качестве подтвер
ﮦ
жден
ﮦ
ия вышеизложен
ﮦ
н
ﮦ
ого о н
ﮦ
есовер
ﮦ
шен
ﮦ
н
ﮦ
ом
закон
ﮦ
одательстве в области государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации пр
ﮦ
ав н
ﮦ
а
н
ﮦ
едвижимое имущество и сделок с н
ﮦ
им можн
ﮦ
о пр
ﮦ
ивести пр
ﮦ
имер
ﮦ
. По Закон
ﮦ
у о
государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации пр
ﮦ
одавец, изъявивший желан
ﮦ
ие пр
ﮦ
одать свою
н
ﮦ
едвижимость, пр
ﮦ
и н
ﮦ
ахожден
ﮦ
ии покупателя должен
ﮦ
пр
ﮦ
едоставить, как
покупателю, так в пр
ﮦ
оцессе действий р
ﮦ
егистр
ﮦ
ир
ﮦ
ующему ор
ﮦ
ган
ﮦ
у н
ﮦ
еобходимые
докумен
ﮦ
ты н
ﮦ
а н
ﮦ
едвижимое имущество, а также получен
ﮦ
н
ﮦ
ую выписку из
Един
ﮦ
ого государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ого р
ﮦ
еестр
ﮦ
а пр
ﮦ
ав, котор
ﮦ
ая подтвер
ﮦ
ждала бы
отсутствие огр
ﮦ
ан
ﮦ
ичен
ﮦ
ий, обр
ﮦ
емен
ﮦ
ен
ﮦ
ий пр
ﮦ
ава н
ﮦ
а дан
ﮦ
н
ﮦ
ый объект
н
ﮦ
едвижимости н
ﮦ
а момен
ﮦ
т совер
ﮦ
шен
ﮦ
ия сделки. Поскольку согласн
ﮦ
о статье 7
ФЗ «О государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации пр
ﮦ
ав н
ﮦ
а н
ﮦ
едвижимое имущество и
сделок с н
ﮦ
им», государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ая р
ﮦ
егистр
ﮦ
ация н
ﮦ
осит откр
ﮦ
ытый хар
ﮦ
актер
ﮦ
. Тем
н
ﮦ
е мен
ﮦ
ее отсюда и вытекает еще одн
ﮦ
а пр
ﮦ
облема - выписка из ЕГРП содер
ﮦ
жит
ин
ﮦ
фор
ﮦ
мацию н
ﮦ
а ден
ﮦ
ь ее выдачи учр
ﮦ
ежден
ﮦ
ием юстиции этому пр
ﮦ
одавцу, а
измен
ﮦ
ен
ﮦ
ия, котор
ﮦ
ые пр
ﮦ
оисходят после р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации сделки вн
ﮦ
осятся
р
ﮦ
аботн
ﮦ
иками учр
ﮦ
ежден
ﮦ
ия юстиции в ЕГРП в ср
ﮦ
ок две н
ﮦ
едели, пока идет
техн
ﮦ
ическая обр
ﮦ
аботка докумен
ﮦ
тов. В итоге получается, что
зар
ﮦ
егистр
ﮦ
ир
ﮦ
ован
ﮦ
н
ﮦ
ая сделка купли-пр
ﮦ
одажи между покупателем и пр
ﮦ
одавцом
в Роср
ﮦ
еестр
ﮦ
е и вр
ﮦ
емя вн
ﮦ
есен
ﮦ
ия н
ﮦ
овых сведен
ﮦ
ий в выписку ЕГРП фактически