62
Помимо рассмотренных, в мире распространены такие системы
государственной регистрации как система регистрации Торренса (Torrens) и
французская система регистрации прав.
Система регистрация Торренса (Torrens) названа в честь Роберта
Торренса, который и ввел в обиход рассматриваемую систему регистрации
прав на недвижимое имущество в Южной Австралии. Модель Торренса
(Torrens) предполагает, что основанием для возникновения права на
недвижимое имущество является объявление прав на него, что означает
внесение записи в Земельную книгу. Договор, заключенный сторонами об
отчуждении недвижимого имущества, как правило, не имеет отношения к
передаче прав, а также пороки волеизъявления (за некоторыми
исключениями) не влияют на приобретение прав, на недвижимое имущество.
Руководящий принцип закона Торренс (Torrens) заключается в том, что
запись в родовом реестре, сделанная государством, имеет абсолютную силу.
Лицо, право собственности, на которое записано в книге, является
действительным, безотзывным владельцем. Принцип публичности
становится абсолютным. Именно запись в книге и только она становится
юридическим фактом, устанавливающим право на недвижимое имущество.
Иными словами, приобретение прав на недвижимое имущество связано
исключительно с формальным моментом-моментом регистрации в реестре.
При этом делается копия этой книги - так называемый купон, который
выдается владельцу сайта. Таким образом, в руках владельца имеется точная
копия Земельной книги согласно его положению. При необходимости
отчуждения участка или установления каких-либо ограниченных прав на
него стороны заключают соответствующий договор, запись об этом делается
владельцем в купоне, после чего он передается покупателю.
Любая запись в Земельной книге возможна только при предъявлении
талона. При его предъявлении вместе с договором в регистрирующее
учреждение старый талон, а также его точная копия в Земельной книге
выкупаются, а листы из Земельной книги изымаются и составляются новый
63
лист и новый талон. В системе Торренс (Torrens) выкупленный купон и
соответствующий лист Земельной книги уходят в небытие, и предмет спора
отпадает
28
.
Характерной особенностью системы Торренс (Torrens) является
отсутствие обязательной регистрации. Такая регистрация осуществляется
только по требованию правообладателей, за исключением двух случаев:
а) если физическое лицо получило земельную собственность от
государства после введения вещной собственности.;
б) если собственник добровольно предъявил свое имущество к иску в
установленном порядке.
Реальная собственность. Система Торренс (Torrens) характеризуется
принципом бесспорности записи в реестре. Это означает, что если какая-то
конкретная запись была сделана несправедливо или на ошибочной основе, то
ее невозможно оспорить.
Лицо, зарегистрированное в качестве собственника, находится в почти
неопровержимом положении. Это означает, что лицо, утратившее или
лишенное права, не может опровергнуть зарегистрированного собственника,
за исключением случаев, когда собственник явно участвовал в
мошенничестве или иных противоправных действиях.
Система регистрации недвижимого имущества Торренс (Torrens)
предоставляет государственную гарантию владения собственностью
владельца. Эта гарантия является важной особенностью системы.
Если собственник лишен имущества или иного имущественного
интереса в результате неправомерного действия или ошибки в процессе
регистрации по вине регистратора, он вправе требовать возмещения убытков.
Однако система Торренс (Torrens) заменяет право на получение земли
обратно, предусмотренное системой регистрации документов, правом на
денежное возмещение убытков. Поскольку государство предоставляет
28
Иншакова, А. О. Международное частное право: учебник и практикум для академ.бакалавриата / А. О.
Иншакова. – М.: Юрайт, 2018. – С.218
64
гарантию правового титула (права собственности) в рамках системы Торренс
(Torrens), иск о возмещении ущерба может быть предъявлен к главному
регистратору (или руководству регистрационного центра) в качестве
номинального ответчика в случаях, когда он не может быть предъявлен к
лицу, совершившему неправильное действие, или, когда ущерб является
результатом ошибки, допущенной сотрудниками регистрационного центра.
Это право требовать возмещения ущерба усиливает гарантии
государства путем предоставления денежной компенсации лицам, которые
были лишены своего недвижимого имущества в результате действия,
совершенного в рамках системы Торренс (Torrens), и которые не получили
бы никакой другой компенсации.
Модель Торренс (Torrens) в различных модификациях реализуется в
Австралии, Канаде (за исключением штата Квебек), Великобритании, Новой
Зеландии, Сингапуре, в некоторых штатах США, Тунисе, Алжире и др.
Далее рассмотрим французскую систему регистрации.
Характерной особенностью французской регистрационной системы
является ее ведение по субъектному принципу: записи вносятся в реестр по
именам уполномоченных лиц, а не объектов, на которые установлены права.
Само по себе такое ведение реестра, хотя и несколько затрудняет уточнение
правового статуса того или иного объекта недвижимости, но при правильной
организации работы, отлаженной за два столетия существования системы, не
влечет за собой существенных проблем для гражданского оборота.
Французская система регистрации прав не предусматривает
существования земельного реестра как такового, поскольку основной
информационной ячейкой в этой системе является не земельный участок
(землевладение), а правообладатель. Так получилось, что регистрационные
книги, в которых регистрационные записи прав на недвижимое имущество
сгруппированы на «листе», открытом правообладателю, стали называться
«ипотечными книгами».
65
Во Франции каждый судебный округ имеет специальное бюро,
называемое «ипотечным хранилищем», где все формальности и действия,
направленные на укрепление прав собственности на землю, а также ипотеки
и привилегии, выполняются и централизованы путем внесения записей о них
в государственные реестры этого округа. Таким образом, если человек
владеет недвижимостью, расположенной в разных районах, то в каждом из
них для него открыт перечень регистрационных прав, и нет единого реестра
прав человека на все недвижимое имущество, которым он владеет.
Подобная система регистрации распространена в странах романской
правовой семьи, в первую очередь в Бельгии и Люксембурге, на Мальте, в
Италии и Польше.
Англосаксонская система регистрации прав на недвижимое имущество
представляет собой особый свод правил, весьма отличающийся от
соответствующих механизмов и процедур других стран.
Особенность английского права состоит в том, что вся земля в стране
формально принадлежит английскому монарху, а остальные лица являются
только владельцами земли.
Вполне естественно, что законодательство, регулирующее передачу
прав на недвижимое имущество и регистрацию этих прав, в качестве объекта
регулирования рассматривает лишь различные виды прав владения как
наиболее распространенные и охватывающие максимальное число лиц.
Соответственно, вопросы «чистых» имущественных прав, которыми
обладает монарх, в нем не рассматриваются.
Оказывается, английская королева не может зарегистрировать землю,
которая ей принадлежит. Но выход из этого есть: согласно новому закону о
земельной регистрации, Ее Величество может передать землю, которая
принадлежит ей по праву абсолютной собственности, на право владения ею
для себя. И такие земли уже можно зарегистрировать
29
.
29
Правовые основы нотариальной деятельности: зарубежный опыт / под ред. Е. А. Борисовой. – М.
: Издательский Дом «Городец», 2017. – С. 125
66
Английское право, говоря о регистрации, делит недвижимость на
зарегистрированную и «внесенную в реестр».
К первой категории относятся те объекты, которые отражаются в виде
отдельной записи в «регистре свойств» и для которых создается отдельный
индексный номер. Что касается второй группы, то есть
«зарегистрированных» прав, то они означают вторичные интересы, которые
сами по себе не подлежат регистрации, но подлежат защите путем внесения
уведомления или запрета в реестр. Они вносятся в реестр владельцев или в
реестр ограничений.
Следует отметить, что в Англии существует институт защиты от
незаконной регистрации недвижимого имущества, которое не включено в
реестр. Любое лицо, заинтересованное в незарегистрированном имуществе,
может подать заявление об уведомлении, если оно впервые попытается
зарегистрировать право собственности на указанное имущество. Цель этого
института, прежде всего, состоит в том, чтобы обеспечить защиту прав
такого лица при регистрации и включении его в реестр. В таких случаях
заявитель имеет право быть информированным о том, что другое лицо подает
заявление на регистрацию объекта недвижимого имущества, и может
воспрепятствовать этой регистрации любыми доступными ему средствами.
Однако этот институт носит процессуальный характер и не дает никаких
материальных прав в отношении недвижимого имущества.
Говоря о системе регистрации в Англии, необходимо рассмотреть
принципы регистрации. Английская система регистрации прямо признает
только три принципа, не разрабатывая других принципов и их
классификаций. Возможно, это связано с тем, что английское право и ученые
в этом вопросе ставят защиту прав участников оборота недвижимого
имущества во главу угла и рассматривают принципы регистрации
исключительно с таких позиций. Итак, существует три основных принципа
оформления прав на недвижимое имущество: принцип зеркала; принцип
занавеса; принцип гарантии от повреждений.
67
Принцип зеркала означает, что реестр прав на недвижимое имущество
должен точно отражать реальную ситуацию с Фондом недвижимости в
государстве. Английское право прямо провозглашает принцип зеркальности,
и регистрирующий орган руководствуется им в своей деятельности.
Для выполнения этой задачи регистратору требуется четкое
подтверждение прав собственников. Обременения регистрируемого объекта
также вносятся в реестр. Кроме того, если возникают неясности
относительно границ того или иного земельного участка, Королевский реестр
взаимодействует с картографической службой.
Однако существуют некоторые положения, которые ослабляют
полноценное функционирование указанного принципа. К ним относится
Приложение 3 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество.
Правила настоящего приложения предписывают существование четырех
категорий «преимущественных интересов», которые обязывают лицо,
независимо от того, зарегистрированы они или нет. К приоритетным
интересам такого рода относятся, в частности:
- право аренды по общему праву на срок не более семи лет (за
исключением тех, которые подлежат обязательной первичной регистрации в
соответствии со статьей 4 Закона о регистрации);
- сервитуты общего права;
- фактическое владение недвижимым имуществом и некоторые другие.
В этом случае лицо, находящееся в фактическом владении, может
выбрать между защитой своего права как преобладающего интереса или
внесением заявления о своем праве в реестр, обязав регистратора уведомить
о попытке регистрации права собственности на указанное имущество.
Однако если лицо, имеющее преобладающий интерес, вносит в реестр
заявление об уведомлении его, о регистрации прав на объект, в отношении
которого оно имеет интерес, то его право перестает носить характер
преобладающего интереса со всеми вытекающими отсюда последствиями. В
68
связи с наличием таких интересов можно говорить о неполном соблюдении
принципа зеркального отражения реестра прав
30
.
Принцип занавеса заключается в том, что покупатель недвижимости
может полностью положиться на реестр как на единственный полный и
достоверный источник информации об интересующем его объекте.
Существование этого принципа изначально вызвано желанием упростить
положение покупателя и избежать необходимости связываться со всеми
бенефициарами Траста, которых может быть довольно много. Все отношения
между доверительным управляющим и бенефициаром траста никоим
образом не связаны с покупателем и не влияют непосредственно на его
положение. Для того, чтобы получить чистый титул, покупатель должен
только соответствовать требованиям закона о собственности 1925 года, то
есть он находится за «занавесом», под защитой реестра, который отвечает за
всю информацию.
Принцип гарантированного возмещения ущерба, или принцип
страхования, заключается в том, что государство гарантирует возмещение
материального ущерба лицам, пострадавшим от ошибок регистратора.
Например, если обременение не было внесено в реестр, то по зеркальному
принципу покупатель не связан этим обязательством, а невиновное лицо,
права которого были нарушены таким образом, должно получить
компенсацию от государства. Этому принципу уделяется более чем
достаточно внимания: закон о регистрации земли 2002 года прямо указывает
на неизбежность компенсации. Кроме того, земельный кадастр на своем
официальном сайте подтверждает наличие страхового компенсационного
фонда в размере более 1,3 млрд. фунтов стерлингов. Это наиболее полная
гарантия существования страхового принципа.
Согласно закону о регистрации земли 2002 года, лицо, которое
приобретает право собственности на землю («право собственности» на землю
30
Богуславский, М. М. Международное частное право: учебник / М. М. Богуславский. – 7-е изд.,
перераб. и доп. – М.: Юрид. норма: НИЦ Инфра-М, 2016. – С.431
69
или владение наследственным, или пожизненным имуществом) или
определенные виды аренды (покупка недвижимости в аренду) на
незарегистрированную землю, должно зарегистрировать свои права в
Земельном реестре Ее Величества в течение двух месяцев после совершения
сделки. Аналогичные требования предъявляются и к последующим сделкам с
недвижимым имуществом. При первоначальной регистрации бывший
собственник обязан представить в регистрирующий орган доказательства,
подтверждающие его права на отчуждаемый объект, т. е. центральное место
в структуре регистрации занимает земельная книга ее Величества, созданная
в 1862 году. Вся территория Англии и Уэльса подпадает под юрисдикцию
министра юстиции. Королевский земельный реестр подчиняется министру
юстиции. Региональные офисы реестра действуют независимо на основании
закона, но юридически они подчинены главному регистратору и не зависят
от местных администраций.
Система состоит из трех официальных реестров - реестра
недвижимости, реестра собственников и реестра ограничений. Реестр
недвижимости включает описание объекта согласно плану карты, а также его
обременения. В реестре собственников указывается вид правового титула,
наименование и адрес собственника, а иногда также стоимость объекта
согласно заключенному в последний раз договору передачи. В реестре
ограничений перечислены условия аренды, если таковые имеются, и другие
ограничения. Она не финансируется из государственного бюджета и
существует независимо от средств, полученных в виде сборов за
регистрацию и выписок из реестра. С конца 1990 года реестр был открыт.
После завершения процесса регистрации реестр будет представлен в виде
единого юридического свидетельства о праве собственности.
С целью объединения усилий нескольких государств, по созданию
единого подхода и определения правовых основ регистрации прав на
недвижимость была создана некоммерческая неправительственная
70
международная организация – Международный центр регистрационного
права (СИНДЕР) со штаб-квартирой в столице Испании - Мадриде.
В его состав вошли такие страны как Англия, Аргентина, Бразилия,
Голландия, Колумбия, Марокко, Мексика, Норвегия, Португалия, Россия,
США, Уганда, Франция и др.) В качестве цели деятельности указанной
организации выступают проведение фундаментальных разработок по теории
регистрации прав на недвижимость, оказание помощи странам в создании
соответствующие правовой базы, организационной структуры и подготовки
кадров, которые необходимы для функционирования системы регистрации
права.
Среди рассмотренных систем – система Торренса (Torrens)
представляет собой, пожалуй, самую бескомпромиссную систему
регистрации, пользующуюся почти абсолютным доверием общественности.
Таким образом, мировой опыт наглядно показывает, что для защиты
прав частных собственников на недвижимое имущество необходимо создать
унифицированную систему регистрации, которая гарантировала бы
надежность и прозрачность гражданского оборота в сфере недвижимого
имущества, была бы доступна всем участникам гражданских
правоотношений и содержала бы объективную информацию о недвижимом
имуществе.
2.2. Нотариальное удостоверение сделок в европейских странах
Опыт нотариального удостоверения сделок, накопленный
зарубежными странами, представляется интересным рассмотреть в разрезе
развития современного российского нотариата и наличия возможности
перенять какие-либо нюансы нотариального производства, с целью
улучшения современного состояния российского нотариата.
71
Во – первых, считаем необходимым рассмотреть правовой статус
нотариуса в зарубежных странах.
В частности, в Германии нотариус назначается Правительством
федеральных земель Германии, на неопределенный срок. Нотариусы в
Германии должны иметь высшее юридическое образование. Нотариусам в
Германии, предоставлено право давать независимые консультации по всем
юридическим вопросам, возникающим в сфере договорных правоотношений.
Интересно отметить что, в рамках каждой из шестнадцати земель ФРГ статус
нотариуса определяется самостоятельно. Так, в Нижней Саксонии и Гессене
нотариусы призваны исполнять только нотариальные задачи. В то время как
Бранденбурге они могут совмещать функции нотариуса и адвоката.
Нотариальное производство в Германии реализуется через нотариусов
осуществляющих частную практику, регламентированную государством.
Единственное исключение составляет земля Баден-Вюртемберг, в которой
нотариальные функции возложены на уполномоченных государственных
служащих.
Независимо от правового статуса, деятельность нотариуса в Германии
(данное положение схоже с положением российского нотариата) заключается
в составлении проекта договоров, в предоставлении консультации по
различным аспектам договорных правоотношении и т.д
31
.
Во Франции нотариусы назначаются на должность Министерством
Юстиции, осуществляют свою деятельность от имени государства, и
являются государственными служащими. Правовой статус нотариусов во
Франции определен статьей 1 Ордонанса от 02 ноября 1945 года, согласно
которой нотариусы являются должностными лицами, уполномоченными
составлять любые акты и договоры, которым стороны обязаны или желают
придать характер аутентичности, присущий государственным актам.
31
Арсланов, К. М. Нотариальная форма сделок по действующему германскому праву / К. М. Арсланов //
Нотариус. – 2014. – № 5. – С. 32–36