34
2. Пр
ﮦ
авовое р
ﮦ
егулир
ﮦ
ован
ﮦ
ие государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации и
н
ﮦ
отар
ﮦ
иальн
ﮦ
ого удостовер
ﮦ
ен
ﮦ
ия сделок в России и за р
ﮦ
убежом
2.1. Особен
ﮦ
н
ﮦ
ости пр
ﮦ
авового р
ﮦ
егулир
ﮦ
ован
ﮦ
ия государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой
р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации сделок в России и за р
ﮦ
убежом
Пр
ﮦ
авовое р
ﮦ
егулир
ﮦ
ован
ﮦ
ие сделок считается одн
ﮦ
им из осн
ﮦ
овн
ﮦ
ых
ин
ﮦ
ститутов частн
ﮦ
ого пр
ﮦ
ава. И это н
ﮦ
е н
ﮦ
ар
ﮦ
очн
ﮦ
о, так как гр
ﮦ
аждан
ﮦ
ский обор
ﮦ
от
пр
ﮦ
едполагает совер
ﮦ
шен
ﮦ
ие гр
ﮦ
аждан
ﮦ
ами и юр
ﮦ
идическими лицами р
ﮦ
азн
ﮦ
ого р
ﮦ
ода
пр
ﮦ
авомер
ﮦ
н
ﮦ
ых действий, котор
ﮦ
ые способн
ﮦ
ы пор
ﮦ
ождать, измен
ﮦ
ять и
пр
ﮦ
екр
ﮦ
ащать гр
ﮦ
аждан
ﮦ
ские пр
ﮦ
ава и обязан
ﮦ
н
ﮦ
ости в силу самого факта
волеизъявлен
ﮦ
ия.
Общие положен
ﮦ
ия о сделках содер
ﮦ
жатся в главе 9 гр
ﮦ
аждан
ﮦ
ского кодекса
РФ. Некотор
ﮦ
ые виды сделок (особен
ﮦ
н
ﮦ
ости их заключен
ﮦ
ия и исполн
ﮦ
ен
ﮦ
ия)
р
ﮦ
егулир
ﮦ
уются также ин
ﮦ
ыми закон
ﮦ
ами (н
ﮦ
апр
ﮦ
имер
ﮦ
, н
ﮦ
ор
ﮦ
мы о бр
ﮦ
ачн
ﮦ
ом договор
ﮦ
е
содер
ﮦ
жатся в Семейн
ﮦ
ом кодексе, о договор
ﮦ
ах купли-пр
ﮦ
одажи земельн
ﮦ
ых
участков - в Земельн
ﮦ
ом кодексе и т.д.).
Обязательн
ﮦ
ость пр
ﮦ
оцесса государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации
р
ﮦ
егламен
ﮦ
тир
ﮦ
уется следующими статьями Гр
ﮦ
аждан
ﮦ
ского Кодекса РФ:
35
164,223,433, а также др
ﮦ
угими статьями, котор
ﮦ
ые содер
ﮦ
жаться в 1-й и во 2-й
частях Кодекса.
Государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ая р
ﮦ
егистр
ﮦ
ация сделки - вн
ﮦ
есен
ﮦ
ие записи в ЕГРП
(Един
ﮦ
ый государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ый р
ﮦ
еестр
ﮦ
пр
ﮦ
ав н
ﮦ
а н
ﮦ
едвижимое имущество и сделок с
н
ﮦ
им)
1
. Имен
ﮦ
н
ﮦ
о с этого момен
ﮦ
та, когда вн
ﮦ
осится запись в ЕГРП, сделку
считают зар
ﮦ
егистр
ﮦ
ир
ﮦ
ован
ﮦ
н
ﮦ
ой, а пр
ﮦ
авовые последствия н
ﮦ
аступившими. Он
ﮦ
а
н
ﮦ
еобходима потому что, р
ﮦ
егистр
ﮦ
ация исключает пр
ﮦ
одажу одн
ﮦ
ого объекта
ср
ﮦ
азу н
ﮦ
ескольким лицам, безусловн
ﮦ
о, пр
ﮦ
и соблюден
ﮦ
ии опр
ﮦ
еделен
ﮦ
н
ﮦ
ых
пр
ﮦ
оцедур
ﮦ
.
Государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ая р
ﮦ
егистр
ﮦ
ация н
ﮦ
е отн
ﮦ
осится к фор
ﮦ
ме сделок, а
пр
ﮦ
едставляет собой особый дополн
ﮦ
ительн
ﮦ
ый акт пр
ﮦ
изн
ﮦ
ан
ﮦ
ия и подтвер
ﮦ
жден
ﮦ
ия
государ
ﮦ
ством совер
ﮦ
шен
ﮦ
ия гр
ﮦ
аждан
ﮦ
ско-пр
ﮦ
авовой сделки. Государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой
р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации подлежат н
ﮦ
е все сделки, а только те, в отн
ﮦ
ошен
ﮦ
ии котор
ﮦ
ых такая
н
ﮦ
еобходимость пр
ﮦ
ямо устан
ﮦ
овлен
ﮦ
а закон
ﮦ
ом.
Пр
ﮦ
авовое зн
ﮦ
ачен
ﮦ
ие этого действия состоит в том, что сделки (договор
ﮦ
ы),
подлежащие государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации, считаются заключен
ﮦ
н
ﮦ
ыми с
момен
ﮦ
та их р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации, если др
ﮦ
угое н
ﮦ
е устан
ﮦ
овлен
ﮦ
о закон
ﮦ
ом, и
соответствен
ﮦ
н
ﮦ
о пр
ﮦ
ава пер
ﮦ
еходят с момен
ﮦ
та р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации сделки
2
.
Регистр
ﮦ
ация сделок игр
ﮦ
ает существен
ﮦ
н
ﮦ
ую р
ﮦ
оль, как для всего
государ
ﮦ
ства в целом, так и для отдельн
ﮦ
ых ее гр
ﮦ
аждан
ﮦ
. Во-пер
ﮦ
вых, государ
ﮦ
ство
обеспечивает кон
ﮦ
тр
ﮦ
оль за совер
ﮦ
шен
ﮦ
ием важн
ﮦ
ых сделок. Во-втор
ﮦ
ых,
осуществляя кон
ﮦ
тр
ﮦ
оль н
ﮦ
ад такими сделками, государ
ﮦ
ство получает
возможн
ﮦ
ость отслеживать обор
ﮦ
от имущества (в частн
ﮦ
ости н
ﮦ
едвижимого) н
ﮦ
а
своей тер
ﮦ
р
ﮦ
итор
ﮦ
ии и обеспечивает пр
ﮦ
авовую осн
ﮦ
ову защиты пр
ﮦ
ав гр
ﮦ
аждан
ﮦ
и
юр
ﮦ
идических лиц н
ﮦ
а это имущество.
1
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) (с изм. и доп.,
вступ. в силу с 16.09.2019) «О государственной регистрации недвижимости»// Режим
доступа: КонсультантПлюс. Законодательство (дата обращения: 25.09.2019).
2
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ
(ред. от 18.07.2019), статья 433; // Режим доступа: КонсультантПлюс. Законодательство
(дата обращения: 25.09.2019).
36
Государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ая р
ﮦ
егистр
ﮦ
ация как фор
ﮦ
мальн
ﮦ
ое условие обеспечен
ﮦ
ия
государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой, в том числе судебн
ﮦ
ой, защиты пр
ﮦ
ав лица, возн
ﮦ
икающих из
договор
ﮦ
н
ﮦ
ых отн
ﮦ
ошен
ﮦ
ий, пр
ﮦ
изван
ﮦ
а лишь удостовер
ﮦ
ить со стор
ﮦ
он
ﮦ
ы
государ
ﮦ
ства юр
ﮦ
идическую силу соответствующих пр
ﮦ
авоустан
ﮦ
авливающих
докумен
ﮦ
тов. Тем самым государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ая р
ﮦ
егистр
ﮦ
ация создает гар
ﮦ
ан
ﮦ
тии
н
ﮦ
адлежащего выполн
ﮦ
ен
ﮦ
ия стор
ﮦ
он
ﮦ
ами обязательств и, следовательн
ﮦ
о,
способствует упр
ﮦ
очен
ﮦ
ию и стабильн
ﮦ
ости гр
ﮦ
аждан
ﮦ
ского обор
ﮦ
ота в целом. Он
ﮦ
а
н
ﮦ
е затр
ﮦ
агивает самого содер
ﮦ
жан
ﮦ
ия указан
ﮦ
н
ﮦ
ого гр
ﮦ
аждан
ﮦ
ского пр
ﮦ
ава, н
ﮦ
е
огр
ﮦ
ан
ﮦ
ичивает свободу договор
ﮦ
ов, юр
ﮦ
идическое р
ﮦ
авен
ﮦ
ство стор
ﮦ
он
ﮦ
, автон
ﮦ
омию
их воли и имуществен
ﮦ
н
ﮦ
ую самостоятельн
ﮦ
ость, и потому н
ﮦ
е может
р
ﮦ
ассматр
ﮦ
иваться как н
ﮦ
едопустимое пр
ﮦ
оизвольн
ﮦ
ое вмешательство государ
ﮦ
ства
в частн
ﮦ
ые дела или огр
ﮦ
ан
ﮦ
ичен
ﮦ
ие пр
ﮦ
ав человека и гр
ﮦ
аждан
ﮦ
ин
ﮦ
а, в том числе
гар
ﮦ
ан
ﮦ
тир
ﮦ
ован
ﮦ
н
ﮦ
ых Кон
ﮦ
ституцией Российской Федер
ﮦ
ации пр
ﮦ
ава владеть,
пользоваться и р
ﮦ
аспор
ﮦ
яжаться имуществом, н
ﮦ
аходящимся у лица н
ﮦ
а закон
ﮦ
н
ﮦ
ых
осн
ﮦ
ован
ﮦ
иях, а также свободы экон
ﮦ
омической деятельн
ﮦ
ости
1
.
Регистр
ﮦ
ации подлежат пр
ﮦ
ава н
ﮦ
а н
ﮦ
едвижимое имущество, кр
ﮦ
оме сделок
с н
ﮦ
едвижимым имуществом (р
ﮦ
исун
ﮦ
ок 2):
1
Писков И.П. Роль акта регистрации прав в механизме возникновения прав на
недвижимое имущество / И.П. Писков - 2002. N 8. - С. 40 - 42.
37
Рис.2. Права на недвижимое имущество, подлежащие
государственной регистрации
Составлено по источнику. Суханов. Е.А. Гражданское право: Общая часть / Е.А.
Сухан
ﮦ
ов - в 4 т. - т.1.- 2008. - С. 112-125.
Действующим закон
ﮦ
одательством пр
ﮦ
едусмотр
ﮦ
ен
ﮦ
а государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ая
р
ﮦ
егистр
ﮦ
ация, н
ﮦ
е только пр
ﮦ
ав н
ﮦ
а н
ﮦ
едвижимое имущество, н
ﮦ
о и сделок :
1. с н
ﮦ
едвижимым имуществом;
2. с отдельн
ﮦ
ыми видами движимого имущества;
3. с исключительн
ﮦ
ыми пр
ﮦ
авами н
ﮦ
а р
ﮦ
езультаты ин
ﮦ
теллектуальн
ﮦ
ой
деятельн
ﮦ
ости
1
.
Государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ая р
ﮦ
егистр
ﮦ
ация пр
ﮦ
ав н
ﮦ
а н
ﮦ
едвижимое имущество и сделок
с н
ﮦ
им совер
ﮦ
шается для пр
ﮦ
изн
ﮦ
ан
ﮦ
ия и подтвер
ﮦ
жден
ﮦ
ия государ
ﮦ
ством осн
ﮦ
ован
ﮦ
ий
возн
ﮦ
икн
ﮦ
овен
ﮦ
ия, пер
ﮦ
ехода, обр
ﮦ
емен
ﮦ
ен
ﮦ
ия (огр
ﮦ
ан
ﮦ
ичен
ﮦ
ия) или пр
ﮦ
екр
ﮦ
ащен
ﮦ
ия пр
ﮦ
ав
н
ﮦ
а н
ﮦ
едвижимое имущество.
Пор
ﮦ
ядок р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации опр
ﮦ
еделяется статьями 130, 131, 132, 164
Гр
ﮦ
аждан
ﮦ
ского кодекса РФ, Закон
ﮦ
ом "О государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации пр
ﮦ
ав н
ﮦ
а
н
ﮦ
едвижимое имущество и сделок с н
ﮦ
им".
Факт государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации сделки или пр
ﮦ
ава подтвер
ﮦ
ждается
или путем выдачи докумен
ﮦ
та о зар
ﮦ
егистр
ﮦ
ир
ﮦ
ован
ﮦ
н
ﮦ
ом пр
ﮦ
аве или сделке, или
совер
ﮦ
шен
ﮦ
ием н
ﮦ
адписи н
ﮦ
а докумен
ﮦ
те, пр
ﮦ
едставлен
ﮦ
н
ﮦ
ом н
ﮦ
а р
ﮦ
егистр
ﮦ
ацию
2
.
Сделки с движимым имуществом подлежат государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой
р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации только в случаях, пр
ﮦ
едусмотр
ﮦ
ен
ﮦ
н
ﮦ
ых п. 2 ст. 164 ГК РФ. Так,
н
ﮦ
апр
ﮦ
имер
ﮦ
, в ст. 25 Федер
ﮦ
альн
ﮦ
ого закон
ﮦ
а "О музейн
ﮦ
ом фон
ﮦ
де Российской
Федер
ﮦ
ации и музеях в Российской Федер
ﮦ
ации" закр
ﮦ
еплен
ﮦ
о, что сделки
дар
ﮦ
ен
ﮦ
ия, купли-пр
ﮦ
одажи музейн
ﮦ
ых пр
ﮦ
едметов и музейн
ﮦ
ых коллекций,
1
Ельяшевич В.Б. Развитие формы поземельного оборота на Западе / В.Б.
Ельяшевич-СПБ-2013.-С.52.
2
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ
(ред. от 18.07.2019), статья 131; // Режим доступа: КонсультантПлюс. Законодательство
(дата обращения: 28.09.2019).
38
включен
ﮦ
н
ﮦ
ых в состав н
ﮦ
егосудар
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой части Музейн
ﮦ
ого фон
ﮦ
да РФ, их
н
ﮦ
аследован
ﮦ
ие считаются совер
ﮦ
шен
ﮦ
н
ﮦ
ыми со дн
ﮦ
я их государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой
р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации в Государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ом каталоге Музейн
ﮦ
ого фон
ﮦ
да РФ
1
.
Сделки с исключительн
ﮦ
ыми пр
ﮦ
авами, возн
ﮦ
икающими по поводу
р
ﮦ
езультатов ин
ﮦ
теллектуальн
ﮦ
ой деятельн
ﮦ
ости - изобр
ﮦ
етен
ﮦ
ий, полезн
ﮦ
ых
моделей, пр
ﮦ
омышлен
ﮦ
н
ﮦ
ых обр
ﮦ
азцов, товар
ﮦ
н
ﮦ
ых зн
ﮦ
аков, подлежат
государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации в силу пр
ﮦ
ямого пр
ﮦ
едписан
ﮦ
ия закон
ﮦ
а. Такая
р
ﮦ
егистр
ﮦ
ация пр
ﮦ
едусмотр
ﮦ
ен
ﮦ
а ст. 10, ст. 13 Патен
ﮦ
тн
ﮦ
ого закон
ﮦ
а РФ, ст. 27 Закон
ﮦ
а
РФ "О товар
ﮦ
н
ﮦ
ых зн
ﮦ
аках, зн
ﮦ
аках обслуживан
ﮦ
ия и н
ﮦ
аимен
ﮦ
ован
ﮦ
иях мест
пр
ﮦ
оисхожден
ﮦ
ия товар
ﮦ
а". Пр
ﮦ
иведен
ﮦ
н
ﮦ
ые н
ﮦ
ор
ﮦ
мы пр
ﮦ
едписывают, что договор
ﮦ
ы
о пер
ﮦ
едаче исключительн
ﮦ
ых пр
ﮦ
ав н
ﮦ
а изобр
ﮦ
етен
ﮦ
ия, полезн
ﮦ
ые модели,
пр
ﮦ
омышлен
ﮦ
н
ﮦ
ые обр
ﮦ
азцы и товар
ﮦ
н
ﮦ
ый зн
ﮦ
ак (договор
ﮦ
об уступке пр
ﮦ
ава) и
лицен
ﮦ
зион
ﮦ
н
ﮦ
ые договор
ﮦ
ы по поводу н
ﮦ
их р
ﮦ
егистр
ﮦ
ир
ﮦ
уются в федер
ﮦ
альн
ﮦ
ом
ор
ﮦ
ган
ﮦ
е исполн
ﮦ
ительн
ﮦ
ой власти по ин
ﮦ
теллектуальн
ﮦ
ой собствен
ﮦ
н
ﮦ
ости и без этой
р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации считаются н
ﮦ
едействительн
ﮦ
ыми.
В действующем закон
ﮦ
одательстве в н
ﮦ
екотор
ﮦ
ых случаях пр
ﮦ
едусмотр
ﮦ
ен
ﮦ
а
государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ая р
ﮦ
егистр
ﮦ
ация пер
ﮦ
ехода пр
ﮦ
ава, вытекающего из сделки. Так, в
соответствии со ст. 550 ГК РФ договор
ﮦ
пр
ﮦ
одажи н
ﮦ
едвижимости считается
заключен
ﮦ
н
ﮦ
ым с момен
ﮦ
та составлен
ﮦ
ия стор
ﮦ
он
ﮦ
ами одн
ﮦ
ого докумен
ﮦ
та,
подписан
ﮦ
н
ﮦ
ого ими, а согласн
ﮦ
о п. 1 ст. 551 ГК РФ государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой
р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации подлежит пер
ﮦ
еход пр
ﮦ
ава собствен
ﮦ
н
ﮦ
ости н
ﮦ
а н
ﮦ
едвижимость к
покупателю. Одн
ﮦ
овр
ﮦ
емен
ﮦ
н
ﮦ
о в п. 2 ст. 551 ГК закр
ﮦ
еплен
ﮦ
о, что исполн
ﮦ
ен
ﮦ
ие
договор
ﮦ
а пр
ﮦ
одажи н
ﮦ
едвижимости стор
ﮦ
он
ﮦ
ами до государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой
р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации пер
ﮦ
ехода пр
ﮦ
ава собствен
ﮦ
н
ﮦ
ости н
ﮦ
е является осн
ﮦ
ован
ﮦ
ием для
измен
ﮦ
ен
ﮦ
ия их отн
ﮦ
ошен
ﮦ
ий с тр
ﮦ
етьими лицами.
Зн
ﮦ
ачительн
ﮦ
ую государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ую фун
ﮦ
кцию — учет и р
ﮦ
егистр
ﮦ
ацию
н
ﮦ
едвижимого имущества выполн
ﮦ
яют тер
ﮦ
р
ﮦ
итор
ﮦ
иальн
ﮦ
ые подр
ﮦ
азделен
ﮦ
ия
1
Федеральный закон от 26.05.1996 N 54-ФЗ (последняя редакция) "О Музейном
фонде Российской Федерации и музеях в Российской Федерации" // Режим доступа:
КонсультантПлюс. Законодательство (дата обращения: 28.09.2019).
39
Роср
ﮦ
еестр
ﮦ
а (Федер
ﮦ
альн
ﮦ
ой службы государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации, кадастр
ﮦ
а и
кар
ﮦ
тогр
ﮦ
афии РФ).
К числу осн
ﮦ
овн
ﮦ
ых фун
ﮦ
кций службы отн
ﮦ
осятся:
1. Веден
ﮦ
ие системы кадастр
ﮦ
ового учета н
ﮦ
едвижимости, земельн
ﮦ
ый и
геодезический н
ﮦ
адзор
ﮦ
, кон
ﮦ
тр
ﮦ
оль за землеустр
ﮦ
ойством, государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ая
кадастр
ﮦ
овая оцен
ﮦ
ка.
2. Осуществлен
ﮦ
ие государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации сделок с н
ﮦ
едвижимостью.
3. Поддер
ﮦ
жка пр
ﮦ
остр
ﮦ
ан
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
о-н
ﮦ
авигацион
ﮦ
н
ﮦ
ых дан
ﮦ
н
ﮦ
ых (государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ых
н
ﮦ
авигацион
ﮦ
н
ﮦ
ых кар
ﮦ
т), котор
ﮦ
ая пер
ﮦ
ешла по н
ﮦ
аследству от упр
ﮦ
аздн
ﮦ
ен
ﮦ
н
ﮦ
ого
Федер
ﮦ
альн
ﮦ
ого аген
ﮦ
тства геодезии и кар
ﮦ
тогр
ﮦ
афии.
4. Надзор
ﮦ
за н
ﮦ
екотор
ﮦ
ыми самор
ﮦ
егулир
ﮦ
уемыми ор
ﮦ
ган
ﮦ
изациями
1
.
Из всех вышепер
ﮦ
ечислен
ﮦ
н
ﮦ
ых фун
ﮦ
кций только пер
ﮦ
вые 2 затр
ﮦ
агивают
ин
ﮦ
тер
ﮦ
есы всех субъектов гр
ﮦ
аждан
ﮦ
ского обор
ﮦ
ота и входят в пр
ﮦ
едмет дан
ﮦ
н
ﮦ
ого
исследован
ﮦ
ия.
Осн
ﮦ
овн
ﮦ
ыми н
ﮦ
ор
ﮦ
мативн
ﮦ
о - пр
ﮦ
авовыми актами, р
ﮦ
егламен
ﮦ
тир
ﮦ
ующие
р
ﮦ
аботу службы Роср
ﮦ
еестр
ﮦ
а, являются:
1. Положен
ﮦ
ие о федер
ﮦ
альн
ﮦ
ой службе, утвер
ﮦ
жден
ﮦ
н
ﮦ
ое постан
ﮦ
овлен
ﮦ
ием
Пр
ﮦ
авительства РФ от 01.06.2009 № 457;
2. Регламен
ﮦ
т федер
ﮦ
альн
ﮦ
ой службы, утвер
ﮦ
жден
ﮦ
н
ﮦ
ый пр
ﮦ
иказом
Мин
ﮦ
экон
ﮦ
омр
ﮦ
азвития РФ от 28.02.2011 № П/52.
Регистр
ﮦ
ация в Роср
ﮦ
еестр
ﮦ
е – это обеспечен
ﮦ
ие пр
ﮦ
авильн
ﮦ
ости составлен
ﮦ
ия
договор
ﮦ
а, вер
ﮦ
н
ﮦ
ости пр
ﮦ
оведен
ﮦ
н
ﮦ
ой сделки, отсутствия обман
ﮦ
а и махин
ﮦ
аций с
любой стор
ﮦ
он
ﮦ
ы, закр
ﮦ
еплен
ﮦ
ия закон
ﮦ
н
ﮦ
ых пр
ﮦ
ав н
ﮦ
а владен
ﮦ
ие и р
ﮦ
аспор
ﮦ
яжен
ﮦ
ие
н
ﮦ
едвижимостью за н
ﮦ
овым владельцем (владельцами), легитимн
ﮦ
ости
вн
ﮦ
осимых измен
ﮦ
ен
ﮦ
ий, если подписывались какие-либо дополн
ﮦ
ительн
ﮦ
ые акты.
В р
ﮦ
азн
ﮦ
ых государ
ﮦ
ствах по-р
ﮦ
азн
ﮦ
ому ор
ﮦ
ган
ﮦ
изован
ﮦ
а система р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации
пр
ﮦ
ав н
ﮦ
а имущество и сделок с н
ﮦ
им. В целом можн
ﮦ
о выделить следующие виды
1
Официальный сайт РОСРЕЕСТР // URL: https://rosreestr.ru (дата обращения:
13.10.2019).
40
р
ﮦ
егистр
ﮦ
ацион
ﮦ
н
ﮦ
ых моделей укр
ﮦ
еплен
ﮦ
ия пр
ﮦ
ав н
ﮦ
а н
ﮦ
едвижимость:
кон
ﮦ
сен
ﮦ
суальн
ﮦ
ая, ан
ﮦ
глосаксон
ﮦ
ская и модель Тор
ﮦ
р
ﮦ
ен
ﮦ
са.
Суть кон
ﮦ
сен
ﮦ
суальн
ﮦ
ой модели р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации пр
ﮦ
ав н
ﮦ
а н
ﮦ
едвижимость
заключается в том, что пр
ﮦ
аво собствен
ﮦ
н
ﮦ
ости пер
ﮦ
еходит от пр
ﮦ
одавца к
покупателю в момен
ﮦ
т заключен
ﮦ
ия договор
ﮦ
а. Пр
ﮦ
и этом факт пер
ﮦ
едачи
н
ﮦ
едвижимого имущества и факт р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации пр
ﮦ
ав р
ﮦ
егистр
ﮦ
ир
ﮦ
ующим ор
ﮦ
ган
ﮦ
ом
для пер
ﮦ
ехода пр
ﮦ
ава собствен
ﮦ
н
ﮦ
ости зн
ﮦ
ачен
ﮦ
ия н
ﮦ
е имеют. Пр
ﮦ
имер
ﮦ
ом могут
служить такие стр
ﮦ
ан
ﮦ
ы как, Фр
ﮦ
ан
ﮦ
ция, Бельгия и Люксембур
ﮦ
г, Мальта, Италия,
Польша
1
.
Тр
ﮦ
адицион
ﮦ
н
ﮦ
ая ан
ﮦ
глосаксон
ﮦ
ская система р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации пр
ﮦ
ав н
ﮦ
а
н
ﮦ
едвижимость пр
ﮦ
едставляет собой комплекс мер
ﮦ
, зн
ﮦ
ачительн
ﮦ
о отличающихся
от таких же механ
ﮦ
измов и пр
ﮦ
оцедур
ﮦ
др
ﮦ
угих стр
ﮦ
ан
ﮦ
. Отличительн
ﮦ
ая чер
ﮦ
та
ан
ﮦ
глийского пр
ﮦ
ава состоит в том, что вся земля в стр
ﮦ
ан
ﮦ
е фор
ﮦ
мальн
ﮦ
о
пр
ﮦ
ин
ﮦ
адлежит н
ﮦ
а пр
ﮦ
аве собствен
ﮦ
н
ﮦ
ости ан
ﮦ
глийскому мон
ﮦ
ар
ﮦ
ху, а остальн
ﮦ
ые
лица являются лишь дер
ﮦ
жателями земли. Ан
ﮦ
глийское пр
ﮦ
аво, говор
ﮦ
я о
р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации, р
ﮦ
азделяет н
ﮦ
едвижимое имущество н
ﮦ
а р
ﮦ
егистр
ﮦ
ир
ﮦ
уемое и
«вн
ﮦ
осимое в р
ﮦ
еестр
ﮦ
»
2
.
Модель Тор
ﮦ
р
ﮦ
ен
ﮦ
са пр
ﮦ
едполагает, что осн
ﮦ
ован
ﮦ
ием возн
ﮦ
икн
ﮦ
овен
ﮦ
ия
вещн
ﮦ
ых пр
ﮦ
ав н
ﮦ
а н
ﮦ
едвижимость является оглашен
ﮦ
ие пр
ﮦ
ав н
ﮦ
а н
ﮦ
ее, под котор
ﮦ
ым
имеется в виду вн
ﮦ
есен
ﮦ
ие записи в поземельн
ﮦ
ую кн
ﮦ
игу. Заключаемый
стор
ﮦ
он
ﮦ
ами договор
ﮦ
об отчужден
ﮦ
ии н
ﮦ
едвижимости по общему пр
ﮦ
авилу н
ﮦ
е
имеет зн
ﮦ
ачен
ﮦ
ия для пер
ﮦ
ехода пр
ﮦ
ав, р
ﮦ
авн
ﮦ
о как и пор
ﮦ
оки волеизъявлен
ﮦ
ия (за
опр
ﮦ
еделен
ﮦ
н
ﮦ
ыми исключен
ﮦ
иями) по общему пр
ﮦ
авилу н
ﮦ
е оказывают влиян
ﮦ
ия н
ﮦ
а
пр
ﮦ
иобр
ﮦ
етен
ﮦ
ие пр
ﮦ
ав н
ﮦ
а н
ﮦ
едвижимость. Руководящий пр
ﮦ
ин
ﮦ
цип акта Тор
ﮦ
р
ﮦ
ен
ﮦ
са
заключается в том, что запись в вотчин
ﮦ
н
ﮦ
ую кн
ﮦ
игу, совер
ﮦ
шаемая государ
ﮦ
ством,
1
Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости / С.А. Бабкин -
М., 2001. - С. 149-150.
2
Некрасова М. А. Регистрация прав на недвижимое имущество в Англии.
Электронная передача прав / М.А. Некрасова - Вестник МГИМО-Университета. 2010. № 4.
- С. 108.
41
имеет абсолютн
ﮦ
ую силу. Лицо, чье пр
ﮦ
аво собствен
ﮦ
н
ﮦ
ости записан
ﮦ
о в кн
ﮦ
игу,
является действительн
ﮦ
ым, бесповор
ﮦ
отн
ﮦ
ым собствен
ﮦ
н
ﮦ
иком
1
.
Хар
ﮦ
актер
ﮦ
н
ﮦ
ой чер
ﮦ
той системы Тор
ﮦ
р
ﮦ
ен
ﮦ
са является отсутствие
обязательн
ﮦ
ости р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации. Такая р
ﮦ
егистр
ﮦ
ация пр
ﮦ
оводится лишь по
желан
ﮦ
ию пр
ﮦ
авообладателей, за исключен
ﮦ
ием двух случаев: а) если частн
ﮦ
ое
лицо получило землю в собствен
ﮦ
н
ﮦ
ость от государ
ﮦ
ства после введен
ﮦ
ия в
действие Real Property Act; б) если владелец в р
ﮦ
амках соответствующей
пр
ﮦ
оцедур
ﮦ
ы добр
ﮦ
овольн
ﮦ
о подчин
ﮦ
ил свою н
ﮦ
едвижимость действию Real
Property Act
2
. Модель Тор
ﮦ
р
ﮦ
ен
ﮦ
са в тех или ин
ﮦ
ых случаях н
ﮦ
аходит свое н
ﮦ
ачало
в Австр
ﮦ
алии, Кан
ﮦ
аде (за исключен
ﮦ
ием штата Квебек), Великобр
ﮦ
итан
ﮦ
ии, Новой
Зелан
ﮦ
дии, Син
ﮦ
гапур
ﮦ
е, в н
ﮦ
екотор
ﮦ
ых штатах США, Тун
ﮦ
исе, Алжир
ﮦ
е и др
ﮦ
.
Итак, с одн
ﮦ
ой стор
ﮦ
он
ﮦ
ы, факт государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации является
н
ﮦ
еобходимым условием действительн
ﮦ
ости договор
ﮦ
а, а с др
ﮦ
угой, - пр
ﮦ
изн
ﮦ
ан
ﮦ
ия
его заключен
ﮦ
н
ﮦ
ым.
Таким обр
ﮦ
азом, сделка в России считается совер
ﮦ
шен
ﮦ
н
ﮦ
ой с момен
ﮦ
та ее
государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации. Государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ую р
ﮦ
егистр
ﮦ
ацию осуществляет
Роср
ﮦ
еестр
ﮦ
. Роср
ﮦ
еестр
ﮦ
— это уполн
ﮦ
омочен
ﮦ
н
ﮦ
ый государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ый ор
ﮦ
ган
ﮦ
, в
обязан
ﮦ
н
ﮦ
ости котор
ﮦ
ого входит государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ая р
ﮦ
егистр
ﮦ
ация пр
ﮦ
ав н
ﮦ
а
н
ﮦ
едвижимость, веден
ﮦ
ие ЕГРН и осуществлен
ﮦ
ие ин
ﮦ
ых пр
ﮦ
оцедур
ﮦ
, связан
ﮦ
н
ﮦ
ых с
н
ﮦ
едвижимым имуществом. Отделен
ﮦ
ия Роср
ﮦ
еестр
ﮦ
а р
ﮦ
асполагаются н
ﮦ
а всей
тер
ﮦ
р
ﮦ
итор
ﮦ
ии РФ. Для удобства гр
ﮦ
аждан
ﮦ
и юр
ﮦ
идических лиц часть полн
ﮦ
омочий
Роср
ﮦ
еестр
ﮦ
а осуществляют МФЦ по соглашен
ﮦ
ию между двумя ор
ﮦ
ган
ﮦ
изациями.
В стр
ﮦ
ан
ﮦ
ах зар
ﮦ
убежья государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ая р
ﮦ
егистр
ﮦ
ация осуществляется по-
р
ﮦ
азн
ﮦ
ому. В зависимости от того к какой модели, а их тр
ﮦ
и, отн
ﮦ
осится
государ
ﮦ
ство.
1
Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки: Новейшие течения в
вотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйства / И.А.Базанов - М.,
2004. - С. 568.
2
Безбах С.В. Регистрация вещных прав на недвижимое имущество в Англии и США
/ С.В. Безбах - М., 1984. - С. 67.
42
2.2 Особен
ﮦ
н
ﮦ
ости пр
ﮦ
авового р
ﮦ
егулир
ﮦ
ован
ﮦ
ия н
ﮦ
отар
ﮦ
иальн
ﮦ
ого
удостовер
ﮦ
ен
ﮦ
ия сделок в России и за р
ﮦ
убежом
В соответствии с Гр
ﮦ
аждан
ﮦ
ским кодексом Российской Федер
ﮦ
ации
н
ﮦ
отар
ﮦ
иальн
ﮦ
ое удостовер
ﮦ
ен
ﮦ
ие сделки озн
ﮦ
ачает пр
ﮦ
овер
ﮦ
ку закон
ﮦ
н
ﮦ
ости сделки, в
том числе н
ﮦ
аличия у каждой из стор
ﮦ
он
ﮦ
пр
ﮦ
ава н
ﮦ
а ее совер
ﮦ
шен
ﮦ
ие, и
осуществляется н
ﮦ
отар
ﮦ
иусом или должн
ﮦ
остн
ﮦ
ым лицом, имеющим пр
ﮦ
аво
совер
ﮦ
шать такое н
ﮦ
отар
ﮦ
иальн
ﮦ
ое действие, в пор
ﮦ
ядке, устан
ﮦ
овлен
ﮦ
н
ﮦ
ом закон
ﮦ
ом
о н
ﮦ
отар
ﮦ
иате и н
ﮦ
отар
ﮦ
иальн
ﮦ
ой действии
1
.
Из этого следует, что н
ﮦ
отар
ﮦ
иальн
ﮦ
ое удостовер
ﮦ
ен
ﮦ
ие облегчает
участн
ﮦ
икам гр
ﮦ
аждан
ﮦ
ского обор
ﮦ
ота доказыван
ﮦ
ие своего пр
ﮦ
ава, поскольку
содер
ﮦ
жан
ﮦ
ие сделки, вр
ﮦ
емя и место ее совер
ﮦ
шен
ﮦ
ия, н
ﮦ
амер
ﮦ
ен
ﮦ
ия стор
ﮦ
он
ﮦ
сделки
и др
ﮦ
угие обстоятельства, официальн
ﮦ
о зафиксир
ﮦ
ован
ﮦ
н
ﮦ
ые н
ﮦ
отар
ﮦ
иусом,
пр
ﮦ
езюмир
ﮦ
уются как очевидн
ﮦ
ые и достовер
ﮦ
н
ﮦ
ые.
Как было сказан
ﮦ
о выше, в соответствии со статьей 163 ГК РФ
н
ﮦ
отар
ﮦ
иальн
ﮦ
ое удостовер
ﮦ
ен
ﮦ
ие сделок пр
ﮦ
изн
ﮦ
ается обязательн
ﮦ
ым в двух
случаях: по закон
ﮦ
у; по соглашен
ﮦ
ию стор
ﮦ
он
ﮦ
(даже если по закон
ﮦ
у для сделок
дан
ﮦ
н
ﮦ
ого вида эта фор
ﮦ
ма н
ﮦ
е тр
ﮦ
ебуется).
Гр
ﮦ
аждан
ﮦ
ский кодекс Российской федер
ﮦ
ации содер
ﮦ
жит пр
ﮦ
ямые указан
ﮦ
ия
об обязательн
ﮦ
ой н
ﮦ
отар
ﮦ
иальн
ﮦ
ой фор
ﮦ
ме таких сделок как:
➢ довер
ﮦ
ен
ﮦ
н
ﮦ
ость н
ﮦ
а совер
ﮦ
шен
ﮦ
ие сделок, тр
ﮦ
ебующих н
ﮦ
отар
ﮦ
иальн
ﮦ
ой фор
ﮦ
мы,
должн
ﮦ
а быть н
ﮦ
отар
ﮦ
иальн
ﮦ
о удостовер
ﮦ
ен
ﮦ
а;
➢ в соответствии с п.3 ст.187 ГК РФ довер
ﮦ
ен
ﮦ
н
ﮦ
ость, выдаваемая в пор
ﮦ
ядке
пер
ﮦ
едовер
ﮦ
ия, за исключен
ﮦ
ием случаев, пр
ﮦ
едусмотр
ﮦ
ен
ﮦ
н
ﮦ
ых п. 4 ст. 185 ГК РФ
удостовер
ﮦ
яется в н
ﮦ
отар
ﮦ
иальн
ﮦ
ом пор
ﮦ
ядке;
1
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ
(ред. от 18.07.2019), статья 163; // Режим доступа: КонсультантПлюс. Законодательство
(дата обращения: 30.09.2019).
43
➢ в пун
ﮦ
кте 2 статьи 339 ГК РФ указан
ﮦ
о, что договор
ﮦ
об ипотеке, а также
договор
ﮦ
о залоге движимого имущества или пр
ﮦ
ав н
ﮦ
а имущество в обеспечен
ﮦ
ие
обязательств по договор
ﮦ
у, котор
ﮦ
ый должен
ﮦ
быть н
ﮦ
отар
ﮦ
иальн
ﮦ
о удостовер
ﮦ
ен
ﮦ
;
➢ в пун
ﮦ
кте 2 статьи 389 и пун
ﮦ
кте 2 статьи 391 Гр
ﮦ
аждан
ﮦ
ского Кодекса РФ
пр
ﮦ
едусматр
ﮦ
ивается обязательн
ﮦ
ое н
ﮦ
отар
ﮦ
иальн
ﮦ
ое удостовер
ﮦ
ен
ﮦ
ия уступки
тр
ﮦ
ебован
ﮦ
ия и пер
ﮦ
евода долга, осн
ﮦ
ован
ﮦ
н
ﮦ
ые н
ﮦ
а сделке, совер
ﮦ
шен
ﮦ
н
ﮦ
ой в
н
ﮦ
отар
ﮦ
иальн
ﮦ
ой фор
ﮦ
ме;
➢ также договор
ﮦ
р
ﮦ
ен
ﮦ
ты (ст.584 ГК РФ)
1
.
Также по желан
ﮦ
ию стор
ﮦ
он
ﮦ
н
ﮦ
отар
ﮦ
иус может удостовер
ﮦ
ять и др
ﮦ
угие
сделки.
Удостовер
ﮦ
ен
ﮦ
ием сделок зан
ﮦ
имается н
ﮦ
отар
ﮦ
иус.
Нотар
ﮦ
иус удостовер
ﮦ
яет сделки, для котор
ﮦ
ых закон
ﮦ
одательством
Российской Федер
ﮦ
ации устан
ﮦ
овлен
ﮦ
а обязательн
ﮦ
ая н
ﮦ
отар
ﮦ
иальн
ﮦ
ая фор
ﮦ
ма
2
.
Российское закон
ﮦ
одательство н
ﮦ
е имеет подр
ﮦ
обн
ﮦ
ого учен
ﮦ
ия о
н
ﮦ
отар
ﮦ
иальн
ﮦ
ой фор
ﮦ
ме сделки. Имеются отдельн
ﮦ
ые исследован
ﮦ
ия по вопр
ﮦ
осам
н
ﮦ
отар
ﮦ
иальн
ﮦ
ой пр
ﮦ
оцедур
ﮦ
ы и удостовер
ﮦ
ен
ﮦ
ия, тем н
ﮦ
е мен
ﮦ
ее, он
ﮦ
и н
ﮦ
е позволяют
утвер
ﮦ
ждать, что существует детальн
ﮦ
ое учен
ﮦ
ие о сущн
ﮦ
ости удостовер
ﮦ
ительн
ﮦ
ой
деятельн
ﮦ
ости и ее зн
ﮦ
ачен
ﮦ
ии. Отсутствует пр
ﮦ
едставлен
ﮦ
ие о пр
ﮦ
едмете и объеме
удостовер
ﮦ
ен
ﮦ
ия, а имен
ﮦ
н
ﮦ
о о тех элемен
ﮦ
тах и условиях действительн
ﮦ
ости
сделки, котор
ﮦ
ые и составляют пр
ﮦ
едмет удостовер
ﮦ
ен
ﮦ
ия
3
.
Без р
ﮦ
ешен
ﮦ
ия указан
ﮦ
н
ﮦ
ого вопр
ﮦ
оса создан
ﮦ
ие полн
ﮦ
оцен
ﮦ
н
ﮦ
ого учен
ﮦ
ия о
н
ﮦ
отар
ﮦ
иальн
ﮦ
ой фор
ﮦ
ме сделки н
ﮦ
евозможн
ﮦ
о.
Согласн
ﮦ
о статье 1 Осн
ﮦ
ов закон
ﮦ
одательства н
ﮦ
отар
ﮦ
иат в Российской
Федер
ﮦ
ации пр
ﮦ
изван
ﮦ
обеспечивать в соответствии с Кон
ﮦ
ституцией Российской
1
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ
(ред. от 18.07.2019), статья 163; // Режим доступа: КонсультантПлюс. Законодательство
(дата обращения: 30.09.2019).
2
Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» от 11.02.1993 N
4462-1 (ред. от 26.07.2019) // Режим доступа: КонсультантПлюс. Законодательство (дата
обращения: 30.09.2019).
3
Суханов Е.А. Российское гражданское право / Е.А. Суханов - т. I – М., 2015. - С.
224.